MULIGHETSSTUDIE ENGEBRÅTEN BOLIGSAMEIE juni NYTT GARASJEANLEGG, BODER OG AVFALLSYSTEM REDEGJØRELSE TIL KOSTNADSOVERSLAG av

Transkript

1 NYTT GARASJEANLEGG, BODER OG AVFALLSYSTEM REDEGJØRELSE TIL KOSTNADSOVERSLAG av Vedlagte kostnadsoverslag er basert på Mulighetsstudie Engebråten boligsameie, utarbeidet av Enerhaugen Arkitektkontor AS, februar juni Møterekke i prosjekteringsgruppen, i samme tidsperiode og med tilhørende referater, ligger også til grunn for beregningen. 3 ALTERNATIVER Etter sameiets ønske er sammenstillingen vist med 3 ulike alternativer for omfang av kostnader som tilfaller selskapet: ALTERNATIV 1: Her er medtatt komplette kostnader for samtlige tre tiltak: garasjeanlegg, nye boder og nytt avfallssystem. ALTERNATIV 2: Her er medtatt komplette kostnader for nytt garasjeanlegg, samt byggesaksbehandling og oppmåling nye boder. Byggekostnader for nye boder forutsettes bekostet av beboerne. Avfallsanlegg er ikke medtatt. ALTERNATIV 3: Nytt garasjeanlegg. Byggesaksbehandling, oppmåling og byggekostnader for nye boder forutsettes bekostet av beboerne. Avfallsanlegg er ikke medtatt. FORUTSETNINGER FOR KOSTNADSOVERSLAGET GENERELLE FORUTSETNINGER Planene er på et tidlig stadium, og det foreligger kun skisser fra arkitekten som grunnlag for kalkylen. Det er derfor lagt inn noen forutsetninger for beregningen. Disse er beskrevet nærmere nedenfor. Som generell forutsetning, viser overslaget omfang av arbeider som antas å ha en usikkerhet på +/- 15%. I kostnadsberegningene er det medtatt alle kostnader sameiet kan forvente å få i forbindelse med de planlagte arbeidene. Finansieringskostnader m.m. er ikke medtatt, da det ikke foreligger en likviditetsanalyse for prosjektet. Det er videre avsatt en post til uforutsette kostnader på 9% av totale prosjektkostnader. Kostnadsoverslagene er basert på de ferskeste erfaringsprisene OBOS Prosjekt sitter inne med, samt supplerende priser hentet fra entreprenører og konsulentfirma. Disse enhetsprisene kan variere innenfor et høyeste og et laveste nivå, avhengig av de forskjellige entreprenørenes kapasitet. Kostnadsoverslagene er konsekvent forsøkt lagt i øvre nivå av dette prisspekteret, og den endelige prosjektkostnaden for Engebråten boligsameie er derfor forventet å ikke overstige totalsummene i kostnadsoverslagene. Det er videre ivaretatt muligheter for mindre endringer underveis i prosessen, gjennom egen post for øvrige byggherrekostnader. 1

