KLAGE PÅ VEDTAK I SAK 13/08 - SØKNAD OM OPPFØRING AV TO HYTTER PÅ GNR 86, BNR KÅRLEIV KRISTOFFERSEN

Transkript

1 Landbruks-, vilt og innlandsfiskenemnd sak 6/09 SANDNES KOMMUNE - RÅDMANNEN Arkivsak Arkivkode Saksbeh. : : O: : : Daniela Dobbert Behandles av utvalg: Møtedato Utvalgssaksnr. Landbruks-, vilt og /09 innlandsfiskenemnd KLAGE PÅ VEDTAK I SAK 13/08 - SØKNAD OM OPPFØRING AV TO HYTTER PÅ GNR 86, BNR KÅRLEIV KRISTOFFERSEN Bakgrunn: Kårleiv Kristoffersen eier eiendommen gnr 86, bnr 20. Eiendommen ligger ved Ims-Lutsi- Vassdraget. Eiendommens areal er på 610 dekar, derav 27 dekar fulldyrket jord, 67 dekar innmarksbeite, 442 dekar skog (stort sett av god bonitet), resten er grunnlendt areal. Eiendommen er bebygd med to bolighus og et sauehus for 70 vinterfora sau. Kårleiv Kristoffersen og hans kone bor i det nyere huset på gården. Det andre huset er fra 1899 og registrert som verneverdig i klasse 4. Dette huset er brukt som utleiehytte i mer enn 20 år. Sandnes landbruks-, vilt og innlandsfiskenemnd ga i sak 13/08 uttalelse til byplankontoret til søknad om oppføring av to utleiehytter på ovennevnte gård. Nemnda anbefalte ikke innvilging av dispensasjon fra gjeldende kommuneplan. Begrunnelsen var at tiltaket ikke kunne betegnes som tilleggsnæring, da gården ikke er i aktiv drift. Videre vurderte nemnda tiltaket slik at det ikke var i samsvar med retningslinjene til kommuneplanens arealdel. Saken gjelder: I brev av til byplan påklaget Kristoffersen vedtaket til Sandnes landbruks-, vilt og innlandsfiskenemnd. Klagebrevet følger denne saken som vedlegg. Kristoffersen viser til bystyrets vedtak av kommuneplan i møte den 16.oktober 2007, pkt 4.: Bystyret ber om at følgende oppgaver prioriteres som en direkte oppfølging av vedtatt plan (jfr. KPK-sak 6/07): J: Bystyrets tidligere vedtak av 1999 om å legge til rette for utleiehytter som tilleggsnæring i landbruket realiseres for inntil 2 hytter ved plan og bygningsloven 7 med betinget tinglyst erklæring. Jordlovens 1 legges til grunn. Større anlegg vil kreve regulering. Søkeren mener at Sandnes landbruks-, vilt og innlandsfiskes vedtak i sak 13/08 var i strid med bystyrets vedtak og dermed ulovlig. Videre ønsker søkeren nærmere definisjon på en gård i aktiv drift. Etter søkerens vurdering har han en gård i aktiv drift, i og med at jorden drives/beites, selv om den er leid ut. Vurdering: I saksutredningen i sak 13/08 skrev landbrukssjefen: I de vedtatte retningslinjene til kommuneplanens arealdel står det: Utleiehytter kan bare oppføres i områder avsatt til ordinær fritidsbebyggelse i kommuneplanen. Tidligere bystyrevedtak fra 1999 om å tilrettelegge for inntil 2 hytter som tilleggsnæring i landbruket er dermed opphevet. Side 1 av 3

