S.nr HAUKÅSEN 1 SAMEIE. KOSTNADSRAPPORT Gavlvegger, balkonger og tak. utarbeidet av:

Transkript

1 S.nr HAUKÅSEN 1 SAMEIE KOSTNADSRAPPORT Gavlvegger, balkonger og tak utarbeidet av: 29. februar 2012

2 KOSTNADSRAPPORT HAUKÅSEN 1 SE Utført av: OBOS Prosjekt A/S v / Jon Andre Ellingsen Adresse: Postboks 6666, St. Olavs Plass, 0129 Oslo Telefon: Sammendrag: Haukåsen 1 SE består av 7 blokker med totalt 272 seksjoner. Tomten ble kjøpt i 1970 og er på m². Tomten har følgende gårdsnummer/bruksnummer: 167/150. Boligselskapet er beliggende i bydel 12 Alna og har adresse Johan Castbergs vei 2-68, 0673 Oslo. Blokkene er registrert oppført i 1972 og ligger sentralt på Trosterud med kort vei til offentlig transport, nærbutikker, skole og grenser inn mot Øst-marka med gode rekreasjonsmuligheter. Alle blokkene er oppført i 4 etasjer, med 2 roms leiligheter i 1. etasje og 3-roms leiligheter i resterende etasjer. Blokkene er oppført med armerte betongkonstruksjoner og fasader i utfyllende bindingsverk med utvendig kledning av teglstein. Alle leilighetene har inntrukket balkong i armert betong. Taket er av type oppforet tretak som er tekket med folie. Boligselskapet har ønsket å få vurdert aktuelle alternativer med tilhørende kostnader for rehabilitering av fasader, balkonger, tak, m.m. I tillegg er det ønsket vurdert muligheten for å skifte ut balkonger med nye som er innglasset. I kostnadsrapporten er følgende alternative forslag kostnadsberegnet: Alternativ 1A/B: - Etterforankring av gavler (9 stk) - Omtekking av 21 tak - Overflatebehandling av gesimsbord - Nødvendig utskifting av vinduer som er skadet - Mekanisk reparasjon av balkonger med KBanlegg - Utskifting av hovedtavler til nye kombiautomater Budsjettert kostnad: kr ,- Alternativ 3A/B: - Etterforankring av gavler (9 stk) - Omtekking av 21 tak - Utskifting av gesimsbord - Utskifting av alle vinduer - Riving av balkonger - Montering av nye balkonger med innglassing - Utskifting av hovedtavler til nye kombiautomater Budsjettert kostnad: kr ,- Alternativ 2A/B: - Etterforankring av gavler (9 stk) - Omtekking av 21 tak - Utskifting av gesimsbord - Utskifting av alle vinduer - Mekanisk reparasjon av balkonger med KBanlegg - Balkongutvidelse - Utskifting av hovedtavler til nye kombiautomater Budsjettert kostnad: kr ,- Alternativ A gjelder nytt låneopptak for prosjektgjennomføringen, hvor tidligere lån i handelsbanken ikke berøres. Alternativ B gjelder refinansiering av lånet i Handelsbanken. Kundenr: Utarbeidet av: Kontrollert av: Godkjent av: Dato: Jon Andre Ellingsen Anne Lene Aasen Tron Høglund Prosjektnr: Feb. 2012

3 5037 Haukåsen 1 SE Side 2 INNHOLD Side 1 INNLEDNING Formål Prosjektorganisasjon Eiendom og bygninger GAVLVEGGER Kort redegjørelse for tilstand Alternative tiltak BALKONGER Kort redegjørelse for tilstand Alternativetiltak VINDUER Kort redegjørelse for tilstand Alternative tiltak TAK Kort redegjørelse for tilstand Alternative tiltak Gesimsbord HOVEDTAVLER Kort redegjørelse for tilstand Alternative tiltak KOSTNADSOVERSLAG Kostnadsberegnede alternativer Generelle forutsetninger Sammenstilling kostnadsoverslag Sammenstilling kostnadsoverslag Orientering om kostnadsoverslaget Konsekvenser for fellesutgiftene FORSLAG TIL VIDERE FREMDRIFT VEDLEGG - Bildevedlegg - Likviditetsanalyse