2 ORIENTERING OM KOSTNADSOVERSLAGET Planene følger et standard oppsett for de ulike aktiviteter, og de ulike konti inneholder følgende: Bygningsmessige kostnader Denne posten inneholder alle bygningsmessige arbeider. Posten inneholder alle material- og lønnskostnader inklusiv kostnader til nødvendige forarbeider som rengjøring, riving og borttransport. Entreprisekostnader Entreprisekostnader inneholder bygningsmessige kostnader, og rigg- og drift av byggeplass. inkl reparasjon av grøntområder, veier og plasser etter byggearbeidene. Rigg- og drift omfatter entreprenørens kostnad til å rigge seg til med brakker, stillaser og produksjonsanlegg, samt kostnader for drift av disse gjennom hele byggeperioden. Forventet prosjektkostnad Denne posten inneholder entreprisekostnader med tillegg av byggherrens generelle kostnader. Disse kostnadene er i hovedsak: Prosjektadministrasjon og prosjektering omfatter prosjekt- og byggeledelse, prosjektering av de ulike fagområdene som prosjektet omfatter, oppmåling og byggesaksbehandling, inkl. gebyrer. Øvrige byggherrekostnader er en samlepost av ulike aktiviteter som garanti ovenfor entreprenøren, ekstra forsikring av bygningen, utvidet forretningsføreravtale gjennom byggeperioden og eventuell godtgjørelse til byggekomité mm. Forventet prisstigning er medtatt frem til tidspunkt for utbetaling til entreprenør i henhold til antatt fremdriftsplan. Finansieringskostnader inneholder kostnader til å betjene nødvendige kostnader som renter, provisjoner, mm som påfaller byggelånet i byggeperioden. Totale kostnader Totale kostnader er summen av alle kostnader i prosjektet. Inkludert er også en post for uforutsette kostnader. Under denne posten er det lagt inn sikkerhet for de priser som er oppgitt. Markedet og prisene påvirkes på en måte som ikke lar seg forutsi med stor nøyaktighet. Denne posten vil fange opp dette og en eventuell usikkerhet i kostnadsoverslaget. OFFENTLIG BEHANDLING Gjeldende reguleringsplan og byggesaksbehandling Sameiet har informert om at eksisterende bebyggelse overskrider gjeldende u-grad på 0,35 (sak 22/59, S-658). De har tidligere vært i kontakt med Plan og bygningsetaten vedr. nytt garasjeanlegg og nye boder, og kommunen vil ta stilling til om tiltaket kan tillates som dispensasjonssak eller om det vil kreves omregulering når et foreligger konkrete planer. Omregulering er en adskillig mer omfattende prosess, både med tanke på tid og kostnader, og det har vært enighet i prosjektgruppen om at det primært søkes om dispensasjon fra gjeldende reguleringsplan. Dette er også lagt inn som forutsetning i planen, og antatte kostnader er medtatt under post 4.2 Byggemeldingsgebyr. 2

3 Øvrige kostnader i post 4.2 omfatter byggesaksbehandling for 2 søknader om rammetillatelser og 2 søknader om igangsettingstillatelser, basert på separate byggesaker for garasjeanlegget og bodene. Erfaringsmessig er det ikke krav om søknad for installasjon av nytt avfallssystem utenfor Ring 3, forutsatt at de plasseres på egen tomt, og kostnader til byggesaksbehandling for disse arbeidene, er derfor ikke medtatt. Når det gjelder nye boder, er det da forutsatt at Oslo kommune ikke krever en byggesak pr. tiltak, dvs. pr. rekke. Hvis så er tilfelle, vil kostnadene for byggesaksgebyrer, og tilhørende søknadsprosess, måtte økes. Vann- og avløpsetaten Følgende ble avtalt i prosjektgruppen: 450 AF ( Felles avløpsledning ) bør man forsøke å skjære fri av; den kan event. flyttes noe uten store kostnader OV ( Overvannsledning i betongrør ) kan muligens overbygges hvis man inngir en forpliktelseserklæring ( påtar seg ansvar for fremtidig vedlikehold ) eller bygger inn i kulvert. Dette er uansett ting som må avklares av en VA-teknikker i en senere fase. Han vil da utarbeide konkrete forslag til løsninger og be VAV om forhåndsuttalelse iht. dette. Det er spesielt overvannsledning 1200 OV som vil ha betydning for et eventuelt garasjeanlegg, både med tanke på høyde i terreng og krav til ansvar og tilgjengelighet for vedlikehold. En oppgradering av ledningen bør legges inn i prosjektet, da dette vil redusere behovet for fremtidig vedlikehold. Høyde dagens posisjon sjekkes med VAV. Avklaringer med kommunen vedr. eksisterende VA-anlegg, samt kostnader for detaljprosjektering av nytt anlegg i det aktuelle området, er medtatt i post 4.1. Øvrige etater Det må påregnes noe avklaringer med Renovasjonsetaten og Bymiljøetaten, eventuelt også Politiet ( vedr. skilting av parkering forbudt ) i forbindelse med installasjon av nytt avfallssystem. Omfanget av dette arbeidet er vanskelig å beregne, men noe kostnader for dette er medtatt under post 1.4. Oppmåling Oppmåling av boder og garasjeanlegg er medtatt i post 4.2. For boder er det lagt inn oppmåling av 75 enheter ( basert på doble garasjer ), 1 kontroll og 1 påvisning pr. rekke. I tillegg til oppmåling, får vi opplyst fra Oslo Oppmåling, at Plan- og bygningsetaten stiller krav til REbekreftelse for eiendom, som skal kvalitetssikre koordinater i oppmåling. Dette er også medtatt i samme post. OMFANG ARBEIDER Post 1.1 NYTT GARASJEANLEGG Plan 1 / 77 p-plasser Lukket anlegg i betong på et plan, areal ca m2. Betongdekke over parkeringsareal er beregnet med isolasjon og membran. Overside er asfaltert som underlag for rekkegarasjer. På de deler av planet som ligger over terreng, er det lagt inn utett fasadesystem (type spilevegg el. lignende), øvrige deler ligger med betongvegg mot terreng. Ny vegg mot nabotomt Sømveien 24. Det er medtatt 2 porter med aut. styring. 3

