Referansegruppa anbefaler at det alt vesentlige av tiltakene som anbefales for blokkene iverksettes snarest.

Transkript

1 Referansegruppa, anbefaling om vedlikehold Oslo Arkiv nummer: 38 2 Til: Styret Fra: Referansegruppa Sammendrag og konklusjoner Referansegruppa anbefaler at generalforsamlingen gir styret fullmakt til å iverksette omfattende vedlikehold av borettslagets bygningsmasse basert på anbefalinger gitt av Rambøll i tilstandsvurderinger. 1 Referansegruppa anbefaler at det alt vesentlige av tiltakene som anbefales for blokkene iverksettes snarest. Videre anbefaler referansegruppa at en iverksetter vedlikehold på rekkehusene. Referansegruppa anbefaler at arbeidet gjennomføres i faser, og hvor fase 1 omfatter 2-4 av rekkehusene. Referansegruppa er delt i sin anbefaling når det gjelder fordeling av kostnader til etterisolering av rekkehusene. Et flertall i referansegruppa anbefaler at kostnadene fordeles etter andelsbrøken. Et mindretall anbefaler at disse kostnadene fordeles etter nytte. Referansegruppa, sammensetning og mandat Etter anbefaling på generalforsamling i Åssida Borettslag har styret samlet en egen referansegruppe med følgende medlemmer: Breivi, Anne Byrkjeland, Ragnhild Helene Dahl, Fredrik Granberg Holsen, Terje Leitet, Mona Nordenhaug, Knut Pedersen, Kyrre Andre Tobiassen, Jan Vangsal, Jan Vedum, Hilde Irene Øverbye, Jan Erik I tillegg har følgende deltatt fra styret: Hojem, Tor Strømstad, Tore Hagemoen, Rolf Iver Mytting Johansen, Arne Rein Styret i Borettslaget har gitt gruppa følgende mandat. «Styret ber referansegruppa 1 om å gi råd i spørsmålet om fremtidig vedlikehold av rekkehus og blokker. De oppgitte dokumenter legges til grunn. 1 Merk at en her har rettet teksten fra det opprinnelige mandatet, slik at vi nå skriver «referansegruppe» i stedet for «gruppe» eller «arbeidsgruppe».

2 Referansegruppa vil få tilgang til den juridiske betenkning fra Rambøll Norge AS så snart denne foreligger. Referansegruppa må gjerne se på de ulike alternativene som fremkommer i de aktuelle rapportene, og fremme anbefalinger overfor styret basert på dette. Styret ber om at referansegruppa bidrar til å sikre at fremtidig behandling på generalforsamlinger blir gjennomført på best mulig måte. Dersom referansegruppa ser mulighet for å fremme forslag som kan samle bredest mulig flertall blant andelseierne er det en viktig del av mandatet. Dersom referansegruppa finner det vanskelig å samle seg om en enstemmig innstilling bes det om at en gjøre rede for de ulike alternativene. 2 Styret ber om at referansegruppa gjør rede for sitt arbeid i egen rapport.» Referansegruppas arbeid Referansegruppa har hatt åtte møter. Det ble tidlig slått fast at referansegruppa hadde behov for en tverrfaglig tilstandsvurdering av eiendommen. Styret bestilte slik vurdering av Rambøll. Rapportene fra Rambøll forelå ved årsskiftet Etter dette har gruppa lagt til grunn følgende dokumenter for sitt arbeid: Tilstandsanalyse brann teknikk, Rambøll Tverrfaglig tilstandsanalyse, Rambøll Juridisk betenkning vedrørende vedlikehold og oppgradering, Rambøll Notat, - vedrørende mindretallsvern Rambøll Prisestimat anbefalte tiltak bygningsdeler blokker, Rambøll Prisestimat anbefalte tiltak bygningsdeler rekkehus, Rambøll Beregning husleiekonsekvens, OBOS (Samtlige dokumenter er tilgjengelig på borettslagets hjemmeside. Om du ønsker å få tilsendt kopi av dokumentene kan du ta kontakt med styret) Vedlikehold perioden Borettslaget har i perioden fra 2000 og frem til nå gjennomført et betydelig vedlikehold. I 2008 ble det innhentet en tilstandsvurdering av Multiconsult. I denne fremkom anbefalinger om blant annet vedlikehold av terrasser i blokkene, og da særlig å reparere det katodiske anlegget for å stoppe rustangrep på armeringsjernet i betongen. En stor del av anbefalingen i denne rapporten er fulgt opp. Følgende større tiltak er utført i perioden: 2000: Maling av oppganger i terrasseblokkene 2001: Rengjøring av ventilasjonsanleggene i terrasseblokkene 2003: Oppgradering og ombygging av velferdsrommet ÅT : Omtekking av terrasser, rekkehusene ÅT : Omtekking av terrasser blokkene (5 stk. terrasser, ÅT 2, 8 og 22) 2007: Omtekking av terrasser blokkene (10 stk. terrasser ÅT 2 og 4) 2009: Rehabilitering og reparasjon av katodisk anlegg ca. 70 terrasser blokkene, utført av Consolvo (Avsluttet 2010) 2011: Utbedring av innkjøring til garasjeanlegget inklusive varmekabler. 2011: Tekking av yttertak ÅT : Etablering av avfallsbrønner 2013: Omtekking av terrasser blokkene (6 stk. terrasser ÅT 20-22)

