EMANUELFJELL BORETTSLAG

Transkript

1 S.nr EMANUELFJELL BORETTSLAG KOSTNADSRAPPORT BODANLEGG utarbeidet av: Desember 2012 / Rev. A

2

3 Kostnadsrapport bodanlegg Side 2 INNHOLD Side 1 INNLEDNING Formål Prosjektorganisasjon Eiendom og bygninger EKSISTERENDE SPORTSBODER sportsbodenes oppbygning Kort redegjørelse for tilstand Alternative tiltak KOSTNADSOVERSLAG Kostnadsberegnede alternativer Sammenstilling kostnadsoverslag Kostnadsoversikt Økonomiske konsekvenser FORSLAG TIL VIDERE FREMDRIFT VEDLEGG Likviditetsberegninger utført av OBOS Lån og Spar, avd. boligselskaper, datert

4 Kostnadsrapport bodanlegg Side 3 1 INNLEDNING 1.1 FORMÅL Formålet med rapporten er å få en generell oversikt over økonomi og teknisk tilstand, samt å beskrive vurderte løsninger for sportsboder i borettslaget. Rapporten skal danne grunnlag for avgjørelse på generalforsamling, videre detaljert planlegging og gjennomføring av aktuelle tiltak. Rapporten omhandler alle de forhold som normalt må vurderes før det tas beslutninger om valg av tiltak for gjennomføring. Ut fra en totalvurdering av de forhold som er registrert er det foretatt en prioritering av omfang og løsninger. Rapporten angir eventuelle forhold som bør undersøkes nærmere før det tas endelig beslutning om gjennomføring av tiltak. 1.2 PROSJEKTORGANISASJON Boligselskapet : Emanuelfjell Borettslag Styrets leder : Anne Mette Hyrve Styrets kont.person : Anne Mette Hyrve Adresse : OBOS Forvaltningsavdeling, Postboks 6666 St. Olavs plass, 0129 Oslo Telefon : Forretningsfører: Firma : OBOS Forvaltningsavdeling v/ Nils Ove Stennes Adresse : Postboks 6666 St. Olavs plass, 0129 Oslo Telefon : E-post : nils.ove.stennes@obos.no Tilstandsvurderingen er utført av: Firma : OBOS Prosjekt AS v/ Geir A. Fredriksen Postadresse : Postboks 6666, St. Olavs plass, 0129 Oslo Besøksadresse : Vitaminveien 1 A, 0485 Oslo Telefon : Telefaks: : E-post : geir.arne.fredriksen@obos.no Hjemmeside : Det ble den 8. foretatt en befaring i borettslaget for å se på bodanleggene og diskutere mulige løsninger med representanter fra styret. Følgende var til stede på befaringen: Anne Mette Hyrve Styreleder Emanuelfjell Borettslag Bjørn H. Johansen Styremedlem Emanuelfjell Borettslag Geir A. Fredriksen Byggeteknisk konsulent OBOS Prosjekt AS

