0444 Sandaker borettslag. Rapport. Sandaker borettslag VEDELIKEHOLDSTILTAK PÅ VANNRØR

Transkript

1 Rapport Sandaker borettslag VEDELIKEHOLDSTILTAK PÅ VANNRØR August 2014

2 Utskifting av vann- og avløpsrør, rehabilitering av bad side 1 1 INNLEDNING FORMÅL/BAKGRUNN PROSJEKTORGANISASJON 3 2 BEFARINGER BEFARINGER 4 3 TEKNISK BESKRIVELSE - ORIGINALE LØSNINGER GRUNNDATA FOR BOLIGSELSKAPET GJENNOMFØRTE VEDLIKEHOLDS- OG REHABILITERINGSTILTAK: KJØKKEN OG BAD INNVENDIGE AVLØPSRØR INNVENDIGE VANNRØR OPPVARMING, VARMTVANN OG VENTILASJON ELANLEGG 12 4 GENEREL INFO OM SANITÆRT RØRANLEGG VANNLEKKASJER - GENERELT ALDRING AV SLUK AV STØPEJERN (INFO) ALDRING AV VANNRØR REHABILITERING AV BADEROM NOEN JURIDISKE SPØRSMÅL 19 5 DIVERSE MULIGE VVS-TEKNISKE TILTAK ETABLERING AV VANNRØR I TRAPPEROM GENERELLE BETRAKTNINGER 5.2 UFORDRINGER VED Å ETABLERE NYE RØR I TRAPPEROM FOR TENKT ALT KRAV TIL VEDTAK OG KOSTNADSFORDELING VED ETABLERING AV STIGERØR I TRAPPEROM JURIDISKE VURDERINGER FOR ALT 1 OG MÅLING AV FORBRUK PÅ VARMT TAPPEVANN 6 FORSIKRINGSUTBETALINGER OG SKADEERFARINGER 6.1 NØKKELTALL FORSIKRING 7 TILSTANDVURDERINGER 7.1 VANNRØR 8 TEKNISKE LØSNINGER 8.1 ETABLERE NYE STIGERØR I FELLESAREALER (ERSTATTE DE FLESTE OPPLEGGENE) 9 ØKONOMISKE KONSEKVENSER - FREMDRIFT 9.1 KOSTNADSOVERSLAG KONSEKVENS FELLESKOSTNADER KONSEKVENS FOR MÅNEDLIGE FELLEKOSTNADER ARBEIDET VIDERE LEGIONELLA

3 Utskifting av vann- og avløpsrør, rehabilitering av bad side 2 1 Innledning 1.1 Formål/bakgrunn Et formål er grunnen til at man med vilje foretar seg noe Målsettingen med rapporten er, med bakgrunn i utforming/løsning, alder og tilstand på det originale sanitæranlegget, å belyse mulige tiltak for rehabilitering og modernisering av tappevannsrørene i boligselskapet. Ved å følge foreslåtte tiltak, kan pågående og framtidige skader og lekkasjer forebygges. Videre tar rapporten for seg de praktiske, tekniske og juridiske konsekvensene av et prosjekt for modernisering av vannrørene. Rapporten presenterer grove omkostningsoverslag og enkle beregninger av konsekvenser for fellesutgifter for de foreslåtte løsningene. Styret i borettslaget har engasjert OBOS Prosjekt til å utarbeide dette dokument, med ønske om å belyse nettopp de nevnte mulighetene. Styret ønsker en løsning som istandsetter sanitæranlegget for så å kunne vare i minst nye 50 år. Styret innehar et ansvar for felles vannrør og avløp, jamfør vedtektene. Rapporten er ment å være et beslutningsgrunnlag for at boligselskapet som fellesskap skal kunne fatte helhetlig fremtidige vedtak om utskifting/rehabilitering av vannrørene. Styret har ikke ønsket en gjennomgang av eksisterende avløpsrør og vurderinger rundt dette i rapporten, dette er derfor kun kort omtalt i rapporten. Bakgrunnen for arbeidet er at styret har registrert en økning i antall lekkasjer på vannrørene i borettslaget over tid.

