VEDTEKTER for Eierseksjonssameiet Sverdrupsgate 22. vedtatt i sameiemøte den 19. august 2008 i medhold av lov om eierseksjoner 23.

Transkript

1 VEDTEKTER for Eierseksjonssameiet Sverdrupsgate 22 vedtatt i sameiemøte den 19. august 2008 i medhold av lov om eierseksjoner 23. mai 1997 nr EIENDOMMEN - FORMÅL Eierseksjonssameiet (heretter Sameiet) omfatter gnr 228 bnr 448 i Oslo med påstående bygninger (heretter Eiendommen). Sameiet har til formål å ivareta sameiernes fellesinteresser og administrasjon av eiendommen med fellesanlegg av enhver art. 2. ORGANISERING AV SAMEIET Sameiet består av 21 seksjoner. Til hver seksjon er det knyttet enerrett til bruk av en bruksenhet. Seksjon 2, 3, 4, 20 og 21 (heretter i fellesskap betegnet som Boligseksjonene) har følgende sameiebrøk: seksjon 2 52/1383, seksjon 3 47/1383, seksjon 4 57/1383, seksjon 20 40/1383 og seksjon 21 51/1383. Seksjon 1 og 5 til19 består av Borettslaget Sverdrupsgate 22 som igjen består av 16 leiligheter (heretter Borettslaget). Borettslaget har en samlet sameiebrøk på 1136/1383, fordelt på følgende brøker: seksjon 1 45/1383, seksjon 5 76/1383, seksjon 6 76/1383, seksjon 7 87/1383, seksjon 8 76/1383, seksjon 9 45/1383, seksjon 10 76/1383, seksjon 11 87/1383, seksjon 12 76/1383, seksjon 13 45/1383, seksjon 14 76/1383, seksjon 15 87/1383, seksjon 16 76/1383, seksjon 17 45/1383, seksjon 18 76/1383 og seksjon 19 87/1383. Sameiebrøkene bygger på bruksenhetenes areal. 3. RETTSLIG RÅDERETT Den enkelte sameier har full rettslig råderett over sin seksjon. De andre sameierne har likevel panterett i seksjonen for krav mot sameieren for et beløp som svarer til folketrygdens grunnbeløp, jfr eierseksjonsloven 25. Ved overføring eller bortleie av seksjon skal melding straks sendes til styret for registrering av erverver eller leietaker. Erverver eller leier av seksjonen skal godkjennes av styret. Godkjenning kan bare nektes der det foreligger saklig grunn. Side 1 av 6

2 4. RETT TIL BRUK Den enkelte sameier har enerett til bruk av sin bruksenhet og rett til å nytte Fellesarealene, dvs. gårdsplass, oppganger og kjeller, til det de er beregnet eller vanlig brukt til. Borettslaget har eksklusiv bruksrett til Loftsarealet dvs. loftsboder, loftsgang og loftsrom. Bruksenheten og fellesarealene kan bare brukes i samsvar med formålet og må ikke benyttes slik at det er til unødig eller urimelig ulempe for brukerne av de øvrige seksjoner. Ved vurdering av hva som anses som unødig og urimelig ulempe skal husordensreglene for Borettslaget legges til grunn, jf. 5 nedenfor. Endring av bruken fra boligformål til annet formål eller omvendt må ikke foretas uten reseksjonering etter eierseksjonsloven 13 annet ledd og samtykke fra styret. Eiendommen er underlagt økologisk drift som også er nedfelt i Borettslagets vedtekter. I den grad dette berører Boligseksjonene f.eks. i forbindelse med søppelhåndtering m.m. er næringsseksjonene forpliktet til å ivareta de plikter som følger av økologiprosjektet. 5. HUSORDENSREGLER Husordensreglene for Borettslaget gjøres gjeldende for sameiet. Sameiermøtet kan med alminnelig flertall fastsette vanlige ordensregler for eiendommen. Selv om det fastsettes forbud mot dyrehold, skal dispensajon likevel gis hvis gode grunner taler for det, og dyreholdet ikke er til ulempe for de øvrige brukere av eiendommen. 6. BEBOERNES ANSVAR FOR VEDLIKEHOLD Den enkelte beboer skal holde boligen, og andre rom og annet areal som hører dennes bolig til, i forsvarlig stand og vedlikeholde slikt som dører og vinduer innvendig, rør, sikringsskap fra og med første hovedsikring/inntakssikring, ledninger med tilbehør, varmekabler, inventar, utstyr inklusive vannklosett, varmtvannsbereder og vasker, apparater og innvendige flater. Våtrom må brukes og vedlikeholdes slik at lekkasjer unngås. Vedlikeholdet omfatter også nødvendige reparasjon og utskiftning av slikt som rør, sikringsskap fra og med første hovedsikring/inntakssikring, ledninger med tilbehør, varmekabler, inventar, utstyr inklusive slikt som vannklosett, varmtvannsbereder og vasker, apparater, tapet, gulvbelegg, vegg, gulv- og himlingsplater, skillevegger, listverk, skap, benker og innvendige dører med karmer. Beboeren har også ansvaret for oppstaking og rensing av innvendige avløpsledninger både til og fra egen vannlås/sluk og fram til borettslagets felles-/hovedledning. Beboeren skal også rense eventuelle sluk på veranda, balkong og lignende. Side 2 av 6

