Innkalling til ekstraordinært sameiermøte

Transkript

1 Innkalling til ekstraordinært sameiermøte Ekstraordinært sameiermøte i Liabakken Boligsameie avholdes torsdag 3. desember 2015 kl. kl. 18:00 i Voksen kirkes møtelokaler, Jarbakken 7. TIL BEHANDLING FORELIGGER: 1. KONSTITUERING A) Valg av møteleder B) Godkjenning av de stemmeberettigede C) Valg av referent og to seksjonseiere som protokollvitner D) Godkjenning av møteinnkallingen 2. REHABILITERING AV FASADER Rehabiliteringsprosjektet ble gjennomgått og diskutert i informasjonsmøtet 19. november De nødvendige beslutninger skal fattes i det ekstraordinære sameiermøtet. 2.1: Valg av prosjektalternativ Styret har utredet tre alternative løsninger: 1) Utbedring og maling av eksisterende stålplater. 2) Utskifting av eksisterende stålplater med nye fasadeplater 3) Utskifting av eksisterende stålplater med teglforblending. Løsningene er beskrevet og illustrert i punkt 4 i brosjyren Liabakken boligsameie - Vedlikehold og rehabilitering av fasader som følger vedlagt. Alternativene ble utførlig presentert og diskutert i informasjonsmøtet Styret har etter møtet inkludert overflatebehandling av terrassenes trevegger i prosjektet da det fremgikk av diskusjonen at sameierne ønsker dette. Behandling av terrassegulvene er ikke inkludert. OBOS Prosjekt AS har frarådet valg av alternativ 1, (se pkt. 7 i brosjyren). Dette alternativet utgår derfor. Styret foreslår at sameiet velger alternativ 3) Utskifting av eksisterende stålplater med teglforblending. Av hensyn til de sameiere som ikke deltok i informasjonsmøtet 19. november vil arkitekt Willy Hagen, Arkitektkontoret GASA AS, være til stede i møtet og gjennomgå nevnte alternativ. Styrets forslag til vedtak: 1) Bygningsmassen rehabiliteres etter følgende plan: Alle fasader med stålplater får teglforblending (alternativ 4.3 i brosjyren). All trekledning overflatebehandles utvendig (nordøstfasade, terrasser, rekkverk, boder, trespilevegg mot garasje). Alle betongoverflater som er synlige fra utsiden overflatebehandles (dekkeforkanter, himlinger, vegger m.m.). 1

2 Vinduer i fasader med eksisterende stålplater byttes ut med mindre de nylig er skiftet. Alle vinduer og dører overflatebehandles. Inngangspartiene på øvre og nedre felt endres i henhold til arkitektens skisse. Blomsterkasser i betong overflatebehandles. Prosjektperioden beregnes å løpe fra 2.kvartal 2016 til 2. kvartal ) Det etableres et prosjekt i prosjektet der sameiere selv kan bestille og bekoste: Flere vinduer i gavlveggen. Det forutsettes at bygningsmyndighetene godkjenner arkitektens forslag til løsning. Heve-/skyvedør på terrassesiden. Det forutsettes at bygningsmyndighetene godkjenner arkitektens forslag til løsning. 2.2: Valg av finansieringsalternativ Styret har tatt utgangspunkt i sameiets økonomiske situasjon og utviklet to ulike finansieringsmodeller, se vedlegg 1. Styrets forslag til vedtak: Inntil kr 10 mill. av sameiets tilgjengelige likviditet benyttes i prosjektet. 50 % av beregnet restkostnad dekkes gjennom en kapitalinnkalling som fordeles slik: Kapitalinnkallingen gjennomføres i juni I prosjektfasen finansieres resterende kapitalbehov (beregnet 50 % = antatt kr 22 mill.) gjennom et byggelån. Sameiet er tilbudt slikt byggelån i OBOS Banken med en flytende rente på p.t. 2,9 %. Tilbudet forutsetter at nåværende lån i Nordea (til 3,9 % rente) på kr. 20,8 mill. flyttes til OBOS Banken som i dag tilbyr flytende rente på 2,9 % også på dette lånet. Alternativt tilbys fast rente i 10 år på 4,2 %. Løpetid på lånet er som i Nordea, - 20 år fra 2. kvartal Når prosjektet er ferdigstilt, gjennomføres det en ny kapitalinnkalling slik at byggelånet kan innfris i sin helhet. Oslo Styret i Liabakken Boligsameie Elisabeth Natvig /s/ Styreleder I sameiermøtet har sameierne stemmerett med en stemme for hver seksjon de eier. Sameieren har rett til å møte ved fullmektig. 2

