Fana Gnr 96 Bnr 307 Fanastølen Reguleringsplan Arealplan-ID FORSLAG TIL DETALJREGULERING, OFFENTLIG ETTERSYN

Transkript

1 BERGEN KOMMUNE Byutvikling/Plan- og bygningsetaten Fagnotat REGULERINGSFORSLAG TIL Saksnr.: /43 OFFENTLIG ETTERSYN Emnekode: ESARK 5120 Saksbeh.: MVES Dato: Fana Gnr 96 Bnr 307 Fanastølen Reguleringsplan Arealplan-ID FORSLAG TIL DETALJREGULERING, OFFENTLIG ETTERSYN Kort om planforslaget Ard arealplan AS fremmer på vegne av Fanastølen 18 AS planforslag for et område på Fanastølen/Fanaåkeren ved Fanahammeren i Fana bydel. Oversiktskart som viser planområdets plassering (til venstre) og avgrensning av planområdet (til høyre). Planområdet er ca. 63 daa og består av to delområder som er forbundet med vegen Fanastølen. Adkomst til utbyggingsområdet vil være fra Fv. 546 Krokeidevegen. Området rundt består i hovedsak av eneboligbebyggelse, men grenser også til dagligvareforretning i vest og bussdepot og Fana kulturpark i nord. Ved Fanastølen i sør ligger den nedlagte institusjonen for Bergen Røde kors Barnehjelp. Denne bebyggelsen forutsettes revet. Formålet med planforslaget er å legge til rette for boligbebyggelse med tilhørende infrastruktur. Innenfor den nordlige delen av planområdet, ved Fanaåkeren, legges det opp til etablering av 32 boenheter fordelt på 2 leilighetsbygg, 2 rekkehus med i alt 10 boenheter og 3 tomannsboliger. Ved Fanastølen i sør er det planlagt 22 boenheter fordelt på 2 rekkehus med i alt 10 boenheter og 6 tomannsboliger. Eksisterende bolighus innenfor BFS3 reguleres til dagens situasjon. Grad av utnytting for ny bebyggelse varierer mellom 45 % BRA til 60 % BRA for de ulike delfeltene, og byggehøyden er satt fra 9,5-11 m. Samlet utnyttelsesgrad for planområdet er % - BRA=36 %. Parkering er tenkt løst som overflateparkering i tilknytning til boligene for rekkehus og tomannsboligene, og for leilighetsbyggene skal parkering løses i parkeringskjeller. Det legges opp til oppgraderinger av vegstandard for Fanavollen og Fanastølen, og krysset ut til Krokeidevegen skal flyttes og utbedres med trafikkøy. Side 1 av 18

2 Overordnet plan Planområdet er uregulert, og arealbruken styres av kommuneplanens arealdel Området er avsatt til bebyggelse og anlegg i KPA 2010, mens et mindre areal ved Fanastølen er avsatt til LNF-formål. I områder avsatt til bebyggelse og anlegg skal ny bebyggelse tilpasses strøkskarakteren med hensyn til høyde og grad av utnytting. For boligbebyggelse er maksimal utnyttelsesgrad satt til % -BRA=60 %. Planområdet ligger i nærheten av S22, som er et lokalsenter med skole og diverse tjenestetilbud. Forslag til ny KPA Forslag til ny KPA legger nye føringer for hvilke hensyn som skal vektlegges ved byutvikling. I forslaget legges det opp til en kompakt by, hvor persontransporten skal tas med kollektivtransport, sykkel og gange. Forslag til ny KPA lå ute på offentlig ettersyn frem til 31. desember Gjennom dette ble det gitt tydelige signaler på et fortettingsprinsipp hvor potensialet for fortetting og transformasjon skal utnyttes før nye utbyggingsområder tas i bruk. Planområdet er vist som øvrig byggesone, hvor det ikke tillates vesentlig nybygging. Det kan tillates eneboliger eller tomannsboliger, forutsatt at det er innenfor tillatt utnyttelsesgrad på 40 % -BRA. Nærliggende senterområde S22 er tatt ut og foreslått til ytre fortettingssone. Området som er avsatt til LNF innenfor planområdet i gjeldende KPA, foreslås videreført i forslag til ny KPA. For utfyllende opplysninger om planområdet, planforslaget, konsekvenser av planforslaget samt oppsummering og kommentarer til uttalelser og merknader vises til forslagsstillers planbeskrivelse, vedlegg C. Fagetatens kommentarer Fagetaten har ingen merknader til planprosessen så langt og vurderer det mottatte planmaterialet til å ha tilfredsstillende kvalitet for å sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn. Vi slutter oss i utgangspunktet til hovedformålet boligbebyggelse og hovedgrepet i planforslaget. Nedenfor følger etatens kommentarer til sakens mest sentrale/aktuelle problemstillinger. Øvrige aktuelle tema anser vi som tilfredsstillende løst og belyst. For opplysninger om disse tema henvises til forslagsstillers planbeskrivelse (vedlegg C). Side 2 av 18