4 5037 Haukåsen 1 SE Side 3 1 INNLEDNING 1.1 FORMÅL Formålet med rapporten er å få en generell oversikt over økonomi, miljø og teknisk tilstand, samt beskrive aktuelle tiltak for fasader, balkonger, tak, m.m. Rapporten skal danne grunnlag for videre detaljert planlegging og gjennomføring av aktuelle tiltak. Rapporten omhandler alle de forhold som normalt må vurderes før det tas beslutninger om valg av tiltak for gjennomføring. Ut fra en totalvurdering av de forhold som er registrert er det foretatt en prioritering av anbefalte tiltak. Ved prioriteringen er det lagt størst vekt på eventuelle forhold som har betydning for personsikkerhet, deretter forhold som har stor økonomisk betydning, som for eksempel følgeskader på andre bygningsdeler. Rapporten angir eventuelle forhold som bør undersøkes nærmere før det tas endelig beslutning om gjennomføring av tiltak. 1.2 PROSJEKTORGANISASJON Boligselskapet: Styrets leder : Per Anders Svarholt Styrets kont.person : Per Anders Svarholt Adresse : Kildeveien 24 B, 0590 Oslo Telefon : E-post : anders.svarholt@forsvarsbygg.no Forretningsfører: Firma : OBOS Eiendomsforvaltning AS Adresse : PB. 6668, St. Olavs plass, 0129 Oslo Telefon : E-post : obos@obos.no Tilstandsvurderingen er utført av: Firma : OBOS Prosjekt A/S Postadresse : Postboks 6666, St.Olavs Plass, 0129 Oslo Besøksadresse : Vitaminveien 1 A, 0485 Oslo Telefon : Telefaks: : E-post : jon.andre.ellingsen@obos.no

5 5037 Haukåsen 1 SE Side EIENDOM OG BYGNINGER Haukåsen 1 SE er registrert i folkeregisteret i Brønnøysund med organisasjonsnummer Boligselskapet har følgende adresse: - Johan Castbergs vei 2-68, 0673 Oslo Haukåsen 1 SE består av 7 blokker med totalt 272 seksjoner. Tomten ble kjøpt i 1970 og er på m². Tomten har følgende gårdsnummer/bruksnummer: 167/150. Boligselskapet er beliggende i bydel 12 Alna. Blokkene er registrert oppført i 1972 og ligger sentralt på Trosterud, med kort vei til offentlig transport, nærbutikker, skole og grenser inn mot Øst-marka med gode rekreasjonsmuligheter. Alle blokkene er oppført i 4 etasjer, med 2 roms leiligheter i 1. etasje og 3-roms leiligheter i resterende etasjer. Blokkene er oppført med armerte betongkonstruksjoner og fasader i utfyllende bindingsverk med utvendig kledning av teglstein. Alle leilighetene har inntrukket balkong i armert betong. Taket er av type oppforet tretak som er tekket med folie. Haukåsen 1 SE

6 5037 Haukåsen 1 SE Side 5 STØRRE VEDLIKEHOLD OG REHABILITERING Installert nye avfallsbrønner Installertt ny varmepumpe i JH Våtromsrehabilitering Lekeplasser Tak Utskifting av oljetanker Asfaltering av parkeringsplasser Utskift. fjernvarmenett, fasade i nr Innkjøp av traktor, avfallscontainer og krokhenger Utskifting av fjernvarmenett mellom fyrhus og blokk 4 Utbedring av fasade i nr Utskiftning stuevindu, asfaltering av p-plass Beising av alle takgesimser Dreneringng av lekeplass Rehabilitering av inngangsparti, calling/rekkverk Dumper i kjørevei ved blokk 6 og 7 og nytt gjerde Etterarbeid vindu/dør, renset luftekanal Oppussing av vaskeriene, fornyelse av lekeapp.,vedlikeholdt fyrromrom Utskiftning dører/vinduer Utskiftinger av hoved-/shuntventiler fyrhus/undersentral Ny elektrokjele, vedlikehold av grunnmur mm byttet oppleggskraner for varmt- og kaldtvann 9 nye vaskemaskiner Større vedlikehold av grunnmur, fasader samt over inngangspartiene. Skiftet brystpanel i seksjon i blokk Taktekking av 5 tak, tetting av fyrhusvegg, utbedring av drenering og parkeringsplass ved blokk 7 Nye varmevekslere og ekspansjonssystem i fyrhuset, undersentral. Vedlikehold av gavlvegger og fasader. Røykvarslere og brannslukningsapparater Taktekking og installert vanningsanlegg Bygget toalettrom i forbindelse med lekerom Taktekking samt utvidelse av garasje Utskifting av overlys. Malt inngangpartier. Innkjøp av traktor. Utvidelse av garasje Søppelrom/elektrokjele/kjørebro Ombygging av søppelrom, montert kjørebroer for søppelkassene Ny elektrokjele i fyrrom, nye vaske- og tørkemaskiner Nye varmeruller i vaskeriene Nye lysarmaturer i oppgangene (kilde: Innkalling til ordinært sameiermøte 2011)