4 Utskifting av vann- og avløpsrør, rehabilitering av bad side Prosjektorganisasjon Følgende aktører har medvirket ved gjennomføring av dette forprosjektet: Boligselskap Selskap Sandaker borettslag Navn Styreleder Asbjørn Hagerupsen Adresse Åsengata 4B, 0480 Oslo E-post asbjorn.hagerupsen@vegvesen.no Telefon Forretningsfører Navn OBOS Forvaltningsavdeling Adresse P.B St. Olavs plass 0129 Oslo E-post linn.iversen@vegvesen.no Telefon Utførende av rapport Firma OBOS Prosjekt A/S Konsulent Vidar Hellstrand Adresse Postboks 6666 St Olavs Plass, 0129 Oslo Besøksadr. Vitaminveien 1A, 0129 Oslo E-post vidar.hellstrand@obos.no Telefon

5 Utskifting av vann- og avløpsrør, rehabilitering av bad side 4 2 Befaringer 2.1 Befaringer Befaringene av leilighetene ble gjennomført med bistand fra vaktmester i borettslaget. Styret i borettslaget har foretatt utvelgelsen av de leiligheter som er befart. Fellesarealer ble også befart sammen med vaktmester. Formålet var å se på de forskjellige variantene av planløsninger i borettslaget med tanke på varianter av rørføringer. Det er foretatt befaring av 6 leiligheter, dvs.: 6A 7 etasje 4-roms - venstre 6A 7etasje 2-roms midt 6A 7 etasje 5-roms høyre 6C 4-roms midt (3 på enden) 6C 6 etasje (0630) 2-roms 6C 6 etasje (høyre i enden) med wc/kjøkken vegg i vegg Alle avløpsrør i bygningen er støpt inn i dekker og vegger og er ikke tilgjengelig for visuell inspeksjon.

6 Utskifting av vann- og avløpsrør, rehabilitering av bad side 5 3 Teknisk beskrivelse - originale løsninger 3.1 Grunndata for boligselskapet Borettslaget ligger på Sandaker i Oslo, og består av 4 blokker. Blokk A, B, C består av u.etg., grunnplan, 1 etg., 2-8 et. og loft. med boder, dvs. av 1o plan. Blokk D består av grunnplan, 1 etg., 2-8 et. og loft. med boder, dvs. av 9 plan.

7 Utskifting av vann- og avløpsrør, rehabilitering av bad side 6 Sokkeletasje/1.etg. inneholder bl.a. lokaler til annet boligformål. Bygningene har kjellere som for det meste inneholder garasjer, men også dels boder/felleslokaler/tilfluktsrom/ teknisk rom etc. Bygningene har flatt tak. D.v.s. oppforet på betongskiller med forskåret isolasjon og papptekking. Borettslaget består av 344 leiligheter: 77 stk. 5-roms 131 stk. 4-roms 134 stk. 2-roms 2 stk 1-roms Bygningsmassen er oppført i perioden Borettslaget består av 13 seksjoner fordelt på 13 seksjoner. Blokk A består av seksjon 1-3, blokk B seksjon 4-7, blokk C seksjon 8-10 og blokk D seksjon Seksjonen 1-7, 8,9,11 og 12 er like fra 2-8 etasje. Seksjon 10 og 13 er like.

8 Utskifting av vann- og avløpsrør, rehabilitering av bad side 7 Blokk D inneholder i tillegg 17 hybler på grunnplanet og en 2-roms leilighet samt tilhørende fellesrom bygget for Oslo og Akershus vernelag. Adressen til borettslaget er Åsengata 2-8, 0480 Oslo. Gnr. 224 og Bnr Borettslaget har et pent opparbeidet utområde med gressplen, busker og beplanting. Asfalterte gangveier går gjennom borettslaget. Borettslaget er bygget sammen med Sandaker senter. 3.2 Gjennomførte vedlikeholds- og rehabiliteringstiltak: Reparasjon av gangvei/tak i garasje mellom 2C og 4C Inngangsdører med tilhørende låsesystemer og dørautomatikk. Skiftet garasjeanlegget sitt låsesystem og deler avløpssystemet. Nye postkasser Alle endevinduer skiftet ut Byttet alle innglassinger Asbestsanering fyrrom Adressebart brannvarslingsanlegg Fasaderehabilitering 2005 Videoovervåkning garasje Opplysningene er hentet fra forvaltningen.