3 Overordnede planer og områdets plassering Planforslaget er i hovedsak i tråd med de føringer som er gitt i KPA 2010, og er tilpasset strøkskarakteren med hensyn til høyde og grad av utnytting. Planforslaget innebærer derimot at en mindre del av tilliggende LNF-område omreguleres til boligbebyggelse. Det kan ellers stilles spørsmål ved om planforslaget er i samsvar med nasjonale og kommunale føringer som gjelder bolig-, areal- og transportplanlegging. LNF Arealet som foreslås omregulert fra LNF til boligformål, ligger ved Fanastølen, mellom eiendom 96/307 og 96/96. Arealet er et mindre, inneklemt areal mellom bebyggelse og anlegg (se figur 1), og arealet er vurdert til å være uten spesiell verdi som LNF. Som et kompenserende tiltak er deler av 96/43, avsatt til bebyggelse og anlegg i KPA 2010, endret til grønnstruktur, jf. figur 1. Gjennom denne justeringen fås en bedre og mer naturlig overgang mellom bebyggelsen i nord og LNF-arealene i sør. Det vurderes også mest hensiktsmessig at adkomstvegen legges over LNF i øst som foreslått, da eksisterende veg til Fanastølen er smal, og det vil være krevende med oppgraderinger av vegen. Etter byplanavdelingens vurdering har en slik omlegging av vegen langt mer positive ringvirkninger for trafikksikkerheten i området enn negative konsekvenser for LNF-området. Endringen vil ikke være i konflikt med bruken av landbrukseiendommen. Figur 1. Oversikt over hvilke arealer som skal omreguleres. Fortettingsstrategi I etterkant av planoppstart har kommunens fortettingsstrategi blitt mer fremtredende gjennom vedtaket av «strategisk temakart Bergen 2030», og forslag til ny kommuneplans arealdel ble lagt ut til offentlig ettersyn. Bystyret vedtok , sak 195/17, en sak om prinsipper som skal legges til grunn ved behandling av igangsatt planarbeid som er i tråd med kommuneplanens arealdel, men som kommer i motstrid med «strategisk temakart Bergen 2030». Prinsippene som ble vedtatt, vektlegger at det skal foretas en avveining av planforslagets øvrige kvaliteter og bidrag til å oppnå de overordnede målene for byutviklingen. Det skal også anvendes et generelt prinsipp som vektlegger hvor langt en sak er kommet i planprosessen, knyttet til vedtaksdato for temakartet. Planarbeid som kun var i oppstartfasen ved vedtakelse av det strategiske temakartet, bør som hovedregel avslås. Side 3 av 18

4 Det aktuelle planområdet ligger i øvrig byggesone, sone 4 i forslag til ny KPA, hvor det åpnes for eneboliger og tomannsboliger. Det er oppgitt en samlet utnyttelsesgrad på 36 % - BRA for planområdet. Denne er beregnet på grunnlag av utbyggingsområdene og arealer satt av til uteoppholdsareal og lekeplass. Med en slik samlet utnytting vil planforslaget ligge innenfor tillatt utnyttelsesgrad i forslag til ny KPA. Boligtypologien er derimot ikke helt i tråd med forslag til ny KPA da det i tillegg til tomannsboliger også åpnes for rekkehus og noen leiligheter. Leiligheter tillates kun i nord ved Fanaåkeren innenfor felt BBB. Forslagsstiller har, etter anbefaling fra oss, lagt opp til et variert boligtilbud i et utpreget eneboligstrøk. Det var vi som spilte inn behov for leiligheter ved Fanaåkeren, da det er lite av denne boligtypen i nærområdet. Vi har derfor vurdert at det er riktig med en småskalabebyggelse i form av tomannsboliger, rekkehus og noen leiligheter for å tilrettelegge for flere brukergrupper innenfor planområdet. Underveis i prosessen er planforslaget vurdert opp mot overordnede føringer. Opprinnelig ble det levert inn et forslag som la opp til 84 nye boenheter. Forslaget som nå legges ut for offentlig ettersyn, er redusert til 54 nye boenheter. Av disse er 32 planlagt ved Fanaåkeren som ligger tettest opp mot kollektivholdeplass og Krokeidevegen, og 22 er planlagt ved Fanastølen. Rekkehus Tomannsboliger Leiligheter Tomannsboliger Rekkehus Figur 2. Illustrasjon som viser ny bebyggelse i forhold til eksisterende bebyggelse. Planområdet ligger langt fra hovedkollektivårene, med Lagunen og nærmeste bybanestopp ca. 5 km unna. Det er et begrenset kollektivtilbud i området, med ca. 30 bussavganger daglig til Lagunen fra Krokeidevegen. En utbygging her vil derfor i stor grad bli bilbasert. Til tross for at planforslaget hovedsakelig vil bli bilbasert, anser byplanavdelingen forslagets øvrige kvaliteter til å være i tråd med overordnende retningslinjer slik det nå fremmes. Ny bebyggelse vil fungere som en «infill» mellom eksisterende bebyggelse, og det er et godt etablert tilbud i nærområdet med dagligvarebutikk, barnehager og skole i gangavstand fra planområdet. Ved skolen er det diverse fritidstilbud for barn og unge på ettermiddag og kveldstid. Det er også et bra gang- og sykkeltilbud i nærheten av planområdet, med en sammenhengende gang- og sykkelvei inn til Bergen sentrum. Det er derfor lagt til rette for at dagens gjøremål kan gjennomføres uten bruk av bil. Planforslaget tilfører også nye kvaliteter til nærområdet ved utbedring av vegsystemet med hensyn til myke trafikanter og Side 4 av 18

5 opparbeidelse av gode felles uteoppholdsarealer. Planområdet har mange gode kvaliteter, og forutsetningene for å skape et godt bomiljø er godt forankret i planen. Et viktig mål ved plangrepet er å videreføre attraktive grøntområder og knytte byggeområder sammen med grønne strukturer. Utnyttelsesgrad, byggehøyder og estetikk Det foreslås en utnyttelsesgrad på mellom % -BRA=45-60 %. Byggehøyden er satt til 9,5 m over gjennomsnittlig planert terreng for rekkehus (felt BKS) og tomannsboliger (felt BFS). For felt BBB-blokkbebyggelse er byggehøyden satt til 11 m over gjennomsnittlig planert terreng. Denne byggehøyden må være innenfor maks kotehøyde som er anvist på plankart. Ved Fanaåkeren foreslås ny bebyggelse plassert lavere i terrenget i forhold til omkringliggende bebyggelse. Ut fra snitt i vedlegg F og maks kotehøyde angitt på plankart vil ikke planlagt bebyggelse gi særlige ulemper for bakenforliggende bebyggelse når det gjelder endringer i sol- og utsiktsforhold. Dette er også illustrert i vedlagt sol- og skyggeanalyse, vedlegg H. Det samme er tilfelle ved Fanastølen hvor nye boliger er planlagt i forlengelse av eksisterende bebyggelse og i bakkant mot Fanafjellet. Selv om bebyggelsen gjennom planprosessen har blitt bedre med hensyn til tilpasning til omkringliggende bebyggelse og terreng, er det fremdeles rom for forbedringer i prosessen frem mot 2. gangs behandling. Figur 3. Snitt A-A1 ved Fanaåkeren, som viser snitt gjennom felt BKS4 og BFS5. Figur 4. Snitt C-C1 ved Fanaåkeren som viser felt BBB i forhold til eksisterende bolig på 96/129. Side 5 av 18

