Innkalling til ekstraordinær generalforsamling

Transkript

1 Innkalling til ekstraordinær generalforsamling Ekstraordinær generalforsamling i Fossheim Borettslag avholdes Mandag kl. 18:00 i Salemkirken, Sannergaten 12. TIL BEHANDLING FORELIGGER: 1. KONSTITUERING A) Valg av møteleder B) Opptak av navnefortegnelse C) Valg av referent og to personer til å underskrive protokollen D) Spørsmål om møtet er lovlig kalt inn 2. FORSLAG Rehabilitering av borettslaget i henhold til tilbud fra AF-gruppen. Hvorfor ny ekstraordinær generalforsamling? Til generalforsamlingen 21. august møtte 50 andelseiere pluss 36 med fullmakt, til sammen 86 stemmer. For å vedta rehabiliteringen trengtes 2/3 flertall, dvs 58 stemmer. Under behandlingen ble det fremmet benkeforslag om å gjennomføre rehabiliteringen uten å bygge takterrasse. Det ble først stemt over styrets forslag om rehabilitering med takterrasse, dette forslaget oppnådde 55 stemmer, 2 mindre enn det nødvendige flertall. Det ble så stemt over benkeforslaget om rehabilitering uten takterrasse, dette forslaget fikk 11 stemmer. Det er styrets oppfattning at det var noe forvirring om de forskjellige alternativene og konsekvensen av å stemme på dem. Umiddelbart etter møte ble det samlet inn underskrifter for et krav om å gjennomføre en ny ekstraordinær generalforsamling over styrets forslag til rehabilitering med takterrasse. 30 andelseiere dvs. 18,75 % underskrev på kravet, borettslagsloven sier at hvis 10 % av andelseierne krever det så skal det avholdes ekstraordinær generalforsamling. På dette grunnlag fremmes forslaget på nytt uten endringer. Oslo, I styret for Fossheim Borettslag Robin Hørling /s/ Anne Cecilie Andresen /s/ Hilde Reh Stensrud /s/ Jørgen Finstad /s/ Finn A Sæthre /s/ Monica Hovdan /s/ Jannicke Blindheim /s/