3 Ekstraordinært sameiermøte i Liabakken boligsameie Vedlegg 1 REHABILITERINGSPROSJEKTET: BAKGRUNN Sameiets bygningsmasse er nå over 33 år gammel, og vedlikeholdsoppgavene har tiltatt i omfang. Forrige ytre rehabilitering ble gjennomført for år siden, og stålplatene på ytterveggene nærmer seg slutten av sin levetid (se pkt. 6 i den vedlagte brosjyren) Det er for noen år siden gjennomført et omfattende og nødvendig VVS prosjekt. Garasjegulvene er blitt sikret mot korrosjon i armeringsjernene. Alle oppgangene ble for kort tid siden pusset opp, og ytterdørene ble skiftet ut. Mye av nevnte prosjekter ble finansiert gjennom låneopptak. De to tidligere fastrentelånene med rente på henholdsvis 6,75 % og 7,5 % var på til sammen kr 14,9 mill. Disse ble i juni 2015 konvertert til ett felleslån på kr 20,8 mill. Dette lånet løper med flytende rente på for tiden 3,9 %. Det er avtalt avdragsfrihet til og med 2.kv 2018 med sikte på oppsamling av kapital for å møte det planlagte rehabiliteringsprosjektet. Pr 20. november 2015 hadde sameiet en tilgjengelig likviditet på kr 8,0 mill. Målsettingen om å kunne finansiere inntil kr. 10 mill. av rehabiliteringsprosjektet av oppsamlede midler og løpende inntekter gjennom prosjektperioden ligger derfor godt innenfor rekkevidde. Valg av prosjektalternativ (sak 2:1) Styrets arbeid med rehabiliteringssaken er beskrevet i pkt. 3 i brosjyren. Tre alternativer er utredet, (se punkt 4): 1) Utbedring og maling av eksisterende stålplater. 2) Utskifting av eksisterende stålplater med nye fasadeplater 3) Utskifting av eksisterende stålplater med teglforblending. OBOS Prosjekt AS har frarådet valg av alternativ 1, (se pkt. 7 i brosjyren) De tre alternativene ble utførlig presentert og diskutert i informasjonsmøtet Styret har etter møtet inkludert overflatebehandling av terrassenes trevegger i prosjektet da det fremgikk av diskusjonen at sameierne ønsker dette. Behandling av terrassegulvene er ikke inkludert. Styrets forslag Styret anbefaler at sameiet velger alternativ 3) Utskifting av eksisterende stålplater med teglforblending. Begrunnelsen for styrets innstilling er at dette alternativet gir klart lavere vedlikeholdskostnader i fremtiden samtidig som det etter styrets oppfatning gir det estetisk beste resultatet, noe som også vil påvirke eiendomsverdiene positivt, (se for øvrig pkt. 7 i brosjyren.) Styret har konsultert sameiets advokat som legger til grunn at tegl-alternativet krever tilslutning med minst 2/3 flertall av de avgitte stemmene på sameiermøtet. Bakgrunnen er at dette alternativet innebærer en mer vesentlig endring av fasadeuttrykket enn plate-alternativet. Det går utover vanlig forvaltning av bygningsmassen. 3

4 Dersom styrets forslag ikke blir vedtatt, innebærer det at alternativ 2) er valgt. (Utskifting av eksisterende stålplater med nye fasadeplater). Valg av finansieringsalternativ (sak 2:2) Med bakgrunn i at Liabakken boligsameie allerede har høy lånebelastning mener styret at sameiet ikke bør øke sin fellesgjeld ytterligere. Det er utviklet to alternative finansieringsmodeller. Styrets forslag: Inntil kr 10 mill. av sameiets tilgjengelige likviditet benyttes i prosjektet. 50 % av beregnet restkostnad dekkes gjennom en kapitalinnkalling som fordeles slik: Kapitalinnkallingen gjennomføres i juni I prosjektfasen finansieres resterende kapitalbehov (beregnet 50 % = antatt kr 22 mill.) gjennom et byggelån. Sameiet er tilbudt slikt byggelån i OBOS Banken med en flytende rente på p.t. 2,9 %. Tilbudet forutsetter at nåværende lån i Nordea (til 3,9 % rente) på kr. 20,8 mill. flyttes til OBOS Banken som i dag tilbyr flytende rente på 2,9 % også på dette lånet. Alternativt tilbys fast rente i 10 år på 4,2 %. Løpetid på lånet er som i Nordea - 20 år fra 2. kvartal Når prosjektet er ferdigstilt, gjennomføres det en ny kapitalinnkalling slik at byggelånet kan innfris i sin helhet. Subsidiært: Dersom sameiermøtet ikke vedtar styrets primære anbefaling til finansiering som beskrevet ovenfor, stemmes det over følgende: Når prosjektet er ferdigstilt i 2018, tas det stilling til om byggelånet skal: a) innfris i sin helhet gjennom kapitalinnkalling b) omdannes til et langsiktig IN-lån i OBOS Banken (Ref. tilbud fra OBOS Banken datert c) om deler av byggelånet skal innfris gjennom kapitalinnkalling og deler omdannes til et langsiktig IN-lån. (dvs. en kombinasjon av a og b). Den økonomiske konsekvensen av den subsidiære finansieringsmodellen er beskrevet i vedlegg 2. 4