6 Figur 5. Snitt D-D1 ved Fanastølen som viser forholdet mellom felt BFS4, BFS2 og eksisterende bolig på 96/158. I planbestemmelsene 2.3 er det stilt krav til arkitektur, estetikk og kvalitet for ny bebyggelse. Med denne bestemmelsen er det lagt opp til at det skal vurderes i byggesaken hvilke arkitektoniske kvaliteter som skal være førende for ny bebyggelse. Byplanavdelingen vurderer at det kan være greit med en slik fleksibilitet, men det er behov for å gi noen klarere føringer for å sikre variasjon i utforming, byggehøyde og takform. Det er ønskelig med en variert bebyggelsesstruktur innenfor de ulike delfelt, og det må unngås at ny bebyggelse blir for statisk og lik. Eksisterende boligbebyggelse rundt planområdet har i all hovedsak skrå takformer med valmet tak og saltak. I planforslaget er det kun illustrert ny bebyggelse med flate tak, noe som bryter med eksisterende strøkskarakter. Planforslaget kan med fordel ha varierte takformer, tilpasset ulike typologier, naboforhold og visuelle sammenhenger. Fagetaten etterlyser større bevissthet rundt hvordan den nye boligbebyggelsen kan og bør tilpasses omkringliggende bebyggelse. Det bør også være større bevissthet rundt byggehøyder ved ulike typologier. Til 2.gangsbehandling må det sikres bedre tilpasning til eksisterende boligområde. Det må sikres større variasjon, og det må belyses hvilke kvaliteter ved eksisterende bebyggelse som skal være førende for fremtidige boliger. Vi gjør også oppmerksom på at hvis det skal åpnes for bebyggelse med flate tak, er det viktig å sikre ulik byggehøyde og inntrukket 3. etasje (for felt BFS og BKS) i tråd med illustrasjonene som følger planforslaget. Videre må det sikres at takterrasser ikke skal tillates innenfor noen av delfeltene. Grad av utnytting for ny bebyggelse varierer innenfor de ulike delfeltene og er satt etter hva som er hensiktsmessig for boligtypologien og tomtestørrelsen. Det er ikke sagt noe om boligstørrelsen i planbeskrivelsen, men ut fra oppgitt % -BRA og tomtestørrelse vil det åpnes for boenheter som er mellom m 2 innenfor BKS-feltene, og rundt 200 m 2 innenfor BFS-feltene. Dette er inkludert parkering. Innenfor felt BBB er det vist to leilighetsbygg, med til sammen 16 boligenheter. Basert på oppgitt utnyttelsesgrad vil hver boenhet ha ca. 130 m 2 til rådighet, inkludert parkeringskjeller. Oppgitt utnyttelsesgrad virker derfor å være fornuftig i forhold til boligtypologi og omkringliggende bebyggelse, og det er tilstrekkelig med areal til at det er mulig å løse kravene til privat- og felles uteoppholdsareal innenfor de ulike delfeltene. Volumene vil ikke være for ruvende, og byggehøyden er relativt godt tilpasset omkringliggende bebyggelse. Det er like fullt et spørsmål om leilighetene burde vært fordelt på 3 og ikke kun 2 bygg. Innenfor felt BKS2 ved Fanastølen er det planlagt 1 rekkehus med 3 boenheter, men her anbefaler byplanavdelingen en tomannsbolig på grunn av tomtens størrelse og bokvalitet. På illustrasjonsplan er det vist løsninger for parkering og uteoppholdsareal, og den ene boligen vil ligge inneklemt mellom vei og parkering, se figur 6. Det anbefales at denne boligen blir tatt ut av planforslaget, da det vil være vanskelig å oppnå god bokvalitet for denne boligen. Samtidig bør boligbebyggelsen trekkes nærmere parkering og avkjøring mot nordøst slik at Side 6 av 18

7 uteoppholdsarealet får en større og mer sammenhengende form på sørvestsiden av bygget, se grønn markering på figur 6. Figur 6. Innenfor felt BKS2 anbefales det tomannsbolig istedenfor rekkehus. Bolig som anbefales fjernet er vist med rødt kryss. Innenfor tilliggende felt BKS1 er det regulert inn 1 rekkehus med 7 boenheter. Boligen som ligger lengst sør, skaper en barriere mellom bebyggelsen, grønnstrukturen og LNF-området i øst. Dette grunnet terrenget som stiger mot Fanafjellet der hvor enheten er tenkt etablert. Det vil kreve terrenginngrep og terrengmurer som hindrer tilgjengeligheten mot LNF-området. Det foreslås derfor at enheten tas ut av planforslaget, og at formålsgrensen trekkes opp til formålsgrensen for lekeplass f_blk1, se figur 7. Det kan aksepteres at ny byggegrense blir satt ved fasadeliv for den enheten som blir liggende lengst sør. Figur 7. Det anbefales at den sørlige boligen blir tatt ut av planforslaget, og ny formålsgrense er illustrert med rød strek. Byggegrense: Det er i hovedsak lagt inn en byggegrense på 4 m fra tomtegrense. Der hvor byggegrense ikke er angitt, ligger denne i formålsgrense. Med de byggegrensene som er angitt på plankart, er det sikret en tilstrekkelig avstand til eksisterende bebyggelse, dog med unntak av mot 96/159. Det bør være minimum 8 m mellom boligene, men med de byggegrensene som er angitt, vil avstanden være 6 m. Det er lagt inn en byggegrense på 4 m fra ny tomtegrense i felt BFS2, Side 7 av 18