5 Kostnadsrapport bodanlegg Side EIENDOM OG BYGNINGER Emanuelfjell Borettslag er beliggende i et relativt sentralt og attraktivt boområde på Romsås i Oslo kommune. Fra eiendommen er det kort vei til offentlig kommunikasjon, skole og barnehage, samt de fleste servicefunksjoner. Borettslaget består av 21 blokker med noe varierende etasje antall. Totalt inneholder blokkene 314 leiligheter. Eiendommen har gårdsnr. 96 og bruksnr. 66 i Oslo kommune og adresser til Odvar Solbergs vei , 0970/0973 Oslo. Eiendommen ble totalrehabilitert på utvendig side i , men unntak av de fleste bodanleggene som fremdeles er fra borettslages opprinnelse. Utvendige sportsboder er lokalisert på bakkenivå i frittliggende bygningsmasse foran de enkelte blokkene. Bodanleggene er kledd med trepanel og tekket med papptekking på takene. 2 EKSISTERENDE SPORTSBODER 2.1 SPORTSBODENES OPPBYGNING Borettslaget har pr. i dag to typer sportsboder. En type er fra borettslagets opprinnelse i 1973 (ca. 280 stykker) og den andre typen er de som ble bygget nye i forbindelse med rehabiliteringen i (ca. 40 stykker.) Denne rapporten omhandler i alternativene 1-3 kun de opprinnelige sportsbodene, mens i alternativ 4 blir også de senere rehabiliterte sportsbodene berørt. Det er således kun de opprinnelige sportsbodene det henvises til når det snakkes om byggemetode og tilstand i denne rapporten. Sportsbodene er fundamentert på en liten ringmur av betong. Veggene er oppført med reisverk av trevirke, og på utvendig side kledd med spaltepanel. Innvendig er det hovedsakelig ingen kledning. Dører er plassbygget med spaltepanel. Takene er relativt flate med ensidig fall til takrenne. Takene er tekket med asfaltpapp. 2.2 KORT REDEGJØRELSE FOR TILSTAND Basert på sportsbodenes tilstand og funksjon kan de sies å være preget av en teknisk tilstand og en funksjonell tilstand. Forhold knyttet til den tekniske tilstanden går på at utvendig kledning er preget av råteskader. Hovedsakelig som en følge av at panelet stedvis står helt ned mot bakken. Som følge av råteskadene er bodanleggene også noe preget av avflassende maling. Det ble i tillegg observert og rapportert om taklekkasjer i forbindelse med avholdt befaring. Stedvise råteskader i vindskier og isbord på takene ble også observert. Når det gjelder den delen av tilstanden som går mer på funksjonalitet er dette forhold som noe vanninnsig i bodene, fortrinnsvis som en følge av at det ikke er ringmur ved inngang til bodene slik at vann på asfalten lett kan renne inn under boddørene. Likeledes kommer det også mye løv og annen skitt som blåses inn under dørene.

6 Kostnadsrapport bodanlegg Side 5 Vaktmester rapporterer også om at det i enkelte boder har vært behov for å sette inn søyler for understøttelse av takene, da spennet på taksperrene stedvis er for stort. Borettslaget opplyste om at manglende ventilering av bodene tidvis fører til problemer med rust og misfarging på gjenstander som oppbevares i bodene. 2.3 ALTERNATIVE TILTAK Det er vurdert flere alternativer for utbedringer og rehabilitering av sportsbodene i Emanuelfjell Borettslag. En løsning for å sette bodene tilbake til sin opprinnelige stand er stedvis utskifting av skadet utvendig kledning og eventuelt råteskadet bindingsverk. Det bør også tilstrebes å få terrenget til å ha fall bort fra bodene, eller senke terrenget der dette er mulig, som for eksempel i blomsterbed. Vindskier og isbord preget av råte må også skiftes ut samtidig som det gjennomføres en takomtekking av de takene som enda ikke er tekket om. En annen løsning kan være å oppgradere eksisterende sportsboder, sett i forhold til materialvalg og tekniske løsninger. Det bør også ved denne løsningen tilstrebes å få terrenget til å ha fall bort fra bodene eller senke terrenget der dette er mulig. Utvendig anbefales det en komplett omkledning av bodene og da med vindtetting, ny trepanel eller med mer vedlikeholdsfrie platematerialer. Eventuell utskifting av råteskadet bindingsverk må også gjøres. I forbindelse med en full utvendig omkledning bør forhold som brannsmitte mot blokkene vurderes, og der det er fare for dette utføres tiltak. Nye dører til bodene etableres i tilsvarende materiale som fasadene kles med. For å minske på innsig og løv som kommer inn i bodene er det foreslått å mure opp en ringmur i tilknytning til døråpningene. Dette vil medføre en oppkant for å komme inn i bodene. Det er også tenkt å sette inn ventiler i bodene for å bedre forholdene med fuktighet i luften slik at misfarging og rustdannelse på lagrede gjenstander unngås. En komplett takomtekking med utskifting av takrenner, vindskier og isbord bør også vurderes i denne sammenheng. Eventuell forsterkning av tak ved understøttelse med søyler eller dragere kan være aktuelt i noen boder. Ved å gå for en slik løsning som skissert her, blir sportsbodene tilnærmet nye og oppgradert på en slik måte at de bør være velfungerende i mange år fremover. OBOS Prosjekt har vurdert det slik at tiltakene som foreslås over ikke medfører behov for søknad ovenfor offentlige myndigheter, da vi mener dette holder seg innenfor utbedringer på eksisterende bygningsmasse. Det siste alternativet som er vurdert er riving av eksisterende sportsboder og oppbygging av bodanlegg på garasjetakene. Det tenkes da å opprette et uisolert bodanlegg på garasjetakene, der fasadene bygges med vedlikeholdsfri kledning noe tilsvarende det som er på garasjene i dag. Bodene bygges med nettingvegger. Det er lagt inn kostnader for kjørbare adkomstramper i betong, samt for en rømningstrapp i stål fra hver garasje da det antas å bli et krav om to rømningsveier fra et slik bodanlegg. Et tiltak som dette vil være søknadspliktig ovenfor offentlige myndigheter, både rivingen av eksisterende sportsboder og nyetableringen på garasjetakene.

