REFERAT OPPSTARTSMØTE REGULERINGSPLANARBEID ÅRSTAD, GNR. 162 BNR. 198 MFL. OLE LANDMARKS VEI 14

Transkript

1 PLAN- OG BYGNINGSETATEN BYPLANAVDELINGEN Allehelgens gate 5 Postboks 7700, 5020 Bergen Telefon postmottak.planogbygg@bergen.kommune.no A/Stab AS Midtunhaugen 10, 5224 NESTTUN Deres ref. Deres brev av Vår ref. Emnekode Dato /2 ESARK OPLO REFERAT OPPSTARTSMØTE REGULERINGSPLANARBEID ÅRSTAD, GNR. 162 BNR. 198 MFL. OLE LANDMARKS VEI 14 Møtedato: Møtedeltakere - Forslagsstiller: Clementsgaard AS v/ Eirik Hokstad Plankonsulent: A/Stab AS v/ingvill Osland & Arne Christian Landsvik Kommunen: Ole Petter Løtvedt, byplan (møteleder) Siri Heimark, byplan Hanne Karin Broch, byggesak 1.0 FORSLAGSSTILLERS PLANIDÉ 1.1 Formål, omfang, plangrep m.m. Tiltakshaver ønsker å omregulere deler av eiendommen fra nærings- /kontorformål til boligformål. Beholde dagens hovedbygg og å bygge et nytt boligbygg i den vestlige delen av eiendommen hvor det i dag er en parkeringsplass/planert flate boenheter, parkering under ny bebyggelse 2.0 FAGETATENS KONKLUSJON 2.1 Oppstart av reguleringsplanarbeid kan anbefales. Jf. kommentarer gitt nedenfor. Konklusjon fra planforum: Oppstart anbefales. En byromsanalyse skal legges til grunn for planforslaget. 2.2 Konsekvensutredning (KU) (konkluder vedr. KU utfra forslagsstillers notat, samt ev. innhentede uttalelser, oppgi aktuelle ) Planforslaget krever ikke behandling etter Forskrift om konsekvensutredninger.

2 3.0 UTVALGTE KOMMUNALE PLANER OG FØRINGER 3.1 Kommuneplanens samfunnsdel (KPS) Gjeldende plan Bergen 2030 vedtatt i Bergen bystyre , sak Kommuneplanens arealdel (KPA) Gjeldende plan KPA 2010 Bebyggelse og anlegg Hensynssone med særlige krav til infrastruktur, konsesjonsområde fjernvarme, jf. pkt Hensynssone luftkvalitet gul sone Plan under arbeid Kommuneplanens arealdel Plan- og bygningsetaten har levert sitt forslag til ny KPA til byrådsavdelingen for vedtak om utleggelse til offentlig ettersyn. I forslag til ny KPA er planområdet innenfor byfortettingssone BY2. Fagetaten gjør oppmerksom på at dette kan endre seg i den videre prosessen. 3.3 Reguleringsplaner, detaljregulering Gjeldende planer Plan Endringer av reguleringsplan; & Kulturminnegrunnlag Kommunedelplan Store Lungegårdsvann 3.5 Temaplaner Arkitektur- og byformingsprogram, Bergen kommune, 2. mai Barnehagebruksplan Rett bygg på rett sted til rett tid Grønn strategi, Klima- og energihandlingsplan for Bergen, Kommunedelplan for blågrønn infrastruktur i Bergen kommune Sykkelstrategi for Bergen Trafikksikkerhetsplan for Bergen, Side 2 av 11

