Østerli Boligselskap AS. Info møte Rør og våtrom

Transkript

1 Østerli Boligselskap AS Info møte Rør og våtrom

2 Agenda 1. Presentasjon av OBOS Prosjekt AS 2. Historikk 3. Innvendig reparasjon av avløp 4. Sanitæranlegg rør og våtrom 5. Forsikring 6. Tilstand røranlegg og våtrom 7. Lover, forskrifter og normer 8. Konklusjon 9. Tiltak, kostnadsoverslag og fremdrift 10.Spørsmål

3 1. OBOS Prosjekt AS Den foretrukne totalleverandør av prosjektadministrasjon Hvem er vi: Leverer prosjektadministrasjon Tverrfaglig: nybygg, rehab bygg, vvs, elektro, energi og utomhus Rådgivende tjenester Byggherrens representant i byggesaken Heleid datterselskap av OBOS Hva gjør vi? Sikre riktig beslutningsgrunnlag Ivaretakelse av off. tilskudds og låneordninger Overholde lover og forskrifter (ansvar) Prosjektstyring (økonomi kvalitet) Anbud, kontrakter, garantier, forsikringer

4 2.Historikk Østerli - Byggeår Vedlikeholdsplan 2010 Tilstandsvurdering 2012 Generalforsamling for aksjonærene 2014 Prisforespørsel innv. rep. av avløp 2014 Total vurdering av sanitæranlegget høst 2015 Kostnadsoverslag/ likviditetsanalyse 2015 Presentasjon av tilstandsrapport med forslag til tiltak og kostnadsberegning.

5 3. Innvendig reparasjon av avløpsrør

6

7

8

9

10 3. Sluk

11 3. Rapport fra Sverige Reliningsrapport 2011, KTH Byggvetenskap Relining kan være vanskelig å utføre om man ikke får løsnet korrosjonsprodukter. Relining kan mislykkes hvis belegg påføres for tynt. Undersøkelser fra Sverige viste at de fleste prøver fantes det områder, hvor belegget var tynnere enn hva spesifiseringen tilsa. Relining kan mislykkes når den utføres på rør som er hardt angrepet av korrosjon.

12 3. Konsekvenser ved innvendig reparasjon av avløpsrør? Forlengelse av levetiden Midlertidig stans av pågående lekkasjer fra avløp Mindre bygningsmessige inngrep Kan monteres punktvis og lokalt Ofte godt egnet i bunnledninger

13 3. Konsekvenser ved innvendig reparasjon av avløpsrør? Usikker levetid på reparasjonen av avløp Usikkerhet ved tilknytninger mot reparert rør Bortledningsevne kan bli svakere Hensyn til rens, mekanisk, børster Svanker/ motfall vil ikke kunne rettes opp Fortsatt utette bad Totale kostnader for evt. tilvalg bad vil være høyere Vannrør byttes ikke Avvik fra org. kan forekomme kompliserende Rehabilitering av bad vil pågå i mange år fremover

14 3. Resultat innhenting av pris Innvendig reparasjon avløp Tilbyder Totalsum, inkl. mva. Eks. bunn- og uttrekksledninger Anleggsbudsjett inkl. bunn- og uttrekksledninger Tilbyder 1 Ca. kr 5,2 mill Ca. kr 9,5 mill Tilbyder 2 Ca. kr 7,0 mill Ca. kr 9,0 mill Tilbyder 3 Ca. kr 7,8 mill Ikke aktuell Sum fordelt på antall leil. Ca ,- Ca. kr ,-

15 4. Sanitæranlegg rør og våtrom Avløp av type støpejern ca. 60 år Stammer og sideledninger Bunnledninger Uttrekksledninger Opprinnelige sluk uten klemring for membran Noe lokal utskifting

16 Avløp støpejern

17 4. Sanitæranlegg rør og våtrom Vannrør av type kobber ca. 60 år Vanninnlegg hovedtilførsel fra kom.nett Kjellerstrekk vannrør i kjeller Stigeledninger / fordelingsledninger Koblingsledninger til sanitærutstyr

18 5. Forsikring Skadedato Skadeårsak Kommentar skadeårsak Vann Utett våtrom Vann Radiator Vann Utett våtrom Vann Utett våtrom 012 Vann Utett våtrom Vann Utett våtrom Vann Brudd på stigeledning kladtvann Vann Tett avløp fra vask Vann Lekkasje varmtvannsrør i vegg på bad Vann Lekkasje fra kjøleskap Vann Utett våtrom Vann Utett våtrom Vann Innsig av vann gjennom grunnmur Vann Sprukket rør mellom 1 og 2 etg Vann Brudd på utvendig rør - varme Vann Rørbrudd i vegg eller utett våtrom Vann Brudd på varmtvannsrør i kjeller Vann Radiator Vann Lekkasje oppvm. Eller avløpsrør i benken Vann Lekkasje radiator

