Bergenhus, gnr. 163, bnr. 20 mfl., Møllendal øst, felt B1. Reguleringsplan.

Transkript

1 PLAN- OG BYGNINGSETATEN BYPLANAVDELINGEN Allehelgens gate 5 Postboks 7700, 5020 Bergen Telefon postmottak.planogbygg@bergen.kommune.no Opus Bergen AS Strandgaten 59, 5004 BERGEN Deres ref. Deres brev av Vår ref. Emnekode Dato /5 ESARK 0615 JSSK Referat oppstartsmøte reguleringsplanarbeid Bergenhus, gnr. 163, bnr. 20 mfl., Møllendal øst, felt B1. Reguleringsplan. Møtedato: Møtedeltakere Forslagsstiller: Veidekke eiendom AS v / Kristoffer Evjen, Plankonsulent: Opus Bergen AS v/ Kristel Bellerby. Frederic Bull Tornøe, Opus Bergen AS. Eva Oulie Alvarez, MAD. Sylwia Gajek, MAD. Kommunen: Jeshua Sirisai Skaale, Byplan ( Saksbehandler ). Øyvind Tveit, Byplan ( Møteleder ). Petter Meeg, Byplan. Bao Nam Manh Nguyen, Byggesaksavdelingen. Marianne Knutsen, Byantikvaren. 1.0 FORSLAGSSTILLERS PLANINITIATIV 1.1 Nøkkelopplysninger 3 bygg. En kombinasjon av boligbebyggelse og publikumsrettet næring.

2 2.0 PREMISSER FOR DET VIDERE PLANARBEIDET 2.1 Arealformål Foreslått arealformål er bolig. Dette er i tråd med overordnede planer. I bestemmelsene for Møllendal øst står det følgende : Området kan benyttes til bolig, forretning, kontor, allmennyttige formål, servering og herberger, med tilhørende parkering. 2.2 Byggehøyder / bebyggelsesstruktur / grad av utnytting 3 ulike bygninger i etasjer. Byggene er satt i et system som gjør at dette «ligner» på kvartalsstruktur, og i forhold til gjeldende reguleringsplan kan vi si at L-formen er snudd inn mot eksisterende bebyggelse, slik at samlet bebyggelse utgjør ett stort kvartal (ca 40x85 m). Dette er gjort ut fra en argumentasjon av at bygårdsstrukturen blir mer luftig og skjermet, nye og forbedrede siktlinjer er etablert, det er gitt nye kvaliteter til allmenningen, solforhold og utsikten til nabobebyggelse i sør er forbedret, møter med offentlig byrom og aktive fasader skaper forbedrede kvaliteter til området og nærmiljøet. På grunnplan er foreslått aktive fasader ( publikumsrettet næring ) mot allmenningen og Store Lungegårdsvann, og kombinert formål mot Møllendalselven ( kontor / studioleiligheter ) som kan gjøres om til næring ved behov. Det er foreslått inntrukkede / innover vinklede ( diagonalt fra 2. til 3. etasje og opp til tak ) fasader for forbedret menneskelig skala mot allmenning og sjøfronten. Fagetaten stiller seg bak resonnementet, men det er rom for forbedringer. I etterkant av møtet legges det til at i kommunedelplanen , står det at byggehøyder er satt til 3-6 etasjer, tilsvarende kotehøyde m, med lavest bebyggelse mot sjøfronten. Maksimum % TU = 220% ( inklusiv parkering ). Planforum har vurdert at «Høydebegrensningene og utnyttelsesgrad i KDP skal som utgangspunkt følges». Fagetaten presiserer i etterkant av møtet at vi anbefaler at alle byggene reduseres med en etasje for å følge føringene i KDP for avtrapping fra nabobebyggelse, og videre ned mot sjøfronten og Møllendalselven. Side 2 av 11