3 4.0 FAGETATENS KOMMENTARER Med fokus på tema der fagetaten har konkrete krav eller anbefalinger, er skeptisk, eller tema som krever utredninger eller avklaringer. For mer generelle krav, vises til etatens kravspesifikasjon. 4.1 Formål (egnethet, gjeldende planer) Det er ingen prinsipielle innvendinger mot at deler av eiendommen reguleres til boligformål. Områdebetraktninger 4.2 Byromsanalyse Det må utarbeides en byromsanalyse. Det vises til veilederen til byromsanalyse som er utarbeidet i forbindelse med pågående rullering av kommuneplanens arealdel Bebyggelse og bebyggelsesstruktur 4.3 Bebyggelse og byform Ny bebyggelse må ta hensyn til viktige siktlinjer, fjernvirkning, solforhold og krav til gode uteoppholdsarealer. 4.4 Arkitektur, estetikk og kvalitet (form, struktur, funksjon, uttrykk, forholdet til stedet/landskapet/strøkskarakteren) Nye tiltak, bygninger og anlegg skal tilfredsstille kravene vedrørende byforming og arkitektur som følger av punkt 6 i bestemmelsene til KPA Nye tiltak bør gjenspeile sin tid, og gjennom nyskapning og tilpasning være en berikelse for det lokale bygningsmiljø. Videre vises til føringene som følger av Bergen kommunes Arkitektur- og byformingsprogram vedtatt i Bergen bystyre 2. mai Jf. også bestemmelsene i forslag til ny KPA. Høyde, dybde og lengde på bygningskropp i tillegg til takform er viktige tema i planprosessen. Valg av materialbruk er også et aktuelt tema. Eksisterende bebyggelse innenfor planområdet setter premissene i forhold til arkitektur og estetikk for ny bebyggelse. Kvalitet settes i høysetet 4.5 Bebyggelsesstruktur Det må vises at det er vurdert ulike typer bebyggelsesstruktur for ny bebyggelse. Ny bebyggelse vil være særs eksponert, så det vil være aktuelt å ha en dialog med Byantikvaren og Byarkitekten i det videre planarbeidet. 4.6 Utnyttelsesgrad og byggehøyder (gjeldende planer, presedens) Planområdet er innenfor arealformål bebyggelse og anlegg i gjeldende KPA2010. I gjeldende KPA åpnes det for differensiert utnyttelsesgrad mellom 60 % og 200 % langs de store kollektivårene, der man i tillegg til kollektivdekning og sykkelstier, tar hensyn til områdets kvaliteter. Vi anser ikke planområdet som et fortettingsområde. Selv om en kan argumentere for nærhet til kollektivårer (buss og bybane), kan det ikke påregnes en høy utnyttelse av tomten, jf. punkt Ny bebyggelse skal tilpasses Side 3 av 11

4 strøkskarakter med hensyn til høyde og grad av utnytting. I innsendt materiale foreslås ny bebyggelse å være på 4 etasjer over parkeringskjeller. Av hensyn til nærliggende bebyggelse, synes 4 etasjer å være for mye. 4.7 Siktlinjer (byfjellene, kjente steder, akser) Må dokumenteres. 4.8 Fjernvirkning Må dokumenteres. Det vil være spesielt viktig at ny bebyggelse får en dempet virkning i forhold til eksisterende bygning tegnet av Ole Landmark. 4.9 Energiløsninger (fjernvarme, passivhus, plusshus, takform, beliggenhet) Eiendommen er berørt av BKK's konsesjonsområde for fjernvarmeanlegg. Forslagsstiller utfordres til å legge opp til fremtidsrettete løsninger som gjerne går ut over de krav som følger av gjeldende lovverk, i den hensikt å redusere energiforbruket til et minimum. Grønnstruktur og landskap 4.10 Biologisk mangfold Skal kommenteres i alle saker, jf. naturmangfoldloven. Det vises også til punkt 11 i bestemmelsene til KPA 2010, jf. punkt 10 i forslaget til bestemmelser til ny KPA Grønnstruktur Det må vises hensyn til grønnstruktur sør for planområdet, gnr/bnr. 162/195. Det er et stort tre langs grønn buffer mot nabobebyggelse i vest, gnr/bnr 162/147. Det må avklares med Bymiljøetaten hvorvidt forannevnte tre skal bestå eller ikke. Større trær er uansett en berikelse for området Terrengbehandling/massebalanse (sprengningslinjer) Ved utsprengninger må inngrep i terreng dokumenteres. Massebalanse dokumenteres og eventuelt over- eller underskudd oppgis i m³ Uteoppholdsarealer (felles, privat, mengde, kvalitet) Krav til mengde uteoppholdsareal er i gjeldende KPA m 2 felles uteoppholdsareal per boenhet og 7 m 2 privat uteoppholdsareal. I forslag til ny KPA er krav til mengde uteoppholdsareal foreslått å være 40 m 2 uteoppholdsareal, der minimum 60 % skal etableres som felles uteoppholdsareal. Det vises til kvalitetskravene som følger av punkt 10 i bestemmelsene til KPA 2010, og punkt 14 i forslaget til bestemmelser til ny KPA. Det må dokumenteres at kravene tilfredsstilles. Ut fra innsendt materiale ser vi at det er rikelig med uteoppholdsareal tilgjengelig, men det stilles spørsmål hvorvidt en oppnår kvaliteter på uteoppholdsarealet med foreslått arealfordeling. All felles uteoppholdsareal skal løses på bakkeplan. Viktig å ha et bevisst forhold til uteoppholdsareal mellom boligformål og kontorformål Side 4 av 11