8 men det anbefales at denne trekkes lenger inn for å sikre tilstrekkelig avstand mot eksisterende bolig på 96/159. Dette må justeres før saken tas opp til 2. gangs behandling. Når det gjelder felt BBB, er det ene leilighetsbygget trukket østover mot f_sgg2, mens uteareal er anvist på nordsiden og vestsiden. For eksisterende boligbebyggelse bak mot øst vil utsiktsforholdene bli påvirket av hvor bygget plasseres innenfor BBB. Det anbefales at ny boligblokk på BBB trekkes lengst mulig øst, slik at naboer bevarer best mulig utsikt mot grøntområder og elven på nordvestsiden av Fanaåkeren. Plasseringen av dette bygget må sikres. Alternativt kan utsikten sikres ved å fordele leilighetene på 3 bygg i stedet for 2. Det må videre sikres at felles uteoppholdsareal og stiforbindelse blir plassert slik som anvist på illustrasjonsplan ved at byggegrensen blir trukket lenger inn som skissert i figur 8. Figur 8. Innenfor felt BBB foreslås en innskrenking av byggegrensen som anvist med rød strek. Det fremstår som noe uklart om parkeringskjeller skal etableres utenfor byggegrense og formålsgrensen til BBB. Ut fra snitt er deler av parkeringskjeller tenkt under terreng, og denne er vist utenfor formål for BBB og inn i GN3, se figur 4 under vurdering av utnyttelsesgrad, byggehøyder og estetikk. Dette er ikke i samsvar med det som er vist på illustrasjonsplan, og det er heller ikke åpnet for dette i bestemmelsene. Det må utredes nærmere før 2. gangs behandling om parkeringskjeller under terreng skal tillates utenfor byggegrense, og eventuelt utenfor formålsgrense BBB. Terrenginngrep Ved Fanastølen og Fanaåkeren er det forholdsvis flatt terreng innenfor de områdene som skal bygges ut. Det vil derimot være behov for å fylle opp terrenget ved Fanaåkeren for å bygge ut f_sv7, BKS3 og BFS4. En delstrekning av vegen Fanaflaten må også heves i terrenget på grunn av omlegging av vegen Fanavollen. Dette fremgår av snitt og vegprofil til veg SV6 og f_sv7. Ut fra snitt A-A1 og B-B kan en se hvordan f_sv7 skal legges i terrenget i forhold til tilgrensende veg SV6 Fanaflaten. Her vil det være en nivåforskjell på inntil 4,5 m. Det er viktig at det legges klare føringer i planforslaget på hvordan en god overgang mellom terrenget som skal fylles opp og tilgrensende areal. Det anbefales derfor at skjæringer over 2,5 meters høyde terrasseres/avtrappes, og at det primært benyttes natursteinsmurer. Høye murer skal unngås i størst mulig grad, eventuelt avtrappes og gis en tiltalende utforming. Det er Side 8 av 18

9 derfor behov for en oppstramming av planbestemmelsene 2.2 for å sikre en estetisk og god terrengbehandling. Dette må gjennomføres før saken tas opp til 2. gangs behandling. Uteoppholdsareal/barn og unges interesser Det er satt krav til at det skal opparbeides minimum 50 m 2 felles uteoppholdsareal pr. boenhet for felt BKS og BFS og 30 m 2 pr. boenhet for felt BBB. I planbestemmelsene er det åpnet for at dette kan løses innenfor hvert delfelt eller innenfor BUT 1 og 2. Når det gjelder privat uteoppholdsareal, er det satt krav til minimum 150 m 2 pr. boenhet for felt BFS og 75 m 2 for felt BKS. For bygg med 4 eller flere boenheter er det satt krav til minimum 7 m 2 privat uteareal. Kravene til privat og felles uteoppholdsareal er satt i henhold til kravene i KPA I planbeskrivelsen og på illustrasjonsplan er det vist at det vil være mulig å løse arealkravet til uteoppholdsareal innenfor hvert delfelt med den utnyttelsesgraden som er oppgitt (vist som gul i figur 9). Det virker derimot lite hensiktsmessig å legge til rette for etablering av eget felles uteoppholdsareal innenfor delfeltene for rekkehus og tomannsboliger, slik boligene er plassert på illustrasjonsplan. Disse arealene virker å være best egnet til private uteoppholdsarealer. For felt BKS1-BKS4 og BFS1-4 anbefales derfor et samlet felles uteoppholdsareal innenfor Fanaåkeren og Fanastølen. Dette er allerede sikret i bestemmelsene da det er gitt rom for at kravene til felles uteoppholdsareal kan løses innenfor f_but 1 og 2, samt det er tenkt opparbeidet lekeplass innenfor f_blk 1 og 2 (vist som rød i figur 9). Figur 9. Illustrasjon som viser muligheter for felles uteoppholdsareal innenfor f_but og f_blk (rødt), og privat og felles uteoppholdsareal innenfor de ulike delfeltene (gult). Fagetaten anbefaler derimot ikke at det åpnes for at kravene til felles uteoppholdsareal kan løses innenfor f_but 1 og 2. Arealene innehar gode kvaliteter som inviterer til variert lek for barn og unge, men det er ikke ønskelig at disse områdene blir opparbeidet i henhold til kravet om felles uteoppholdsareal. Ved opparbeidelse av f_but1 vil området miste mye av de naturlige kvalitetene som er viktige å ivareta. Det fremkommer av snitt at dette terrenget er skrånende, og det vil derfor føre til mye terrenginngrep hvis dette arealet skal opparbeides. Det er i planbeskrivelsen nevnt at dette området gir gode muligheter for at barn, unge og voksne skal kunne utforske, ake, oppholde seg og leke i kanten av skogen. Det er derfor verken hensiktsmessig eller ønskelig at dette arealet blir opparbeidet med de Side 9 av 18