7 5037 Haukåsen 1 SE Side 6 2 GAVLVEGGER 2.1 KORT REDEGJØRELSE FOR TILSTAND Gavlveggene er teglforblendet ved oppføringstidspunktet (1972), men flere av veggene sprekker opp i fugene (kfr. bilde til høyre). I tillegg til en visuell vurdering av gavler er det utført en mekanisk kontroll (rapport av ) som har avdekket at en del av binderne har rustet i stykker. Det er sannsynlig å tro at resterende vegger også vil befinne seg i samme tilstand innen kort tid, og de bør som et minimum etterforankres. Rapporten har også avdekket korroderte fugearmeringer. Ved kontrollen ble det også avdekket at forankringen ikke er iht. dagens krav/anbefaling, og veggene har derfor en redusert kapasitet. Bildet viser også en mulig setning på teglveggen, men det er ikke utført en mekanisk kontroll her. Enkelte teglstein er frostskadet, men problemet er en mer kosmetisk problemstilling. Byggforsk detaljblad sier følgende om frostskadet teglstein: Om antall frostskadet stein per m 2 vegg er mer enn fem, vil utskifting av enkeltstein være aktuelt. Dersom skadeomfanget er større, er det mer aktuelt å mure opp igjen et felt av veggen. Utskifting av stein er alltid arbeidskrevende, og ved store frostskader er klimabeskyttende puss på hele fasaden det vanligste alternativet. Dette er ikke tilfelle for Haukåsen 1 SE, og skadeomfanget er kun punktvis på fasadene. Korrosjon på innmurte stålprofiler, trådbindere og fugearmering er årsak til store problemer i mange murte yttervegger. I eldre murvegger er skinner og stålprofiler brukt som overdekninger over åpninger. I skallmurvegger er fugearmering benyttet i vindusoverdekninger, i ommurte hjørner osv. Felles for alt stål i slike konstruksjoner, er at det etter få år vil ligge i gjennomkarbonatisert mørtel og dermed være uten effektiv beskyttelse mot korrosjon og avskallingsskader. Etter ca har det vært vanlig å benytte korrosjonsbeskyttet armering i murte fasader. 2.2 ALTERNATIVE TILTAK Den enkleste, og mest anvendte metoden for etterforankring er basert på å bore korresponderende hull i yttervangen og i bakenforliggende hovedkonstruksjon. I hullsystemet monteres det et såkalt dobbeltanker som består av en ankerstang med et egnet anker i begge ender, og som gir godt feste i de to veggdelene. Dagens forskrifter sier at murt yttervange skal forbindes til bakenforliggende konstruksjon med trådbindere med dimensjon minst 4 mm. Trådbinderne skal være av rustfritt stål (NS 14350) med karakteristisk øvre flytegrense 500 N/mm 2, eller av andre Bildet er fra SINTEF Byggforsk tilsvarende eller bedre materialkvaliteter. Trådbindere skal formes og anbringes slik at de får godt feste i begge veggdeler, og slik at de ikke kan lede vann inn til den indre vangen. Minste avstand mellom trådbindere og fugens ytre eller indre flate skal være 35 mm. Antall og plassering av binderfesterester skal dimensjoneres på grunnlag av den valgte løsningen, opptredende vindkrefter og andre påkjenninger. For skallmurvegger er det normalt tilfredsstillende med 4 stk. 4 mm trådbindere pr. m 2 veggflate ved dybder på hulrommet opp til 225 mm. Ved større hulromsdybder må trådbindernes stålkvalitet, diameter og/eller antall økes. I alle alternativene er det kostnadsberegnet å etterforankre gavlveggene med ca. 4 bindere per m². Boligselskapet vurderer å utføre dette over 2-3 år eller som et samlet totalprosjekt i Det er tatt

8 5037 Haukåsen 1 SE Side 7 høyde for at utførelsen kan strekkes ut over 2-3 år, men kostnadene vil bli tilnærmet det samme. (boligselskapet har allerede planlagt å etterforankre 3 gavlvegger i 2012 på grunn av tilstanden slik at det vil kunne gjenstå 9 gavlvegger i 2013). 3 BALKONGER 3.1 KORT REDEGJØRELSE FOR TILSTAND Generelt befinner balkongene seg i dårlig stand hvor det er synlig utsprengt betong på grunn av korrosjon, samt at enkelte balkonger er understøttet. Det er utarbeidet en betongundersøkelse av NorConsult (av januar 2002) som avdekket liten armeringsoverdekning, forhøyede verdier av klorider, armering som ligger i karbonatisert betong, fuktgjennomgang, bom, etc. Det konkluderes med at armeringen er i en korrosjonstilstand, som fører til skadebildet med utsprengt betong. I august 2006 ble det utført supplerende kloridprøver av NorConsult som igjen viser at betongen inneholder stedvis forhøyede verdier. Årsaken er mest sannsynlig at betongen ble tilført salt (ble brukt som akselerator) under utstøpingen på vinterstid. 3.2 ALTERNATIVETILTAK Alternativene i kostnadsrapporten er vurdert med bakgrunn i tidligere rapporter og dagens tilstand. På grunn av store skader på balkongene og et ønske om utvidelse av balkongdekkene, er det foreslått flere alternativer. Reparasjon av eksisterende balkonger: Som et alternativ til å etablere nye balkonger kan boligselskapet velge å reparere eksisterende balkonger. Til orientering er de vanligste reparasjonsmetodene beskrevet i det etterfølgende: Mekanisk reparasjon Preventivt vedlikehold Elektrokjemiske reparasjonsmetoder - katodisk beskyttelse - realkalisering - kloriduttrekk Mekanisk reparasjon Utbedring av betongskader ved mekanisk reparasjon har frem til i dag vært den mest benyttede og ofte den rimeligste reparasjonsmetoden. Utbedringsmetoden omfatter følgende arbeider: borthugging av løs og dårlig betong rengjøring av armeringsjern evt. fjerning av jern og supplering med ny armering rustbeskyttelse av armeringsjernet gjenmørtling av skader evt. ny preventiv overflatebehandling.