3 Tilstandsvurderinger og Rambøll 2014 Rambøll har utarbeidet en tverrfaglig tilstandsvurdering og en brannfaglig tilstandsvurdering. For konklusjoner og anbefalinger vises det til rapportene. Rambøll anbefalte tiltak blokkene Som vedlegg til tilstandsrapportene har Rambøll utarbeidet en skjematisk oversikt over bygningsdeler med angivelse av anbefalinger, tiltak og prisestimater. Med utgangspunkt i disse har referansegruppa gjennomført en prioritering av tiltakene for blokkene: (se vedlegg 1, side 7) Referansegruppa anbefaler at generalforsamlingen gir styret fullmakt til å iverksette tiltakene som er anbefalt av Rambøll og som er merket P1 (Prioritet 1, se side 7). 3 Tiltaket under post 2, Utskifting ytterdører med prisestimat kr (eks mva.) utføres som prioritet 2, og følges opp med egen post i den planlagte vedlikeholdsplanen. Oppgitt prisestimat for disse tiltakene gir sum NOK Rambøll anbefalte tiltak rekkehusene Som vedlegg til tilstandsrapportene har Rambøll utarbeidet en skjematisk oversikt over bygningsdeler med angivelse av anbefalinger, tiltak og prisestimater. Med utgangspunkt i disse har referansegruppa gjennomført en prioritering av tiltakene i rekkehusene: (se vedlegg 2, side 8) Referansegruppa anbefaler at generalforsamlingen gir styret fullmakt til å iverksette de tiltakene som er anbefalt av Rambøll. Oppgitt prisestimat inklusive 20% prosjektering, 10% usikre og mva. er i alt NOK Referansegruppa anbefaler at prosjektet gjennomføres på en slik måte at en sikrer god økonomisk kontroll. Referansegruppa anbefaler videre at en igangsetter kun en del av tiltakene som en fase 1. (anslagsvis 2-4 rekkehus, eller inntil 1/3 av de 64 andelene) Med en slik fremdrift får en erfaring med både teknisk tilstand og kostnader knyttet til utførelse av tiltakene. Til sist forutsetter referansegruppa at styret utarbeider en 10-årig vedlikeholdsplan som legges frem til behandling på generalforsamling i Fordeling av kostnader Referansegruppa har vurdert om fordeling av kostnader til oppgradering skal fordeles på samme måte som vedlikeholdstiltak. Særlig har dette vært aktuelt i forhold til forslaget om å etterisolere rekkehusene. Rambøll har i en juridisk betenkning datert 14. oktober 2013 konkludert med at etterisolering er å se på som oppgradering. Rambøll har videre blitt bedt om å gi en anbefaling i forhold til hvordan styret bør legge frem denne saken til behandling på generalforsamling. I eget notat datert vises det til aktuell rettspraksis. Det vises til avgjørelse i Høyesterett (Rt 2013 s 1508) hvor retten kom frem til at vedlikehold av heiser skal deles likt mellom sameiere uavhenging av nytte.