7 Kostnadsrapport bodanlegg Side 6 3 KOSTNADSOVERSLAG 3.1 KOSTNADSBEREGNEDE ALTERNATIVER ALTERNATIV 1, UTBEDRINGSALTERNATIV Utskifting av råteskadet kledning og bindingsverk Fjerning av blomsterkasser bygget mot bodfasader Terrengarrondering rundt boder der dette er mulig (gjelder kun for blomsterbed) Stedvis utskifting av skadede takrenner Komplett takomtekking av de bodtak som ikke er tekket om i senere tid Forsterkning av enkelte bodtak med søyler/dragere ALTERNATIV 2, REHABILITERINGSALTERNATIV 1, med trekledning Komplett omkledning med ny trepanel, vindtetting og eventuelle stedvise brannsmittereduserende tiltak Nye boddører i trepanel Etablering av ringmur i døråpninger Etablering av lufting i boder ved montering av ventiler Fjerning av blomsterkasser bygget mot bodfasader Terrengarrondering rundt boder der dette er mulig (gjelder kun for blomsterbed) Komplett takomtekking av de bodtak som ikke er tekket om i senere tid Nye takrenner og nedløpsrør Forsterkning av enkelte bodtak med søyler/dragere ALTERNATIV 3, REHABILITERINGSALTERNATIV 2, med platekledning Komplett omkledning med vedlikeholdsfri platekledning, vindtetting og eventuelle stedvise brannsmittereduserende tiltak Nye boddører med platekledning For øvrig som alternativ 2 ALTERNATIV 4, SPORTSBODER PÅ GARASJETAK Riving av eksisterende sportsboder Etablering av uisolert bodanlegg på garasjetakene Sportsboder med nettingvegger Kjøreramper for tilkomst til bodanlegg Rømningstrapper i stål fra bodanlegg Istandsetting av uteområdet foran inngangspartier 3.2 SAMMENSTILLING KOSTNADSOVERSLAG GENERELLE FORUTSETNINGER I kostnadsoverslagene er det medtatt alle kostnader borettslaget kan forvente å få i forbindelse med et av de vurderte tiltakene i forbindelse med sportsbodene. Det er, foruten kostnader forbundet med sportsbodene, også medtatt kostnader til rigg og drift av byggeplass, prosjektering, prosjekt- og byggeledelse, prisstigning, finansieringskostnader, offentlige søknadsgebyr m.m. I tillegg er det avsatt en post til uforutsette kostnader. Kostnadsoverslagene er basert på de ferskeste erfaringspriser OBOS Prosjekt AS sitter inne med. Disse enhetsprisene kan variere innenfor et høyeste og et laveste nivå, avhengig av de forskjellige entreprenører og underentreprenørers kapasitet. Kostnadsoverslagene er konsekvent lagt i et øvre nivå av dette prisspekteret, og den endelige prosjektkostnaden for Emanuellfjell Borettslag er derfor ikke forventet å overstige totalsummene i kostnadsoverslagene. Det er opplyst ovenfor styret at alternativ 1 innehar noe større usikkerhet knyttet til den totale kostnadsrammen enn de øvrige alternativene. Dette da det er vanskelig å anslå nøyaktig omfang på behov for utbedring av råteskader. Det er videre lagt