19 6.Tilstand - røranlegg ALDRING AV AVLØPSRØR Hull rustvorter Støpejern Rust Porøs grafitt Hull med vanngjennomtrengning og ruststriper på røroverflaten Hull med vannblemmer under malingen

20 6.Tilstand - røranlegg

21 6.Tilstand - røranlegg

22 6.Tilstand - røranlegg Sluk

23 6.Tilstand - røranlegg Vannrør kobber.

24 6.Rørprøver Kaldtvann før puss Kaldtvann etter puss

25 6.Rørprøver Varmtvann før puss Varmtvann etter puss

26 6.Inspeksjon av bunnledning Kjøkkenavløp inneholdt mye fettrester Hovedstrekk bunnledning inneholdt mye fett. Det er avdekket svanker og deformasjon på uttrekksledning. Rørene inneholder relativt mye korrosjon og sedimenteringer. Boligselskapet bør ikke vente for lenge med enn utskifting/ rehabilitering av bunn- og uttrekk. Da det kan føre til komplikasjoner og en fordyrelse av prosjektet.

27 6.Inspeksjon av bunnledning

28 6. Levetider rør og sluk Kaldtvannsledninger eldre enn 50 år bør vurderes skiftet, dersom de ligger slik at lekkasjer vil føre til vannskade. Varmtvannsledninger eldre enn 30 år bør vurderes skiftet, dersom de ligger slik at lekkasjer vil føre til vannskade. Er det skader på vannledninger der det tidligere har vært korrosjonsskader på installasjonen, skal ledningene skiftes. Avløpsledninger og sluk eldre enn 40 år bør normalt alltid skiftes. Sluk som ikke har standard klemring, og som ikke kan påsettes godkjent forhøyningsring eller annen godkjent forbindelse til membranen, skal skiftes.

29 6.Tilstand = Avløpsrør er i svak forfatning Tilsvarende for undersøkte bunnledninger Vannrør innehar tydelige slitasjeskader Bad er i varierende stand Opprinnelige sluk bør absolutt skiftes

30 7.Lover, forskrifter og normer Plan og bygningsloven (PBL) Byggeteknisk forskrift m. veileder (TEK 10) Tekniske bestemmelser, Norsk standard (standard abonnementsvilkår for vann og avløp) BVN (bygge bransjens våtromsnorm)

31 7.Lover, regler og forskrifter TEK 10 Generelle krav til innvendige vann- og avløpsinstallasjoner Skal prosjekteres og utføres slik at god hygiene og helse blir ivaretatt, at vannkvaliteten ikke forringes og slik at avløpsvann bortledes i takt med tilført vannmengde.

32 7.Lover, regler og forskrifter TEK 10 Våtrom og rom med vanninstallasjoner Våtrom skal prosjekteres og utføres slik at det ikke oppstår skade på konstruksjoner og materialer på grunn av vannsøl, lekkasjevann og kondens

33 7. Rør gjennom dekke

34 8. Konklusjon Tilstanden på vann- og avløpsrør i Østerli er slik at boligselskapet bør starte rehabilitering av sitt røranlegg og tilhørende nødvendige tiltak på badene

35 9. Tiltak - Grunnpakke BYGNINGSDEL GRUNNPAKKE Gulv på baderom Fliser, påstøp, og membran (påstøp for å skjule varmekabler og avløpsrør fra servant/ badekar etc.) Vegger på baderom Fliser og membran. Tak på baderom Sanitæranlegg på baderom Vannrør Avløpsrør Nedsenket himling / innkassing av avløpsrør fra sluk etc. med stenderverk og gips som males hvit. Alt eksisterende utstyr og innredning de - og remonteres unntatt klosett som leveres nytt. Vegghengt toalett og innebygget cisterne. Alle rør skiftes ut. Nye stoppekraner på k.v og v.v. i leilighet. Nye synlige rør på bad legges i forkrommet utførelse. Skjulte vannrør utføres som rør i rør system. Kjellerstrekk med tilhørende oppleggskraner skiftes ut. Alle rør opplegg og sluk skiftes ut. Det legges opp til at hovedsluk flyttes noe fra opprinnelig plassering, hovedsluk ønskes primært etablert i dusj. Stammer føres fortrinnsvis opp i ett av badets hjørner. Avløp knyttes til eksisterende lufting og skiftes ned til kjellergulv. Oppvarming på baderom El.anlegg på bad Det monteres elektrisk gulvvarme. Omtrekking av elektrisk anlegg på bad. Alt elektrisk utstyr som tilfredsstiller dagens krav de- og remonteres. Omlegging av 15 A kurs fra undersentral til badet med jordfeilbryter og dobbelt stikk plassert ved opplegg til vaskemaskin. Kjøkken Ventilasjon Vann og avløpsrør til kjøkkenbenk skiftes ut. Alle vannlåser i kjøkkenbenker som ikke er i nyere plastutgave skiftes. Det etableres magnetventil og føler for lekkasjesikring på kjøkken for å sikre eventuelle fremtidige vannlekkasjer. Rens ett stykke inn i avtrekkskanalen i leilighetene. Nye avtrekksventiler monteres i nedsenket himling eller i vegg.