9 5037 Haukåsen 1 SE Side 8 En mekanisk reparasjon baseres på utbedring av synlige skader, og det er derfor en viss fare for at det relativt fort kan dukke opp nye skader som man ikke kunne se tidligere. Reparasjonsarbeidene og ny overflatebehandling av betongen vil imidlertid føre til at karbonatiseringsprosessen vil gå langsommere. En viktig forutsetning for et vellykket resultat, er at det velges riktig overflatebehandling etter rehabiliteringen. Riktig overflatebehandling vil for balkonggulvets del si at det benyttes en tett maling eller belegg, mens det på undersiden av platene bør benyttes en diffusjonsåpen maling slik at evt. fuktighet som kommer inn i betongen har mulighet til å diffundere ut igjen. Malingen bør også være karbonatiseringsbremsende. Metoden for mekanisk utbedring av betongskader stiller store krav til utførelsen, og det vil være nødvendig med en tett oppfølging. Totalt omfang av rehabiliteringen vil først bli klart når man fysisk har begynt å hugge bort skadet betong, og det knytter seg derfor en viss usikkerhet til kostnadene. Preventivt vedlikehold Preventivt vedlikehold innebærer en overflatebehandling av betongen for å beskytte mot videre nedbrytning. Dette beskytter blant annet mot inntrengning av sure gasser i lufta og ved fuktbelastning. Kost-/nytteverdien av preventive tiltak er langt større ennn verdien av reparasjoner, fordi den videre skadeutviklingen på konstruksjonen vil gå langsommere. Katodisk beskyttelse Ved katodisk beskyttelse bruker man påtrykt strøm for å tvinge armeringen inn i en tilstand der den ikke kan ruste. Synlige skader må repareres, og det må etableres kontinuitet i armeringen. Deretter påføres en spesiell elektrisk ledende maling som koples til en svak strømkilde. Strømmen bidrar til å tvinge betongen inn i en tilstand hvor korrosjonen opphører. Da katodisk beskyttelse er avhengig av å være tilkoplet strøm i flere år etter montering, må systemet overvåkes. Alternativ 1: Mekanisk reparasjon av balkonger I alternativ 1 er det foreslått en aktiv mekanisk reparasjon med katodisk beskyttelse (hvor det er nødvendig), hvor balkongene repareres og tilbakeføres i opprinnelig stand. Ved denne metoden kan det komme enkelte skader i etterkant. I tillegg påføres alle betongdekker et polyuretanbelegg (vanntettsjikt) og en CO2 bremsende maling. Eksisterende håndløper erstattes med ny som overflatbehandles. Alternativ 2: Utvidelse av eksiterende balkonger I dette alternativ er det foreslått en balkongutvidelse med ca. 40 cm og nye rekkverk. Eksisterende balkongdekke vil ha likt tiltak som i alternativ nr. 1 med KB-anlegg. I forbindelse med en balkongutvidelse er det lagt til grunn nye rekkverksløsninger av lett-konstruksjon med brystningsplater. Bildet illustrerer kun et eksempel på type utforming et rekkverk kan ha. Dette bør tegnes av en arkitekt før endelig valg av rekkeverk avgjøres slik at det harmonerer med fasadene. Før en utvidelse av eksisterende balkonger kan utføres, må også det bæremessige (statiske) kontrolleres/beregnes. På grunn av nye rekkverk og utvidelse av balkongdekkene er tiltaket søknadspliktig. Se alternativ 3 for nærmere informasjon. Bildet viser balkongtype i SE Thorleifs Allé 9 og 17