4 Rekkegarasjer Plan 2 / 88 stk Pris basert på ferdige garasjer type Karlshusgarasjen med aut. portåpner, 1 dobbelt stikk og 1 belysningsarmatur pr. garasje. Utomhusbelysning og asfaltert dekke er medtatt. Grunnarbeider / VAV: Utskifting til drenerende masser dybde 1 m under plan 1. Fordrøyningsmagasin (antatt kapasitet 35-40m3, vil avhenge av Oslo kommunes faktor for regnintensitet ). Nytt VAV-anlegg i kulvert med til sammen 3 inspeksjonsluker. Overvannsrør 1400 KO BET, lengde 70 lm / avløp 500AF BET, lengde 55 lm. Elektro: 1stk 16A kurs med dobbel stikkontakt for hver parkeringsplass / tillegg 3 stk 16A kurser for div. forbruk / 2 stk 3-fas kurser for porter / hovedtavle vedlegg. Det er ikke tatt med seriemålere for hver parkeringsplass (dette vil koste Kr ,- eks. mva pr. stk), framføring av inntakskabel og tilknytningsavgift. Brannvarsling og forenklet nødlysanlegg. VVS: Ventilasjon og røykventilasjon Post 1.3 UTVENDIGE BODER Til sammen 148 boder, hvorav 120 stk. på 3,75 m2 og 28 stk. på 2,4 m2 BRA (bungalower). Løsning fra arkitekt viser ulike bodløsninger: enkle, doble og samlet i gruppe. I kostnadsoverslaget er byggekostnader lagt inn ulik sum pr. enhet avhengig av størrelse, men uavhengig av om den er enkel, dobbel eller i gruppe. Det er medtatt tillegg for fundamentering i skrått terreng for halvparten av bodene. Kalkylen er basert på trekonstruksjon med støpt såle på terreng, med 1 belysningsarmatur og 1 dobbelt stikk pr. enhet. Post 1.4 NYTT AVFALLSSYSTEM Her er medregnet 7 standplasser med 4 stasjoner på hver: plast, matavfall, blandet avfall og papir, til sammen 28 enheter. I mulighetsstudien er vist en type nedgravd avfallssystem fra Namdal ressurs, som er et relativt dyrt system. Det er en rekke ulike produkter å velge imellom og sameiet ønsker, på et senere tidspunkt, å vurdere andre typer systemer. Kalkylen er basert på et produkt fra Total Holding, som ligger noe lavere i pris, her beregnet til kr ,- inkl. mva. pr. stasjon. 4