9 Utskifting av vann- og avløpsrør, rehabilitering av bad side Kjøkken og Bad Det er to forskjellige hovedplanløsninger for kjøkken og bad i borettslaget. 4- og 5-roms leiligheter har løsning nr roms leiligheter har løsning nr. 2. Løsning 1: Bad, toalett og vaskerom er adskilte rom men lokalisert på samme sted midt i leiligheten. Adkomst til vaskerom skjer både fra entre og soverom. Fra vaskerom er det videre adkomst til bad og toalett. Det er ikke vindu/yttervegg i noen av disse rommene. Badet har i original utgave servant og badekar. Toalettet har klosett og mulighet for servant. Vaskerommet har skyllekar og opplegg for vaskemaskin. Vertikale rørføringer for avløp er støpt inn i skillevegg mellom leilighetene. Vertikale vannrør er ført åpent på vegg i toalett. Horisontale rørføringer for avløp er støpt ned i dekket. Horisontale rørføringer for vann er dels ført åpent på vegg, dels støpt ned i dekket (rør til vaskerom fra toalett) Kjøkken ligger til yttervegg diagonalt for baderomsplasseringen. Rørføring som for bad. Løsning 2: Bad og toalett er felles. Vaskerom finnes ikke, men det er avsatt plass til vaskemaskin på badet. Baderommet har adkomst både fra entre og soverom. Rørføringer og plassering i bygget som for løsning nr. 1. Kjøkkenet er mindre enn kjøkken for de store leilighetene og er plassert på stueside vinklet ut mot balkong. Rørføring for øvrig som for løsning nr. 1. Det finnes også en tredje løsning som gjelder for 1-roms leiligheter og et fåtall 2-roms. Disse leilighetene er mindre. Bad og toalett er felles men det er ikke avsatt plass for vaskemaskin på bad. Kjøkken og bad er plassert vegg-i-vegg og er knyttet til felles vann- og avløpsstamme plassert på bad. Rørføring for øvrig som for de andre alternativene. Løsn. 2 Løsn. 2 Løsn. 2 Løsn. 1 Løsn. 1 Løsn. 1 Figur 1 Blokk D 2-8 etg (OPGANG A og B ) seksjon 11 og 12

10 Utskifting av vann- og avløpsrør, rehabilitering av bad side 9 Løsn. 1 Løsn. 2 Løsn. 2 Løsn. 1 Løsn. 3 Figur 2 Blokk D 2-8 etg (OPGANG C) seksjon 10 og 13 I seksjon 1-9,11 og 12 er det i alt 7 vannopplegg pr.seksjon dvs. i alt 77 opplegg og i seksjon 10 og 13 er det 10 opplegg pr. seksjon, dvs. yterligere 20 opplegg, og i alt 97 opplegg for tappevann. Foto 1Viser betongdragere i korridor for seksjon 10 og 13 som krysser korridor i hver etasje.

11 Utskifting av vann- og avløpsrør, rehabilitering av bad side Innvendige avløpsrør Avløpsrør i borettslaget er laget av plast type ABS. En vertikalført avløpsstamme tar alt avløpsvann fra bad og vaskerom i 16 leiligheter. Stammen er støpt inn i skilleveggen mellom leilighetene fra kjeller til lufting over tak. Noen 2-roms leiligheter har egen stamme og belastningen på denne er derfor redusert til avløpsvann fra 8 bad. Dimensjon og løsninger for øvrig er like. Det originale sluket på bad er et 2,5" Jøtul støpejernssluk (75mm) uten klemring i støpt gulv uten membran. Avløp fra badekar er dykket i sluket. Avløp fra alt øvrig utstyr er ført i egne koblingsrør med vannlås til horisontalførte samlerør nedstøpt i dekket. Rør i sanitæranlegg er normalt forutsatt å vare i år. Erfaring tilsier imidlertid at innstøpte avløpsrør i ABS-plast har skader som gjør det nødvendig med utskiftinger allerede etter ca. 30 år i enkelte borettslaget. Styret har ingen indikasjoner på økende lekkasjer på avløpsrørene og dette er derfor ikke vurdert nærmere i denne sammenhengen. 3.5 Innvendige vannrør Vannrørene er av type kapilar kobberrør for myklodding. Rørføringer er ført synlig på vegg. For 4-/5-roms leiligheter er vertikale rørstammer ført opp på toalettet. Herfra fordeles vannet til tappesteder i egen leilighet og gjennom betongskillevegg på badet til 2-roms naboleilighet.

