NOTAT OPPSTARTSMØTE REGULERINGSPLANARBEID BYDEL, GNR. 129 BNR. 522 PLANNAVN

Transkript

1 ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER SEKSJON FOR PRIVATE PLANER Allehelgens gate 5 Postboks 7700, 5020 Bergen Telefon Telefaks postmottak.byggesak@bergen.kommune.no Gravdal Bygg AS Ytrebygdsveien 37, 5251 SØREIDGREND Deres ref. Deres brev av Vår ref. Emnekode Dato /3 ESARK GSSA NOTAT OPPSTARTSMØTE REGULERINGSPLANARBEID BYDEL, GNR. 129 BNR. 522 PLANNAVN Møtedato: Møtedeltakere - Forslagsstiller: Gravdal Bygg AS v Trond Gravdal Plankonsulent: Gravdal Bygg AS v / Trond Gravdal. Kommunen: Seksjon for private planer: Kjell Erik Nilsen og Guro Svenningsson Sandnæs (møteleder). 1.0 FORSLAGSSTILLERS PLANIDÉ 1.1 Beliggenhet og tilkomst. Området ligger i Laksevåg bydel. Man kommer til området fra Sotraveien, via Alvøveien og Håkonshellaveien. Alvøveien Sotra veien Loddefjord senter Planområdet

2 1.2 Formål, omfang, plangrep m.m. Formålet med arbeidet er å legge til rette for en utbygging av området som i gjeldende reguleringsplan er regulert til boligområde B11A, men som overstyres av KDP 2010 da B11A i sin helhet ligger innen for byggegrense for pbls 1-8 om forbud mot tiltak langs sjø. Det vil si innenfor 25 metersbeltet. I tillegg ønsker man å øke utnyttelsesgraden i forhold til gjeldende % BRA på 35 % til 45%. 2.0 FAGETATENS KONKLUSJON 2.1 Oppstart av reguleringsplanarbeid kan anbefales. Jf. Kommentarer nedenfor og under punkt 4. Fagetaten er usikker på omfanget av endringen og har derfor bedt forslagsstiller melde oppstart for detaljregulering. Vi vil så vurdere om det kan omgjøres til en mindre endring når vi ser omfanget av eventuelle merknader. 2.2 Konsekvensutredning (KU) (konkluder vedr. KU utfra forslagsstillers notat, samt ev. innhentede uttalelser, oppgi aktuelle ) Planforslaget krever ikke behandling etter Forskrift om konsekvensutredninger. 3.0 UTVALGTE KOMMUNALE PLANER OG FØRINGER 3.1 Kommuneplanens arealdel (KPA) Gjeldende plan Kommuneplanens arealdel (KPA) Med arealplan- ID ble vedtatt av miljøverndepartementet Der er området vist med formål Bebyggelse og anlegg- blandet. Figur 2. KPA 2010 Området er omfattet av: Hensynssone H220_28. Veistøy gul sone. Jf. Punkt Hensynsone H550_64. Funksjonell strandsone. Jf. punkt Hensynsone H570_241 Kulturmiljø Alvøen. Jf. punkt Kommuneplanen (punkt 3) gjelder foran reguleringsplan og bebyggelsesplan i den grad slik plan strider mot kommuneplanens innhold. Her strir planen mot kommuneplanens innhold hva angår byggeforbud i 25 metersbeltet. Side 2 av 11

3 Unntak- jf. KPA 2010s punkt 3 underpunkt 2 Rammer for byggehøyde og arealutnyttelse i planer vedtatt etter gjelder foran tilsvarende rammer i kommuneplanen. Her strider reguleringsplanen mot KPA: funksjonell strandsone, men byggehøyder og arealutnyttelse gjelder. 3.2 Reguleringsplaner, detaljregulering Gjeldende planer Figur 3. Gjeldende reguleringsplan. Arealplan-ID Laksevåg gnr. 129 bnr 2, 4, 5, 7, 24, 400 Håkonshella, omregulering. Vedtak i kraft Eiendommen er her vist som B 11A og viser boligbebyggelse med utnyttelse 35 % beskrevet som småhusbebyggelse- tomannsboliger, kjedehus, rekkehus o.l. Byggene kan oppføres i 2 etasjer eller i en etasje pluss underetasje der terrenget tilsier det. Mønehøyde ikke over 9 meter regnet fra gjennomsnittlig terrenghøyde (jf. bestemmelsenes 3.5.1). TU og antall etasjer oppgitt på kart (jf. bestemmelsene 3.2). Minimums MUA 120 m 2 for småhusbebyggelse (jf. bestemmelsene 3.3). 3.3 Temaplaner Arkitektur- og byformingsprogram, Bergen kommune, 2. mai Trafikksikkerhetsplan for Bergen, Side 3 av 11

