Vallerudlia Borettslag Rehabilitering tak 2012/2013

Transkript

1 INNLEDNING Det vises til tidligere utsendte Nyhetsbrev nr. 1, 2, 3 og 4, samt informasjonsmøte avholdt 14.februar Det synes i tillegg å være behov for å gi en generell informasjon om prinsippene for de arbeidene som utføres, For å vise dette i en sammenheng, gjentas bakgrunn for, hensikt og mål med, samt forutsetninger og rammebetingelser som ble belyst på informasjonsmøtet 14. februar FREMDRIFT - ENDRINGER Det framgår av foreløpig fremdriftsplan som var vist i nyhetsbrev nr. 4 at arbeider vil pågå gjennom påsken. Det vil ikke skje. Alle arbeider forskyves med 5 arbeidsdager. Oppstart byggetrinn 3 vil dermed starte opp 2. april. VIKTIGE FORBEREDELSER Før arbeidene starter Sikre verdifulle gjenstander Vennligst vær føre-var, og sørg for å sikre verdifulle gjenstander slik at de ikke kan bli skadet eller fjernet. Før oppsetting av stillaser Fjerne alle gjenstander ved yttervegger (f.eks. hagemøbler, oppstablet ved, ureglementerte boder/overbygg som er spikret i vegg) Vurdere beskjæring av busker/hekk/trær som ellers kan hindre oppsett av stillas, på 1,5 meters bredde ut fra yttervegg. Før tilstandsbefaring og arbeider på loft Rydde / fjerne gjenstander på loftet, slik at det er fremkommelighet til å kunne inspisere lufting ved takfot (hvor taket møter yttervegg), slik at det er tilkomst for sjekk av ventilasjonsenhet og evt. innfelte lysarmaturer Være tilgjengelig på avtalt tid slik at entreprenør får tilgang til loft for hver adresse avtales byggeleder Mats Johansen fra Selvaag Prosjekt AS, tlf

2 ORGANISERING OG KOMMUNIKASJON I PROSJEKTET Kommunikasjonslinjer Det er viktig å presisere at kommunikasjonen følger linjen i prosjektet, dvs. at all kommunikasjon styres til enten Styret på e-post til vallerudlia@styrerommet.net, eller Selvaag Prosjekt AS ved byggeleder Mats Johansen på telefon Organisering og oppgavefordeling Organisering BYGGHERRE Vallerudlia BRL Styrets repr. BYGGHERRE Vallerudlia BRL Byggteknisk faglig rådgiver BYGGHERRE VALLERUDLIA BRL Generalforsamling ENTREPRENØR Selvaag Prosjekt AS Prosjektsjef ENTREPRENØR Selvaag Prosjekt AS Byggeleder & Bas UNDERENTREPRENØR Hvem gjør hva Byggherre: Generalforsamlingen er Oppdragsgiver og bestemmer AT prosjektet igangsettes innenfor en kostnadsramme og gir styret fullmakt til å sette i gang prosjektet, dvs. organisere, inngå kontrakt, samt ta opp lån på vegne av Borettslaget. Byggherre: Representerer Byggherre overfor kontraktspart og følger opp kontrakten på sikkerhet, tid, kost og kvalitet. Påseplikt for at rammebetingelser holdes. Informerer Vallerudlia BRL. Entreprenør: Representerer Entreprenør overfor oppdragsgiver og følger opp kontraktens leveranser på sikkerhet, tid, kost og kvalitet. Påseplikt for at rammebetingelser etterleves. Byggherre: Vurderer byggteknisk faglig utførelse, basert på faglig kunnskap, rammebetingelser, kost/nytte-vurdering før, under og etter utførelse. Entreprenør: Vurderer byggteknisk faglig utførelse, basert på faglig kunnskap, rammebetingelser, kost/nytte-vurdering før, under og etter utførelse. Følger opp sikkerhet, tid, kost og kvalitet av underentreprenør og rapporterer oppover til Byggherre. Bestiller og koordinerer ulike materialleveranser. Underentreprenør Utfører arbeider på basis av hva leddet over har vurdert og avklart som optimal utførelse.

3 BESLUTNING OM TAKREHABILITERING Den 30. august 2012 ble det vedtatt i ekstraordinær generalforsamling i Vallerudlia Borettslag å rehabilitere takene med et budsjettert estimert beløp på kr ,00. Bakgrunn for rehabiliteringen Vallerudlia Borettslag ble bygget og ferdigstilt i 1983 / Teknisk levetid på takshingel er ca. 30 år forutsatt montert etter gjeldende anvisninger og regelmessig rengjøring og vedlikehold. ( Kilde: Nortett AS) Avdekkede problemer rundt om i borettslaget Fukt-, sopp- og råteskader i takkonstruksjon Tykke islag, som fører til skjev vektbelastning på konstruksjon Takrenner og beslag blåser av, endel henger på råttent panel Takrenner og taknedløp fulle av i, som fører til frostsprengning Omfattende skader på piper Vanninntrenginger fra tak til sikringsboks Noen direkte årsaker.. (ikke uttømmende) For varme loft Varmelekkasje fra loftsluker For lite isolasjon rundt downlights som fører til varmesmitte Tettpakkede loft, som hindrer luftsirkulasjon Varmesmitte fra flexit-anlegget Tilbygg som sperrer luftsirkulasjon til loft Utett takshingel som har nådd sin tekniske levealder Forutsetninger for loft Som andre skrå tretak i kaldt klima, må tak med kaldt loft luftes av to grunner (KildeSintef) 1. For å transportere bort fukt for å hindre soppvekst. 2. For å transportere bort varme for å hindre snøsmelting og ising. Alle tak skal dermed utføres slik at det blir en god gjennomlufting! Hensikt og mål med rehabiliteringen Stoppe forfallet og Sikre bygg for fallende gjenstander Kontroll på vedlikeholdskostnader. Økende grad av uforutsette reparasjonskostnader senere år. Gi grunnlag for å kunne vri vedlikeholdet fra korrigerende til forebyggende vedlikehold

