Rehabilitering av fasader

Transkript

1 Beboermøte mandag 25. april 2016 kl på Grendehuset.Munkebekken Brl. Rehabilitering av fasader

2 Litt om ingeniørfirmaet K. Apeland AS Det rådgivende ingeniørfirma Dr. techn. Kristoffer Apeland AS ble etablert i 1979, da Kristoffer Apeland valgte å gå ut av medeierskap i Multiconsult as (tidligere Siv.ing. Apeland & Mjøset A/S) og dannet eget rådgivende kontor. Firmaet eies i dag av ansatte og har pr dato 11 tekniske medarbeidere(ingeniører og sivilingeniører). Fagområder innen byggfag: Prosjektering, prosjektstyring innen nybygg, ombygging/ rehabilitering, byggeledelse, tilstandsanalyse og kontroll. Sentral godkjenning for alle relevante områder. Omfang og bakgrunn for prosjektet I ble det gjennomført et forprosjekt vedr. utskifting av vinduer, balkong- /entrèdører av Oslo Prosjekt administrasjon AS. Utskifting ble stipulert til 22,5 mill. I 2015 laget Obos Prosjekt AS en vedlikeholdsnøkkel. hvor vinduer, dører og panel også er vurdert.. Obos Prosjekt har stipulert kostnader, her kort oppsummert: vindus- /balkongdørutskifting til kr. ca. 14.mill, ytterdørutskifting til ca. kr. 1,1 mill, overflatebehandling av panel til ca. 2,3 mill(utskifting av dårlig panel er ikke inkl.) og etterisolering av fasader til ca. 40. mill. Styret i Munkebekken Borettslag engasjerte på slutten av 2015 det rådgivende ingeniørfirmaet Dr. Techn. Kristoffer Apeland AS til å utarbeide et nytt forprosjekt basert på tidligere utarbeidet forprosjekt og vedlikeholdsnøkkel mhp vinduer, balkong-/entrèdører, panel og etterisolering av fasader. I det nye forprosjektet er vurdering av kostnader, fordeler, ulemper og muligheten for de forskjellige løsningene vurdert. Tilstand: Vinduer-dører Vinduer: Vinduer og balkongdører anbefales utskiftet. Dette med hovedbakgrunn i at enkelte vinduer har bekreftet falt ned pga svikt i svingsystemet og at vindusglass i vinduer generelt har dårlig isoleringsevne. Balkong- og entrèdører: Balkongdører har samme type vindusglass som vinduer med dårlig isoleringsevne og anbefales utskiftet sammen med vinduer. Mange entrèdører er opprinnelige og tilstanden er varierende avhengig av bruk og vedlikehold. Utskifting anbefales i samme prosjekt i forbindelse med balkongdører og vinduer.