4 4.0 FAGETATENS KOMMENTARER Med fokus på tema der fagetaten har konkrete krav eller anbefalinger, er skeptisk, eller tema som krever utredninger eller avklaringer. For mer generelle krav, vises til etatens kravspesifikasjon. 4.1 Generelle betraktninger Området er regulert til boligformål gjennom plan med plan-id Fagetaten har i hovedsak ikke problemer med at eiendommen her bebygges i henhold til plan. Vi ser dog et problem i forhold til KPA 2010s bestemmelse punkt 3 som sier at ved motstrid gjelder KPA foran eldre reguleringsplaner. Her er det motstrid mellom reguleringsplanen som viser bebyggelse inne 25 metersonen og KPAs byggeforbud i 25 metersbelte i formål bebyggelse og anlegg- blandet (jf. KPA 2010 punkt 4.1). Da nå forslagstiller også ønsker å endre % BRA er det her nødvendig med en reguleringsendring. 4.2 Formål (egnethet, gjeldende planer) Boligformålet er i henhold til overordnet plan KPA som viser bebyggelse og anlegg- blandet. Man ønsker her også å flytte regulert private småbåthavn noe lengre vestover for å unngå problemer med nabobrygge i øst. Dette betrakter fagetaten, i forhold til det omfanget som ble diskutert på møtet, som en justering mellom to formål privat småbåtanlegg og Trafikkområde i sjø. Bebyggelse og bebyggelsesstruktur 4.3 Arkitektur, estetikk og kvalitet (form, struktur, funksjon, uttrykk, forholdet til stedet/landskapet/strøkskarakteren) Ny bebyggelse, gjennom påbygg eller tilbygg, må innordne seg eksisterende bebyggelse. Vi viser til KPA punkt 6 angående -Byform og arkitektur -, og peker spesielt på at nye tiltak skal: «Utformes i samspill med de bygde omgivelsers karakter, gjennom begrunnet valg av form, volum, skala, fasader og materialbruk». 4.4 Bebyggelsesstruktur Fagetaten mener at man her må forholde seg til reguleringsplanens bebyggelsesstruktur, type hus og beliggenhet i forhold til sjø. Planbeskrivelsen må redegjøre for bebyggelsesstruktur i nærområdet. 4.5 Utnyttelsesgrad og byggehøyder (gjeldende planer, presedens) Utnyttelsesgraden er her satt til 35 % BRA. Eiendommen er på 1,4 mål. Maksimum bruksareal (BRA) for alle boenhetene blir da 490 m 2. Det vil si en BRA på 122.5m 2 pr. boenhet. Her står ikke noe i bestemmelsene om parkeringsarealet er med i beregningen. Regnes parkering inn i dette arealet vil det gi boenheter, i rekkehus, på under 100 m 2. En utnyttingsgrad opp mot 45 % vil øke BRA fra m 2 pr. boenhet til 157,5 m 2 pr. boenhet. Fagetaten finner at økning i utnytting må vurderes gjennom planarbeidet. KPA 2010 (jf. pkt. 23) sier at ny bebyggelse skal tilpasse seg strøkskarakteren med hensyn til høyde og utnyttelsesgrad. For boligbebyggelse er maksimal utnyttingsgrad, % BRA, satt til lik 60 % i gjeldende KPA. Eksisterende grønnstruktur skal hensynstas. 4.6 Fjernvirkning Må redegjøres for i planprosessen. Fjernvirkning og siktlinjer illustreres ved fotomontasje, perspektiver eller 3D-modeller. Disse må for eksempel illustrere den nye bebyggelsens virkning på det eksisterende miljøet (hensyn kulturmiljø). Side 4 av 11