5 Post 4.1 PROSJEKTERING OG PROSJEKTADMINISTRASJON: Vurdering av grunnforholdene under garasjeanlegget, inkl. grunnboring/labanalyser, utarbeidelse av datarapport og enkel rådgivning/prosjektering. Prosjektering av overvannshåndtering, inkl. beregning av nedbør, intensitet, areal etc., dimensjonering og prosjektering av fordrøyningsanlegg, internt ledningsanlegg / sandfangsluk, samt av ledninger til kommunal avløpsledning inkl. tilknytning. Prosjektering av nytt VA-anlegg fram til godkjent løsning hos VA-etaten. Prosjektering av ventilasjon og røykventilasjon. Prosjektering elektro og brannvarsling / nødlysanlegg. Bygningsteknisk prosjektering av garasjeanlegg. Oppmåling av garasjeanlegg, inkl. Oppmåling boder. Omfatter Prosjektadministrasjon omfatter utarbeidelse av kontraktsgrunnlag (beskrivelser samtlige fag), tilbudsutsendelse og kontrahering, samt oppfølging byggesak. Byggeledelse medtatt for utførelse samtlige tiltak. Antatt byggetid ca. 1 år, med garasjeanlegg som den styrende faktor. I ALT.2 og 3 er kun medtatt byggeledelse for utførelse parkeringsanlegg, med byggetid som for ALT. 1. KOMMENTARER TIL KOSTNADENE FORDELING AV KOSTNADER Etter avtale med sameiet, er kostnadene samlet i et felles kostnadsoverslag, der byggekostnader for de tre ulike prosjektene fremgår ( post ), mens kostnader for prosjektledelse og søknadsprosess legges som felleskostnader for hele tiltaket ( post 4.1 ). Merk! For garasjeanlegget, er VAV-arbeider vist som egen post ( 1.2 ) i sammenstillingen. Dette fordi omfang av disse arbeidene er såpass omfattende og kostnadsdrivende for beregningen av den enkelte parkeringsplass, at det kan være hensiktmessig å synliggjøre i overslaget. Prosjektering er lagt inn under post 4.1. Andelen av denne posten som tilfaller de ulike tiltakene, er medtatt i beregningen av totalkostnad for henholdsvis garasjer, boder og avfallsanlegg, og deretter delt på antall enheter. Kostnad pr. enhet fremgår av sammenstillingen, nederst på arket. GARASJEANLEGG Garasjeanlegget medfører omfattende grunnarbeider og håndtering av overvann. Rekkegarasjene på plan 2, får til gjengjeld enkel fundamentering på betongdekke, og gir tilsvarende lavere kostnader her. Sum pr. garasje, fordelt på samtlige 165 enheter, er likevel kostnadsberegnet til kr ,- inkl. mva. Det er da ikke skilt mellom plass i rekkegarasje eller i felles parkeringsanlegg. BODER Enhetspris pr. bod i alt.1, viser samlet kostnad pr. bod, ferdig utført. Det skal bemerkes, at her er ikke utgifter til søknad om dispensasjon medtatt, da dette er lagt inn i beregning av garasjer. For boder er medtatt en byggesak i 2 trinn, samt oppmåling. 5

6 AVFALLSANLEGG Kostnader for utførelse og forventede avklaringer er fordelt på 165 leiligheter. FREMDRIFT Det er, som tidligere nevnt, garasjeanlegget som er det styrende tiltaket med tanke på fremdriften, da dette vil ha lengst byggetid. Siden det er mer usikkerhet vedr. gjennomføring av nye boder, om dette vil bli gjennomført rekkevis og etappevis, har vi lagt garasjeanlegget, inkludert søknad om dispensasjon fra reguleringsplan, til grunn for beregning av fremdrift. Det understrekes at her er det mange usikre faktorer som spiller inn, ikke minst byggesaksbehandling, der søknad om dispensasjon fra reguleringsplan ikke har fastlagt saksbehandlingstid. Forslag til overordnet fremdriftsplan som er lagt til grunn for kostnadsoverslaget ser da ut som følger: Beslutningsprosess i sameiet 7 mnd. Oppstart prosjektering / søknad om dispensasjon: jan Prosjektering / søknad om rammetillatelse / utarbeidelse av tilbudsgrunnlag: 18 mnd. Tilbudskonkurranse og kontrahering: 2 mnd. Oppstart byggearbeider: sept Utførelse: 12 mnd Antatt ferdigstillelse: sept Oslo Rev OBOS Prosjekt TS 6