3 Tilstand Fasade: Panel-isolasjon Panel: Utvendig panel har varierende tilstand avhengig av utført vedlikehold og påkjenning av miljø(sol, regn, vind, begroing, etc). Dersom etterisolering ikke gjennomføres anbefales fasader overflatebehandlet så snart som mulig kombinert med utskifting av dårlig panel og vindus-/dørutskifting. Isolasjon-vindtetting: Prøveåpning av felt på fasader og termofotografering ble gjennomført for å undersøke vindtetting og isolasjonen(150mm). Enkelte avvik ble påvist i form av utettheter i randsoner/overganger, glipper i isolasjonen mot stenderverk, kuldebroer(grunnmur, hjørner, stendere/etasjeskillere) og noe dårlig isolering rundt vinduer. Det ble ikke funnet omfattende feil og mangler som krever tilleggsisolering av veggene, men tilleggsisolering/tetting vil i kalde perioder kunne bedre inneklima for boenheter og da spesielt for endeboenheter. Tilstand annet Tak: I forbindelse med fasadearbeider anbefales takflater overflatebehandlet ved vask, mose/algefjerning og etablering av mulig mosebegrensende tiltak. Dampsperre på loft: Det er funnet avvik i utførelsen på monterte plastduk som er lagt i himling på loft. Observerte avvik omfatter utettheter i plastduken ved avslutninger/randsoner/gjennomføringer og i skjøter. Omfanget er uavklart og ser foreløpig ut til å variere noe avhengig av hva som er blitt utført av ombygginger/innredninger av den enkelte seksjonseier. Nærmere undersøkelser gjennomføres for å avdekke omfanget. Feil/mangler ved dampsperre kan føre til kondens og råte/sopp/mugg. Evt tiltak vil kunne få økonomiske konsekvenser. ENØK Utskifting av vinduer: Energibesparelse for utskifting til nye vinduer med u-verdi på 1, 0 W/m 2 K er beregnet til ca kwt pr. år. Ved en pris på kr. 0,8pr. kw(nettleie og strøm) blir årlig besparelse på ca. kr ,-. Utskifting av balkong- og entrèdører: Energibesparelse for utskifting til balkong- og entrèdører med u-verdi på 1, 0 W/m 2 K er beregnet til ca kwt pr. år. Ved en pris på kr. 0,8pr. kw(nettleie og strøm) blir årlig besparelse på ca. kr ,-.

4 Kostnadsestimater på styrets tre anbefalte alternativer Alternativ 1: Nye vinduer/dører, overflate-behandling/utskift panel, asfaltering, takvask: 35 mill. Alternativ 2: Nye vinduer/dører, etterisolering av gavlvegger, overflate-behandling/utskift panel, asfaltering, takvask: 45 mill. Alternativ 3: Nye vinduer/dører, etterisolering av vegger, asfaltering, takvask: mill. Økonomiske konsekvenser Hovedforutsetninger for beregning av leie: Tre hovedalternativer(med og uten refinansiering av eksisterende løpende lån hos Eika BoligKreditt AS) er lagt til grunn. Oppstart av prosjekt i andre halvdel av 2016 Driftsutbetalinger, felleskostnader og andre inntekter er medtatt(vedlikeholdsfond, signalkabel, leietillegg, etc). Ordinære vedlikeholdsutgifter er medtatt ihht 2016 budsjett. Innestående egenkapital benyttes i prosjektet og resten fullfinansieres med eget annuitetslån med løpetid på 30 år og nåværende markedsrente på 2,4% p.a. Avdragsfritt i prosjekt-/delutbetalingsperioden, tilsvarende måneder(avhengig av alterntivene). Prognose på borettslagets felleskostnader pr Alternativ 1: 3% økning, 0% ved refinansiering av eksisterende lån. 2. Alternativ 2: 10% økning, 0% ved refinansiering av eksisterende lån. 3. Alternativ 3: 27% økning, 9% ved refinansiering av eksisterende lån. Det tas forbehold mhp drifts- / vedlikeholdskostnader og (NB!)rentenivå. I alternativene med refinansiering av nåværende lån fremkommer en relativt sett mye lavere anbefalt økning av felleskostnader. Bakgrunnen for dette er at nåværende lån har forholdsvis kort løpetid (gjenstår 7 år og 7 mndr.) Ved å refinansiere dette lånet inn i lånebehov til rehabilitering, med en løpetid på 30 år, vil månedlige terminbeløp bli vesentlig lavere. Estimert vil selskapets likviditet forbedres med i overkant av kr ,- pr. halvår på grunn av lavere terminbeløp. Dette medfører en betydelig likviditetsbedring og dermed lavere behov for økning av felleskostnader.

5 Tentativ fremdriftsplan Generalforsamling: Mai Prosjektering, Oppstart etter tilbudsinnhenting, generalforsamling. evaluering/forhandling og kontrakt: Byggestart Andre halvdel 2016 (med forbehold). Ferdigstillelse: Avhengig av alternativ som velges.