5 Ekstraordinært sameiermøte i Liabakken boligsameie Vedlegg 2 Effekt på månedlige innbetalinger ved øking av felleslån Dersom man innkaller 50 % av kapitalbehovet og resterende beløp finansieres som felleslån vil felleslånene øke med kr. 15 mill. ved STENI alternativet og kr. 22 mill. ved teglalternativet. Vårt eksisterende felleslån på kr. 20,8 mill. løper avdragsfritt til og med juni 2018 og skal deretter nedbetales lineært over 20 år. Forslaget fra OBOS Banken hva gjelder et nytt felleslån knyttet til rehabiliteringsprosjektet skal nedbetales over 30 år, antatt fra I prosjektperioden skal det kun betales renter. STENI-alternativet med 50 % kapitalinnkalling og nytt felleslån på kr 15. mill.: Nytt lån Avdrag 4 x årlig i 30 år Rente flytende pr kvartal 2,90 % p.a. Eierbrøk i % Alle beløp i 1000 kr 0,24402 % 0,31511 % 0,34617 % Nytt lån lån Effekt må månedskostnader Gammelt og nytt lån sammen År Kvartal Saldo Avdrag Renter Totalt Månedlig 46 kvm 100 kvm 124 kvm 46 kvm 100 kvm 124 kvm 2016 Q ,135 0,175 0, Q ,135 0,175 0, Q ,1 0,044 0,057 0,063 0,180 0,232 0, Q ,3 0,088 0,114 0,125 0,224 0,289 0, Q ,9 0,190 0,246 0,270 0,325 0,420 0, Q ,3 0,189 0,243 0,267 0,324 0,418 0, Q ,6 0,187 0,241 0,265 0,322 0,416 0, Q ,0 0,185 0,239 0,263 0,321 0,414 0, Q ,4 0,184 0,237 0,261 0,319 0,412 0, Q ,7 0,182 0,235 0,259 0,529 0,683 0, Q ,1 0,181 0,233 0,257 0,526 0,679 0,746 Tabellen viser at en seksjon på 100 kvm i dag betaler en rentekostnad på kr 175 pr måned for det eksisterende felleslånet på kr. 20,8 mill. I tillegg kommer løpende andelsomkostninger til drift. Fra 2 kvartal 2018 når både gammelt og nytt felleslån skal nedbetales vil beløpet for en seksjon på 100 kvm øke til kr 683 pr mnd. For betjening av renter og avdrag. Driftskostnader kommer i tillegg. Tegl-alternativet med 50 % kapitalinnkalling og nytt felleslån på kr 22 mill.: Nytt lån Avdrag 4 x årlig i 30 år Rente flytende ,33 pr kvartal 2,90 % p.a. Eierbrøk i % Alle beløp i 1000 kr 0,24402 % 0,31511 % 0,34617 % Nytt lån lån Effekt må månedskostnader Gammelt og nytt lån sammen År Kvartal Saldo Avdrag Renter Totalt Månedlig 46 kvm 100 kvm 124 kvm 46 kvm 100 kvm 124 kvm 2016 Q ,135 0,175 0, Q ,135 0,175 0, Q ,6 0,065 0,084 0,092 0,200 0,259 0, Q ,2 0,130 0,168 0,184 0,265 0,342 0, Q ,3 0,279 0,360 0,396 0,414 0,535 0, Q ,3 0,277 0,357 0,392 0,412 0,532 0, Q ,4 0,274 0,354 0,389 0,410 0,529 0, Q ,4 0,272 0,351 0,386 0,407 0,526 0, Q ,5 0,270 0,348 0,383 0,405 0,523 0, Q ,6 0,267 0,345 0,379 0,614 0,793 0, Q ,7 0,265 0,342 0,376 0,610 0,788 0,866 Tabellen viser at en seksjon på 100 kvm i dag betaler en rentekostnad på kr 175 pr måned for det eksisterende felleslånet på kr. 20,8 mill. I tillegg kommer løpende andelsomkostninger til drift. 5

6 Fra 2 kvartal 2018 når både gammelt og nytt felleslån skal nedbetales vil beløpet for en seksjon på 100 kvm øke til kr 793 pr mnd. For betjening av renter og avdrag. Driftskostnader kommer i tillegg. Selv om det økte lånet eventuelt etableres som et så kallet IN-lån (lån med individuell innbetaling av avdrag), hefter også eier av seksjon med fullt nedbetalt egen andel av lånet, fullt ut for eventuelt mislighold fra andre seksjonseiere. 6

7 Registreringsblankett ved ekstraordinært sameiermøte i Liabakken Boligsameie 3. desember 2015 Fyll ut med blokkbokstaver og lever blanketten ved inngangen til møtelokalet. Eierens navn: Eierens adresse: Seksjonsnummer: I sameiermøtet har sameierne stemmerett med en stemme for hver seksjon de eier. Sameieren har rett til å møte ved fullmektig. Dersom du benytter deg av fullmaktsretten, må både ovenstående registreringsdel og nedenstående fullmakt fylles ut: Seksjonseier av gir herved fullmakt til: FULLMAKT Fullmektigens navn: å møte i ekstraordinært sameiermøte i Liabakken Boligsameie Seksjonseiers signatur (Dato) 7