12 Utskifting av vann- og avløpsrør, rehabilitering av bad side 11 I de 2-roms leiligheter som ikke har felles baderomsvegg med 4-/5-roms, er det ført egne vertikale rørføringer på badet i hjørnet på badet mot kjøkken (se foto), med avgrening til kjøkken ca. 20 cm over golv. I følge tegninger er det i noen 4-/5-roms leiligheter ført rør i gulv fra vertikalstamme på bad til skyllekar i vaskerom. I de fleste av disse leilighetene er det imidlertid egne vannstammer ved siden av skyllekar i vaskerom. Avgreningen fra vertikalstammer i 4-/5-roms leiligheter ble originalt lagt på en slik måte at avgreningen ble utsatt for gjentatte bøyninger opp og ned som følge av ekspansjon. Varmtvannsledningen er spesielt utsatt. Dette har ført til mange vannlekkasjer. I 1997 ble mange av avgreningene skiftet ut fra kobberrør til fleksible trykkslanger for å få bukt med ledningsbrudd i vegg. Innstøping av kobberrør, selv om disse har en utvendig plastmantel, har vist seg å være en dårlig løsning da også disse ryker som følge av manglende ekspansjonsmulighet. Det er videre en dårlig løsning at vannrør til 2-roms leilighet føres fra stamme på vegg gjennom toalett og via bad i 4-/5-roms før rørene føres gjennom leilighetsskille og inn til 2- roms. Vedlikehold/utbedringer i 4-/5-roms vil medføre stans i vanntilførsel til 2-roms. Så lenge borettslaget har bestemt at eksisterende løsning for vertikalføring av vannrør skal beholdes vil det være vanskelig å gjøre noe med forholdet. Interne fordelings- og koblingsrør på bad og toalett er skiftet ut i forskjellig omfang i de enkelte leilighetene i forbindelse med individuell oppussing av bad/wc-rom etc. i regi av eierne.

13 Utskifting av vann- og avløpsrør, rehabilitering av bad side Oppvarming, varmtvann og ventilasjon Oppvarming Oppvarmingen i leilighetene er individuell i form av panelovner. Den originale varmekilden på bad er en stråleovn plassert over dør/høyt på vegg. Varmtvann Varmtvannsberedningen er sentral med varmtvannsberedere plassert i kjeller. All varmtvannsproduksjon er samlet i et teknisk rom som inneholder nyere beredere. Ventilasjon Opprinnelig er det mekanisk avtrekksventilasjon med to hastigheter. Det er felles vifter pr. oppgang. Disse er plassert på tak. Friskluft entrer leiligheten via ventiler/spalter i vinduer. Avtrekk skjer via kontrollventiler på kjøkken, bad og toalett, til kanaler støpt inn i vegg mellom leiligheter. 3.7 Elanlegg Det elektriske anlegget er det originale, med skrusikringer og uten jordfeilvarsler for leilighet og jordfeilbryter for bad. Ved en rehabilitering av våtrom vil det elektriske anlegget bli berørt i en så stor grad at det blir nødvendig å installere jordfeilbryter for kurs til bad.

14 Utskifting av vann- og avløpsrør, rehabilitering av bad side 13 4 Generel info om sanitært røranlegg 4.1 Vannlekkasjer - generelt Vannlekkasjer fra vannrør er et problem i de fleste eldre boligselskap. Dette er en kilde til konflikt mellom beboerne, og ikke minst mellom kjøper og selger ved omsetting av brukte leiligheter. De fleste som har, eller har hatt tillitsverv, har også fått erfare dette. Behovet for utbedring av denne typen mangler og skader kommer stort sett brått på de fleste beboere, og kostnadene ved en fullverdig utbedring er så store at mange fristes til å velge løsninger som ikke løser alle problemene på litt lengre sikt. Det bør legges til grunn at forsikringsselskapet etter hvert ikke vil dekke kostnader ved utbedring/reparasjon av denne type skader. Dette begrunnes med at omfanget av lekkasjene etter hvert blir så mange og store, og alderen på anlegget er så høy, at skadene ikke lenger kan karakteriseres som "brå og uforutsette", men i stedet er en naturlig konsekvens av manglende vedlikehold. For boligselskaper er det naturlig å finne frem til helhetlige, kvalitetssikrede, fellesløsninger for forhold som griper alvorlig inn i bygningskonstruksjonen, og derved inn i borettslaget felles forvaltede verdier. Den beste måten å ta tak i problemet på, er å skaffe seg en oversikt over tilstanden til rørføringer og våtrom, samt omfanget av eventuelle skader og lekkasjer. Deretter velges en helhetlig løsning i stedet for individuelle variable løsninger. 4.2 Aldring av sluk av støpejern (info) Som alle andre deler i bygningskroppen vil også sanitæranlegg med tilhørende rør installasjoner eldes. Støpejernet vil over tid forandre struktur. Selv om støpejernet tilsynelatende ser helt ut, skjer det store forandringer innvendig. Jernet i støpejernssluk ruster opp innenfra, mens kullstoffet blir igjen. Dette kalles grafittisering. Grafitt er porøst, slipper vann gjennom, og tåler ingen belastning. Grafitt har samme kvalitet som kullstoffet i blyanter. Denne forandringen av rørene blir først synlig når det kommer rustvorter på utsiden, hull med vanngjennomtrenging på deler av røret eller ruststriper på røroverflaten. Oppdages slike skader må de ikke "pirkes borti, da det lett kan oppstå større hull. Tilsvarende kan man ved kontroll av sluk se rustdannelser og porer hvor vannet kan sive inn i betongen/gulvkonstruksjonen. Ved rensing av sluk eller staking av rør som har kommet langt i denne grafittiseringsprosessen, vil det være overhengende fare for at man lager hull på røret/sluket. Figurene under illustrerer hvordan aldring av avløpsrør laget av støpejern skjer, og hvordan aldring av støpejernssluk skjer over tid.