5 Samferdsel 4.14 Trafikk (sikkerhet, fremkommelighet, veistandard, adkomst, stigning, kollektivtilgjengelighet) Trafikksituasjonen i Kronstadveien/Ole Landmarks vei er utfordrende; lang og smal adkomstveg, med til dels vanskelig fremkommelighet (kantparkering), herunder for utrykningskjøretøy. Det må derfor vurderes tiltak både i forhold til trafikksikkerhet og fremkommelighet. Bymiljøetaten kom med følgende innspill: En eventuell utbygging på eiendommen vil medføre økt trafikk på kommunal veg, Ole Landmarks vei. Den kommunale vegen er smal, uten fortau og har dårlig frisikt i vegkryss med Kronstadveien. Ole Landmarks vei betjener i dag et stort antall boenheter. Trafikksikkerhet for myke trafikanter er i dag ikke ivaretatt. Plangrensen må således utvides til også å omfatte kommunal veg og kryss i Kronstadveien og reguleres med fortau for myke trafikanter inntil gangveg, gnr 162 bnr 192, gangforbindelse mellom to offentlige veger. Denne er i reguleringsplan plan-id 70000, regulert med status offentlig. Frisiktsoner må reguleres og sikres opparbeidet før det gis tillatelse for nye boliger. Det skal være klar forutsetning at det stilles rekkefølgekrav til opparbeidelse av offentlig infrastruktur innenfor omtalte planavgrensningen. Innspillet videreformidles. Planprosessen vil avklare hvorvidt dette lar seg imøtekomme. Tilkomst til naboer, gnr/bnr.162/197 og 162/1340, skal videreføres Gang- og sykkeltrafikk (skoleveg, snarveier til kollektiv, tverrsnitt, sykkelparkering) Må dokumenteres. Området må planlegges ut fra prinsipp om at gange og sykling skal ha prioritet fremfor bilkjøring. God og rask tilkomst til kollektivtilbud må vektlegges. Det samme gjelder god og trafikksikker tilkomst til barnehage og skole. Inngår som en del av byromsanalysen Parkering (behov, norm, kantparkering, soneparkering) Parkeringsdekningen skal være i henhold til parkeringsbestemmelsene P3 (BOc), jf. punkt 15 i bestemmelsene til KPA I det videre planarbeidet bør imidlertid forslaget til bestemmelser til ny KPA legges til grunn. Vi har på nåværende tidspunkt ingen innvendinger til at parkering løses under ny bebyggelse. Det bør vurderes å samlokalisere parkering for bolig- og kontorformål. Barn og unge 4.17 Skole og barnehage (kapasitet, behov for nye tomter) Skal kommenteres i alle saker. Årstad bydel har ikke tilfredsstillende barnehagedekning. Side 5 av 11