5 4.7 Energiløsninger (fjernvarme, passivhus, plusshus, takform, beliggenhet) En løsning med passivhus- standard må vurderes og det må tas hensyn til energibruk ved utforming av byggeområdet. Det skal redegjøres for alternativ fornybar energikilder i planarbeidet. Felles energiløsninger må være bærekraftige. Bygningen henvender seg her primært mot nord, noe som er en utfordring i forhold til passivhus-standard. Grønnstruktur og landskap 4.8 Biologisk mangfold Biologisk mangfold skal ivaretas i samsvar med Naturmangfoldloven (NML). Man skal ta hensyn til naturverdiene og gjøre det som er rimelig for å unngå skade på naturmangfoldet (jf. 6 i NML). Kapittel II. 4.9 Landskap (naturlandskap, hoveddrag) Må vurderes i forhold til økt utnytting Terrengbehandling/massebalanse (sprengningslinjer) Det skal redegjøres for massebalanse i prosjektet og hvor overskuddsmasser skal leveres. Snitt-tegninger er et viktig redskap for at fagetaten skal få forståelse av inngrepet og gjøre de rette anbefalingene. Det må da utarbeides en miljøsaneringsrapport som sendes inn i forbindelse med søknad om rammetillatelse Uteoppholdsarealer (felles, privat, mengde, kvalitet) Viser til gjeldende plan hva angår MUA som er satt til 120 m 2 pr. bolig. Samferdsel 4.12 Parkering (behov, norm, kantparkering, soneparkering) Planen legger her opp til 2 biler pr. bolig. Barn og unge 4.13 Skole og barnehage (kapasitet, behov for nye tomter) Det må redegjøres for nærmeste skole og barnehage og om disse har kapasitet i forhold til alle planene som nå er startet opp i nærområdet Barn og unges interesser (barnetråkk, dagens bruk, potensial, erstatningsareal) Barnetråkk skal alltid kartlegges og omtales i prosjektbeskrivelsen Det vises til prosjekt Barnetrokk se. Det må vurderes om det er behov for barnetråkk eller om det er tilstrekkelig å beskrive hvordan barn bruker området i dag. Verneverdige kulturminner, kulturmiljøer og landskap 4.15 Kulturminner (enkeltobjekter, bygninger, anlegg, steingard, vegfar, teknisk, industrielt, automatisk fredete kulturminner, bygrunn) Det vises til Kulturminneloven 9. Automatisk fredede kulturminner må avklares med rette myndighet før utleggelse til offentlig ettersyn. Side 5 av 11

6 Området omfattes av hensynsone H570_241 Kulturmiljø Alvøen. (Bevaringsverdige kulturmiljø). Alvøen beskrives som et historiske senter: Kulturminneverdiene i området er betydelige, og må vurderes spesielt i søknader om tiltak. Risiko og sårbarhet 4.16 Risiko og sårbarhet (ROS) (særlige ROS-tema, jf. bestemmelse i KPA) Det må sendes inn ROS-analyse som viser alle risiko- og sårbarhetsforhold som kan ha betydning for om arealet er egnet til utbygging. Fagetaten gjør oppmerksom på at Bergen kommune vedtok nye akseptkriteria for ROS- analyse den (bystyresak 54-13) Forurensning (luft, grunn, vann) Aktsomhetssone 1. Høy sannsynlighet for forurensning. Må undersøkes Støy (sone, type skjerming) Området omfattes av Hensynssone H220_28 - veistøy gul sone (jf. KPA 2010 punkt13 om støy): I gul støysone* kan ny støyfølsom bebyggelse vurderes i byggeområder dersom avbøtende tiltak gir tilfredsstillende støyforhold. Kvalitetskrav til uteareal i støyutsatte soner: Uteareal ved skoler og barnehager og utendørs oppholdsareal for bolig i henhold til pkt. 10 skal ikke ha støynivå over Lden = 55 db. Tiltak mot vegtrafikkstøy og banestøy: I gul støysone skal arealplanlegging og søknad om tiltak dokumentere at alle boenheter blir gjennomgående og får lavere utendørs støynivå enn Lden = 55 db på stille side. Stille side skal også være skjermet i forhold til støy fra andre støykilder. Minst halvparten og minimum 1 av soverommene i hver boenhet skal ha vindu mot stille side. Boenheter som får soverom eller stue på støyutsatt side skal ha balansert ventilasjon, og behov for solavskjerming eller kjøling skal avklares Geotekniske forhold (ras, skred, fundamentering) Hva med fundamentering? Området ligger på en ikke registret fylling. Må spesielt vurderes Flom Overvann må håndteres på egen eiendom. Forslagsstiller må forholde seg til at ekstremvannstand her ligger på 2.5 til 3.5 meter Lokalklima (inversjon, vind, sol) Må beskrives. Nærmiljø 4.22 Naboforhold (sol, utsikt, innsyn, støy) Alle negative og positive konsekvenser for naboeiendommer skal redegjøres for. Planlagte tiltak må vektes mot og tilpasses naboeiendommene. Det må sendes inn sol-diagrammer som beskriver dagens situasjon og forslag til ny situasjon. Minimum skal registreringen omfatte tidsrommene: Kl. 12, 15, 18 og 20. den 20.mai og k. 12 og 15 ved jevndøgn. Dersom tilbygg/nybygg vil gi endret innsyn til naboene eller utsikt for disse må dette vises i planmateriell. Husk at analysene her må være i forhold til maks utnyttelse som planen gir rom for. Side 6 av 11