10 terrenginngrepene dette vil medføre. Området må tilrettelegges for variert lek uten at det blir gjort noen inngrep. Av tiltak anbefales hogst for å åpne området opp og gjøre det tilgjengelig. Når det gjelder f_but2, vil det ikke være mulig å tilfredsstille kravene til felles uteoppholdsareal da arealet ligger innenfor gul sone for trafikkstøy, med grenseverdi på mellom dba, se figur 10 under avsnitt støy. For at det skal kunne nyttes til felles uteoppholdsareal, må det gjennomføres avbøtende tiltak, og det er ikke ønskelig med støyskjerming her da dette vil skape en uheldig barriere mellom tursti og grønnstruktur mot elven. Områdene f_but1 og 2 må derfor utgå som uteoppholdsareal, men anbefales som et tilleggsareal med formål annet uteoppholdsareal (sosikode 1690). Det er positivt med opparbeidelse av f_but2 med gangveier, benker, lys og grillplasser, og det anbefales at det åpnes for dette i planbestemmelsene. Til 2. gangs behandling må det belyses at kravene til felles uteoppholdsareal kan løses innenfor f_blk1 og 2 i tillegg til lekeplass. I tillegg må bestemmelsene om uteoppholdsareal gjennomgås, og det må vurderes om det skal gis klarere føringer på hvordan uteoppholdsarealer og lekeareal skal opparbeides, utover at disse arealene skal opparbeides med god og varig kvalitet. Støy Deler av Fanaåkeren ligger innenfor gul sone for trafikkstøy fra Krokeidevegen. Det er også noe støy fra bussanlegget til Tide, hvor støykildene i hovedsak er kjøring til og fra parkeringsplass og utslipp av trykkluft fra bussenes bremsesystem. Støynivå fra bussanlegget kan være sjenerende, spesielt i nattperioden. Sweco har utarbeidet en støyrapport som tar for seg disse to forhold, se vedlegg J. Støyrapport avdekker at støynivå ved fasade, på lekeplass samt felles og privat uteareal innenfor de ulike delfeltene, vil ligge innenfor L den 55 db, se figur 9. Felles uteoppholdsareal f_but2 ligger innenfor gul sone, med støyverdi mellom dba. Arealet foreslås derfor omregulert til annet uteoppholdsareal, jf. avsnitt om uteoppholdsareal. Figur 10. Støyverdier for vegtrafikkstøy ved Fanaåkeren, hentet fra støyrapport vedlegg J. Side 10 av 18

11 Støyrapporten konkluderer med at maksimalnivå for bussanlegget ikke vil gi innendørs støynivå som overskrider grenseverdi. Det er derfor ikke behov for ytterliggere tiltak mot støy fra bussanlegget. Trafikkløsninger Planområdet vil få adkomst fra Krokeidevegen og via kommunal veg Fanavollen/Fanastølen. Siste strekket av Fanastølen er privat veg. Det legges opp til oppgradering av krysset til Fv. 546 Krokeidevegen og utbedringer av Fanavollen og Fanastølen opp til den sørlige delen av planområdet, samt utbedringer av den private vegen Fanaflaten. Den kommunale vegen er smal, har dårlige siktforhold, og det mangler fortau. For å bedre de trafikale forholdende foreslås en omlegging av krysset og den kommunale vegen for å bedre stigningsforholdene og kurvaturen på vegen. Fanavollen/Fanastølen har i dag en bredde på 3-4 m og skal utbedres med en vegbredde på 5 m og 2,5 m fortau. Fanaflaten legges noe om, og det reguleres inn en vegbredde på 5 m innenfor planområdet. På grunn av topografiske forhold ved eiendom gnr. 96, bnr. 183 er det vanskelig å oppnå en vegbredde på 5 m, og det reguleres derfor inn en bredde på 3,5 m et kort stykke. Byplanavdelingen har tidligere gitt utrykk for at dette kan være tilstrekkelig, men at det da må legges opp til møteplass på begge sider og gode siktforhold. Ut fra innlevert planforslag er det ikke lagt opp til møteplasser som imøtekommer vår anbefaling. Dette må derfor rettes opp til 2. gangs behandling. Bymiljøetaten har uttalt i forbindelse med oppstart at de forutsetter at utbygger har ansvar for å prosjektere en oppgradering av vegområder som er i henhold til gjeldende vegnorm. Den kommunale vegen Fanavollen/Fanastølen har funksjon som en samleveg og skal derfor ha en hovedombygging i henhold til krav for Sa1. Store deler av Fanavollen/Fanastølen vil få en stigning på 10 % og vil derfor ikke være i henhold til vegnormen. Etter fagetatens vurdering vil det ikke være hensiktsmessig med en oppgradering av en veg som har en stigning på maks 6 %. Dette vil føre til en veldig stor endring av den eksisterende vegen og vil påvirke mange forhold slik som avkjørsler osv. De utbedringene det legges opp til i planforslaget, er en forbedring av eksisterende situasjon, og det vil være en trafikksikker løsning for myke trafikanter. De utbedringene som skal gjennomføres, er også i henhold til krav til brannbil. Fagetatens foreløpige vurdering er derfor at oppgraderingen av vegen er tilfredsstillende, med unntak av kravet om møteplasser. Omlegging av Fanavollen og krysset til Krokeidevegen påvirker nylig vedtatt reguleringsplan for Jonsokhaugen, planid , hvor det også ble regulert inn en oppgradering av krysset og Fanavollen. Adkomstvegen inn til Jonsokhaugen er hensyntatt, og oppgraderingen det legges opp til, er en forbedring av den regulerte situasjonen i plan Det er derimot noen forhold i planid som må videreføres i dette planforslaget. Dette gjelder blant annet avkjørsel til 96/42 fra Fanavollen. Denne ble regulert bort i plan Før saken tas opp til 2. gangs behandling, må det gjennomføres en kvalitetssikring av de overlappede planene slik at viktige hensyn i plan ikke reguleres bort. Byplanavdelingen avventer med den endelige vurderingen av vegsituasjonen til 2. gangs behandling og avventer innspill fra Bymiljøetaten og Statens vegvesen i forbindelse med offentlig ettersyn. Vi har stilt spørsmål ved kvaliteten på lengde- og tverrprofilene som ligger vedlagt saken, og ber berørte vegmyndigheter ta stilling til om disse er tilstrekkelige for å kunne vurdere vegarealene. Side 11 av 18