10 5037 Haukåsen 1 SE Side 9 Alternativ 3: Innglasset balkonger I forbindelse med tiltak nabo boligselskap har utført er det ønsket en kostnadsvurdering hvor eksisterende balkonger rives, og nye balkonger monteres med innglassing. Balkongstørrelsen vil være avhengig av nye brannkrav, og det bæremssige må kontrolleres. Det er tatt utgangspunkt i en typisk innglasset balkong fra tilsvarende bygningsmasse som i Haukåsen 1 SE. En innglasset balkong vil kunne tilføre en leilighet et nytt rom, men det må ikke forveksles med et nytt oppvarmet rom som kan føre til kondensproblemer. Stadig flere boligselskaper ønsker å etablere nye, store balkonger til alle leilighetene. Gjennomføringen av et slikt tiltak vil, foruten kvalifisert flertall på sameiermøte, også kreve at prosjektet tegnes ut og byggemeldes Planog bygningsetaten i Oslo. I de senere år har stadig flere Bilde viser innglasset balkonger i Lutvann boligsameie boligselskaper erfart at Plan- og bygningsetaten i Oslo, har innsigelser mot planene. Det er derfor viktig at prosjektet planlegges nøye før en eventuell søknad sendes Plan- og bygningsetaten. Dersom boligselskapet ønsker å gå videre etter et vedtak på sameiermøte, må det engasjeres både arkitekt og byggteknisk rådgiver til den videre planleggingsfasen. 4 VINDUER 4.1 KORT REDEGJØRELSE FOR TILSTAND Vinduene i boligsameiet er av varierende kvalitet, og det er informert om trekkfulle vinduer og råteskadde bunnkarmer. Tidligere har boligselskapet praktisert fortløpende utskifting av skadde vinduer. Det er også informert om at vinduene har en slagretning (utadslående) ut fra fasaden slik at det regner på innsiden av vinduene og skaper skader. Samtidig er det registrert mangelfull montering av sålebenkbeslag (vindusbeslag) som står og spriker stedvis fra teglfasaden. Dette kan medføre fukt og vannskader i konstruksjonen. 4.2 ALTERNATIVE TILTAK I alternativ 1 er det beregnet en fortløpende utskifting av vinduer, hvor kun det helt nødvendige blir skiftet ut. Tidligere har boligselskapet skiftet ut ca. 100 enheter, og i dette alternativet er det kun budsjettert med en kostnad for å fortsette fortløpende utskifting ved behov. I tillegg er det tatt høyde for å utbedre eksisterende sålebenkbeslag slik at en oppnår tett tilslutning mellom sålebenk og fasade. I alternativ 2 og 3 er det beregnet full utskifting av alle vinduer, (ikke stuevindu) hvor nye vinduer vil få aluminiumskledning utvendig og slagretning (innadslående) inn i leiligheten. Ved å gi vinduet utvendig aluminiumsbekledning oppnås en enda lengre Bildet er hentet fra NorDan sin hjemmeside

11 5037 Haukåsen 1 SE Side 10 levetid, og vinduene vil bli tilnærmet vedlikeholdsfrie. Alle nye vinduer vil også få nye sålebenkbeslag (vindusbeslag) på undersiden av vinduene som slisses inn i teglfasaden. Det er ikke beregnet å skifte ut platekledning på undersiden av vinduene. 5 TAK 5.1 KORT REDEGJØRELSE FOR TILSTAND Takene er av type oppforet tretak som er folietekket med Icopal pvc-folie. 13 tak er nylig omtekket, men det gjenstår 21 tak i boligselskapet som har gammel folietekking. Det foreligger flere tilstandsvurderinger av takene hvor det anbefales en omtekking. Ved enkelte punkter på takene har folien sklidd ned under beslagene, men dette kan utbedres med mindre tiltak. Innvendige taknedløp er ikke kontrollert, men det er informert om at de er helee og uten skader. Det har ikke vært noen større lekkasjer på grunn av brudd på nedløpsstammene tidligere. Alle inspiserte pipehatter og soilhatter er hele og kan gjenbrukes. 5.2 ALTERNATIVE TILTAK I alle alternativene er det beregnet omtekking av gjenstående tak, i alt 21 stk. Takene er beregnet omtekket med folietekking, og nye sluk monteres for å oppnå full garanti på arbeidet. Alle pipebeslag blir gjenbrukt, men det er avsatt en mindre post for ev. skadde pipehatter. Alle hengeskivebeslageskivebeslag skiftes ut med nye (hengeskivebeslag er beslag som er slisset inn i veggen ned mot folietekkingen. Se også bildevedlegg). Avhengig av valgte løsning vil også parapetbeslagene (takbeslag) bli skiftet ut om det blir en full utskifting av gesimsbordene til nye vedlikeholdsfrie bord. Bildet viser nytt taksluk 5.3 GESIMSBORD Gesimsbordene er generelt slitte, men vurderingen er utført fra bakkenivå. I trevirke som er malt sort kan det oppstå stor varmegang i materialet ved soldager slik at trevirket tørker og sprekker opp. I tillegg er det registrert panelbord som er råteskadd, og spesielt de nedre panelbordene. Det er i alternativ 2 og 3 foreslått en full utskifting av gesimsbord til nye vedlikeholdsfrie bord. I alternativ 1 er det foreslått en utskifting av skadde panelbord og ny overflatebehandling. I kostnadsoverslaget i alternativ 2 og 3 er det lagt til grunn full utskifting med et material som består av trestrukturert fibersementplank (HardiPlank). Dette materialet er vedlikeholdsfritt og den har samme struktur og utseende som dagens panelbord. Materialet er også overmalbart.