3 2.3 Grønnstruktur og landskap Konsekvens for naturmangfold må dokumenteres. Kvalitetene i privat bygårdstruktur mellom punkthusene må vises ( felles uteoppholdsareal ). Forslagstiller foreslår å åpne hjørnet mot Møllendals-allmenningen i nordøst med en amfi/trapp som knytter allmenningen til gårdsrommet. Dette vil gi et tillegg til allmenningen i form av en naturlig oppholdsplass med utsyn mot allmenningen/store Lungegårdsvann. Fagetaten vurderer dette til å være et grep som vil forbedre solforhold på plassen og tilføre allmenningen en ny kvalitet. Terrengbehandling/massebalanse. Ved utsprengninger må inngrep i terreng dokumenteres. Massebalanse dokumenteres og eventuelt over- eller underskudd oppgis i m³. 2.4 Uteoppholdsarealer Det legges opp til en nytolkning av kvartalsstruktur/bygårdslogikk. Det foreslås av forslagstiller å kjøpe opp strandlinje / sjøfront arealet i Store Lungegårdsvann, og opparbeide dette for allmennheten. Vi vurderer dette som et forslag som kan gi gode kvaliteter tilbake til nærmiljøet. Det ble vist i 3D modell - en sjøfront opparbeidet med trapper og sitteplasser med god tilgjengelig til vannet. Som tiltak vil dette gi kvaliteter tilbake til nærområdet. Uteoppholdsareal er mellom byggene (felles) og på private balkonger. Forslagstiller viser til at utkragede balkonger ikke vil krage ut over offentlig allmenning, men vil forholde seg til eiendomsgrensen. Fagetaten anbefaler at balkonger i aktive fasader må være inntrukket. Vi er negative til utkragede balkonger i fasader som vender ut mot offentlig allmenninger. 2.5 Samferdsel, herunder parkering Forslagstiller har lagt prosjektet på parkeringsdekning 0,6 per 100 m2. Fagetaten stiller seg bak dette, men tilføyer at dekningen kan gå enda lavere om det argumenteres for tilrettelegging av andre kvaliteter som sykkel, ladestasjoner eventuelt annet. Side 3 av 11

4 Parkeringsdekning bør være lav, og sykkel høy. Krav til kvalitet på sykkelparkering (se KPA2016). Det er fra politisk hold et ønske om at alle p-plassene skal tilrettelegges med strømuttak for lading av elbil. Fagetaten ønsker at forslagstiller vurderer å ta med bildeleordning som en del av parkeringsløsningen. I bestemmelsene for Møllendal øst står det følgende: Parkeringsanlegg skal ikke ha fasader ut mot områder med offentlig ferdsel Adkomst til parkering under bebyggelsen skal skje gjennom parkeringsanlegg i område B2. Denne adkomsten gjelder kun for personbiler, og skal ha 2 m fri høyde. Varelevering: hvordan løses dette? Via parkeringskjeller? Dette må redegjøres for. 2.6 Barn og unge Skole og barnehage Bergenhus bydel har ikke tilfredsstillende barnehagedekning. Når det gjelder skole, vises til skolebruksplanen for vedtatt i bystyret , sak Barn og unges interesser Skal kommenteres i alle saker. For info vedrørende barnetråkk; se Det er ikke behov for å gjennomføre et tradisjonelt barnetråkk, men det må gjennomføres et barnetråkksøk i samsvar med signalene som følger av sak 92/16 i Bergen bystyre Lekeplass på nabotomt, hvordan endres romligheten på denne som følge av planforslaget? Lekeapparater skal være av høy kvalitet, og estetisk tiltalende. Rekkefølgekrav med ytterligere detaljering vil følge. 2.7 Verneverdige kulturminner, kulturmiljøer og landskap Byantikvarens foreløpige innspill: «Viktige hensyn blir til elven som konstituerende element i et historisk område, forholdet til kirkegården og veifaret Side 4 av 11

5 som er opprinnelig. Det finnes også noen eldre bygg i nærområdet som det er viktig å ta hensyn til». For øvrig vises til Byantikvarens veileder for kulturminnedokumentasjon; Risiko og sårbarhet Det vises til bestemmelsenes punkt 8 i KPA 2010, jf. punkt 19 i forslaget til bestemmelser til ny KPA. For metodekrav i denne forbindelse vises til NS 5814 Krav til risikovurderinger. Bergen bystyre vedtok i møte , sak 54-13, akseptkriteriene for ROS-analyse til KPA. Akseptkriteriene må for øvrig være i tråd med byggteknisk forskrift (TEK17). Flom. Inngangsdører på kote + 2,5. Samme som allmenning. Sett i relasjon til klimaendringer og fare for økt havvannstand bør det vurderes å løfte overkant gulv til kote +2,75. Dette er utgangspunktet for anbefalingen i fylkes-ros, og det nivået vi ser at flere og flere av utbyggerne i sjøkanten nå forholder seg til. Lokalklima. Inversjonsområde. Ny bebyggelse må ikke hindre drenasje av kald luft. Området er vindutsatt, maksvind 45 m/sek. Fagetaten stiller seg positiv til at det er gjort tiltak for å ta hensyn til inversjon. 2.9 Nærmiljøet Naboforhold Sol, utsikt, innsyn, støy. Konsekvenser skal utredes. Levekår Leilighetsstørrelser er forespeilt med en tilfredstillende variasjon. Felles bokvaliteter som uteområde, lekeplasser, fellesområde innendørs, tilkomst og universell utforming virker tilfredstillende løst. Planområdet ligger i levekårssone 22. Samlet levekårsindeks i en skala fra 1.0 (best) til 10.0 (dårligst) er 5.8. Tilføre nærmiljøet nye/forbedrede kvaliteter. Side 5 av 11

