Planlagt behandling i følgende utvalg: Sak nr.: Møtedato: Votering: GNR 24 BNR 38 OG 59 - KLAGE PÅ VEDTAK OM DELINGSTILLATELSE ETTER JORDLOVEN 12

Transkript

1 Saksframlegg STAVANGER KOMMUNE REFERANSE JOURNALNR. DATO SAH-14/ / Planlagt behandling i følgende utvalg: Sak nr.: Møtedato: Votering: Stavanger formannskap (AU) / Stavanger formannskap / GNR 24 BNR 38 OG 59 - KLAGE PÅ VEDTAK OM DELINGSTILLATELSE ETTER JORDLOVEN 12 Forslag til vedtak: Stavanger formannskap holder fast ved landbrukssjefens vedtak av om å gi fradelingstillatelse til livsvarig borett til Oddbjørn Gilje med familie i henhold til avtale av Saken videresendes til Fylkesmannen i Rogaland for avgjørelse. Sammendrag Bruksrettigheter til et bolighus på en landbrukseiendom på mer enn ti år må godkjennes i forhold til jordloven 12. Jordloven likestiller avtale om bruksrett til bolig på mer enn 10 år med fradeling av eiendom. Foreliggende sak gjelder en tvist mellom eier av landbrukseiendom og hans bror, som i 1987 fikk tinglyst livsvarig bruksrett på et av tre bolighus på gården, uten at det forela tillatelse etter jordloven 12. Tvisten gikk gjennom to rettssaker. Gulating lagmannsrett fastslo at retten ikke kan ta stilling til tvisten før det faktisk var søkt om delingstillatelse, og denne var avslått. Eieren søkte deretter om delingstillatelse til Stavanger kommune v/landbrukssjefen. Imidlertid avslo ikke landbrukssjefen søknaden om deling, men ga delingstillatelse, dvs at landbrukssjefen ga tillatelse til den avtalte livsvarige boretten. Eieren har nå påklaget landbrukssjefens vedtak. 1

2 GNR 24 BNR 38 OG 59 - KLAGE PÅ VEDTAK OM DELINGSTILLATELSE ETTER JORDLOVEN 12 Bakgrunn for saken Saken er forberedt av landbrukssjefen Landbrukseiendom gnr 24 bnr 38 og bnr 59 ligger på Ullandhaug i Stavanger, i LNF-område i godkjent kommuneplan. Eiendommen har et areal på 70 dekar, derav 61 dekar fulldyrka, resten av arealet er bebygd med driftsbygning og 3 bolighus. Eier av ovennevnte eiendom, Arnstein Gilje, driver med melkeproduksjon i samdrift med en nabo, melkekyrne er plassert i naboens fjøs. I tillegg drive Gilje med sau og gris på eget bruk, og han leier et areal på 31 dekar fra Stavanger kommune. Arnstein Gilje er i tvist med sin bror Oddbjørn Gilje, om rettigheter til et av tre bolighus på eiendommen. I den forbindelse søkte Arnstein Gilje om fradeling etter jordloven paragraf 12, fradelingen gjelder boretten til broren Oddbjørn. Landbrukssjefen ga i brev av fradelingstillatelse. I denne saken behandles klagen på landbrukssjefens vedtak. Fakta Fra 1947 frem til 1987 eide og drev brødrene Ole og Alf Gilje landbrukseiendommen gnr 24 bnr 39,59 i felleskap. Det var opprinnelig et hus på gården, der brødrene bodde sammen med foreldrene og en annen bror. Ole Gilje bygde eget hus i Huset med adressen Ullandhaugleitet 29, ble bygd på oppsiden av Ullandhaugleitet. En eldre bror til Ole og Alf bygde Ullandhaugleitet 27 i 1961 og moren Rakel bygde Ullandhaugleitet 31 i Ullandhaugveien 27 og Ullandhaugveien 29 ble så skilt ut som egne selvstendige boligtomter. Alf overtok Oles andel i det opprinnelige huset, som ligger i tunet ved fjøset. Alf var barnløs, Ole fikk 4 barn. Arnstein, som er eldste sønn til Ole, bygde i 1979 hus nr. 3 på gården, også dette huset ble bygd på oppsiden av Ullandhaugleitet, ved siden av foreldrenes hus og rett bak huset som bestemoren hadde fått fradelt. Hans bror Oddbjørn ble boende hos foreldrene, og i 1983 ble huset utvidet med en egen boenhet for Oddbjørn. Som forberedelse til generasjonsskifte på gården prøvde Ole Gilje i 1987 å få tinglyst en avtale, der både Arnstein og Oddbjørn skulle få livsvarig bruksrett på hver sin bygning på gården. Tinglysningsmyndighetene nektet imidlertid tinglysningen, fordi det ikke forelå tillatelse etter jordloven (etter jordloven 12 er slike rettigheter som gjelder for mer enn ti år søknadspliktige). I mai 1986 ble det søkt om deling, og søknaden ble avslått av Fylkeslandbruksstyret. Fylkeslandbruksstyret mente at stiftelse av bruksretter for 2 av gårdens 3 boliger vil redusere det driftsøkonomiske grunnlaget, og kunne ikke regnes som driftsøkonomisk forsvarlig. Fylkeslandbruksstyret mente også at det var fare for at man måtte tillate bygging av nytt folgehus, dersom delingstillatelse ville blitt gitt. Brødrene Ole og Alf kom til enighet om betingelse for oppløsing av sameie og generasjonsskifte. Deretter inngikk Ole kontrakt med Arnstein, som overtok gården med tilhørende rettigheter, bortsett kontraktens pkt.4, som påpekte at eiendomsretten til generasjonsboligen hvor Ole og Oddbjørn bor i, ikke er med i handelen, og at Oddbjørn skulle ha forkjøpsrett til Ole Giljes part i boligen når Ole og kona ikke lenger hadde behov for boligen. Kontrakten ble inngått i 1987, og brødrene Arnstein og Oddbjørn bodde ved siden av hverandre med sine respektive familier uten at det var konflikter. 2

