BERGKRYSTALLEN BORETTSLAG

Transkript

1 BERGKRYSTALLEN BORETTSLAG INNKALLING TIL EKSTRAORDINÆR GENERALFORSAMLING - BALKONGER, P-PLASSER OG FJERNING AV STYREMEDLEM Styret i Bergkrystallen borettslag innkaller til ekstraordinær generalforsamling. Følgende saker vil bli fremlagt for avstemning: Vedlikehold/rehabilitering av balkonger Etablering av p-plasser Fjerning av styremedlem som ikke deltar i styrearbeid Tid: Ekstraordinær generalforsamling avholdes: Torsdag 3. mars 2016, kl OBS! Ny tid! Sted: Felleskapshuset Abildsø Transport: Det er satt opp buss fra KIWI, 30 og 60 minutter før møtestart.

2 Innkalling til ekstraordinær generalforsamling Ekstraordinær generalforsamling i Bergkrystallen Borettslag avholdes torsdag 03. mars 2016 kl i Felleskapshuset Abildsø. TIL BEHANDLING FORELIGGER: 1. KONSTITUERING A) Valg av møteleder B) Godkjenning av de stemmeberettigede C) Valg av referent og minst en andelseier som protokollvitne D) Godkjenning av møteinnkallingen 2. FORSLAG A) Vedlikehold/rehabilitering av balkonger B) Etablering av p-plasser C) Avsetting av styremedlem Poul-Herman Deniz Bülow Oslo I styret for Bergkrystallen Borettslag Jogeir Myklebust /s/ Lisa Trones Vikan /s/ Guttorm Himberg-Sundet /s/ Alle andelseiere har rett til å være med i generalforsamlingen med forslag-, tale og stemmerett. Andelseierens ektefelle, samboer eller et annet medlem av andelseierens husstand har rett til å være tilstede og til å uttale seg. Styremedlemmer, forretningsfører og leier av bolig i borettslaget har rett til å være til stede i generalforsamlingen og til å uttale seg. En andelseier kan møte med fullmektig. Ingen kan være fullmektig for mer enn én andelseier, men der flere eier en andel sammen, kan de ha samme fullmektig. En fullmakt kan trekkes tilbake når som helst. En andelseier kan ta med en rådgiver til generalforsamlingen. Rådgiveren har bare rett til å uttale seg dersom generalforsamlingen tillater det.

3 A. BALKONGER Innledning: OBOS Prosjekt har høsten 2015 bistått styret i forbindelse med et mulighetsstudie/forprosjekt for vedlikehold/rehabilitering av eksisterende balkonger. Disse balkongene ble oppført i ca Hovedbæresystemet er i stål med balkongdekker i betong. Stålet har i dag omfattende rustangrep og malingsavflassing. Dette gjelder spesielt for balkongbrystningene. Dette antas å skyldes uheldig design/utforming, mangelfullt utført galvanisering og overflatebehandling. Kort beskrivelse av oppdraget i forbindelse med forprosjektet (mandat og prosess): OBOS Prosjekt har prosjektledelse for forprosjekt - Vedlikehold og rehabilitering av balkonger. Enerhaugen Arkitektkontor AS har utarbeidet et skisseprosjekt for tre ulike balkongløsninger. OBOS Prosjekt har utarbeidet kalkyle for de tre alternativene. OBOS Prosjekt og Enerhaugen har bistått styret i forbindelse med informasjonsmøte for beboere som ble avholdt den I tillegg har OBOS Banken utarbeidet en likviditetsanalyse som viser husleiekonsekvensen for de ulike balkongalternativene. Tilstand: Vedlikeholdsbehovet er godt synlig og omfattende. Bilder under viser noe av vedlikeholdsbehovet. Rustangrep 1 Innfesting av plater i balkongbrystning Rustangrep 2 Balkongbrystning Rusangrep 3 Ved søylefot Nedbøyning på balkongdekke

4 De tre ulike balkongløsninger: Kort oversikt over de tre ulike alternative balkongløsningene. Alternativ A1 Ombygging av eksisterende rekkverk inkl. blomsterkasse (montert på innvendig side) Alternativ B2 Ny brystning med glass inkl. blomsterkasse Alternativ B3 Ny brystning med perforerte plater inkl. blomsterkasse