6 Det må redegjøres for grønnstruktur, gang- og sykkelforbindelser, støy og trafikksikkerhet. Bygge- og anleggsperioden Støy, trafikksikkerhet og riggområde. Det bør allerede tidlig i prosessen ses på både begrensninger og muligheter hva gjelder rigg- og sikringsbehov i anleggsperioden. Plan for rigg og anlegg må utarbeides. Det må sannsynliggjøres at arbeidet kan gjennomføres uten for store konsekvenser for nærmiljøet Helse Universell utforming Stigning og boenheter. Kravene som følger av TEK17 og Norsk Standard 11005:2011 Universell utforming av opparbeidete uteområder - Krav og anbefalinger, gjelder. Kriminalitetsforebyggende hensyn Redusere antall egnede gjerningssteder, skape oversiktlige og inkluderende bo- og bymiljøer. Folkehelse Beskytte mot risikofaktorer og fremme faktorer som virker positivt på helse og livskvalitet, motvirke sosiale helseforskjeller Sjø og vassdrag Møllendalselven er et sjøørretvassdrag. Arbeider i eller i nærheten av elven må gjennomføres spå en sådan måte at de ikke innebærer en permanent eller midlertidig forringelse eller ødeleggelse av forutsetningene for en fortsatt tilstedeværelse av vital sjøørretbestand Vann og avløp, overvannshåndtering Det må utarbeides VA-rammeplan. For krav til hva som skal dokumenteres i VArammeplanen, se VA-etatens hjemmesider: Det er avsatt stikk til for vann og spillvann til eiendommen. Det forutsettes at det er kapasitet på disse stikkene til fremtidig utbygging. Dette er et utsatt område med offentlige arealer på alle sider, det bør legges opp til at overvann håndteres innenfor planområdet. Overvannet skal føres til sjø og det er viktig å sikre trygge flomveier til sjøen. Det er krav om at det skal utarbeides VA rammeplan parallelt i planprosessen Side 6 av 11

7 VA-rammeplanen skal sendes til VA-etaten for uttalelse og være komplett før planforslaget sendes til 1. gangs behandling Renovasjon Fremtidsrettete, nedgravde renovasjonsløsninger anbefales. Forslag bør utarbeides i samarbeid med firma med renovasjonsteknisk kompetanse. Foreslått plassering skal vises på illustrasjonsplan, jf. Bergen kommunes kravspesifikasjon. Fagetaten anbefaler å komme i dialog med BIR på et snarest mulig tidspunkt. 3.0 UTREDNINGER 3.1 Partene er enige om å utarbeide følgende rapporter: Tema Ansvarlig Merknader Stedsanalyse Forslagsstiller Jf. veilederen til byromsanalyse utarbeidet i forbindelse med forslaget til KPA2016: inger/kunngjoring Nye momenter kan fremkomme og medføre behov for ytterligere utredninger. 3.2 Konsekvensutredning (KU) Planforslaget krever ikke behandling etter forskrift om konsekvensutredninger. 4.0 REGULERINGSBESTEMMELSER 4.1 Byggesak sine tilbakemeldinger. Byggesak anbefaler å være klarest mulig i bestemmelsene på et tidlig stadium for å få en ryddig saksgang. Side 7 av 11

8 4.2 Rekkefølgekrav Vedrørende rekkefølgekrav er det i Møllendal øst en overordnet plan med rekkefølgebestemmelser. Fagetaten anbefaler at disse bestemmelsene blir videreført i dette planforslaget. 4.3 Utbyggingsavtaler Vedrørende utbyggingsavtale, anbefales det å ta kontakt med Per Aas Moen på Gjennomføringsavdelingen, for å starte prosessen for å komme til enighet om en utbyggingsavtale. 5.0 KART OG PLANAVGRENSNING 5.1 Planavgrensning Våre reguleringsplaner er tilgjengelige på dokumentform her: Plandata (geometrisk grunnlag for gjeldende planer fra digitalt planregister) bestilles gjennom: Planbetegnelse Følgende planbetegnelse skal nyttes på alt planmateriell: Bergenhus, gnr. 163, bnr. 20 mfl., Møllendal øst, felt B1. Reguleringsplan. 5.3 Eiendomsforhold Eventuell nødvendig justering av eiendomsgrenser bør skje i løpet av planprosessen og fremgå av forslaget til plankart. Seksjon for oppmåling kan bistå med veiledning i dette arbeidet. 6.0 MEDVIRKNING Forslagsstiller skal legge til rette for aktiv medvirkning. Aktuelle tiltak utover lovens minstekrav vurderes fortløpende. All medvirkning skal dokumenteres. 6.1 Tiltak utover lovens minstekrav Planforslaget har potensielt ulemper for beboere i sør. Disse naboene bør inkluderes i prosessen utover lovens minstekrav. Vi anbefaler at det avholdes infomøte i forbindelse med oppstart og innspillmøte i forbindelse med offentlig ettersyn. Side 8 av 11