6 Når det gjelder skole, vises til skolebruksplanen for vedtatt i bystyret , sak Barn og unges interesser (barnetråkk, dagens bruk, potensial, erstatningsareal) Skal kommenteres i alle saker. For info vedrørende barnetråkk; se Det er ikke behov for å gjennomføre et tradisjonelt barnetråkk, men det må gjennomføres et barnetråkksøk i samsvar med signalene som følger av sak 92/16 i Bergen bystyre Verneverdige kulturminner, kulturmiljøer og landskap 4.19 Kulturmiljøer (områder hvor kulturminner inngår i en større helhet; bygningsmiljøer) Det må utarbeides en kulturminnedokumentasjon. Planområdet er innenfor hensynssone Kulturmiljø Danmarksplass Kronstad. Byantikvaren har kommet med følgende innspill: Ole Landmarks vei 14, tegnet av Ole Landmark i 1916, er utfordrende. Tomten er stor, og det lar seg nok gjøre å få til noe der, men vi stusser på antallet boenheter som ønskes. Høye krav til utforming, plassering, materialbruk og tilpassing vil gjelde. Volum og høyder skal tilpasse seg resten av den verneverdige bebyggelsen i området. Vi er usikker på hvor nært det bør bygges Landmarkvillaen. Det må en se nærmere på i prosessen, når eventuelle skisser og illustrasjoner er utarbeidet. Kort oppsummert: Flere enheter kan kanskje bygges, men høres mye ut. Tilkomst, arkitektur, volum, høyde, tilpassing til omkringliggende bebyggelse med høy verneverdi er avgjørende, det samme er materialbruk og terrengtilpassing. Det må også vises hensyn til bebyggelsen innenfor gnr/bnr 162/146 og 162/147. For øvrig vises til punkt 12 i bestemmelsene til både KPA 2010 og foreliggende forslag til ny KPA. For øvrig vises til Byantikvarens veileder for kulturminnedokumentasjon; Risiko og sårbarhet 4.20 Risiko og sårbarhet (ROS) (særlige ROS-tema, jf. bestemmelse i KPA) Det vises til bestemmelsenes punkt 8 i KPA 2010, jf. punkt 19 i forslaget til bestemmelser til ny KPA. For metodekrav i denne forbindelse vises til NS 5814 Krav til risikovurderinger. Bergen bystyre vedtok i møte , sak 54-13, akseptkriteriene for ROS-analyse til KPA. Akseptkriteriene må for øvrig være i tråd med byggteknisk forskrift (TEK17). Naturrisikokartet viser at det er noen områder med bratte skråninger innenfor planområdet. Utredning er påkrevd. Side 6 av 11

7 4.21 Forurensning (luft, grunn, vann) Gjeldende forskrifter må overholdes. H390 - Gul sone luftkvalitet. Det må vurderes og dokumenteres hvorvidt planområdet er berørt av luftforurensing Støy (sone, type skjerming) I forslag til ny KPA vises Gul støysone veg og Helikopterstøy Nygårdstangen gul støysone innenfor planområdet. Det må vurderes og dokumenteres hvorvidt en kan tilfredsstille krav til kvalitet på uteoppholdsareal. Nærmiljø Ved rød støysone skal det dokumenteres at «luftkvalitet innendørs og på utendørs oppholdsareal blir tilfredsstillende.», jf. punkt 13 i bestemmelsene til KPA Naboforhold (sol, utsikt, innsyn, støy) Konsekvenser skal utredes. Nabobebyggelse har adkomst via veg som passerer eksisterende bebyggelse. Dette skal videreføres Levekår (leilighetsstørrelser, bokvalitet, min.løsninger, avbøtende tiltak) Planområdet ligger i levekårssone Kronstad. Samlet levekårsindeks i en skala fra 1.0 (best) til 10.0 (dårligst) er 5.8. Foreslått antall boenheter virker å være høyt. Varierende størrelse på boenhetene anbefales. Forslagsstiller bør redegjøre for forslag til boligsammensetting Tilføre nærmiljøet nye/forbedrede kvaliteter (mangelfulle kvaliteter; grønnstruktur, gang- og sykkelforbindelser, støyskjerming, trafikksikkerhet) Må dokumenteres. Inngår som en del av byromsanalysen Bygge- og anleggsperioden (støy, trafikksikkerhet, riggområde) Det bør allerede tidlig i prosessen ses på både begrensninger og muligheter hva gjelder rigg- og sikringsbehov i anleggsperioden. Helse 4.27 Universell utforming (stigning, boenheter) Kravene som følger av TEK17 og Norsk Standard 11005:2011 Universell utforming av opparbeidete uteområder - Krav og anbefalinger, gjelder. Kommunaltekniske anlegg 4.28 Vann og avløp, overvannshåndtering (uttalelse fra VA-etaten) Det må utarbeides VA-rammeplan. For krav til hva som skal dokumenteres i VA-rammeplanen, vises til: Side 7 av 11