5 Kort redegjørelse for alternativ A1 Demontere eksisterende innglassing. Demontere frontbrystningen og videresende denne for overflatebehandling på verksted. Sandblåse eller evt. annen metode, for alt av det gjenværende stålet på stedet. Fjerne eksisterende fester for plater i rekkverksbrystning. Nye innfestinger for nye plater i brystning. Montere brystning fra verksted. Kort redegjørelse for alternativ B2 og B3 Demontere eksisterende innglassing. Demontere frontbrystningen som er boltet. Sandblåse eller evt. annen metode, for alt av det gjenværende stålet på stedet. Noe ombygging av siderekkverk. Overflatebehandle (stålsøyler m.m. - på stedet). Montere ny brystning i glass (alt. B2) eller profilerte plater (alt. B3). Ny brystning føres ned forbi dekkekant. Alternativ B2 og B3 vil være søknadspliktig ovenfor offentlige myndigheter. Fordeler med de ulike alternativene: Forbedret løsning for innfesting av plater i rekkverksbrystning, for alternativ A1. Nye rekkverksbrystninger med ny innfesting i balkongdekkekant, for alternativet B2 og B3. For alternativ B2 og B3 føres den nye rekkverksbrystningen ned forbi dekkekanten. Dette vil skjule den store nedbøyningen og gi et forbedret estetisk uttrykk. For alle tre alternativene: Ny overflatebehandling av hovedbæresystem i stål. I tillegg til overflatebehandling av stålet og omarbeiding evt. nye rekkeverksbrystninger, anbefaler vi at balkongdekkene på oversiden påføres et tykkfilmsbelegg, polyuretanbelegg. Dette vil beskytte balkongdekkene mot karbonatisering. Alle himlinger påføres diffusjonsåpen og karbonatiseringsbremsende maling. Som et hovedprinsipp anbefaler OBOS at mest mulig av overflatebehandling utføres på verksted under kontrollerte forhold. OBOS Prosjekt anser alternativ A1 som en minimumsløsningen for vedlikehold, i en kost/nytte betraktning. Økonomi: Total investering for de aktuelle alternativene er beregnet ut fra erfaringspriser som gjenspeiler kostnadsnivået på tilsvarende prosjekt. Kostnadsoverslagene inneholder alle kostnader som normalt kan forventes å påløpe i et slikt prosjekt. OBOS Banken har på bakgrunn av kostnadsoverslagene og borettslagets økonomi, foretatt en likviditetsanalyse for å vurdere nødvendige justeringer av fellesutgiftene. I den etterfølgende tabellen er husleieutviklingen for et representativt utvalg leiligheter presentert. Alternativ A1: Budsjett: kr ,- Lånebehov: kr ,- Økning fellesutgifter: 8% og 2% Alternativ B2 og B3: Budsjett: kr ,- Lånebehov: kr ,- Økning fellesutgifter: 10% , 3%

6 Leilighets type Dagens nivå på felleskostnader (grunnleie) Nivå etter Nivå etter Økning i kroner Alt. A1 1-roms 1.937, , ,- 197,- 2-roms 2.369, , ,- 241,- 3-roms 2.746, , ,- 279,- 4-roms 3.170, , ,- 322,- Alt. B2 og B3 1-roms 1.937, , ,- 258,- 2-roms 2.369, , ,- 315,- 3-roms 2.746, , ,- 365,- 4-roms 3.170, , ,- 422,- Videre fremdrift: Dersom ekstraordinær generalforsamlingen vedtar en rehabilitering av balkongene, kan prosjekteringen starte våren 2016 og en byggestart kan være realistisk sensommer 2016 alternativt våren Byggetiden er stipulert til 24 måneder. Forslag til vedtak: Vedtaket krever simpelt flertall (50 % av stemmene) Forslag til vedtak: Alt. A1 Forslag til vedtak: Alt. B2 Forslag til vedtak: Alt. B3 B. P - PLASSER Dagens situasjon: Nedenfor er vist den parkeringsdekningen som Oslo kommunes parkeringsnorm legger opp til ved nybygg. De hensyn som ligger bak tallene i parkeringsnormen gjør seg også gjeldende for eksisterende bebyggelse. Bergkrystallen brl. har 482 leiligheter. Legger man til grunn gjeldende parkeringsnorm for den åpne byen, skulle borettslaget disponert 467,8 plasser P norm Type bolig Antall Antall bilplass pr.boenhet Sum 1-roms 12 0,4 4,8 2-roms 188 0,8 150,4 3-roms 258 1,1 283,8 4-roms 24 1,2 28,8 P Plasser ihht normtall 467,8

7 P områder som er godkjent av Plan og Bygningsetaten for utbygging /omgjøring (P- 1 er ikke aktuell etter avtale med styret) Eksisterende og nye - plasser: P plasser Antall Nye plasser Antall etter nå/før Div - eksisterende plasser Området felt 2 + ny P plasser Området felt 3 + ny P plasser Området felt 4 + ny P 4-30 Omgjøring og reduksjon plasser Området felt 5 + ny P 5-40 Omgjøring og reduksjon plasser Sum P plasser