12 Parkering I planbestemmelsene er det satt krav til at det skal etableres 1,4 parkerings plasser for bil pr. 100 m 2 BRA. Det skal være minimum 1 bilparkeringsplass per boenhet. Dette er en bestemmelse som gjelder alle felt (BKS, BFS og BBB), og med oppgitt utnyttelsesgrad vil det da stilles krav til opparbeidelse av 130 parkeringsplasser. Planforslaget åpner opp for 54 boliger innenfor planområdet, og det legges derfor opp til en veldig høy parkeringsdekning. Dette strider mot overordnede retningslinjer som har et mål om at bilbruken skal reduseres. Med en slik parkeringsdekning vil en ikke motivere til bruk av andre transportmidler. Området ligger langt fra hovedkollektivåre, men det er et godt etablert gang- og sykkelvegnettverk som kan benyttes. Det må gjennom planforslaget motiveres til bruk av andre transportmidler enn bil, og et virkemiddel vil da være lavere parkeringsdekning. I forslag til ny KPA 2016 er det foreslått en parkeringsdekning på 0,8 p-plasser pr. 100 m 2, og minimum 1. pr. boenhet. Selv om ny KPA ikke har blitt lagt til grunn i planforslaget, kan det anbefales en parkeringsdekning som reduseres i tråd med dette. Med oppgitt utnyttelsesgrad vil det da være krav til 72 parkeringsplasser. Siden det skal være minimum 1 p-plass pr. boenhet, vil det da være igjen 18 parkeringsplasser som kan benyttes til gjesteparkering. Disse vil være fordelt på de to utbyggingsområdene. Det skal foretas en vurdering av reduksjon av parkeringsdekningen før saken tas opp til 2. gangs behandling. Innenfor felt BBB er det lagt opp til parkering under bebyggelsen, delvis under bakken. Avkjørsel til parkeringskjeller er vist i nord, mot lekearealet. Her er det også foreslått gjesteparkeringsplasser og renovasjon. Det anbefales at all trafikk flyttes bort fra lekearealet, slik at barn og unge kan ferdes fritt mellom boligene og lekeplassen i et bilfritt miljø. Det må vurderes om det kan være en løsning at disse funksjonene blir flyttet lenger sør, og at avkjørsel til parkeringskjeller legges tidlig langs f_sv8. Videre er det ønskelig at parkering for felt BKS4 også sikres innenfor BBB i felles parkeringsanlegg for å få bort biltrafikken mot f_but2. Veg f_sv8 anbefales kuttet ved innkjøring til felles garasjeanlegg. Parkering bør generelt lokaliseres nærmest hovedvei og avkjøringer slik at trafikk ikke trekkes unødvendig langt inn i boligområdene, både av hensyn til sikkerhet, arealbruk og godt bomiljø. En flytting av parkeringskjelleren må utredes nærmere før saken tas opp til 2. gangs behandling. Figur 11. Utsnitt fra illustrasjonsplan som viser innkjøring til parkeringsgarasje og gjesteparkering i forhold til lekeplass. Parkeringsgarasje er vist med blå stiplet linje. Innkjøring foreslås flyttet lenger sør, se rød pil. Veg f_sv8 foreslås kuttet ved innkjøring til parkeringskjeller Side 12 av 18

13 Gangforbindelser I planforslaget er det vist et nett med snarveier, spesielt innenfor Fanaåkeren. Det går en hovedstruktur langs Fanaelven som kobles til vei o_skv1 i sørvest og avsluttes ved Fanaelven i nordøst. Intensjonen er å koble dette planområdet med det nylig utbygde området i øst (som er i retning skolen). Ved etablering av denne snarvegen vil gangavstanden til Kirkevoll skole kortes ned og tidsbruken trolig halveres (fra 15 minutters gange). Dette vil i følge planforslaget samsvare godt med visjonen om 10-minutters-byen da skole, matvarebutikk, sykkel- og kollektivsystem vil ligge innenfor denne avstanden. Dette avhenger derimot av at det etableres en gangforbindelse i øst, som omtalt i fagnotat til plan Figur 12. Illustrasjon som viser regulerte gangforbindelser ved Fanaåkeren, og eventuell kopling i nordøst. Det er positivt at det legges opp til snarveger i planområdet og en videreføring av intensjonen om videre kopling gjennom Fana kulturpark. Det foreligger derimot ikke noe krav til opparbeidelse av noen gangforbindelse i plan , og området er utbygd. Det er derfor ikke sannsynlig at denne forbindelsen vil bli opparbeidet, da ingen er ansvarlig for gjennomføringen. For å kople disse to områdene må en også krysse Fanaelven, og det er ikke lagt opp til det i dette planforslaget. Gangforbindelsene i planforslaget er derfor å anse som interne og vil ikke ha funksjon som snarvei mot Kirkevoll skole uten at det reguleres inn ytterliggere tiltak. Det anbefales å vurdere regulering av, og rekkefølgekrav knyttet til, ny forbindelse over Fanaelven mot Kirkevoll skole. Fagetaten ber om innspill på dette til offentlig ettersyn og vil ta endelig stilling til spørsmålet til 2.gangsbehandling. Foreslåtte rekkehus på BKS4 og BKS1 danner lange bygningsvolumer, og det anbefales å vurdere om bebyggelsen kan splittes opp på midten for å etablere gangstier og visuell sikt gjennom bebyggelsen. For BKS4 vil dette gi en god snarvei mellom f_sv6 på sørsiden mot f_sgg3 og lekeplass f_blk2 og uteareal f_but2 på nordsiden. For BKS1 vil dette gi en god forbindelse mellom lekeplass f_blk1 og LNF områder mot øst. Det bør i tillegg vurderes å etablere snarvei mellom BKS3 og f_sv7. Denne typen snarveier på tvers av hovedstrukturer til veier og boliger bidrar til et godt og sosialt bomiljø, særlig knyttet til gode og sosiale oppvekstsvilkår for barn og unge. Et nettverk av stier og turveger tilrettelegger for sosial interaksjon og økt folkehelse innenfor planområdet. Side 13 av 18