2 Landbrukssjefens konklusjon i siste setning er feil. Som byplansjefen skriver i sitt oversendelsesbrev av (vedlagt denne saken) bør dette vedtaket ses som en slags retningslinje inntil vedtaket har gjennomgått de lovpålagte uttalelsene som er lovpålagt etter plan- og bygningsloven 7. Det er likevel rett at bystyret også har vedtatt utfyllende bestemmelser til kommuneplanens areadel, der det i 5.2 står at eksisterende lovlige fritidseiendommer i LNF - områder inngår i planen. Og at det ikke tillates etablert nye fritidsboliger (pbl ledd bokstav b og c) Videre ble det i samme saken vedtatt retningslinjer til kommuneplanens arealdel (uten rettsvirkning) der det står under pkt. tilleggsnæringer i landbruket : Utleiehytter kan bare oppføres i områder avsatt til ordinær fritidsbebyggelse i kommuneplanen. Det vises for øvrig til retningslinjer i rapporten Tilleggsnæringer til landbruket i Sandnes. Rapporten Tilleggsnæringer til landbruket i Sandnes ble tidligere delt ut til medlemmene i Sandnes landbruks-, vilt og innlandsfiskenemnd. Når det gjelder definisjon av gård i aktiv drift, betyr det først og fremst at eieren/bonden driver gården selv. Bortleie av areal er ikke aktiv drift, selv om jorden er tatt i bruk for landbruksproduksjon. Videre gjelder regelverket for produksjonstillegg, dvs foretaket (gården) må være registrert med næringskoder for landbruk i Brønnøysund. Det finnes ingen definisjon på hvor stor andel av familiens hovedinntekt som skal komme fra landbruk. Det er helt rett at kun store gårder som har hovedinntekt fra landbruket. Som oftest er det kun et familiemedlem som har hovedinntekten fra gården. Det er også stor forskjell mellom distriktskommunene og storbykommuner når det gjelder alternativer til å skaffe inntekter til gården/gårdsfamilien. Den konkrete saken: Søkeren overtok gården i På grunn av en konflikt med tidligere eier kunne han ikke opprettholde driften med egne dyr. Frem til 2008 leide han derfor mesteparten av jorden ut jorden til en annen bonde. Sønnen hans starter nå opp med storfe på en del av arealet. Kristoffersen ønsker å oppføre to utleiehytter for å bygge opp en drift med flere inntektskilder. Det er to hus på gården, et hus brukes som bolighus, det andre huset er et hus i verneklasse 4 som brukes til utleie til turister. Gården ligger i Ims-Lutsi-Vassdraget, i LNF-område i godkjent kommuneplan. Område rund Ims-Lutsi vassdraget er i kommuneplanen også vist som fremtidig Markaområde. Bebyggelsen til gårdstunet ligger ved Liavatnet. De omsøkte hyttene ønskes plassert i en skråning ved Vommavatnet. Konklusjon: Bystyrets vedtak om tilrettelegging for inntil 2 hytter må følges opp med høringsrunden som lovpålagt. Inntil dette er avklart bør etter landbrukssjefens vurdering de vedtatte retningslinjene til kommuneplanens arealdel gjelde, der det står at utleiehytter bare kan oppføres i områder avsatt til ordinær fritidsbebyggelse i kommuneplanen. Dersom Sandnes landbruks-, vilt og innlandsfiskenemnd likevel kommer til konklusjonen at bystyrets vedtak om tilrettelegging for inntil 2 hytter bør følges som retningslinje, mener landbrukssjefen at søkeren da bør legge frem en plan for fremtidig utnytting av landbrukseiendommen, før en tar stilling til om bygging 2 nye utleiehytter kan godtas som tilleggsnæring til gården. Videre bør status til nåværende verneverdige bolighus avklares. Forslag til Side 2 av 3

3 VEDTAK: Sandnes landbruks- vilt og innlandsfiskenemnd holder fast ved sitt tidligere vedtak om ikke å anbefale at det gis dispensasjon fra gjeldende kommuneplan til oppføring av to utleiehytter på eiendommen gnr 86 bnr 20. Tiltaket er ikke i samsvar med retningslinjene i kommuneplanens arealdel. RÅDMANNEN I SANDNES, Daniela Dobbert landbrukssjef Side 3 av 3