3 Etter Alf Giljes og hans kones død overtok Arnstein deres hus, som senere ble revet og erstattet med et nytt hus, som Arnsteins eldste sønn med familie bor i. Arnstein fikk også kjøpt huset som bestemoren tidligere hadde fått fradelt. Dette huset var ikke en del av gården, og Arnstein overdro huset i 2006 til sin yngste sønn. Samme året brukte Oddbjørn forkjøpsretten, og ervervet foreldrenes del av boligen fra boet. Imidlertid forelå det fortsatt ingen delingstillatelse etter jordloven. Fylkesmannen i Rogaland ba, etter henvendelse fra Arnstein Giljes advokat, Overformynderiet i Stavanger om å reversere overføringen av boligen til Oddbjørn Gilje. Stavanger overformynderiet nektet. Arnstein Gilje brakte saken inn for domstolene. I Stavanger tingrett saksøkte Arnstein Gilje både Oddbjørn Gilje og morens dødsbo med krav om at avtalen vedrørende Oddbjørns eierforhold til oppført boenhet erklæres ugyldig og skal slettes. Videre krevde han at punkt 4 i avtalen av 1987 erklæres ugyldig og at gjennomført salg av foreldrenes boenhet skulle reverseres. Endelig krevde han at Oddbjørn skal pålegges å fjerne den del av bygget som han måtte være eier av, alternativt selge den til person som lovlig kan ha den stående på eiendommen. Tingretten avviste krav 2 og 3, og frifant Oddbjørn Gilje for punkt 1 og 4. Borghild Giljes dødsbo ble også frifunnet, og Arnstein idømt alle kostnadene. Saken ble anket til Gulating lagmannsrett. Både tingrettens behandling og lagmannsrettens behandling ligger som vedlegg i denne saken. Gulating lagmannsrett mener at det mest sentrale moment i saken er at det, hverken rettslig eller faktisk, foreligger noe endelig vedtak fra landbruksmyndighetene om å nekte fradeling. Etter lagmannsrettens oppfatning kan hverken Fylkesmannens klage overfor overformynderiet eller fradelingsnektelse fra 1986 oppfattes som et endelig vedtak. Selv om mye kunne være likt når det gjelder den faktiske situasjonen den gang, ligger det fast at prosessen med generasjonsskifte ble aktualisert først i 2008, og at Oddbjørn derfor må ha et forvaltningsmessig krav på å få vurdert denne situasjonen, når en søknad foreligger. Oddbjørn Gilje og Borghild Giljes dødsbo ble således frifunnet også i Gulating lagmannsrett, og Arnstein Gilje ble dømt til å betale alle saksomkostningene. For å komme videre med saken søkte Arnstein Gilje den om delingstillatelse til livsvarig borett til Oddbjørn Gilje, i henhold til avtalen fra Søknaden samt advokatens følgebrev ligger som vedlegg i denne saken. I brev av ga landbrukssjefen delingstillatelse, etter fullmakt. Delingstillatelse ble gitt med grunnlag i dagens situasjon og etter dagens regelverk, med utgangspunkt i Landbruks- og matdepartementet sitt rundskriv M-1/2013. Begrunnelsen var at delingen ikke ville føre til drifts- eller miljømessige ulemper, og at eventuelle kår -rettigheter var sikret etter at Arnstein fikk kjøpe Alf Giljes hus, og erstatte huset med et nytt hus. Klagebrevet: Vedtaket ble påklaget av Arnstein Gilje ved brev av 24. april 2014 fra Kyllingstad Kleiveland Advokatfirma DA. Klagebrev med vedlegg følger saken som vedlegg. Advokaten anfører som Punkt 1: at landbrukssjefen i sitt brev av viser til praktisering av delingsbestemmelse ved å vise til saker som gjelder fysisk fradeling, mens den konkrete saken gjelder personlig livsvarig borett, som vil føre til at gården blir fratatt en potensiell inntektskilde. 3