15 Utskifting av vann- og avløpsrør, rehabilitering av bad side 14 Aldring av støpejernsrør Rustvorter/hull Støpejern Rust Porøs grafitt Hull med vanngjennom-trengning og ruststriper. Hull på røroverflaten med vannblemmer. Selv om avløpsrøret tilsynelatende kan se bra ut på utsiden. Kan grafittiserings prosessen ha kommet langt på innsiden. Særlig gjør dette seg gjeldene hvis rørene er nymalte. Aldring av støpejernssluk Fra badekar/servant Slukrist Vannstand Gulv Figuren viser svakhet i området rundt avløpsrør som kommer fra servant, badekar etc.

16 Utskifting av vann- og avløpsrør, rehabilitering av bad side Aldring av vannrør Kobberrør og messingdeler som er benyttet i boligselskapet har begrenset teknisk levetid og en anbefalt brukstid som følge av innvendig korrosjon i rørene. Figuren under illustrerer hvordan antall lekkasjeskader normalt utvikler seg ved for eksempel oppvaskmaskiner og kobberrør over tid. Korrosjon kommer fra det latinske navnet corrodere, som betyr å gnage i stykker eller tære på. Det er i hovedsak to typer korrosjon som opptrer innvendig i vannrørene, og det er lokal korrosjon og jevn korrosjon. Den jevne korrosjonen skjer normalt så langsomt at det ikke oppstår lekkasjer som følge av den. Lokal korrosjon kan derimot utvikle seg svært raskt på et svært lite området, kan ofte være på størrelse med knappenålshode. Lokale korrosjonstyper kan blant annet være groptæring, erosjonstæring og korrosjons utmatning. Foto 1 og 2 under viser eksempler på groptæring og erosjonskorrosjon på kobberrør. Groptæring (hull i røret) Bilde over viser et eksempel på groptæring i kobberrør

17 Utskifting av vann- og avløpsrør, rehabilitering av bad side 16 Erosjonskorrosjon (nesten hull i røret) Bilde over viser et eksempel på erosjonskorrosjon i kobberrør Messingdeler (dvs. kobber og sinkblanding), som koplinger og ventiler kan utsettes for korrosjon som kalles spenningskorrosjon, erosjonskorrosjon og avsikning. ( se for øvrig fotovedlegg nr 4). Spenningskorrosjon kan opptre på gamle og også nyere messingdeler, mens erosjonskorrosjon opptrer på gamle rørdeler. Avsikning betyr at sinken i messingen løses opp og forsvinner fra godset. Aktuell komponent får da en sprø og porøs kobbermasse som har redusert styrke. Messingdeler produsert etter 1992 skal være avsinkingsbestandig. Som følge av innvendig korrosjon i rørene har rørene en begrenset teknisk levetid. Teknisk levetid defineres normalt som tiden frem til røret/rørdelen ikke lenger oppfyller tiltenkt funksjon, dvs. frem til funksjonssvikt. Funksjonssvikt kan da være små drypplekkasjer, store lekkasjer, ventiler som ikke fungerer, misfarging av vannet (utfelling av kobber), tilbakeslag på varmtvann etc. Ved vedlikeholdsplanlegging i et boligselskap bør man planlegge for å skifte ut deler eller hele sanitæranlegget før funksjonssvikt opptrer. Det anbefales derfor at det gjennomføres tiltak ved anbefalt brukstid for installasjonen. Anbefalt brukstid defineres som det området i kurven under hvor det er en markert økning i skadefrekvens, se figur under. Ved denne alderen er det sikkerhetsmessig lønnsomt å vurdere utskiftning. SINTEF Byggforsk har oppgitt anbefalte brukstider og forventede tekniske levetider for forskjellige sanitærinstallasjoner i boliger. Anbefalte brukstider og tilstand på sanitærinstallasjonene i boligselskapet er nærmere omtalt senere.