36 9. Tiltak - Tilleggspakke 1 (inkl. grunnpakken) Nye dører til baderom Nye blandebatterier: kjøkken, servanter og dusj/ badekarbatteri Dusjvegger, type innskyvbare Ny baderomsinnredning: Servant med underskap, overskap med speil og belysning

37 9. Tiltak - Tilleggspakke 2 (inkl. grunnpakken) Innvendig reparasjon av bunn og uttrekksledninger.

38 9. Kostnadsoverslag Entreprisekostnad inkl. mva. Prosjektadministrasjon i byggeperioden Byggemeldingsgebyr til Plan- og bygningsetaten. Byggherreadministrasjon (byggekomité). Renter på lån i gjennomføringsperioden. Prisstigning frem til overlevering Uforutsette kostnader.

39 9. Kostnadsoverslag Resultat av kostnadsberegning kan sammenfattes slik: Oppsummering S ØSTERLI BOLIGSELSKAP AS Grunnpakke Tillegg 1 Tillegg 2 Løpetid nytt lån 30 år 30 år 30 år Prosjektkostnad Kr Kr Kr Finanskostnader Kr Kr Kr Total prosjektkostnad Kr Kr Kr Estimert kostnad pr. leilighet Kr Kr Kr Estimert låneopptak Kr Kr Kr Økning i felleskostnader pr % 23% 23% Økning i felleskost. 3% - inflasjonsjustering

40 9. Kostnadsoverslag Grunnpakke ØKNING I % 18% 3% Leie pr halvår halvår 2019 Kr. tillegg 1-roms gj.sn roms gj.sn roms gj.sn

41 9. Kostnadsoverslag Tilleggspakke 1 ØKNING I % 23% 3% Leie pr halvår halvår 2019 Kr. tillegg 1-roms gj.sn roms gj.sn roms gj.sn

42 9. Kostnadsoverslag Tilleggspakke 2 ØKNING I % 23% 3% Leie pr halvår halvår 2019 Kr. tillegg 1-roms gj.sn roms gj.sn roms gj.sn

43 Sparebad Aksjonærer som allerede har foretatt rehabilitering/oppussing av bad? Bad forsøkes spart hvis kvalitet/garanti (5 år) etter dagens krav, må dokumenteres. Kriterier: Standarder og funksjoner skal være hele og i orden. Eventuell besparelse tilfaller aksjonær. Ønske om sparebad vurderes på førbefaring.

44 Tilbakeføring av standard Det skilles mellom estetikk og funksjon. Tilbakeføring kan gis ved høyere standard enn det prosjektet legger opp til. Typisk tilbakeføring kan være: Utvidelser av bad, flisformat, funksjoner som ikke kan remonteres. All tilbakeføringer belastes boligselskapet opptil ett maks beløp pr. andel.

45 9. Mulig fremdrift GF Beskrivelse, tilbudsdokumenter 3. kvartal 2015 Tilbudsutsendelse 3. kvartal 2015 Anbudsinnlevering 4. kvartal 2015 Kontrahering anbudsvurdering, oppklarende møter, kontraktsforhandlinger 4. Kvartal 2015 Oppstart, informasjon befaringer 1. kvartal 2016 Ferdigstillelse 4. kvartal 2016

46 9. Gjennomføringsfasen Etablere rigg, opprette toalettprovisorier Oppstartsmøte med beboere Førbefaring i alle leiligheter Stikkprøvekontroll av produksjonen. Kontrollbefaring etter utført arbeide i leil. Byggemøter Kontrollbefaring Overtakelse, garantitid

47 9. Rollefordeling Boligselskapet ved styret/valgt byggekomité er byggherre. Prosjekt og byggeleder engasjert av boligselskapet. Totalentreprenør med ansvar for gjennomføringen.

48 Spørsmål?