12 5037 Haukåsen 1 SE Side 11 Bildet er hentet fra Cembrit sin hjemmeside (HardiPlank) HOVEDTAVLER KORT REDEGJØRELSE FOR FO TILSTAND Hovedtavlene er fra oppføringsperioden med eldre sikringsutstyr på stativtavle. Stativet er plassert i et eget rom i kjelleretasjen. Det ble ikke observert synlige tegn til skader eller overbelastning,, og hovedtavlene hoved er godt merket. Inntakskabel var også hel og uten skader. Tilstanden i fyrhuset er tilsvarende og en utskifting av hovedtavle er inkludert i kostnaadsoverslaget. Det vises forøvrig til OPAK sin tilstandsrapport (januar 2010) for nærmere informasjon om hovedtavlene. 6.2 ALTERNATIVE TILTAK På bakgrunn av personsikkerhet er det de anbefalt å skifte ut hovedtavlene slik at de oppgraderes iht. dagens forskriftskrav. Det vil si nye kombiautomater med jordfeilbryter og automatsikringer. Det er også inkludert nye skap for hovedtavle, da teknisk rom i dag ikke tilfredsstiller dagens krav til brannmotstand. Det er tatt høyde for en utskifting av stigekabler i kostnadsoversikten, men det vites ikke om det er mulig å tilføre mer kapasitet (effekt) inn til hovedtavlene. Trafoen er plassert på parkeringsplassen parkeringspl i Haukåsen 1 SE, men det vites ikke om det er mulig eller nødvendig å tilføre mer strøm til hovedtavlene. I tillegg er det inkludert utskifting av 10 underfordelere som blant annet går til vaskeriene.. Om tiltaket blir iverksatt bør det utredes nærmer hvor strømleverandør må kontaktes for or å se på mulighetene og behovet for å øke kapasiteten inn til hovedtavlene hovedtavlene. En slik kostnad er ikke inkludert siden tiltaket er usikkert, og strømleverandøren er ikke kontaktet.

13 5037 Haukåsen 1 SE Side 12 KOSTNADSOVERSLAG KOSTNADSBEREGNEDE OSTNADSBEREGNEDE ALTERNATIVER ALT Alt. 1 A/B: - Etterforankring av gavler (9 stk) - Omtekking av 21 tak, pipebeslag dede /remonteres - Overflatebehandling av gesimsbord, med utskifting av råteskadde bord - Nødvendig utskifting av vinduer som er skadet - Mekanisk reparasjon av balkonger med KB-anlegg KB - Utskifting av hovedtavler til nye kombiautomater Alt. 2 A/B: - Etterforankring av gavler (9 stk) - Omtekking av 21 tak, pipebeslag dede /remonteres - Utskifting av gesimsbord til vedlikeholdsfritt materialer materi - Utskifting av alle vinduer (ikke stuevindu) til aluminiumskledde vinduer - Mekanisk reparasjon av balkonger med KB-anlegg KB - Balkongutvidelse av balkonger med ca. 40 cm (avhengig av bærekonstruksjon) - Montering av nye rekkverk - Utskifting av hovedtavler til nye kombiautomater Alt. 3 A/B - Etterforankring av gavler (9 stk) - Omtekking av 21 tak, pipebeslag dede /remonteres - Utskifting av gesimsbord til vedlikeholdsfritt materialer mater - Utskifting av alle vinduer (ikke stuevindu) til aluminiumskledde aluminiums vinduer - Riving av balkonger - Montering av nye balkonger med innglassing - Utskifting av hovedtavler til nye kombiautomater

14 5037 Haukåsen 1 SE 7.2 Side 13 GENERELLE ENERELLE FORUTSETNINGER FORUTSETNIN Det er utarbeidet kostnadsoverslag for de 3 alternativene som er beskrevet over. Kostnadsoverslaget antas å ha en usikkerhet på +/+/ 15 %. I kostnadsberegningene er det medtatt alle kostnader boligselskapet kan forvente å få i forbindelse med balkong/tak/fasaderehabiliteringen. fasaderehabiliteringen. Det er, foruten enhetspriser for de aktuelle arbeidene, også ogs å medtatt kostnader til rigg og drift av byggeplass, prosjektering, prosjektprosjekt og byggeledelse, prisstigning, finansieringskostnader m.m. I tillegg er det avsatt en post til uforutsette kostnader. Kostnadsoverslagene er basert på de ferskeste erfaringsprisene erfaringspris ene OBOS Prosjekt A/S sitter inne med. Disse enhetsprisene kan variere innenfor et høyeste og et laveste nivå, avhengig av de forskjellige entreprenører og underentreprenørers kapasitet. Kostnadsoverslagene er konsekvent forsøkt lagt i øvre nivå av dette prisspekteret, risspekteret, og den endelige prosjektkostnaden for Haukåsen 1 boligsameie er derfor forventet og ikke overstige totalsummene i kostnadsoverslagene. Det er videre ivaretatt muligheter for mindre endringer underveis i prosessen. Likviditetsanalysen har forutsatt utsatt at boligselskapet tar i bruk 1 million kroner av egenkapital som legges inn i prosjektkostnaden. Det er lagt inn årlig økning av fellesgjeld med 1,5 % per. halvår (fra 2013) for å ta høyde for generell prisstigning. I alternativ nr. 1 er det ikke lagt inn kostnader til byggemelding, da tiltakene anses som normalt vedlikehold. I alternativ 2 og 3 er det inkludert kostnader til byggemelding, da tiltakene anses som søknadspliktig. I likviditetsanalysen så er det sett på muligheter for å inkludere lånet i Handelsbanken inn i nytt låneopptak (refinansiering),, kontra det å etablere nye lån i nytt prosjekt. I alternativ 1B, 2B og 3B i likviditetsanalysen er det beregnet at eksisterende lån i Handelsbanken inkluderes i nytt låneopptak (refinansieres). I alternativ 1A, 2A og 3A er det beregnet at lånet i Handelsbanken Handelsbanken ikke inkluderes i nytt låneopptak. NB! I likviditetsanalysen er det informert om at i alternativ 3 overgår boligselskapet en belåning på over kr ,- / seksjon, noe som kan medføre problemer med et låneopptak på grunn av sikkerhet.. Videre sier analysen at boligselskapet bør gjøre noen betraktninger rundt finansieringsplanen og mulighetene for kapitalinnhenting fra seksjonseierne om disse alternativene er aktuelle. For ytterligere informasjon vises det til likviditetsanalysen som er vedlagt kostnadsrapporten. En sammenstilling av kostnadene for de aktuelle alternativene er vist på de neste sidene.