18 Utskifting av vann- og avløpsrør, rehabilitering av bad side 17 Gjeldende lover, regler og bransjenormer Badene og vanninstallasjoner antas å være bygget i tråd med plan- og bygningslov og byggeforskrifter som var gyldig på den tiden da bygningene ble oppført. Det finnes ingen lover/forskrifter som pålegger borettslaget å foreta seg noe med badet i forhold til slik det så ut ved bygging. Plan- og bygningslov og byggeforskrifter er revidert flere ganger siden 60-tallet, men disse har ikke tilbakevirkende kraft. Går man derimot i gang med et totalprosjekt for utskifting av rør og modernisering av våtrom, må arbeidet omsøkes til offentlig myndighet pga. av tiltak i brannskillet og man må i større grad forholde seg til dagens lover og forskrifter. Plan og bygningsloven I henhold til Plan- og Bygningslov, som trådde i kraft , er utskifting av sluk og rørstammer søknadspliktige arbeider. Det vil si at det er søknadsplikt for alle arbeider som medfører vesentlig endring eller vesentlig reparasjon av tiltak som nevnt under: oppføring, endring eller reparasjon av bygningstekniske installasjoner, brudd på branncelle. Arbeider i gulv eller vegg mellom to eller flere leiligheter medfører brudd på branncelle. Det er videre søknadsplikt for alt arbeid som griper inn membransoner, dvs. inngrep i eller utskifting av, overflater i våte soner. For å få igangsettingstillatelse for søknadspliktige arbeider må prosjektet bl.a. ha en ansvarlig søker (SØK), - prosjekterende (PRO), - utførende (UTF), - uavhengig kontroll av prosjektering og utførelse. For denne type prosjekt med å etablere ny stigerør i trapperom er det naturlig og korrekt at utførende entreprenør tillegges alle ovenstående roller ved utferdigelse av byggesøknad for prosjektet unntatt rollen som kontrollerende. Byggeforskrifter Offentlig myndigheters fortolkning av byggeforskrift av 1985 kom tidlig på 90-tallet til uttrykk gjennom rundskriv fra daværende Oslo vann- og avløpsverk (OVA) som den gang var forvalter av byggesaker knyttet til sanitæranlegg. Nedenstående er utdrag fra disse rundskriv, som bl.a. omhandler utbedring av våtrom: Det vil ikke lenger bli godkjent løsninger der "ikke utskiftbare" vann- og avløpsledninger blir støpt inn i bærende ("tunge") konstruksjoner som støpte dekker og vegger. Med "tunge" vegger menes også vegg mellom to våtrom som er kledd med gips, membran og fliser på begge sider. Det vil heller ikke bli godkjent skjøter på vannledninger som ligger skjult i lettvegger. Deler av avløpsledninger kan bygges inn i ikke demonterbare konstruksjoner hvis det tas forholdsregler slik at lekkasjer oppdages raskt. Gulvsluk med tilhørende ledninger kan imidlertid støpes inn i bærende konstruksjoner. I byggeforskrift av ble ovenstående tatt inn og bedre presisert i forskriften. Det viste seg allikevel at det ble store rom for fortolkninger også etter dette. Ny byggeforskift av har strammet grepet rundt krav til kompetanse for å få arbeide med våtrom. Det er videre blitt enda strengere krav til lekkasjesikring og utvidet krav til søknadsplikt som nevnt over. Det er da viktig å ikke forsøke å slippe unna med minimumsløsninger men heller søke løsninger man har tro på at vil gi lang levetid på det som produseres.