4 Videre skriver Rambøll: «Vi viser i den sammenheng til dom TVI-BBYR/03. Her kom Bergen tingrett, under betydelig tvil, til at en oppgradering med tilleggsisolasjon ikke falt inn under unntaket om kostnadsdeling etter nytten. Dette til tross for at partene var enige om at tilleggsisolering var å anse som påkostninger (Ikke vedlikehold). Det er også interessant å merke seg at retten legger en viss vekt på at borettslagets opplysninger om at de vil behandle tilsvarende fremtidige kostnader som felleskostnader fordelt etter fordelingsnøkkelen.» Referansegruppa har sett på tidligere praksis i Åssida Borettslag og ser at kostnader til løpende vedlikehold har vært fordelt etter andelsbrøken, - og ikke spesifisert etter nytte. Eksempler på slike kostnader er: 1. Kostnader til elektrisk oppvarming varmtvannsberedere i blokkene. Her har kostnadene vært dekket under felleskostnader. 2. Støtte til utskifting av beredere i rekkehusene under felleskostnadene. 4 Referansegruppa ser at en også i fremtiden vil kunne foreslå tiltak som vil komme et begrenset antall av andelseierne til nytte. Et slikt tiltak kan være: 3. Kostnader til etterisolering av gavlvegger på blokkene. 4. Varmegjenvinning til oppvarming av varmtvann i blokkene. Referansegruppa er delt i sin anbefaling under dette punktet. Et flertall av referansegruppa anbefaler at fremtidig vedlikehold planlegges slik at kostnadene som hovedregel fordels etter andelsbrøken. Herunder etterisolering av rekkehusene. En støtter seg her først og fremst til tidligere praksis i borettslaget, men også på rettspraksis nevnt over, og den usikkerhet som Rambøll gjør rede for i sitt notat : «Rambøll vil derfor presisere at våre konklusjoner om bruken av unntaksbestemmelsen i notat av fortsatt er forbundet med usikkerhet og at en full rettslig prøving kan føre til en annen konklusjon.» Et mindretall av referansegruppa anbefaler at man fordeler kostnaden til etterisolering av rekkehusene på de andelseiere som har nytte av dette tiltaket. En støtter seg her på vurderingen fra Rambøll som viser til Borettslagsloven 5-19 første ledd tredje punktum Fordeling av felleskostnader (1) Felleskostnadene i laget skal delast mellom andelseigarane ut frå tilhøvet mellom verdiane på bustadene eller ut frå andre retningslinjer som går fram av byggje- og finansieringsplanen. Fordelinga skal justerast dersom endringar av bustadene eller eigedommen elles fører til vesentleg endring av verditilhøva. Når særlege grunnar talar for det, skal visse kostnader delast etter nytten for den einskilde bustaden eller etter forbruk. Husleiekonsekvens Referansegruppa har bedt om at det gjennomføres en vurdering av husleiekonsekvens. Forvaltningskonsulenten i OBOS har gjennomført en beregning og følgende forutsetninger er lagt til grunn: Dersom samtlige anbefalte tiltak vedtas iverksatt vil borettslaget ha behov for et lån på NOK 30 millioner. Basert på tentativt tilbud fra bank på annuitetslån med 3,85% rente og 25 års nedbetaling vil sum felleskostnader og kostnader til felles gjeld økes med anslagsvis 29%. Økningen vil skje i takt med bestilling og iverksetting av de aktuelle tiltakene. I tabellen under er det satt opp eksempler på endring av felleskostnadene før og etter lån.

5 Areal Antall rom Intervall Felleskostnad Økning 29% Tillegg Trasppevask Tillegg kabel TV Sum FØR Sum NÅ 44 2 Månedlig Månedlig Månedlig Månedlig Månedlig Månedlig Månedlig Månedlig Månedlig Månedlig Offentlig støtte Borettslaget gjennomførte i 2012 en ENØK-analyse. Analysen ble utført av OBOS Prosjekt (Kopi av rapporten er tilgjengelig på borettslagets hjemmeside). Rapporten lister opp 7 aktuelle ENØK tiltak. Av disse tiltakene er etterisolering yttervegger fremdeles aktuelt. Vider vil tiltak som Energioppfølgingssystem og Drift og vedlikholdsrutiner fremdeles være aktuelle. Borettslaget har sendt søknad om tilskudd til Oslo Kommune ENØK-etaten. Støtten vil utgjøre anslagsvis 5% av kostnaden for de aktuelle tiltakene. Ordningen med støtte til utskifting av vinduer er avviklet. Styret vil undersøke om statsforetaket ENOVA har bedre støtteordninger enn Oslo Kommune. Vedlikeholdsplan Dersom generalforsamlingen vedtar de anbefalte tiltakene vil borettslaget fremstå som godt vedlikeholdt og tidsmessig. Tross det må andelseierne forvente nye forslag til vedlikehold i årene som kommer. Slike tiltak kan være: 1. Drenering rundt blokkene og rekkehusene 2. Etterisolering rundt grunnmur, rekkehusene 3. Utskifting av vinduer og terrassedører i blokkene 4. Utskifting av dører fra leiligheter til korridorer i blokkene 5. Tekking av yttertak blokkene 6. Tekking av yttertak rekkehusene 7. Opprusting planter, vegetasjon og utendørs fellesområder 8. Levegger bør fjernes og erstattes av gjerder som fundamenteres dypere 9. Asfaltering av private gangveier 10. Reparasjoner og merking av stoppekraner for vann til leilighetene i blokkene 11. Utskifting varmtvannsbereder i blokkene 12. Reparasjon callinganlegget i blokkene. Referansegruppa anbefaler at styret får utarbeidet en 10-åring vedlikeholdsplan for borettslaget som legges frem til behandling på generalforsamlingen i 2015.