2 2 Fossheim Borettslag Alle andelseiere har rett til å være med i generalforsamlingen med forslag-, tale og stemmerett. Andelseierens ektefelle, samboer eller et annet medlem av andelseierens husstand har rett til å være tilstede og til å uttale seg. Styremedlemmer, forretningsfører og leier av bolig i borettslaget har rett til å være til stede i generalforsamlingen og til å uttale seg. En andelseier kan møte med fullmektig. Ingen kan være fullmektig for mer enn én andelseier, men der flere eier en andel sammen, kan de ha samme fullmektig. En fullmakt kan trekkes tilbake når som helst. En andelseier kan ta med en rådgiver til generalforsamlingen. Rådgiveren har bare rett til å uttale seg dersom generalforsamlingen tillater det. STYRETS INNSTILLING Styret i Fossheim Borettslag mener at vi endelig har kommet i mål med planlegging av rehabilitering av Thorvald Meyers gt. 5 jfr. vedtak av ekstraordinær generalforsamling 22. juni Prosjektet har blitt gjennomført i nært samarbeid med Oker Arkitektur, OBOS Prosjekt, Byggekomiteen i Fossheim Borettslag og de sittende styrer i borettslaget i prosjektperioden. Den planlagte utførelsen av rehabiliteringen følger, etter styrets mening, i størst mulig grad de innspill og ønsker til utforming og funksjoner som har kommet fra borettslaget og byggekomiteen. I nært samarbeid med de faglige ressursene som er blitt brukt i prosjektet, mener vi at vi har kommet frem til en løsning som vil gi blokka vår en enhetlig, konsekvent og tidløs utforming som vil passe godt inn i et nabolag som endres og moderniseres i stor grad i disse tider. De tekniske løsningene ved prosjektet med en solid og vedlikeholdsfri fasade i teglstein, utskifting av eksisterende isolasjon, tilleggsisolering og montering av nye balkonger, vil gi borettslaget et forbedret inneklima, økt bokomfort og lavere fyringsutgifter. Samtidig vil de nye branntekniske løsningene gjøre Oslos høyeste boligblokk til et tryggere sted å bo. Den planlagte utformingen av utomhusanlegget med nye inngangspartier, nytt søppelskur og nye sykkeloppstillingsplasser, vil forsterke inntrykket av en godt og tidsmessig rehabilitert blokk, og gjøre møtet med blokka vår triveligere. Samtidig opprettholder og forbedrer vi de fordelene vi har med å bo så sentralt i byen i dette attraktive området ved Akerselva. Investeringen i forbindelse med en større rehabilitering vil betinge en økning i fellesutgiftene. Styret har i forslagene, som her blir presentert, bevisst forsøkt å fordele kostnadene ved rehabiliteringen over en lengre tidsperiode slik at husleiene økes gradvis. Den økningen i fellesutgiftene som presenteres i forbindelse med prosjektet, er etter styrets mening, akseptabel. Styret anbefaler på det sterkeste at alle beboere i borettslaget møter opp på informasjonsmøtet den 18. august for å få detaljert oversikt over den planlagte rehabiliteringen av blokka, og at man møter på den ekstraordinære generalforsamlingen 21. august for å være med på å avgjøre prosjektets videre fremdrift. BAKGRUNN Fossheim Borettslag engasjerte i mars 2004 OBOS Prosjekt AS til å utrede kostnader og kostnadskonsekvenser ved en mulig rehabilitering av borettslagets fasader, balkonger, inngangsparti og utomhusanlegg. Videre skulle det også utredes muligheter for etablering av en takterrasse. Bakgrunnen for oppdraget var tilbakemeldinger fra beboere og styret om at

3 3 Fossheim Borettslag man ønsket en generell oppgradering og ansiktsløftning i borettslaget. Resultatet etter dette arbeidet ble presentert for borettslaget i november Styret har etter dette igjen engasjert OBOS Prosjekt og Oker Arkitektur til å bistå i utarbeidelse av detaljprosjekt med basis i samme omfang som forprosjektet. Disse arbeidene ble avsluttet april 08 og ble deretter sendt ut til egnede entreprenører for prising. Det foreligger nå et tilbud fra entreprenør som ønskes presentert for andelseiere i Fossheim Borettslag. Detaljprosjektet ble ledet av Oker Arkitektur og er utarbeidet i nært samarbeid med styret, byggekomiteen og OBOS Prosjekt. HISTORIKK Følgende tidsakse viser de forskjellige undersøkelser og utredninger som er utført i borettslaget: Bygningen stod ferdig oppført i Tilstandsvurdering, Trinn I Tilstandsvurdering for betong, Trinn II Mulighetsutredning for fasader og balkonger 2003 Brannteknisk rapport Forprosjekt - fasader, balkonger og takterrasse 2004 Ekstraordinær generalforsamling 22. Juni 2005 Detaljprosjektering - fasader, balkonger og takterrasse Mulig gjennomføring av rehabilitering 2008/2009 EKSISTERENDE FASADER Bygningen har bærende vegger og gulv i betong. Veggfeltene mellom betongen er utført i lettbetong/siporex, som er pusset på lavblokken og kledd med eternittplater på høyblokken. Lavblokken er malt med en fiberarmert maling. Asbestholdige eternittplater er stedvis missfarget, løse eller sprukket. Ytterveggene har dårlig varmeverdi. NYE FASADER I det foreliggende rehabiliteringsprosjektet så forutsettes det at fasader etterisoleres og kles med teglstein. Det er i den forbindelse søkt og innvilget støtte til et ENØK-tilskudd. Dette alternativet gir en tilnærmet vedlikeholdsfri fasade som i tillegg reduserer fyringsutgifter og bedrer bokomfort. EKSISTERENDE BALKONGER Eksisterende balkonger er utført med betong i gulv og rekkverk og er delvis inntrukket / utkraget fra vegglivet. Areal ca. 2,5m². Balkongene har synlige avskallinger, rustutslag og sprekker i rekkverk med fare for nedfall av betongbiter. NYE BALKONGER Balkonger skjæres ned, og erstattes av nye og større balkonger. Balkongene fremstår i en stålkonstruksjon med betongdekker og glass i brystninger. NY TAK TERRASSE Bygget har et oppforet tretak over øverste betongdekke. På taket er det heismaskinrom. I og med at taket er oppforet, så representerer dette en brannrisiko. Det er pålegg om utbedring av dette forholdet. Taket skal brannseksjoners og det bygges en takterrasse jfr. vedtak i generalforsamling 22. juni 2005 med atkomst via baktrapp. Terrassen skal kunne benyttes av