4 Landbruks-, vilt og innlandsfiskenemnd sak 6/09 - vedlegg 1 Kårleiv Kristoffersen Dansenveien 4308 SANDNES Sandnes, Deres ref.: Vår ref : ddo Saksbehandler: Daniela Dobbert Arkivkode : O: : Søknad om oppføring av to hytter på gnr 86, bnr 20 Vedlagt følger protokoll fra møte i Sandnes landbruks-, vilt og innlandsfiskenemnd fra møtet den Nemnda ønsker å ta sin uttalelse i sak 13/08 opp til ny vurdering. Saken vil bli behandlet i neste møte den 30. april Med hilsen Daniela Dobbert landbrukssjef Adresse: Landbrukskontoret, St.Olavsgt.2, Sandnes. Telefon Telefaks Postadresse: Postboks 583, 4305 Sandnes

5 Landbruks-, vilt og innlandsfiskenemnd sak 6/09 - vedlegg 2 Landbrukssjefen internt Byplan Sandnes, Deres ref.: Vår ref : Saksbehandler: Alf Gyland Arkivkode : O: : SØKNAD OM TO NYE HYTTER PÅ GNR 86 BNR 20, IMS Det vises til vedtaket i landbruks-, vilt- og innlandsfiskenemnda av , sak 13/08 og byplansjefens vedliggende brev til Kårleiv Kristoffersen av Byplansjefen har mottatt klage, som vedlegges, på vedtaket i landbruks-, vilt og innlandsfiskenemnda. I klagen blir det presisert at i forbindelsen med godkjennelsen av kommuneplanen ble følgende vedtatt: Bystyrets tidligere vedtak av 1999 om å legge til rette for utleiehytter som tilleggsnæring i landbruket realiseres for inntil 2 hytter ved plan og bygningsloven 7 med betinget tinglyst erklæring. Jordlovens 1 legges til grunn. Større anlegg vil kreve regulering. Som det anføres i klagen så er det helt riktig at dette vedtaket ble gjort av bystyret som en del av godkjennelsen av kommuneplanen. Søknaden fra Kårleiv Kristoffersen gjelder lokalisering av hyttene. I kommuneplanen er disse vist i et Markaområde hvor naturvern er dominerende. Etter byplansjefen syn må dette bystyrevedtaket ses på som en slags retningslinje, fordi det kan oppfattes som et sluttresultat før saken har gjennomgått de lovpålagte uttalelser som er foreskrevet i plan- og bygningsloven 7. Skal utleiehytter tillates som tilleggsnæring i landbruket, må vedtaket forstås slik at det er en selvfølge at bruket er i aktivt drift av eieren. I klagen anføres at utleiehytter vil være den grunnmuren vi trenger for videre satsing på enda flere alternative inntektsformer, og bidra til flere arbeidsplasser i kommunen. Når det gjelder jordloven 1, så antas det at formålet i denne paragrafen ivaretas av den omfattende behandling arealdelen av kommuneplanen gjennomgår før den vedtas. Landbrukssjefen bes behandle klagen/gi en uttalelse på bakgrunn av klagen og om status for driften på denne eiendommen, før den legges fram for utvalg for byutvikling for behandling etter plan- og bygningsloven 7. Adresse: Rådhuset, Jærveien 33, Sandnes. Telefon Telefaks Postadresse: Postboks 583, 4305 Sandnes E-post: byplan@sandnes.kommune.no

6 Med hilsen Terje Pedersen konstituert arealplansjef Alf Gyland overingeniør Vedlegg: Byplansjefens brev av Klage av Side 2 av 2