3 Beboeren er selv ansvarlig for at installasjon og oppbevaring av brann- og eksplosjonsfarlige stoffer skjer i betryggende former og i henhold til gjeldende lover og forskrifter. Beboeren skal holde boligen fri for insekter og skadedyr. Ved mistanke om innsekter og skadedyr plikter beboeren straks å melde fra skriftlig til sameiet. Vedlikeholdsplikten omfatter også utbedring av tilfeldig skade, herunder skade påført ved innbrudd og uvær. Oppdager beboeren skader i boligen som sameiet er ansvarlig for å utbedre, plikter beboeren straks å melde fra skriftlig til sameiet. Ny eier av boligen har plikt til å utføre vedlikehold medregnet reparasjon og utskifting i boligen, selv om det skulle vært utført av den forrige beboeren. 7. SAMEIETS ANSVAR FOR DRIFT OG VEDLIKEHOLD Sameiet skal påse at sameiet holder bygninger og eiendommen for øvrig i forsvarlig stand så langt plikten ikke ligger på andelseierne. Vedlikeholdsplikten omfatter også utvendig vedlikehold av vinduer. Felles rør, ledninger, kanaler og andre felles installasjoner som går gjennom boligen, skal sameiet holde ved like. Sameiet har rett til å føre nye slike installasjoner gjennom boligen dersom det ikke er til vesentlig ulempe for andelseieren. Sameiets vedlikeholdsplikt omfatter også utskifting av vinduer, herunder nødvendig utskiftning av termoruter, og ytterdører til boligen og reparasjon eller utskiftning av tak, bjelkelag, bærende veggkonstruksjoner, sluk og rør eller ledninger som er bygd inn i bærende konstruksjoner med unntak av varmekabler. Andelseieren skal gi adgang til boligen slik at sameiet kan utføre sin vedlikeholdsplikt, herunder ettersyn, reparasjon eller utskifting. Ettersyn og utføring av arbeid skal gjennomføres slik at det ikke er til unødig ulempe for andelseieren eller annen bruker av boligen. 8. BYGNINGSMESSIGE ARBEIDER Utskifting av vinduer og dører, oppsetting av markiser, endring av utvendige farger etc, skal godkjennes av styret, og kan skje etter en samlet plan for bygningen vedtatt av sameiermøtet. Tilbygg/påbygg og andre arbeider som skal meldes til bygningsmyndighetene må godkjennes av styret før byggemelding kan sendes. Hvis det søkes om endringer av ikke uvesentlig betydning for de øvrige sameiere, skal styret forelegge spørsmålet på sameiermøtet til avgjørelse. Side 3 av 6