19 Utskifting av vann- og avløpsrør, rehabilitering av bad side 18 Størst mulig tilgjengelighet til rørskjøter og bruk av sikringsløsninger der hvor skjult rørføring ikke er til å unngå. Byggeforskriftens krav til avfallshåndtering Det foreligger egne krav til behandling/styring av produksjonsavfall fra byggeplasser i gjeldende byggeforskrift. Forskriften innebærer at det sammen med byggesøknaden må sendes inn en plan for kartlegging av miljøfarlig avfall og håndtering/kildesortering av alt avfall. Det er en forutsetning at man kildesorterer avfall på stedet og at miljøfarlig avfall kartlegges på forhånd og behandles som spesialavfall. Når prosjektet er fullført skal det presenteres et avfallsregnskap. Om regnskapet ikke stemmer med planen vil prosjektet kunne bli nektet ferdigattest og det kan bli utskrevet tvangsmulkt. Disse krav kan medføre mye arbeid både for konsulenter og for entreprenøren og må derfor inkluderes i prosjektets budsjettarbeid.

20 Utskifting av vann- og avløpsrør, rehabilitering av bad side Rehabilitering av baderom noen juridiske spørsmål I dette etterfølgende er det noen spørsmål relatert til jurdiske forhold ved tiltak i våtrom m.m. Det er flere viktige punkter her som også gjelder for utskiftning/etablering av nye vannrør hvor fellestiltaket delvis griper inn på om områder som den enkelte andelseier i utgangspunktet har vedlikeholdsansvaret. Ved etablering av ny vannrør i fellesarealer vil man også gripe inn på områder som den enkelte eier i utgangpunktet har ansvaret for. Dette er derfor tatt inn selv om dette er litt på siden av det tiltaket som er tenkt gjennomført nå. 1. Andelseiernes vedlikeholdsplikt Borettslagsloven rettslig utgangspunkt Ny borettslagslov trådte i kraft den Loven har utfyllende regler om andelseiers og borettslagets vedlikeholdsplikt. Lovens 5-12 lyder som følger; Vedlikehald o.a. frå andelseigaren (1) Andelseigaren skal halde bustaden i forsvarleg stand. (2) Andelseigaren skal halde ved like slikt som vindauge, røyr, leidningar, inventar, utstyr, apparat og innvendige flater i bustaden. (3) Vedlikehaldet femner òg om nødvendig reparasjon eller utskifting av slikt som røyr, leidningar, inventar, utstyr, apparat, tapet, golvbelegg, vegg-, golv- og himlingsplater, skiljevegger, listverk, skap, benker og innvendige dører med karmar, men ikkje utskifting av vindauge og ytterdører til bustaden, eller reparasjon eller utskifting av tak, bjelkelag, berande veggkonstruksjonar og røyr eller leidningar som er bygde inn i berande konstruksjonar. (4) Vedlikehaldsplikta gjeld òg utbetring av tilfeldig skade. (5) I vedtektene kan vedlikehaldsplikta fastleggjast annleis enn det som går fram av paragrafen her. Ein andelseigar kan òg gjere avtale med laget om anna fastlegging av plikta. I forarbeidene til loven nevnes som eksempel på andelseiers vedlikeholdsplikt at boligen må holdes slik i stand at den ikke er til ulempe eller skade for andre. For eksempel må gulvet på badet være tett og ventiler holdes åpne for å sikre tilstrekkelig utlufting. Andelseier plikter å rense sluk, stake rør og ellers påse at innvendige arbeider, eksempelvis ved rehabilitering av bad, skjer på forsvarlig måte gjennom bruk av fagkyndig arbeidskraft. Loven utvider andelseiers plikter noe i forhold til den tidligere borettslagsloven av 1960, husleieloven som også gjaldt for borettslag, og de standard husleieavtaler som var vanlig brukt. Blant annet er andelseier ansvarlig for rør og ledninger som i og for seg er knyttet til felles anlegg. Ansvaret vil da gjelde fra forgreningspunktet inn i leiligheten. Det kan for eksempel dreie seg om rør til vannbåren varme i gulv eller varmekabler da disse stort sett er lagt oppå den bærende konstruksjonen. Felles rør som er støpt inn i bærende konstruksjoner, eksempelvis avløpsrør inklusive sluk m.v. er imidlertid fortsatt borettslagets ansvar. I henhold til ny borettslagslov 5-13 og 5-15 er andelseier ansvarlig etter en såkalt kontrollansvarsregel for skade som oppstår som følge av manglende oppfyllelse av vedlikeholdsplikten. Dette innebærer at andelseier er ansvarlig dersom han ikke kan påvise at skaden skyldes forhold helt utenfor andelseiers kontroll.