7

8

9 Landbruks-, vilt og innlandsfiskenemnd sak 6/09 - vedlegg 3 Bystyrets vedtak av kommuneplanen Sandnes bystyre vedtok ny kommuneplan i møte 16. oktober 2007, sak 91/07. VEDTAK: 1. Bystyret godkjenner Kommuneplan for Sandnes slik den nå legges fram fra rådmannen ved denne saken og tilhørende vedlegg nr. 1, 4 og 5, med hjemmel i Plan- og bygningslovens 20-5, med følgende endringer: a. Justert bestemmelse 1.13 Vagleområdet: Før området bygges ut skal det utarbeides en kommunedelplan for områder som inngår i langsiktig utviklingsretning i FDP-J. Denne planen skal ivareta blant annet følgende forhold: Fastlegging av minstekrav til utnytting som sikrer effektiv arealbruk. Tilrettelegging for god kollektivbetjening. Krav til minst mulig parkeringsareal på bakkeplan. Krav til støytiltak som sikret Vagleskogens kvaliteter som friluftsområde. Før området kan bygges ut må ny RV 505 mellom Skjæveland og Foss-Eikeland være gjennomført eller sikret gjennomført. Bruk av næringsareal Kvål (nord) og arealer langs dagens RV 505 (Kvernelandsvn) i hovedsak for arbeidsplassintensive virksomheter (ikke forretningsformål). Arealer i tilknytning til godsterminalen forbeholdes transportrelaterte virksomheter. Planarbeidet gjennomføres primært som et interkommunalt kommunedelplansamarbeid med Klepp og Time. b. Tillegg til bestemmelsenes pkt. 1.15: Arealangivelsen for fritidshus angis som BRA. a. Bestemmelse 1.16 om utleiehytter tas ut. b. 4 Områder for fritidsbebyggelse: Det skal ikke tillates terrasser høyere enn gjennomsnittlig 0,5 meter over PLANERT terreng og ikke større enn 30 kvadratmeter. 2. Kommuneplanens arealdel med utfyllende bestemmelser gis rettsvirkning i medhold av plan- og bygningslovens Saker som er gjenstand for innsigelse oversendes Miljøverndepartementet for endelig avgjørelse, dersom ikke innsigelse frafalles fra de aktuelle partene i forbindelse med sluttbehandlingen. Dette gjelder: - Ganddal bydelssenter, Jernbaneverkets krav om omdisponering til "viktig ledd i kommunikasjonssystemet - jernbaneformål". 51

10 - Vagleområdet, Fylkeslandbruksstyrets krav om justerte bestemmelser til plan før utbygging. 4. Bystyret ber om at følgende oppgaver prioriteres som en direkte oppfølging av vedtatt plan (jfr. KPK-sak 6/07): a. Kommunedelplan for næringsområdene i søndre del av kommunen (Kvål, Skjæveland, Vagle, Foss-Eikeland). Arbeidet skal fortrinnsvis gjennomføres for næringsarealer i et større område i Sandnes, Klepp og Time gjennom felles interkommunal plan. b. I løpet av valgperioden ta initiativ til å lage kommunedelplan for Dale/- Gramstad, som en oppfølging av arbeidet med helhetlig masterplan Sandnes øst. c. Det gjennomføres en verdikartlegging av aktuelle deler av strandsonen som grunnlag for vurdering av ulike formål som kan innpasses. d. Prosess for å definere byggeområder for fritidsbebyggelse. e. Fastlegging av markagrenser og markaområder med tilhørende regelverk (markaplan). f. Somaveiens kryssing av E39 gir en for stor trafikksikkerhetsmessig risiko for myke trafikanter. Det bes om at kommunen tar kontakt med Statens Vegvesen for å drøfte en forsert forbedring av veikryssingen. g. Rådmannen bes utrede om Holmane og eventuelt andre øyer i sjø og ferskvann kan erverves av kommunen eller Ryfylke Friluftsråd til allment bruk. h. Grensen mellom friområde-boliger i Breivik, Hommersåk, gjennomgås slik at eventuelle nye boligområder kan frigjøres til neste revisjoner av kommuneplan (gnr. 101, bnr. 7). i. Det tilrettelegges for parsellhager ved Vårli gard, forutsatt at tiltaket er i tråd med jordlovens bestemmelser og ikke medfører salg eller fradeling. j. Bystyrets tidligere vedtak av 1999 om å legge til rette for utleiehytter som tilleggsnæring i landbruket realiseres for inntil 2 hytter ved plan- og bygningslovens 7 med betinget tinglyst erklæring. Jordlovens 1 legges til grunn. Større anlegg vil kreve regulering. 5. Før oppfølgende arbeid under pkt. 4 settes i gang, skal behovet for ressurser til dette avklares og sikres. I forbindelse med saken: Bystyret varsler at det er behov for å se nærmere på 2 områder i arealplanen i etterkant av egengodkjenning av planen. Dette gjelder: a. Riskastraen, område for småbåthavn. b. Breivik Hommersåk, gnr. 101, bnr. 7 Dette bør fremmes som dispensasjonssaker i utvalg for byutvikling. 52