4 Ledning, rør o. l. nødvendige installasjoner kan føres gjennom bruksenheten hvis det ikke er til vesentlig ulempe for sameieren. Sameieren skal gi adgang til bruksenheten for nødvendig ettersyn og vedlikehold av installasjonene. En sameier kan med styrets godkjenning gjennomføre tiltak på fellesarealene som er nødvendige på grunn av sameierens eller husstandsmedlemmenes funksjonshemming. Godkjenning kan ikke nektes uten saklig grunn. 9. FELLESKOSTNADER Alle kostnader vedrørende sameiet og Eiendommen som ikke alene knytter seg til den enkelte bruksenhet eller til arealer som Borettslaget har eksklusiv bruksrett til fordeles på sameierne etter sameiebrøken i hht 2 ovenfor (heretter Felleskostnader). Der særlige grunner taler for det kan en kostnad fordeles etter nytten for den enkelte bruksenhet eller etter forbruk. For å dekke Felleskostnadene betaler den enkelte Boligseksjon inn et a-konto beløp til Borettslaget. A-konto beløpet fastsettes styret i sameiet basert på borettlagets budsjett for inneværende års periode. 10.MISLIGHOLD. PÅLEGG OM SALG OG KRAV OM FRAVIKELSE Hvis en sameier til tross for advarsel vesentlig misligholder sine plikter, kan styret pålegge vedkommende å selge seksjonen, jf eierseksjonsloven 26. Medfører sameieren eller brukerens oppførsel fare for ødeleggelse eller vesentlig forringelse av eiendommen, eller er hans oppførsel til alvorlig plage eller sjenanse for eiendommens øvrige brukere, kan styret kreve fravikelse av seksjonen etter bestemmelsene tvangsfullbyrdelsesloven, jf eierseksjonsloven STYRET Sameiet skal ha et styre som skal bestå av en leder og to andre medlemmer. Styreleder og minst ett styremedlem skal velges av Borettslagets medlemmer. Ett styremedlem bør velges av Boligseksjonene. Sameiermøtet kan ved det enkelte valg også bestemme at det skal velges inntil ett varamedlem for det enkelte styremedlem. Styret skal sørge for vedlikehold og drift av eiendommen, og ellers sørge for forvaltningen av sameiets anliggender i samsvar med lov, vedtekter og vedtak i sameiermøtet. Et styremedlem kan ikke delta i behandlingen eller avgjørelsen av noe spørsmål som medlemmet selv eller nærstående har en framtredende personlig eller økonomisk særinteresse i. I felles anliggender forplikter styreleder og ett styremedlem i fellesskap sameiet og tegner dets navn. Styret kan gi prokura. Side 4 av 6

5 12.SAMEIERMØTET Sameiets øverste myndighet utøves av sameiermøtet. Medlemmer av sameiermøtet er de 6 sameierne. Ordinært sameiermøte holdes hvert år innen utgangen av april. Ekstraordinært sameiermøte skal holdes når styret finner det nødvendig, eller når minst to sameiere som tilsammen har minst en tiendedel av stemmene, krever det og samtidig oppgir hvilke saker de ønsker behandlet. Styret skal på forhånd og senest 14 dager sameiermøtet - forvarsle sameierne om dato for møtet og om siste frist for innlevering av saker som ønskes behandlet. Sameiermøtet innkalles deretter skriftlig av styret med varsel som skal være på minst åtte og høyst tjue dager, og innkallingen skal bestemt angi de saker som skal behandles på møtet. Ekstraordinært sameiermøte kan om nødvendig innkalles med kortere varsel som likevel skal være på minst tre dager. Uavhengig av om det er nevnt i innkallingen skal det ordinære sameiermøtet alltid behandle: styrets årsberetning styrets regnskapsoversikt for foregående kalenderår til eventuell godkjenning valg av styremedlemmer I sameiermøtet har sameierne stemmerett i forhold til sameiebrøk. Sameieren har rett til å møte ved fullmektig. Fullmektigen skal legge frem skriftlig og datert fullmakt, og fullmakten anses å gjelde førstkommende sameiermøte med mindre annet fremgår. Fullmakten kan når som helst kalles tilbake. Sameieren har rett til å ta med rådgiver. Rådgiveren har bare rett til å uttale seg dersom sameiermøtet gir tillatelse. Ingen kan selv eller ved fullmektig eller som fullmektig delta i avstemning om avtale med seg selv eller nærstående eller om sitt eget eller nærståendes ansvar. 13. FORRETNINGSFØRER Sameiet skal ha forretningsfører. Styret ansetter forretningsfører og andre funksjonærer i samsvar med lov om eierseksjoner MINDRETALLSVERN Sameiermøtet, styret eller andre som representere sameiet kan ikke treffe beslutning som er egnet til å gi visse sameiere eller andre en urimelig fordel på andre sameieres bekostning. 15.ENDRINGER I VEDTEKTENE Endringer i sameiets vedtekter kan besluttes av sameiermøtet med minst 2/3 av de avgitte stemmer om ikke lov om eierseksjoner stiller strengere krav. Side 5 av 6

6 16.GENERELLE PLIKTER Sameierne plikter å overholde bestemmelsene som følger av oppdelingsbegjæringen, lov om eierseksjoner, disse vedtekter samt ordensregler fastsatt av sameiermøtet. Side 6 av 6