14 Renovasjon Det er avsatt 3 områder til renovasjon innenfor planområdet; 2 ved Fanaåkeren og 1 ved Fanastølen. Disse områdene ligger greit tilgjengelig for de aktuelle delfeltene. Det er derimot ikke valgt hvilken renovasjonsløsning som skal gjelde for utbygd område. I planforslaget er det lagt opp til at endelig løsning velges gjennom renovasjonsteknisk avfallsplan-rtp. Ved oppstart uttalte BIR at de ønsket avfallsløsninger som støtter betalingsmodell. I praksis kan dette være både nedgravde løsninger og løsninger med spann. Det er ønskelig med nedgravde løsninger i slike prosjekter, men dette krever større areal og større renovasjonsbil i forhold til løsning med spann. Det må derfor vurderes hva som er hensiktsmessig her, og det anbefales at det legges føringer for valgte løsninger før saken tas opp til 2. gangs behandling. Dette for å vurdere om det er nødvendig med mer areal til renovasjon, og om vegforholdene er tilstrekkelig for større renovasjonskjøretøy. Skred og flomfare Det er gjennomført utredninger i forhold til skred- og flomfare innenfor planområdet grunnet nærheten til Fanafjellet i sør og Fanaelven i nord. Det var også behov for utredning i forhold til kvikkleireskred ved Fanaåkeren da området ligger inne med tynn hav-/strandavsetning i NGU sitt løsmassekart. Skredfarekartlegging er utført av SGC Geofare AS, datert , se vedlegg K. Denne viser til at det er avdekket noen ustabile parti ved Fanastølen. Steinsprang er den dimensjonerende skredtypen. Ut fra faresonekart og hensynssone på plankart vil ikke planlagt bebyggelse bli plassert innenfor faresone skred. Rapporten konkluderer med at det ikke vil være nødvendig med sikringstiltak hvis bebyggelsen blir plassert utenfor faresonen, H310_1. Fagetaten er av den oppfatning at det ikke vil være behov for ekstra skredsikringstiltak slik bebyggelsen er tenkt plassert. Hensynet til skred er ivaretatt i planforslaget. Figur 13. Utsnitt av plankart med hensynsone H310_1. Flomfarevurdering er også utført av SGC Geofare AS, datert , se vedlegg L. Fanaelven ligger ved Fanaåkeren, og terrenget innenfor denne delen av planområdet er relativt flatt. I flomrapporten konkluderes det med at en 200-års flom ikke vil nå over skråningen opp til flaten der det er planlagt boliger. Det er generelt liten fare for erosjon langs elven, men grunnet klimaendringer med økt nedbør og avrenning er det to kritiske punkt langs elven som krever sikring, hvis bebyggelsen skal plasseres nærmere enn 20 m fra toppen av elveskråningen. Siden bebyggelsen skal plasseres i en avstand på minimum 20 m fra elven, vil det ikke være noe behov for sikringstiltak, og ny bebyggelse vil ikke bli utsatt for flomfare fra Fanaelven. Hensynet til flom er derfor ivaretatt i planforslaget. SGC Geofare AS har videre gjennomført en utredning av faren for utglidning av kvikkleire ved Fanaåkeren, rapport datert , se vedlegg N. Det ble gjennomført et feltarbeid med prøveboringer der hvor løsmassekartet til NGU viser tynn hav-/strandavsetning. Det ble ikke Side 14 av 18