11 Landbruks-, vilt og innlandsfiskenemnd sak 6/09 - vedlegg 4 SANDNES KOMMUNE - RÅDMANNEN Arkivsak Arkivkode Saksbeh. : : O: : : Daniela Dobbert Behandles av utvalg: Møtedato Utvalgssaksnr. Landbruks-, vilt og /08 innlandsfiskenemnd UTTALELSE TIL SØKNAD OM DISPENSASJON FRA KOMMUNEPLAN FOR OPPFØRING AV UTLEIEHYTTER PÅ LANDBRUKSEIENDOMMEN GNR 86, BNR 20 Bakgrunn: Kårleiv Kristoffersen eier eiendommen gnr. 86, bnr.20. Eiendommen ligger ved Ims- Lutsi-vassdraget. Eiendommens areal er på 610 dekar, derav 27 dekar fulldyrket jord, 67 dekar innmarksbeite, 442 dekar skog, stort sett av god bonitet. Resten er grunnlendt areal. Eiendommen er bebygd med to bolighus og et sauehus for 70 vinterfora sau. Kårleiv Kristoffersen og hans kone bor i det nyere huset på gården. Det eldste gårdshuset er fra 1899 og registrert som verneverdig i klasse 4. Huset er brukt som utleiehytte i mer enn 20 år. Saken gjelder: Kristoffersen overtok gården i året Da bodde hans onkel (som er den forrige eieren) fortsatt på gården. Gården er pr i dag ikke i aktiv drift. Jorden er leid bort. Det er meningen å få gården i drift igjen. For å finansiere dette ønsker Kristoffersen å bygge to utleiehytter. Han søker derfor om dispensasjon fra gjeldende kommuneplan for å føre opp disse to hyttene. I søknaden henviser han til tidligere bystyrevedtak om å legge til rette for utleiehytter som tilleggsnæring i landbruket. Vurdering: Gården drives for tiden ikke aktivt av eieren. En tilleggsnæring skal gi tilleggsinntekter til en gård i ordinær drift. Problematikken rundt tilleggsnæringer i landbruket, inkludert oppføring av utleiehytter som tilleggsnæring, er blitt grundig belyst av en arbeidsgruppe i forbindelse med arbeidet med kommuneplan for Sandnes I oppsummeringen står det følgende om utleiehytter: Utleiehytter skal kunne oppføres i områder avsatt til ordinær fritidsbebyggelse i kommuneplanen. Utleiehytter må behandles som vanlige hytter. Det er ikke noen særlig grunn etter plan- og bygningsloven at en hytte tenkes anvendt som utleiehytte og kommunen kan ikke sette særlige vilkår til dispensasjon som knytter seg til hyttens tilknytning til gårdsdriften, som for eksempel at den ikke skal kunne fradeles. I de vedtatte retningslinjene til kommuneplanens arealdel står det : Utleiehytter kan bare oppføres i områder avsatt til ordinær fritidsbebyggelse i kommuneplanen. Tidligere bystyrevedtak fra 1999 om å tilrettelegge for inntil 2 hytter som utleiehytter som tilleggsnæring i landbruket er dermed opphevet. Forslag til Side 1 av 2

12 VEDTAK: Sandnes landbruks-, vilt og innlandsfiskenemnd henviser til retningslinjene til kommuneplanens arealdel og anbefaler ikke at det gis dispensasjon fra gjeldende kommuneplan til oppføring av 2 utleiehytter på eiendommen gnr. 86, bnr 20. Tiltaket kan ikke betegnes som tilleggsnæring, da gården ikke er i aktiv drift. Tiltaket er ikke i samsvar med retningslinjene til kommuneplanens arealdel. RÅDMANNEN I SANDNES, Daniela Dobbert landbrukssjef Side 2 av 2

13 Landbruks-, vilt og innlandsfiskenemnd sak 6/09 - vedlegg 5

14 Landbruks-, vilt og innlandsfiskenemnd sak 6/09 - vedlegg 6