8 Kostnadsrapport bodanlegg Side 7 inn antatte verdier for generell prisstigning, og en post for uforutsett for å ivareta mulighetene for mindre endringer underveis i prosessen. Det må også påpekes at borettslagets fremtidige likviditetssituasjon er følsom for renteendringer på lånene. OBOS Lån og Spar har forutsatt en rentesats på 4,5 % p.a. for lån. En økning i renteintervallet på 1 % må kompenseres med en økning i felleskostnadene på henholdsvis 1 % for å opprettholde kontantstrømmen som fremkommer i likviditetsanalysen. Det er lagt inn som en forutsetning at borettslaget benytter oppspart egenkapital i dette prosjektet. Videre er det i likviditetsberegningen hensyntatt et låneopptak på kr ,- for betjening av ekstraordinære vedlikeholdsutgifter i tråd med borettslagets budsjettforslag for Øvrige forutsetninger som er lagt til grunn for likviditetsberegningen, og følgelig konsekvensene for felleskostnadene, fremkommer av vedlagte likviditetsanalyse. ORIENTERING OM KOSTNADSOVERSLAGET Kostnadsoverslagene følger et standard oppsett for de ulike aktiviteter og i det etterfølgende er det gitt forklaring på hva de ulike konti inneholder: Bygningsmessige kostnader Denne posten inneholder alle bygningsmessige arbeider innenfor hvert hovedalternativ. Posten inneholder material- og arbeidskostnader, inkl. nødvendige forarbeider som riving og borttransport av gamle materialer, skraping av vinduer, mm. Entreprisekostnader Entreprisekostnader inneholder bygningsmessige kostnader, og rigg og drift av byggeplass inkl. reparasjon av plener, beplantning, veier og plasser etter byggearbeidene. Rigg og drift omfatter entreprenørens kostnad til å rigge seg til med brakker, stillaser og produksjonsanlegg, samt kostnader for drift av disse gjennom hele byggeperioden. Forventet prosjektkostnad Denne posten inneholder entreprisekostnader med tillegg av byggherrens generelle kostnader. Disse kostnadene er i hovedsak: Prosjektadministrasjon og prosjektering som omfatter nødvendig bistand fra arkitekt, byggteknisk konsulent og prosjekt- og byggeleder for gjennomføring av arbeidene. Øvrige byggherrekostnader er en samlepost av ulike aktiviteter som kopiering, garantistillelse ovenfor entreprenør, ekstra forsikring, utvidet forretningsføreravtale gjennom byggeperioden, mv. Forventet prisstigning er medtatt frem til tidspunkt for utbetaling til entreprenør i henhold til antatt fremdriftsplan. Finansieringskostnader inneholder kostnader til å betjene nødvendige lån. Totale kostnader Totale kostnader er summen av alle kostnader i prosjektet. Inkludert er også post for uforutsette kostnader. Under denne posten er det lagt inn sikkerhet for de priser som er oppgitt. Markedet og prisene påvirkes på en måte som ikke lar seg forutsi med stor nøyaktighet. Denne posten vil fange opp dette sammen med en eventuell usikkerhet i kostnadsoverslaget.

9 Kostnadsrapport bodanlegg Side 8 BRUTTO HUSLEIEØKNING KONTRA NETTO HUSLEIEØKNING: I oppstillingene videre utover i rapporten er husleieutvikling vist for de ulike alternativene, med de forutsetningene som er lagt til grunn for beregningene. Det er ikke tatt hensyn til fradragsmulighetene på selvangivelsen, p.t. 28 % av rentekostnadene. 3.3 KOSTNADSOVERSIKT Det er i oppsettet nedenfor ikke hensyntatt kostnader og konsekvenser av midler styret i borettslaget har vedtatt å sette opp på budsjettet i forbindelse med ekstraordinært vedlikehold i Det er i borettslagets budsjett avsatt kr ,- til dette formålet.