4 4 Fossheim Borettslag borettslagets andelseiere som rekreasjonsområde og skal bygges med sittegrupper, toalett og takoverbygg. Arkitektens tegninger som viser takterrassens utforming og muligheter vil bli vist under informasjonsmøtet og utdelt til alle før generalforsamlingen. NYTT INNGANGSPARTI Eksisterende inngangsparti er lite, slitt og ikke tilrettelagt for bevegelseshemmede. I den forbindelse skal eksisterende søppelskur rives og søppelhåndtering flyttes. Videre bygges en ny innglasset entre med et inngangspartiet som forlenges og tilpasses bevegelseshemmede, ny belysning og nye postkasser samt innvendig oppgradering av vegg- og himlingsflater. OPPGRADERT UTOMHUSANLEGG Terrasse i 6. etasje er kun et betongdekke uten noen form estetiske virkemidler. Søppelhåndteringen er lite presentabel gir borettslaget et dårlig første inntrykk. Vi erfarer også at sykkelparkering ikke er tilpasset dagens krav og kapasitet. Styret og byggekomiteen har derfor foreslått at det bygges et nytt og frittstående søppelskur langs Thv. Meyers gate samt egen vaktmesterbod. Vaktmesterboden vil frigjøre to garasjer som i dag brukes til vaktmesterens maskiner og utstyr, dette er med på å opprettholde antall biloppstillingsplasser som i dag. Videre inkluderes det i prosjektkostnadene et nytt og oppgradert utomhusanlegg med gatevarme fra inngangspartiet til det nye søppelskuret og ut til Thv. Meyersgt. BRANNTEKNISK OPPGRADERING Tidligere utarbeidet brannrapport avdekker flere forhold som må utbedres. Det nevnes brannsikring mot nabobygg, tidligere nevnte brannseksjonering av oppforet tak i 19. etg., installasjon av automatisk brannvarslingsanlegg i fellesområder, oppgradering av trapperomsdører og tetting rundt gjennomføringer samt montering av branndør i 5. etasje mellom bitrapp og utgang. Rehabiliteringsprosjektet har fanget opp dette i prosjektet.

5 5 Fossheim Borettslag ØKONOMI Totale budsjettkostnader inneholder alle kostnader som kan forventes å påløpe i prosjekt. Styret har på bakgrunn av det foreliggende budsjett og borettslagets økonomi, foretatt en likviditetsanalyse for å vurdere nødvendige justeringer av fellesutgiftene. I den etterfølgende tabellen er utviklingen i felleskostnader og fellesgjeld for 1, 2 og 3 roms leiligheter presentert. Budsjett: Kr ,- 7,13/6,5/6,0 % Låneopptak: Kr ,- Felleskostnader inkl. balkongtillegg Leil Nedbetalingstid 40 år type Hele året Fra 1. mars Fra 1. sept. Fra 1. mars Fra 1. sept. Fra 1. mars Fra 1. sept. 1-roms 2 367, , , , , , ,- 2-roms 2 645, , , , , , ,- 3-roms 3 862, , , , , , ,- Fellesgjeld Leil type Før byggestart Ved fullføring 1-roms roms roms Det er i ovenstående tabell ikke tatt hensyn til fradragsmulighetene på selvangivelsen, pt. 28% av rentekostnadene FORSLAG TIL VEDTAK: Rehabiliteringen gjennomføres etter foreliggende tilbud på 61,6 millioner kroner og det tas opp lån på 61,6 millioner kroner.