15 5037 Haukåsen 1 SE 7.3 Side 14 SAMMENSTILLING AMMENSTILLING KOSTNADSOVERSLAG KOSTNA Sammenstillingen nedenfor viser en oversikt over kostnader hvor tidligere lån (Handelsbanken) opprettholdes slik det er i dag (A). (A)

16 5037 Haukåsen 1 SE 7.4 Side 15 SAMMENSTILLING AMMENSTILLING KOSTNADSOVERSLAG KOSTNA Sammenstillingen nedenfor viser en oversikt over kostnader hvor tidligere lån (Handelsbanken) er inkludert i nytt låneopptak: (B)

17 5037 Haukåsen 1 SE 7.5 Side 16 ORIENTERING RIENTERING OM KOSTNADSOVERSLAGET KOSTNA Kostnadsoverslagene følger et standard oppsett for de ulike aktiviteter og i det etterfølgende er det gitt forklaring på hva de ulike konti inneholder: Bygningsmessige kostnader Denne posten inneholder alle bygningsmessige arbeider innenfor hvert hovedalternativ. Posten inneholder material- og arbeidskostnader, inkl. nødvendige forarbeider som riving og borttransport av gamle materialer, skraping av vinduer, mm. Entreprisekostnader Entreprisekostnader inneholder bygningsmessige bygningsmess kostnader, og rigg- og drift av byggeplass inkl. reparasjon av planter, veier og plasser etter byggearbeidene. RiggRigg og drift omfatter entreprenørens kostnad til å rigge seg til med brakker, stillaser og produksjonsanlegg, samt kostnader for drift av disse isse gjennom hele byggeperioden. Forventet prosjektkostnad Denne posten inneholder entreprisekostnader med tillegg av byggherrens generelle kostnader. Disse kostnadene er i hovedsak: Prosjektadministrasjon og prosjektering som omfatter nødvendig bistand fraa arkitekt, byggteknisk konsulent og prosjekt- og byggeleder for gjennomføring av arbeidene. Byggemeldingsgebyr påløper for alle alternativer der det gjøres fasadeendring Øvrige byggherrekostnader er en samlepost av ulike aktiviteter som kopiering, garant garantistillelse ovenfor entreprenør, ekstra forsikring, utvidet forretningsføreravtale gjennom byggeperioden, mv. Forventet prisstigning er medtatt frem til tidspunkt for utbetaling til entreprenør i henhold til antatt fremdriftsplan. Finansieringskostnader inneholder neholder kostnader til å betjene nødvendige lån. Totale kostnader Totale kostnader er summen av alle kostnader i prosjektet. Inkludert er også post for uforutsette kostnader. Under denne posten er det lagt inn sikkerhet for de priser som er oppgitt. Marke Markedet og prisene påvirkes på en måte som ikke lar seg forutsi med stor nøyaktighet. Denne posten vil fange opp dette sammen med en evt. usikkerhet i kostnadsoverslaget.