7 4.23 Tilføre nærmiljøet nye/forbedrede kvaliteter (mangelfulle kvaliteter; grønnstruktur, gang- og sykkelforbindelser, støyskjerming, trafikksikkerhet) Forslagsstiller må redegjøre for nye positive kvaliteter planen vil kunne tilføre nærmiljøet Bygge- og anleggsperioden (støy, trafikksikkerhet, riggområde) Det må redegjøres for hvordan støy fra arbeidsplassen skal reduseres i byggeperioden og hvordan trafikksikkerhet, forurensning og andre aktuelle tema knyttet til bygge- og anleggsperioden blir ivaretatt. Det bør videre opplyses om hvor riggområdet skal være. Det må fastsettes bestemmelser som sikrer at de nevnte forhold ivaretas. Eventuelle negative konsekvenser for omkringliggende områder i bygge- og anleggsperioden må forhindres i størst mulig grad. Helse 4.25 Universell utforming (stigning, boenheter) Prinsippene om universell tilgjengelig må legges til grunn i planarbeidet. Kravene til byggeteknisk forskrift TEK 10 skal oppfylles. Det skal redegjøres for muligheter til UU både internt i planområdet og for omkringliggende områder. Løsningene må vises og forklare. Det er her viktig at plasseringen og organiseringen av bygg er brukbar og tilgjengelig for personer med ulike ferdigheter. Utformingen må være enkel og intuitiv i bruk osv. Viktige vurderingskriterier vil være lokalisering og utforming av bygget i forhold til de stedlige forutsetninger. Hovedløsning for inngang til bygget vil være et kritisk punkt. Fagetaten viser også til «lov om forbud mot diskriminering på grunnlag av nedsatt funksjonsevner». Kravene i forskrift er et minimumskrav Levekår (leilighetsstørrelser, bokvalitet, min.løsninger, avbøtende tiltak) Levekårsamlet indeks av 11 parametere ligger på ca Sjø og vassdrag 4.27 Funksjonell strandsone Hensyn landskap H 550_64. Funksjonell strandsone langs sjø: Den funksjonelle strandsonen er områder som står i direkte samspill med sjøen økologisk, topografisk og/eller bruksmessig. Innenfor den funksjonelle strandsonen er det et overordnet mål å ta vare på og videreutvikle kvaliteter knyttet til biologisk mangfold, landskap, kulturminner, bygningsmiljø og allmenn ferdsel. I sentrumsformål og utenfor 25-metersbeltet i bebyggelse og anlegg (hovedformål) skal tiltak plasseres og utformes slik at forvaltningsmålet for den funksjonelle strandsonen ikke påvirkes negativt. Innenfor den funksjonelle strandsonen finnes en rekke kulturminnestrukturer. Naustmiljø: Naust bygget etter tradisjonell byggeskikk har høy verneverdi og bør bevares. Kaier og opptrekks plasser forteller om den maritime historiske infrastrukturen og bør bevares i størst mulig grad Sjøfront (off. tilgang, byggehøyder) Spesielt vekt på byggehøyder i forhold til det omkringliggende miljø. Side 7 av 11