21 Utskifting av vann- og avløpsrør, rehabilitering av bad side 20 Vedtekter og leieavtaler Utgangspunktet, etter borettslagsloven, er at tidligere husleiekontrakter ikke gjelder lengre, jfr borettslagslova 14-8 (1). Det er da vedtektene i borettslaget samt lovens bestemmelser som kommer til anvendelse i forhold til vedlikeholdsplikten. De fleste OBOS-forvaltede borettslag har i dag vedtatt vedtekter i samsvar med ny lov. I de tilfeller vedlikeholdsplikten ikke er fastsatt i vedtektene, gjelder de fordelingsprinsipper som følger av de gamle husleiekontraktene. Uansett om man legger ny lov eller gammel ordning til grunn vil beboere som forårsaker lekkasje fra eget bad på grunn av feilaktig bruk og mangelfullt indre vedlikehold, måtte bekoste nødvendige reparasjoner/utbedringer i egen leilighet, samt bekoste utbedring av følgeskader i øvrige leiligheter. 2. Borettslagets vedlikeholdsplikt og rett til å gjennomføre felles tiltak Etter borettslagsloven 5-17 har borettslaget plikt til å vedlikeholde alt som etter 5-12 ikke er lagt på andelseier, jfr pkt 1 over. Dette inkluderer vedlikehold og utskifting av felles rør, ledninger, kanaler og andre felles installasjoner. Nye fellesanlegg kan føres gjennom boligen dersom det ikke er til vesentlig ulempe for andelseier. Andelseier plikter å gi borettslaget tilgang til boligen for å gjennomføre slikt arbeid. Dersom andelseier ikke medvirker frivillig, kan borettslaget få namsmyndighetenes bistand for å sikre seg tilgang til boligen. På den andre siden gir også lovens 5-17 (3) andelseier rettigheter i forhold til hvordan felles vedlikehold skal gjennomføres. Ettersyn og utføring av arbeid skal gjennomføres slik at det ikke er til unødig ulempe for andelseieren eller annen bruker av boligen. 3. Har andelseier krav på erstatning eller reduksjon i felleskostnader for egen investering i oppussing av bad ved gjennomføring av felles vedlikehold? Underveis i gjennomføringsfasen av rehabiliteringsprosjekter av denne art, er det en rekke uklarheter og momenter som vil dukke opp. Et punkt som alltid dukker opp er om beboerne har krav på å få erstattet kostnadene for sitt nyoppussede flislagte bad, når rehabiliteringen krever inngrep i allerede utført arbeide. OBOS Prosjekt AS har tatt initiativ til å framskaffe en juridisk betenkning vedrørende dette og andre forhold knyttet til rehabilitering av innvendige vann- og avløpsrør. Denne betenkningen knytter seg til gammel borettslagslov, men rettstilstanden anses ikke endret etter ny lov. Hovedkonlusjonen er at andelseier må godta å betale for den delen av kostnadene, som ved den nødvendige rehabiliteringen faller på vedkommende gjennom felleskostnadsøkning. Det er heller ikke grunnlag for at andelseieren som har utbedret/pusset opp våtrommene for egen regning, skal kunne kreve å bære en mindre del av kostnadene enn det som følger av felleskostnadsnøkkelen. Heller ikke kan det kreves noen refusjon av kostnadene man har hatt. Et kortfattet sammendrag av betenkningen som er utført av Prof. Dr. Juris Kåre Lilleholt gjengis her: 1. Hvis formålet med rehabiliteringen er å gjennomføre tiltak som i praksis bare kan gjennomføres i felleskap, (for eksempel skifte nedløpsrør), er det ikke slik at utbedringer som andelseier tidligere har utført i våtrommet kan betraktes som en forskuttering av de tiltak som nå er planlagt utført. De som har utbedret våtrommet tidligere, eller har kjøpt en leilighet der våtrommene er rehabilitert, har gjort dette frivillig og har hatt glede av tiltaket i mellomtiden. Andelseierne kan således ikke kreve verken å få en redusert andel av felleskostnadene, eller en refusjon av kostnadene de har hatt i forbindelse med utbedringen av bad og kjøkken. 2. Hvis en andelseier har forsømt sin vedlikeholdsplikt, eller har utført dårlig vedlikeholds- eller utbedringsarbeide, uten at dette kan sies å føre til ekstra kostnader for fellesskapet i forbindelse med en rehabilitering, så er det ikke grunnlag for å kreve ekstra betaling fra andelseieren. Hvis det derimot kan påvises at andelseierens brudd på vedlikeholdsplikten regulert i Husleiekontrakten fører til økte kostnader for fellesskapet, kan det være aktuelt å kreve ekstra betaling.