6 Plan for videre arbeid og fremdrift Referansegruppa ser at det vil være behov for gode planer og gode prosesser i forbindelse med det planlagte vedlikeholdet. Dersom generalforsamlingen gir styret fullmakt til å iverksette de tiltakene som er nevnt i denne innstillingen påtar styret seg stort ansvar og mye arbeid for at dette skal bli vellykket. Referansegruppa anbefaler at styret viderefører ordningen med egen referansegruppe. Gruppa vil kunne møte 2-4 ganger årlig og bidra med innspill og anbefalinger i den løpende prosessen. 6

7 Vedlegg 1 Post Bygningsdel BYGG Vinduer, ytterdører Utvendig kledning og overflate, utvendige trapper og balkonger Yttertak, takrenner og nedløp Innvendig kledning, overflater gulv og himling, innvendige vinduer og dører, innvendige trapper VVS BYGNINGSDELER BLOKKER Tiltak Skifte ut låsesystem for dør til rømningsvei/trapperom i garasjeanlegg der det kun er en rømningsvei mot boligdel, justering og tilsyn Dørene bør skiftes, føres i vedlikeholdsplanen Horisontale beslag i etasjeskille skiftes, eller pusses og lakkeres som midlertidig tiltak. Åssida Borettslag Pris kr eks MVA Anbefalt Prioritet P1 P P1 Etablere drenshull/renner i dekket på utsatte steder nede i garasjen, utvendig bør det legges nye rister/kummer for bortledning av vannet. Utvendige tiltak bør avventes til overvanns-situasjonen for hele området er utreddet P1 Kontrollere alle dører, stramme lukkemekanisme. Gerrikter anbefales ikke skiftet før dørene i sin helhet skiftes om antatt 10 år P1 6 Sanitær Isoleres, merkes og justeres P1 7 Brannslokning Monteres i bodarealer, tekniske rom og velferdslokalet P1 8 Luftbehandling/ventilasjon Brannspjeld EI 90 monteres P1 9 Kjøleanlegg Fjernes P ELKRAFT Generelt Elektro Årlig Periodisk kontroll,samt rengjøre alle fordelinger Generelt Elektro Hovedfordeling Mnd/Årlig Periodisk kontroll Oppgrader til dagens normstandard P P P1 13 Underfordeling Oppgrader til dagens normstandard P1 14 Underfordeling Må avlutes forskriftsmessig i boks eller fjernes P1 15 Belysning Skifte lyskilder årlig P1 16 Belysning Montasje av flere belysningsarmaturer P1 17 Nødlysanlegg Flytte markeringsbelysning til senter av dør P1 Nødlysanlegg Nytt nødlysanlegg i korridor for boder og flytting 18 merekbeslysning P1 TELE OG AUTOMATISERING Generelle anlegg og Årlig kontroll av brann dører i parkeringskjeller 19 svakstrømsanlegg 3000 P1 20 Brannalarm Nytt fulldekkende brannalarmsystem P1 SUM Prosjektering 20 % P1 22 Usikkerhet 10% P1 Mva 25% SUM

8 Vedlegg 2 BYGNINGSDELER REKKEHUS Prisestimat eks MVA Åssida Borettslag Prisestimat eks MVA Post Bygningsdel Tiltak Vedlikehold Oppgradering BYGG Grunn, fundament og bæresystem Vinduer, ytterdører Prioritet Knasteplast klemmes mot muren P1 Drenering og etter isolering rundt grunnmurer utredes og føres opp i vedlikeholdsplan. For å unngå kondensensering og videreutvikling av fuktskader i karmer må det skiftes til nye vinduer P1 4 Ytterdører skiftes P1 Utvendig kledning og Trepanel må skiftes. Ved en utskifting av overflate, utvendige panelen blir det ofte skader i trapper og balkonger vindtettingen, så denne må skiftes og ny panel monteres med et lufteskjikt bak Yttertak, takrenner og nedløp Levegger og gjerder Frittstående boder P1 OPPGRADERING: Veggtykkelsen økes med utlekting som isoleres med 100 mm mineralull P1 For å få forutsigbart vedlikehold fremover mener vi trepanelen på langveggen bør skiftes. Dersom trepanelen skal beholdes og males vil dette medføre fjerning av plastbasert maling. Fravær av luftet hulrom bak trepanel reduserer malingens holdbarhet P1 OPPGRADERING: Veggtykkelsen økes med utlekting som isoleres med 100 mm mineralull P1 Taket bør tekkes om i løpet av 5-10 år for å sikre mot lekkasjer. Dersom de skiftes i forbindelse med fasade rehabilitering vil kostnader til stillas fordeles. Antatt kostnad ,- Bør fjernes og erstattes av gjerder som fundamenters dypere for å få bedre stabilitet gjennom årstidene føres i vedlikeholdsplanen. Skadet kledning bør skiftes, skjeve boder rettes opp. Males P1 Sum Prosjektering 20 % Usikkerhet 10% Mva 25% Sum