8 Kommunaltekniske anlegg 4.29 Vann og avløp, overvannshåndtering (uttalelse fra VA-etaten) VA-rammeplanen skal sendes til VA-etaten for uttalelse og være komplett før planforslaget sendes til 1. gangs behandling Renovasjon (løsning, lokalisering) Forslagstiller må ta tidlig kontakt med BIR om valg av renovasjonstiltak. Statens vegvesens sin håndbok 017 gir retningslinjer for krav til areal for avkjøring/vending av større kjøretøy. Reguleringsbestemmelser Kart 4.31 Rekkefølgekrav (aktuelle, sannsynlige) Det må påregnes rekkefølgekrav i forhold til vei og skole- og barnehagekapasitet Kartgrunnlag (koter, eiendomsgrenser, bebyggelse) Kart kan ikke være eldre enn 6 mnd Eiendomsforhold (uklare grenser, eierforhold, kartforretning) Her er det egentlig ingen formell byggegrunn. En «ulovlig» utfylling. Dette må man ordne opp i før man setter i gang med byggesak Planavgrensning (tilliggende planer, veier og veikryss, ubebygde tomter, hele delområder, utvidelser som ikke medtas ved gebyrfastsettelse ) Forslag til planavgrensning ligger ved jf. Vedlegg II. Diverse Vektordata for aktuelle planer i området kan bestilles hos: gis@bergen.kommune.no 4.35 Planbetegnelse Følgende planbetegnelse skal nyttes på alt planmateriell: Bydel, gnr.@ bnr.@ mfl.@. Plannavn. Arealplan-ID (tildeles etter kunngjøring planoppstart) Fremdrift 4.36 Kunngjøring planoppstart (ev. avklaringer før planoppstart) Før kunngjøring planoppstart, se etatens nettsider. Notatet fra oppstartsmøtet skal alltid vedlegges varslingsskrivene. Aktuelle høringsinstanser skal velges fra etatens høringsliste på nett. Det er særlig viktig at kommunen ALLTID varsles via de 3 oppgitte e-post adressene med de oppgitte vedleggene. Dette er helt avgjørende for at plansaken skal bli riktig registrert i Bergen kommunes saks- og GISsystemer Undervegsmøte (underlag til undervegsmøte) Forslag til fremdriftsplan frem til offentlig ettersyn, vil bli gjennomgått på undervegsmøtet (jf. vedlegg I). Side 8 av 11

9 For bestilling av undervegsmøte, se etatens nettsider. Alt materialet som skal legges til grunn for møtet, må være fagetaten i hende senest 1 uke før møtet skal avholdes. Side 9 av 11

10 5 UTVALGTE OVERORDNETE PLANER OG FØRINGER 5.20 Statlige planretningslinjer/rikspolitiske retningslinjer Statlig planretningslinje for differensiert forvaltning av strandsonen langs sjøen Statlig planretningslinje for klima- og energiplanlegging i kommunene Rikspolitiske retningslinjer for å styrke barn og unges interesser i planleggingen Rikspolitiske retningslinjer for vernede vassdrag Rikspolitiske retningslinjer for samordnet areal- og transportplanlegging Fylkesplan/-delplaner/Regionale planer Arealpolitiske retningslinjer Side 10 av 11

11 VIKTIG INFORMASJON Oppstartsmøte Eventuelt nytt oppstartsmøte Fagkyndighet Kravspesifikasjon Fremdrift/Dialog I henhold til plan- og bygningslovens (Pbl) 12-8 er det krav om avholdt oppstartsmøte før planoppstart kunngjøres. Fagetatens tilbakemelding etter oppstartsmøte utgjør etatens foreløpige vurderinger basert på opplysninger som forelå på møtetidspunktet, eventuelt er det inntatt avklaringer gjort i etterkant av møtet. Dersom planoppstart ikke er dokumentert kunngjort innen 6 måneder etter avholdt oppstartsmøte, avsluttes saken og nytt oppstartsmøte må avholdes før kunngjøring av planoppstart. Tilsvarende gjelder der komplett planforslag ikke er mottatt innen 1 år etter avholdt oppstartsmøte. Det påløper i tilfelle nytt gebyr for oppstartsmøte. Pbl krever at reguleringsplaner skal utarbeides av fagkyndige. Dette forutsetter bl.a. at plankonsulenten har tilstrekkelige kunnskaper om plansystemet og prosessene, samt kunnskaper om fremstilling og virkninger av plankart, bestemmelser og planbeskrivelse. Plankonsulenten plikter å gjøre seg kjent med den til enhver tid gjeldende Veileder private planforslag slik denne fremkommer på etatens nettsider. Det vises spesielt til Kravspesifikasjon med sjekkliste for reguleringsplanforslag. Fagetaten ønsker en god og konstruktiv dialog før planforslaget leveres inn til behandling. Utover kontakt per tlf. og e-post, anbefales min. ett undervegsmøte. Gebyr Fagetatens tjenester er gebyrbelagte, jf. gjeldende gebyrregulativ på etatens nettsider. Det gjøres spesielt oppmerksom på «gebyrpakken» som innebærer redusert gebyr dersom gebyrene for oppstartsmøtet og ett underveismøte betales samlet, jf. gebyrregulativets 2-5. For eventuelle spørsmål kan gruppeleder kontaktes på telefon , eller e-post Guro.Sandnaes@bergen.kommune.no. Ved all videre kontakt i denne sak, vennligst referer til saksnummer ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Dette dokumentet er godkjent elektronisk. Guro Svenningsson Sandnæs - leder Kopi: Vedlegg: Fremdriftsplan Forslag til planavgrensning Side 11 av 11