4 Rammebetingelser De viktigste eksterne rammebetingelser er følgende Lover Forskrifter Borettslagsloven Kapittel 5. Bustadene, IV Lagets vedlikehaldsplikt o.a. Plan- og bygningsloven Fjerde del: Byggsaksdel Arbeidsmiljøloven Brann- og eksplosjonsvernloven Forskrift om tekniske krav til byggverk (Byggteknisk forskrift) TEK 10 Forskrift om systematisk helse-, miljø- og sikkerhetsarbeid i virksomheter (Internkontrollforskriften) Forskrift om sikkerhet, helse og arbeidsmiljø på bygge- og anleggsplasser Forskrift om brannforebyggende tiltak og tilsyn /TEK 10 De viktigste interne rammebetingelser er følgende Vedtekter 5-1 Andelseiernes vedlikeholdsplikt 5-2 Borettslagets vedlikeholdsplikt 5-3 Utbedringsansvar og erstatning Husordensregler 8. Utvendige bygningsmessige forandringer Retningslinjer for styrearbeid 5. Bruk av anbud/tilbud - effektiv ressursbruk

5 PRINSIPPER FOR ARBEIDENE SOM UTFØRES Kontraktsform er en samspillskontrakt basert på totalentreprise etter NS 8407 Åpen bok Kost Pluss Totalentreprise; Kontrakt som oppdragsgiver/byggherre inngår med en entreprenør/leverandør som dekker all fysisk produksjon og all prosjektering. Åpen bok: Kontrakt, basert på innsyn og gjensidig tillit. Kost Pluss: Kompensasjonsformat der leverandøren blir betalt for alle utgifter, pluss en fortjenestemargin som er avtalt mellom partene. Selvaag Prosjekt AS benytter flere underentreprenører og leverandører, og konkurranseutsetter disse for å finne beste pris/kvalitet Selvaag Prosjekt AS s klare mandat er å prøve å holde kostnadene nede, uten at det går på bekostning av kvaliteten og hovedformålet med rehabiliteringen. Metodevalg og teknisk utførelse Pilotprosjekt i Morkelveien 43 danner basis for det videre arbeidet med takrehabiliteringen. Der ble bl.a. at alle takflater krysslektet og foret opp. Krysslekting / oppforing Ved krysslekting/oppforing er det bedre mulighet for å rette opp ujevnheter på taket. Oppforing betyr også at taket heves og utløser krav til forlengelse av piper. Etter nærmere vurderinger av tekniske krav sett opp mot kost-/nyttebetraktninger, er prosjektet blitt enig om å forenkle og ikke krysslekte der det ikke er strengt nødvendig for det videre arbeidet. Eksisterende konstruksjon er ikke enhetlig i borettslaget, men en blanding av åstak og sperretak. Det velges derfor forskjellige løsninger ut fra hvordan eksisterende konstruksjon er bygd opp mht. når det må krysslektes evt. bare skiftes papp/shingel. Det er byggetekniske fagkyndige vurderinger som ligger bak dette. Skifte av takrenner og nedløp Det foreligger 3 ulike standarder for dette, og tilstanden er varierende. Alle takrenner og nedløp av 1 felles standard vil bli beholdt og remontert dersom de er i tilfredsstillende forfatning til å brukes videre. Øvrige standarder som har for liten dimensjon eller som ruster, vil bli skiftet ut. Skifte av vindskier Vindskier vil kun bli skiftet hvis de er råteskadet eller skadet/forringet på annen måte. Vindskier vil bli beholdt og remontert dersom de er i tilfredsstillende forfatning til å brukes videre.

6 Problemstilling vedr. piper Oppforing av tak betyr at taket heves og utløser krav til forlengelse av piper. Dette er krav som er synliggjort etter kontraktsinngåelse og således ikke del av kostnadsestimatet til Selvaag Prosjekt AS. Det er også synliggjort krav til tilkomst til piper etter kontraktsinngåelse. Det medfører at takstiger som benyttes for inspeksjon og feiing må skiftes ut, dette er heller ikke del av kontrakten. De fleste piper har i tillegg skader utvendig som tilsier utbedringer uavhengig av om de evt. må heves eller ikke. Avdekkede nye problemer under prosessen ikke del av kontrakt for takrehabilitering Brannforebygging herunder bla. ulike krav til rømningsveier, Setningsskader på bla. boder. Pipeløp på endeveggspiper, sprekker både innvendig og utvendig HENVISNING TIL BORETTSLAGETS HJEMMESIDER Informasjon om ovennevnte finnes på borettslagets hjemmesider se under fanen «Takrehabilitering». Rasta, den For styret i Vallerudlia Borettslag Anne Nøkleberg & Tore Eide Svenning