8 VA-rammeplanen skal sendes til VA-etaten for uttalelse og være komplett før planforslaget sendes til 1. gangs behandling Renovasjon (løsning, lokalisering) Fremtidsrettete, nedgravde renovasjonsløsninger anbefales. Forslag bør utarbeides i samarbeid med firma med renovasjonsteknisk kompetanse. Foreslått plassering skal vises på illustrasjonsplan, jf. Bergen kommunes kravspesifikasjon. Vi ser utfordringer i forhold til tilkomst for renovasjonskjøretøy. Det må gjennom planprosessen avklares med Bymiljøetaten og BIR hva som er akseptabel løsning. Reguleringsbestemmelser 4.30 Rekkefølgekrav (aktuelle, sannsynlige) Vil komme frem av planprosessen. Det må påregnes rekkefølgekrav Utbyggingsavtaler (pågående arbeid) Der rekkefølgekrav legger til rette for det, vil det være mulighet for å inngå utbyggingsavtale med kommunen om opparbeiding av infrastruktur. Kart 4.32 Eiendomsforhold (uklare grenser, eierforhold, kartforretning) Eventuell nødvendig justering av eiendomsgrenser bør skje i løpet av planprosessen og fremgå av forslaget til plankart. Seksjon for oppmåling kan bistå med veiledning i dette arbeidet Planavgrensning (tilliggende planer, veier og veikryss, ubebygde tomter, hele delområder, utvidelser som ikke medtas ved gebyrfastsettelse ) Planavgrensning må utvides slik at planområdet tar for seg hele plan , se utsnitt under. Vi vil ikke kreve gebyr for de deler av areal som inngår i planområdet som ikke planforslaget er avhengig av. Det må vurderes å ta med gnr/bnr 162/146 og 162/147 i planområdet (vist med grønn linje) for å sikre eventuelle tverrforbindelser. Dersom det lar seg gjøre å sikre tverrforbindelse gjennom grønnstrukturen (162/195) til Kronstadveien, bør dette arealet også være en del av planområdet. Side 8 av 11

9 Vektordata for aktuelle planer i området kan bestilles hos: gis@bergen.kommune.no Medvirkning 4.34 Tiltak utover lovens minstekrav (høringsinstanser, nabolag, grupper med særlige behov, infomøte) Ta tidlig kontakt med øvrige hjemmelshaverne innenfor planområdet slik at disse er forberedt på den kommende planprosessen. Diverse 4.35 Planbetegnelse Følgende planbetegnelse skal nyttes på alt planmateriell: Årstad, gnr.162 bnr.198 mfl. Ole Landmarks vei 14. Arealplan-ID (tildeles etter kunngjøring planoppstart Fremdrift 4.36 Kunngjøring planoppstart (ev. avklaringer før planoppstart) Planavgrensningen anbefales å være endelig avklart før oppstart planarbeid kunngjøres. Før kunngjøring planoppstart, se etatens nettsider. Notatet fra oppstartsmøtet skal legges på plankonsulentens internettsider sammen med de øvrige dokumentene knyttet til kunngjøring av oppstart planarbeid. Aktuelle høringsinstanser skal velges fra etatens høringsliste på nett. Det er særlig viktig at kommunen ALLTID varsles via de 3 oppgitte e-post adressene med de oppgitte vedleggene. Dette er helt avgjørende for at plansaken skal bli riktig registrert i Bergen kommunes saks- og GISsystemer Undervegsmøte (underlag til undervegsmøte) For bestilling av undervegsmøte, se etatens nettsider. Undervegsmøtet er et viktig møte i planprosessen. Følgende forhold blir tatt opp: Uttalelser og merknader til planoppstart Hovedproblemstillinger Plangrep Medvirkning Planmateriell til 1. gangs behandling Fremdrift For å sikre et konstruktivt møte, er det viktig at det innsendes nødvendig underlag (enkle kart/skisser) som belyser hovedproblemstillingene og viser forslag til valg av plangrep. Det skal ikke utarbeides/innsendes detaljerte kart/tegninger på dette stadiet i planprosessen. Alt materiell som skal legges til grunn for møte, må være fagetaten i hende senest 1 uke før møte skal avholdes. Side 9 av 11