10 Kostnadsrapport bodanlegg Side ØKONOMISKE KONSEKVENSER I tabellende nedenfor fremgår ikke de 3 millionene for ekstraordinært vedlikehold satt på budsjettet for borettslaget i Dette fremkommer heller ikke av summen som angis som totalt byggebudsjett, da kostnader forbundet med ekstraordinært vedlikehold (på kr ,-, slik som avsatt i budsjettet for 2013,) ikke er en del av prosjektet med sportsboder. Når det gjelder konsekvenser for husleien slik som de fremkommer i de etterfølgende tabellene, er imidlertid nødvendig låneopptak og konsekvensens av dette (som en følge av ekstraordinært vedlikehold) ivaretatt i de etterfølgende oppgitte konsekvenser. Alternativ 1 Stedvis utbedring av råteskader Takomtekking Byggebudsjett: Kr ,- (inkl. finansieringskostnader) Lånebehov: Kr ,- (Kr ,-) Nedbetalingstid: 10 år Budsjettert rente: 4,50 % Husleieøkning 7 % 3 % Dagens husleie halvår halvår halvår halvår Inflasjon 3.260, , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,- I oppstillingen er det ikke tatt hensyn til fradragsmulighetene på selvangivelsen, pt. 28% av rentekostnadene.

11 Kostnadsrapport bodanlegg Side 10 For alternativene 2 og 3 er de økonomiske konsekvensene like. Dette er derfor fremvist i en felles tabell. Angivelsen av omfang og totale rammer er satt over samme i underliggende tabellarisk fremstilling av konsekvensene for husleiene for disse to alternativene. Alternativ 2 Ny trepanel utvendig Ny taktekking Budsjettert rente: Byggebudsjett: Kr ,- (inkl. finansieringskostnader) 4,50 % Lånebehov: Kr ,- (Kr ,-) Nedbetalingstid: 25 år Alternativ 3 Som rehabiliteringsalternativ 2, men det benyttes platekledning utvendig i stedet for trepanel Ny taktekking Budsjettert rente: Byggebudsjett: Kr ,- (inkl. finansieringskostnader) 4,50 % Lånebehov: Kr ,- (Kr ,-) Nedbetalingstid: 25 år Husleieøkning 8 % 3 % Dagens husleie halvår halvår halvår halvår Inflasjon 3.260, , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,- I oppstillingene er det ikke tatt hensyn til fradragsmulighetene på selvangivelsen, pt. 28% av rentekostnadene. Alternativ 4 Etablering av boder på garasjeanlegg Riving av eksisterende sportsboder Istandsetting av uteområdet foran blokkene Budsjettert rente: Byggebudsjett: Kr ,- (inkl. finansieringskostnader) 4,50 % Lånebehov: Kr ,- (Kr ,-) Nedbetalingstid: 25 år Husleieøkning 16 % 3 % Dagens husleie halvår halvår halvår halvår Inflasjon 3.260, , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,-

12 Kostnadsrapport bodanlegg Side 11 4 FORSLAG TIL VIDERE FREMDRIFT Videre fremdrift av prosjektet er avhengig av hvilke vedtak borettslaget gjør. I kostnadsrapporten er det etter samtaler med styret lagt til grunn et informasjonsmøte ovenfor beboerne i januar Avhengig av vilje og ønske vedrørende tiltak på sportsbodene og hvilket alternativ som således vedtas, kan etterfølgende fremdriftsplan være et utgangspunkt. Denne fremdriften er lagt til grunn for kostnadsberegningen som er utført: Generalforsamling : Prosjektering og søknad : Avhengig av alternativ som velges Kontrahering : Byggestart : Avhengig av alternativ som velges Ferdigstillelse : Avhengig av alternativ som velges