4 Landbrukssjefens kommentar: Dersom Oddbjørn og familie må flytte fra huset, vil Arnstein høyst sannsynlig ha utgifter med å løse inn huset, da Oddbjørn har kjøpt huset fra boet og bekostet utbygging selv. Potensielle utgifter må settes opp mot potensielle inntekter, men her er det så mange usikkerhetsfaktorer at det blir vanskelig å ta stilling til det. Punkt 2: her anføres det at landbrukssjefen i vedtaksbrevet viser til at gården hadde fire bolighus i perioden 1999 til Advokaten påpeker at det er feil. Landbrukssjefens kommentar: Anførselen er korrekt. Arnstein Gilje var eier av 4 hus i den angitte perioden, men et av disse var lovlig skilt ut fra gården (huset til bestemor Rakel i Ullandhaugleitet 31) og dermed fritt omsettelig. Huset ligger rett foran Arnstein Gilje eget hus, og eies nå av hans yngste sønn. Punkt3 i klagen gjelder planstatus på gården, det anføres at landbrukssjefen ikke har opplyst om at Ullandhaugområdet er definert som kjerneområde landbruk i Fylkesdelplan for langsiktig byutvikling på Jæren. Landbrukssjefens kommentar: Begrepet «Kjerneområde landbruk» er ikke et begrep i planog bygningsloven. Det er riktig at Ullandhaug i et fagnotat til forberedelse av Fylkesdelplan for langsiktig byutvikling ble foreslått som et av flere kjerneområder for landbruk på Jæren. Dette forslaget ble imidlertid ikke innarbeidet i kommuneplanen. Fylkesdelplanen for langsiktig byutvikling på Jæren er nå revidert, og ble vedtatt i Fylkestinget den , som Regionalplan for Jæren I denne planen vises Ullandhaug ikke som kjerneområde landbruk, men som grønnstruktur. Imidlertid ligger Ullandhaug i LNF-område, og her skal hensynet til landbruk ivaretas. Som skrevet i vedtaksbrev, var vurderingene i saken i henhold til Landbruksdepartementets rundskriv M1/2013. Punkt 4: Det er ikke tatt tilstrekkelig hensyn til arealressursene i landbrukssjefens vedta, siden det omsøkte huset kan komme til nytte og være en viktig ressurs for gården i forbindelse med utvidelse av dagens tilbud om åpen gård og «Inn på tunet». Landbrukssjefens kommentar: I søknaden skriver Arnstein Gilje at han trenger omsøkt hus for eldste sønnens eldste datter, som ønsker å bli bonde. Siden sønnedatteren bare er 11 år, skriver han «om gården ikke trenger huset som bolig de første åra så vil det være et godt driftsgrunnlag i huset for en eller annen «Inn på tunet» aktivitet.» Han viser til at han i 30 år har mottatt skoler og barnehager. Landbrukssjefen viser her til sin kommentar til punkt 1. Konklusjon Rådmannen kan ikke se at det i klagen er kommet frem nye momenter som krever en ny vurdering av saken og foreslår at Stavanger formannskap holder fast ved landbrukssjefens vedtak av om å gi fradelingstillatelse til livsvarig borett til Oddbjørn Gilje med familie i henhold til avtale av Videre foreslås det at saken videresendes til Fylkesmannen i Rogaland for avgjørelse. Inger Østensjø rådmann Svein Arild Holmen sakstilrettelegger Vedlegg: 8 vedlegg Dokumentet er elektronisk godkjent og sendes uten signatur. 4

5 5