8 Borettslaget har i dag ca 141 plasser på egen grunn, dvs. ca. 30% av det antall parkeringsplasser som er anbefalt i gjeldende parkeringsnorm. Dvs. en underdekning på ca. 70 % Med nye p- plasser på P2 og P 3, samt omgjøring av P 4 og P 5 (= 170 plasser totalt), vil underdekningen bli ca. 64 % Dersom det tas hensyn til eksisterende gateparkering på ca.100 plasser, vil underdekningen etter oppgradering være ca. 40 % Det er i tillegg sannsynlig at gateparkeringen i Bergkrystallen og Feltspatveien i fremtiden vil bli redusert til kun ensidig parkering. Hovedårsaken vil være kravet til økt sikkerhet for myke trafikanter, bedre fremkommelighet for offentlige etater (brann, sykebil, renovasjon med mer), samt en enklere og bedre drift ved brøyting/vintervedlikehold. Borettslaget ligger i tillegg i en bydel som iflg. bydelsstatistikken har en høyere snittalder, og en høyere andel uføre, enn det som er gjennomsnittet i Oslo. Dette kan også sies å tale for at man bør ligge nærmere parkeringsnormen enn det man gjør i dag. Utdrag av tillatelse fra Oslo Kommune Plan og Bygningsetaten : Oslo kommune Plan- og bygningsetaten TILLATELSE TIL TILTAK - BERGKRYSTALLEN BORETTSLAG SVAR PÅ SØKNAD OM TILLATELSE FOR TILTAK ETTER PLAN- OG BYGNINGSLOVENS VILKÅR FOR IGANGSETTING. Søknaden omfatter anlegg av parkeringsplasser. Det søkes om å bygge 3 nye P-områder, merket P1, P2, P3 samt ombygging av eksisterende parkeringsområder, merket P4 og P5. Det søkes om å disponere 3 m av regulert gangvei til inn- og utkjøring for parkeringsplass P4 og P5. Tiltaket medfører i tillegg oppgradering av borettslagets uteoppholdsarealer. I medhold av plan- og bygningslovens (heretter pbl.) 20-1 første ledd bokstav a) godkjennes søknaden, mottatt Plan- og bygningsetaten den Det vises for øvrig til søknadens vedlagte tegninger, situasjonsplan og ansvarsretter. I medhold av pbl gis det dispensasjon for: - Gjeldende bebyggelsesplan 457/ Arealformål gang- og sykkelvei. Det foreligger ikke protester til søknaden. Plan- og bygningsetatens vurdering: Det er ikke registrert spesielle naturtyper eller arter (naturmangfold) i området rundt tiltaket, og prinsippene i nml 8-12 anses dermed som ivaretatt i denne saken. Oppgradering av dagens parkeringssituasjon og uteoppholdsarealer på eiendommen vil medføre en klar forbedring av eksisterende anlegg. Tiltaket medfører moderate terrenginngrep. Etaten anser at tiltaket innehar det som kan anses som akseptable visuelle kvaliteter både i seg selv og i forhold til dets funksjon og dets bygde og naturlige omgivelser og plassering, jf. pbl Etatens vurdering av om fordelene ved å gi dispensasjonen er klart større enn ulempene Fordeler ved en eventuell dispensasjon i dette tilfellet vil være bedre parkeringsdekning for beboere i Bergkrystallen borettslag. Etablering av tiltaket vil etter etatens vurdering ikke medføre vesentlig ulempe for omgivelsene, forutsatt at de tekniske forhold løses på en forskriftsmessig måte. Det oppstår ingen vesentlige estetiske ulemper, eller dårligere sol, lys- og utsiktsforhold for naboer. Etter en samlet vurdering anser Plan- og bygningsetaten at fordelene ved å gi dispensasjon fra bebyggelsesplan er større enn eventuell ulemper den omsøkte dispensasjonen vil medføre.