6 6 Fossheim Borettslag REGISTRERINGSBLANKETT ved ekstraordinær generalforsamling Fyll ut og lever hele blanketten ved inngangen til møtelokalet. BRUK BLOKKBOKSTAVER Eierens navn : Eierens adresse : Leilighetsnummer: Alle andelseiere har rett til å være med i generalforsamlingen med forslag-, tale og stemmerett. Andelseierens ektefelle, samboer eller et annet medlem av andelseierens husstand har rett til å være tilstede og til å uttale seg. Styremedlemmer, forretningsfører og leier av bolig i borettslaget har rett til å være til stede i generalforsamlingen og til å uttale seg. En andelseier kan møte med fullmektig. Ingen kan være fullmektig for mer enn én andelseier, men der flere eier en andel sammen, kan de ha samme fullmektig. En fullmakt kan trekkes tilbake når som helst. En andelseier kan ta med en rådgiver til generalforsamlingen. Rådgiveren har bare rett til å uttale seg dersom generalforsamlingen tillater det. Dersom De benytter Dem av denne retten, må både ovenstående registreringsdel og nedenstående fullmakt fylles ut : FULLMAKT Eier av boligen gir herved fullmakt til : Fullmektigens navn : å møte i ekstraordinær generalforsamling i Fossheim Borettslag Eierens underskrift og dato:.. (Eiers underskrift) (Dato

7 248 Fossheim Borettslag Protokoll fra ekstraordinær generalforsamling i Fossheim Borettslag Møtedato Møtetidspunkt 18:00 Møtested Salemkirken Tilstede var og til sammen Fra forretningsfører møtte Møtet ble åpnet av 71 andelseiere 29 med fullmakt 100 stemmeberettigede Evin Nicolaisen Robin Hørling Saksoversikt 1 Konstituering 2 Forslag [Høyreklikk i saksoversikten og velg "oppdater felt" for å oppdatere listen] 1 Konstituering A Valg av møteleder Som møteleder ble foreslått: Inger Johanne Lund B Opptak av navnefortegnelse Det ble foreslått å anse de innleverte navnesedler som bevis for at vedkommende andelseier var tilstede. C Valg av referent og to andelseiere til å underskrive protokollen Som referent ble Evin Nicolaisen foreslått, og til å underskrive protokollen Johs Anker og Anne Lise Karlsen D Spørsmål om møtet er lovlig kalt inn Det ble foreslått å godkjenne den måte generalforsamlingen var innkalt på, og erklære møtet for lovlig satt. 2 Forslag A Rehabilitering av borettslaget i henhold til tilbud fra AF-gruppen. Rehabiliteringen gjennomføres etter foreliggende tilbud på 61,6 millioner kroner og det tas opp lån på inntil 61,6 millioner kroner. Generalforsamlingen godkjenner at lån til finansiering av tiltaket sikres med pant i lagets eiendommer med prioritet foran innskuddene. Vedtak Ikke vedtatt. 61 stemte ja. 39 stemte nei generalforsamlingen ble hevet kl 19:00 Protokollen godkjennes av undertegnede Inger Johanne Lund/s/ Møteleder Evin Nicolaisen/s/ Referent Anne Lise Karlsen/s/ Protokollvitne Johs Anker/s/ Protokollvitne