18 5037 Haukåsen 1 SE 7.6 Side 17 KONSEKVENSER ONSEKVENSER FOR FELLESUTGIFTENE FELL Det er utarbeidet likviditetsanalyser for i alt 3 alternativer med nytt låneopptak (A) (A). I tillegg er det utarbeidet analyser som inkluderer refinansiering av eksisterende lån (B). Likviditetsanalysene er beregnet av OBOS Finansavdeling på bakgrunn av budsjett for Detaljerte ljerte forutsetninger fremgår av vedlegg til kostnadsrapporten. For alternativene 2 og 3 er det lagt inn balkongtillegg som fordeles flatt mellom seksjonene. Restbeløp (vedlikehold) fordeles etter eierbrøk. I det etterfølgende er de økonomiske konsekvensene konsekvensene for utvalgte leilighetstype vist for hvert alternativ. Alternativ 1A Etterforankring av gavler Omtekking av tak Overflatebehandling av gesims Nødvendig utskifting av vinduer Mekanisk reparasjon av balkonger Utskifting av hovedtavler Budsjettert rente: Budsjett: ,- 5,6 % Låneopptak: ,- Nedbetalingstid 15 år Fellesutgifter 15 % Leil.- Dagens type felleskost. 2-roms 2.949, , , 3.391, , 3.391, , 3.391,- 3-roms 3.308, , , 3.804, , 3.804, , 3.804,- I oppstillingen er det ikke tatt hensyn til fradragsmuligheter på selvangivelsen, pt 28 % av rentekostnadene. Alternativ 1B Refinansiering av eks. lån Etterforankring av gavler Omtekking av tak Overflatebehandling av gesims Nødvendig utskifting av vinduer Mekanisk reparasjon av balkonger Utskifting av hovedtavler Budsjettert rente: Budsjett: ,- 5,6 % Låneopptak: ,- Nedbetalingstid 15 år Fellesutgifter 11 % Leil.- Dagens type felleskost. 2-roms 2.949, , , 3.273, , 3.273, 3.273, , 3-roms 3.308, , , 3.672, , 3.672, , 3.672,- I oppstillingen er det ikke tatt hensyn til fradragsmuligheter på selvangivelsen, pt 28 % av rentekostnadene.

19 5037 Haukåsen 1 SE Alternativ 2A Side 18 Etterforankring av gavler Omtekking av tak Utskifting av gesimsbord Utskifting av alle vinduer Mekanisk reparasjon av balkonger Balkongutvidelse Montering av nytt rekkverk Utskifting av hovedtavler Budsjettert rente: Budsjett: ,- 5,6 % Låneopptak: , ,- Nedbetalingstid 25 år Budsjett balkongtillegg: , ,- Låneopptak balkongtillegg: ,- Fellesutgifter 15 % 5,6 % Nedbetalingstid 25 år 6% Leil.- Dagens type felleskost. 2-roms 2.949, , , , , 3.595, , 3.595,- 3-roms 3.308, , , , , 4.033, , 4.033,- I oppstillingen er det ikke tatt hensyn til fradragsmuligheter på selvangivelsen, pt 28 % av rentekostnadene. I tillegg kommer et balkongtillegg på kr. 85,- pr. mnd fra 1. kvartal 2013 og i 25 år. Alternativ 2B Refinansiering av eks. lån Etterforankring av gavler Omtekking av tak Utskifting av gesimsbord Utskifting av alle vinduer Mekanisk reparasjon av balkonger Balkongutvidelse Montering av nytt rekkverk Utskifting av hovedtavler Budsjettert rente: Budsjett: , ,- 5,6 % Låneopptak: , ,- Nedbetalingstid 25 år Budsjett balkongtillegg: ,- Låneopptak balkongtillegg: ,- Fellesutgifter 5,6 % Nedbetalingstid 25 år 15 % Leil.- Dagens type felleskost. 2-roms 2.949, , , , 3.391, , 3.391, , 3-roms 3.308, , , , 3.804, , 3.804, , I oppstillingen er det ikke tatt hensyn til fradragsmuligheter på selvangivelsen, pt 28 % av rentekostnadene. I tillegg kommer et balkongtillegg på kr. 85,- pr. mnd fra 1. kvartal 2013 og i 25 år.

20 5037 Haukåsen 1 SE Alternativ 3A Side 19 Etterforankring av gavler Omtekking av tak Utskifting av gesimsbord Utskifting av alle vinduer Riving av balkonger Montere nye balkonger med innglassing Utskifting av hovedtavler Budsjettert rente: Budsjett: ,- 5,6 % Låneopptak: ,- Nedbetalingstid 30 år Budsjett balkongtillegg: ,- Låneopptak balkongtillegg: ,- Fellesutgifter 20 % 5,6 % Nedbetalingstid 30 år 11 % Leil.- Dagens type felleskost. 2-roms 2.949, , , , , , , ,- 3-roms 3.308, , , , , , , ,- I oppstillingen er det ikke tatt hensyn til fradragsmuligheter på selvangivelsen, pt 28 % av rentekostnadene. I tillegg kommer et balkongtillegg på kr. 701,- pr. mnd fra 1.. kvartal 2013 og i 30 år. Alternativ 3B Refinansiering av eks. lån Etterforankring av gavler Omtekking av tak Utskifting av gesimsbord Utskifting av alle vinduer Riving av balkonger Montere nye balkonger med innglassing Utskifting av hovedtavler Budsjettert rente: Budsjett: ,- 5,6 % Låneopptak: ,- Nedbetalingstid 30 år Budsjett balkongtillegg: ,- Låneopptak balkongtillegg: ,- Fellesutgifter 20 % 5,6 % Nedbetalingstid 30 år 4% Leil.- Dagens type felleskost. 2-roms 2.949, , , , , , , ,- 3-roms 3.308, , , , , , , ,- I oppstillingen er det ikke tatt hensyn til fradragsmuligheter på selvangivelsen, pt 28 % av rentekostnadene. I tillegg kommer et balkongtillegg på kr. 701,- pr. mnd fra 1.. kvartal 2013 og i 30 år.