15 funnet avsetninger av marin leire, og rapporten konkluderer derfor med at det ikke er fare for områdeskred. Det blir likevel foreslått å masseutskifte et område, som består av dumpete fyllmasser med finkornet sediment som silt og leire, for å unngå setning i eventuelle ustabile deler av dekket. Som en konsekvens av anbefalingene, og for å unngå masseutskifting, er boligene tatt ut av planforslaget der hvor det er fyllmasser. Dette er derimot ikke tilstrekkelig dokumentert da det ikke fremkommer hvor fyllmassene ligger i forhold til planlagt bebyggelse. Det er derfor behov for en nærmere utredning av dette før saken tas opp til 2. gangs behandling. Naturmangfold På Fanaåkeren er det registrert funn av vipe i Artsdatabanken i I norsk rødliste er vipe registrert som sterkt trua (EN). Vipe er en fugleart som er knyttet til landbruksområder. Figur 14. Bilde til venstre viser hvor det er funn av Vipe, mens bilde til høyre viser hjortetrekk. Av planforslaget fremgår at området har blitt mindre interessant som oppholdssted for vipe ettersom området ikke lenger er i drift. Ved oppstart av planarbeidet var fagetaten i kontakt med daværende Grønn etat, og de uttaler at ettersom Fanaåkeren tilsynelatende ikke lenger blir skjøttet som et jordbruksområde, er det tvilsomt om dette vil være et egnet habitat for vipe i fremtiden. Konsekvensene for vipe og annet naturmangfold måtte vurderes i det videre planarbeidet. Omtrent 200 meter nordøst for planområdet, ved Fanastølen, er det registrert et hjortetrekk. Det er ukjent hvorvidt dette hjortetrekket fortsetter sørvest, langs foten av Fanafjellet. I forbindelse med oppstart ble det derfor angitt at det burde utredes hvorvidt planforslaget ville påvirke hjortens trekkmuligheter. Av planforslaget fremgår at det ikke er registrert hjortetrekk innenfor planområdet, og at hjortetrekket nordøst for planområdet ikke vil bli berørt av utbyggingen. Hva som ligger til grunn for denne vurderingen, kommer ikke klart frem. Etter byplanavdelingens vurdering er ikke utredninger i forhold til naturmangfold tilstrekkelig belyst i planforslaget. Det er ikke redegjort for konsekvensene i forhold til 8-12 i naturmangfoldloven. Dette må gjennomføres før saken kan tas opp til 2. gangs behandling. Universell tilgjengelighet Krav om universell utforming av bebyggelsen styres av TEK17. Alle boliger vil få universell tilgjengelighet til felles uteoppholdsareal. Side 15 av 18

16 Rekkefølgekrav Det er ikke stilt rekkefølgekrav til opparbeidelse av Fanavollen/Fanastølen, samt de interne vegene. Før saken kan tas opp til 2. gangs behandling, må det stilles krav til at disse vegarealene skal være opparbeidet før det kan gis igangsettingstillatelse. Det må også fremkomme hvilke delfelt som er omfattet av de ulike rekkefølgekravene. Utbyggingsområdet er stort, og det må forventes at Fanastølen og Fanaåkeren blir bygget ut delvis. Rekkefølgekravene må derfor ta hensyn til dette. Det må stilles rekkefølgekrav til opparbeidelse av f_but1 og f_but2 før midlertidig brukstillatelse/ferdigattest selv om disse ikke skal inngå i kravet til uteoppholdsareal. Gangforbindelser må sikres i planforslaget, og det må stilles rekkefølgekrav til opparbeidelse av f_sggg1 og f_sggg2. Planfremstilling Det er foreslått noen spesifiseringer som må inn i bestemmelsene, og det må påregnes flere justeringer av planbestemmelser og plankart før 2. gangs behandling. Konklusjon Fagetaten slutter seg i utgangspunktet til hovedformålet boligbebyggelse og hovedgrepet i planforslaget. Vi har imidlertid noen merknader. Hovedsakelig gjelder dette følgende forhold: Utforming av ny bebyggelse og tilpasning til omkringliggende bygningsmiljø. Justeringer av byggegrenser og formålsgrenser innen enkelte delfelt. Ny vurdering av felles uteoppholdsareal. f_but1 og 2 må endres til annet uteoppholdsareal (sosikode 1690) Terrengbehandling. Parkeringsdekning og parkeringsforhold. Gangforbindelser mot Fana kulturpark og flere interne forbindelser mellom delfelt. Vurdering av planforslagets konsekvenser i forhold til naturmangfoldloven. Rekkefølgekrav til opparbeidelse av veg- og gangforbindelser. Dette er foreløpige vurderinger. Fagetatens endelige anbefaling vil fremkomme i etatens fagnotat til 2.gangs behandling. Side 16 av 18

17 Fagetatens beslutning: 1. I medhold av plan- og bygningslovens 12-11, og i henhold til delegert myndighet, sendes følgende forslag til detaljregulering på høring og legges ut til offentlig ettersyn: Fana Gnr 96 Bnr 307 Fanastølen Siste revisjonsdato plankart: Siste revisjonsdato bestemmelser: Som forutsetning for det videre planarbeidet legges følgende til grunn: Endre formål fra rekkehus (BKS) til tomannsbolig (BFS) innenfor BKS2. Flytte formålsgrensen innenfor BKS1 og justering av antall boliger som kan tillates innenfor området. Justere byggegrense innenfor felt BBB. f_but1 og 2 må endres til annet uteoppholdsareal (sosikode 1690). Det må foretas ny vurdering av felles uteoppholdsareal som følge av dette. Regulere inn møteplass ved 96/183. Sikre en bedre terrengbehandling. Tilstrekkelig vurdering av planforslaget i forhold til naturmangfoldloven. Rekkefølgekrav om opparbeidelse av regulerte veger og gangforbindelser. PLAN- OG BYGNINGSETATEN For Petter Wiberg, Gudrun Søreng - avdelingsleder Mette Svanes - etatsdirektør Brevet er elektronisk signert og har derfor ingen underskrift. Side 17 av 18

18 Vedlegg: A. Plankart datert B. Reguleringsbestemmelser, datert C. Forslagsstillers planbeskrivelse, datert D. Merknadskommentarer og oppsummering av endringer, datert E. Illustrasjonsplan datert F. Snitt datert G. Perspektiv H. Sol og skygge I. Oversikt uteoppholdsareal J. Støyrapport datert K. Flom og skredfarevurdering Fanastølen datert L. Flomfarevurdering datert M. NNI rapport, utredning av tema kulturminner og kulturmiljø, datert N. Vurdering av aktsomhetsområde og faresoner kvikkleire, datert O. Lengde- og tverrprofiler veg P. Va-etatens uttale VA-rammeplan Q. VA-rammeplan, datert Fullstendig dokumentoversikt og saksgang, se snr Side 18 av 18