10 4.38 Saksbehandlingstid (jf. Pbl og 12-12) Som en konsekvens av Pbl 12-10, tredje ledd og 12-12, første ledd skal planforslaget i prinsippet være avklart før saken legges ut til offentlig ettersyn. Dette fordrer at planforslaget leveres mest mulig komplett og i samsvar med føringer som følger av overordnet plan, herunder kommuneplanens arealdel. Alternativt må det påregnes lenger saksbehandlingstid i forbindelse med 2.gangsbehandlingen, også ut over de seks tilleggsukene som fremgår av Pbl 12-10, tredje ledd. 5.0 UTVALGTE OVERORDNETE PLANER OG FØRINGER 5.1 Statlige planretningslinjer/rikspolitiske retningslinjer Statlig planretningslinje for klima- og energiplanlegging i kommunene Statlige planretningslinjer for samordnet bolig-, areal- og transportplanlegging Rikspolitiske retningslinjer for å styrke barn og unges interesser i planleggingen Rikspolitiske retningslinjer for vernede vassdrag. 5.2 Fylkesplan/-delplaner/Regionale planer Arealpolitiske retningslinjer Regional plan for attraktive senter i Hordaland Side 10 av 11

11 VIKTIG INFORMASJON Oppstartsmøte Eventuelt nytt oppstartsmøte Fagkyndighet Kravspesifikasjon Fremdrift/Dialog I henhold til plan- og bygningslovens (Pbl) 12-8 er det krav om avholdt oppstartsmøte før planoppstart kunngjøres. Fagetatens tilbakemelding etter oppstartsmøte utgjør etatens foreløpige vurderinger basert på opplysninger som forelå på møtetidspunktet, eventuelt er det inntatt avklaringer gjort i etterkant av møtet. Dersom planoppstart ikke er dokumentert kunngjort innen 6 måneder etter avholdt oppstartsmøte, avsluttes saken og nytt oppstartsmøte må avholdes før kunngjøring av planoppstart. Tilsvarende gjelder der komplett planforslag ikke er mottatt innen 1 år etter avholdt oppstartsmøte. Det påløper i tilfelle nytt gebyr for oppstartsmøte. Pbl krever at reguleringsplaner skal utarbeides av fagkyndige. Dette forutsetter bl.a. at plankonsulenten har tilstrekkelige kunnskaper om plansystemet og prosessene, samt kunnskaper om fremstilling og virkninger av plankart, bestemmelser og planbeskrivelse. Plankonsulenten plikter å gjøre seg kjent med den til enhver tid gjeldende Veileder private planforslag slik denne fremkommer på etatens nettsider. Det vises spesielt til Kravspesifikasjon med sjekkliste for reguleringsplanforslag. Fagetaten ønsker en god og konstruktiv dialog før planforslaget leveres inn til behandling. Utover kontakt per tlf. og e-post, anbefales min. ett undervegsmøte. Gebyr Fagetatens tjenester er gebyrbelagte, jf. gjeldende gebyrregulativ på etatens nettsider. Det gjøres spesielt oppmerksom på «gebyrpakken» som innebærer redusert gebyr dersom gebyrene for oppstartsmøtet og ett underveismøte betales samlet, jf. gebyrregulativets 2-5. For eventuelle spørsmål kan møteleder kontaktes på telefon , eller e-post ole.lotvedt@bergen.kommune.no. Ved all videre kontakt i denne sak, vennligst referer til saksnummer PLAN- OG BYGNINGSETATEN ****** NB!! Ikke slett / skriv / kopier / lim inn her!! ***** ***** Her settes den elektroniske godkjenningen inn!! ***** ***** ***** Side 11 av 11