9 7.0 FAGKYNDIGHET Det forutsettes at plankonsulenten har tilstrekkelige kunnskaper om plansystemet og prosessene, samt kunnskaper om fremstilling og virkninger av plankart, bestemmelser og planbeskrivelse. 8.0 PLANFORUM Etatens planforum behandlet saken og trakk følgende konklusjon: «Høydebegrensningene og utnyttelsesgrad i KDP skal som utgangspunkt følges». 9.0 KONKLUSJON Oppstart av reguleringsplanarbeid kan anbefales. Partene er enige om følgende viktige føringer for planarbeidet: Høyden og utnyttelsesgraden bør ta utgangspunkt i KDP-nivå. Delekultur og fellesfunksjoner. Ambisjonene for arkitektur som er vist videreføres. Partene er ikke enige om følgende: Beslutningen kan ikke påklages, men forslagsstiller kan kreve å få den forelagt for bystyret for endelig avgjørelse, jf. pbl 12-3 og FREMDRIFT VIDERE SAKSGANG 10.1 Fremdrift Partene er enige om følgende fremdrift, eventuelle avvik meldes: Oppgave Frist Merknader Kunngjøring 6 md. etter Se etatens nettsider planoppstart oppstartsmøtet Innsending av 2 uker etter Se etatens nettsider merknader merknadsfrist Arbeidsmøter Etter behov Se etatens nettsider Materiale og agenda for møtet avtales med saksbehandler. Materiale skal sendes inn senest to uker før møtet avholdes. Innlevering 1. gangs 1 år etter oppstartsmøtet Jf. gebyrregulativet behandling 1. gangs behandling 12 ukers behandlingsfrist Jf. pbl Side 9 av 11

10 10.2 Kunngjøring og varsling av planoppstart Det anbefales at planavgrensningen er endelig avklart før oppstart av planarbeid kunngjøres og varsles. For veiledning, se etatens nettsider. Referatet fra oppstartsmøtet skal legges på plankonsulentens internettsider sammen med de øvrige dokumentene knyttet til kunngjøring av oppstart planarbeid. Aktuelle høringsinstanser skal velges fra etatens høringsliste på nett. Kommunen må alltid varsles via de to oppgitte e-postadressene med de oppgitte vedleggene. Dette er avgjørende for at plansaken skal bli riktig registrert i Bergen kommunes GIS- og sakssystemer Eventuelt nytt oppstartsmøte Dersom planoppstart ikke er dokumentert kunngjort innen 6 måneder etter avholdt oppstartsmøte, avsluttes saken og nytt oppstartsmøte må avholdes før kunngjøring av planoppstart. Tilsvarende gjelder der komplett planforslag ikke er mottatt innen 1 år etter avholdt oppstartsmøte. Det påløper i tilfelle nytt gebyr for oppstartsmøte Dialog Fagetaten ønsker en god og konstruktiv dialog før planforslaget leveres inn til behandling. Utover kontakt per telefon og e-post, anbefales minst to arbeidsmøter. Side 10 av 11

11 VIKTIG INFORMASJON Kravspesifikasjon Plankonsulenten plikter å gjøre seg kjent med den til enhver tid gjeldende Veileder private planforslag slik denne fremkommer på etatens nettsider. Det vises spesielt til Kravspesifikasjon med sjekkliste for reguleringsplanforslag. Gebyr Fagetatens tjenester er gebyrbelagte, jf. gjeldende gebyrregulativ på etatens nettsider. Det gjøres spesielt oppmerksom på «gebyrpakken» som innebærer redusert gebyr dersom gebyrene for oppstartsmøte og arbeidsmøter betales samlet, jf. gebyrregulativets 2-5. Ved spørsmål kan møteleder kontaktes på telefon, eller e-post Ved videre kontakt i denne sak, vennligst referer til saksnummer PLAN- OG BYGNINGSETATEN Jeshua Sirisai Skaale - saksbehandler Brevet er elektronisk signert og har derfor ingen underskrift. Kopi: Opus Bergen AS Vedlegg: Kart VA-ledninger Side 11 av 11