9 Økonomi: Tilbudsforespørsel fra 3 entreprenører er mottatt. Endelig evaluering og valg av entreprenør er ikke ferdig. Ved tilslutning på ekstraordinære GF 2016, vil styret avsette midler til gjennomføring uten at dette går ut over felleskostnadene. I tillegg vil også fremtidig driftsoverskudd benyttes til oppgradering av p- plasser. P plassene forventes å ha en inntjening til borettslaget på ca. kr ,- pr år Byggestart, forutsatt et positivt vedtak, er foreløpig planlagt til 2017/2018 Eksempel / skisse. P-4 og P-5. Før og etter oppgradering av p-plasser og grøntanlegg

10 Områdeplan utemiljø, grøntanlegg og p- plasser NORD SØR

11 Eksempel i hht. detaljplan: P- plass P nye p plasser. Skjermet for innsyn med beplantning av hekker. Forslag til vedtak: Vedtak krever 2/3 av stemmene (67 %) a) Forslag til vedtak: P2 16 nye P- plasser b) Forslag til vedtak: P3 20 nye P- plasser c) Forslag til vedtak: P4 + P5 Omgjøring og reduksjon 62 nye P- plasser Alternativ: Forslag til vedtak: P2 + P3 + P4 og P5 Orientering vedr. utemiljø og grøntarealer iht. vedtak sak R på GF Inngangspartier, 2 -Øvrige grøntarealer, uteplasser og fellesområder generelt Tilbudsforespørsel fra 3 entreprenører er mottatt. Endelig evaluering og valg av entreprenør er ikke ferdig. Styret har avsatt midler til gjennomføring. I tillegg vil også fremtidig driftsoverskudd benyttes til oppgradering av utemiljø og grøntanlegg. Oppstart av: 2 -Øvrige grøntarealer, uteplasser og fellesområder generelt. Foreløpig planlagt oppstart er vår/sommer Antatt ferdigstilling i løpet av Inngangspartier. Foreløpig planlagt oppstart er høst 2016 evt. vår 2017, men vil uansett bli tilpasset fremdriften av en evt. balkongrehabilitering der dette er naturlig. Antatt ferdigstilling i løpet av 2018/2019

12 C. Avsetting av styremedlem Poul-Herman Deniz Bülow I henhold til lov om borettslag 8-3 (3) kan et styremedlem avsettes av den som har valgt styremedlemmet, dvs. generalforsamlingen. Styremedlem Poul-Herman Deniz Bülow ble valgt av ordinær generalforsamling i 2014 og tjenestetiden utløper på årets ordinære generalforsamling 13. april Ved utgangen av juni 2015 har Bülow trukket seg muntlig fra styret og ikke deltatt i styrearbeidet siden. Han har blant annet nektet å signere styredokumenter og oppfordret OBOS til ikke å kontakte han. Samtidig har han nektet å formalisere dette ved å trekke seg skriftlig. Styret vil gi en nærmere orientering om situasjonen på møtet. Denne tilstanden er ikke holdbar for borettslaget som er avhengig av et fungerende styre. Borettslagets årsberetning og årsregnskap må signeres at samtlige styremedlemmer. Resten av styret ha prøvd å komme i dialog med Bülow om situasjonen, uten å lykkes. Styret ser derfor ingen annen utvei for å få signert årsberetning og årsregnskap i tide, enn å få fjernet Bülow som styremedlem og velge et annet styremedlem for resten av perioden, frem til ordinær generalforsamling 13. april. Forslag til vedtak: Poul-Herman Deniz Bülow avsettes som styremedlem og nytt styremedlem velges for resten av styreperioden hans, dvs. frem til ordinær generalforsamling onsdag Vedtaket krever simpelt flertall (50 % av stemmene)

13 Registreringsblankett ved ekstraordinær generalforsamling i Bergkrystallen Borettslag Fyll ut med blokkbokstaver og lever blanketten ved inngangen til møtelokalet. Eierens navn: Eierens adresse: Leilighetsnummer: Alle andelseiere har rett til å være med i generalforsamlingen med forslag-, tale og stemmerett. Andelseierens ektefelle, samboer eller et annet medlem av andelseierens husstand har rett til å være tilstede og til å uttale seg. Styremedlemmer, forretningsfører og leier av bolig i borettslaget har rett til å være til stede i generalforsamlingen og til å uttale seg. En andelseier kan møte med fullmektig. Ingen kan være fullmektig for mer enn én andelseier, men der flere eier en andel sammen, kan de ha samme fullmektig. En fullmakt kan trekkes tilbake når som helst. En andelseier kan ta med en rådgiver til generalforsamlingen. Rådgiveren har bare rett til å uttale seg dersom generalforsamlingen tillater det. Dersom du benytter deg av fullmaktsretten, må både ovenstående registreringsdel og nedenstående fullmakt fylles ut: Eier av gir herved fullmakt til : FULLMAKT Fullmektigens navn : å møte i ekstraordinær generalforsamling i Bergkrystallen Borettslag.. Eiers signatur (Dato)

14 Layout: