NOTAT ARBEIDSMØTE REGULERINGSPLANARBEID Åsane, gnr. 182 bnr. 2 mfl. Mjølkeråen

Transkript

1 PLAN- OG BYGNINGSETATEN BYPLANAVDELINGEN Allehelgens gate 5 Postboks 7700, 5020 Bergen Telefon postmottak.planogbygg@bergen.kommune.no Dark Arkitekter AS v/synne H. Brustad Postboks 457 Skøyen, 0213 OSLO Deres ref. Deres brev av Vår ref. Emnekode Dato /11 ESARK HEIS NOTAT ARBEIDSMØTE REGULERINGSPLANARBEID Åsane, gnr. 182 bnr. 2 mfl. Mjølkeråen Møtedato: Møtedeltakere - Forslagsstiller: Bonava Norge AS: Arne Johan Solesvik og Andreas Hovden Grunneiere: Knut Eide og Bjørn Laberg Representant for grunneierne: Advokatfirmaet Harris v/ Frode Risnes Plankonsulent: Dark Arkitekter AS v/ Synne H. Brustad Kommunen: Heidi Saua, byplan (møteleder) Guro S. Sandnæs, byplan Hilde Helene Bjørnstad, byplan 1.0 FORSLAGSSTILLERS PLANIDÉ 1.1 Formål, omfang, plangrep m.m. Rekkehus i tun I hovedsak overflateparkering, men ett parkeringsareal er vist i terreng/fjell Deler av privat uteoppholdsareal går inn i fellesareal. Redusert byggeområdene til areal avsatt til Bebyggelse og anlegg i KPA, med unntak av parkeringsareal vist i terreng/fjell som er avsatt til LNF i KPA.

2 Tema i møtet I forkant av møtet mottok fagetaten idéskisser (masterplan), et notat med kommentarer til fylkesmannens innsigelsespunkter og fagetatens tilbakemeldinger i forbindelse med oppsummeringsmøtet avholdt (notat datert ). I møtet presenterte plankonsulent idéskissene. Fagetaten kom med spørsmål og kommentarer etter presentasjonen. Fagetaten er positiv til: - At byggeområdene forholder seg til «bebyggelse og anlegg» i KPA Boligtype rekkehus med tun Solforhold Solforholdene ved jevndøgn kl. 15 på 50 % av utearealene kan vanskelig tilfredsstilles for felt B (østlige del). Gode solforhold er viktig i et boligprosjekt, særlig sett i et folkehelseperspektiv. I idéskissene er det vist solforholdene ved 1.mai, som er en dato Oslo kommune benytter. Datoen er valgt etter en studie Oslo kommune har gjennomført i forhold til en tett bysituasjon. Mjølkeråen er ikke innenfor en tett bysituasjon i Bergen. Fagetaten forholder seg til Bergen kommune sin kravspesifikasjon og bestemmelsene i kommuneplanens arealdel. Sol- og skyggeillustrasjoner må illustreres ut fra de angitte tidspunktene i de nevnte dokumentene, gjerne sammen med illustrasjonene for 1.mai. I tillegg må det vises når og over hvor mange timer arealene har sol på datoene. Fagetaten vil da vurdere om vi kan fravike kommuneplanen hva gjelder jevndøgn kl. 15, hvis det kan redegjøres hvorfor andre datoer er like gode for å vurdere solforholdene. Det er viktig å sikre at det oppnås sammenhengende 5 timer sol på fasade og på uteoppholdsareal. Forslagsstiller påpekte i møtet at det var mulig å oppnå gode solforhold ved jevndøgn kl. 15 hvis den plantede skogen som skygget for arealet ble hogget. Ifølge advokat er det mulig å tinglyse en heftelse på det arealet slik at det ikke blir plantet ny skog. Privatrettslige forhold kan ikke sikres gjennom et planforslag, og heftelsen kan være vanskelig å følge opp i etterkant av vedtak og realisering av planen. Fagetaten kan i tillegg vanskelig ta stilling til foreslåtte løsning uten å vite hvor stor konsekvens en fjerning av skog vil ha for solforholdene på arealet. Vi anbefaler ikke at det legges opp til en heftelse på skogsarealet, men situasjonen ved jevndøgn anbefales illustrert med og uten skog, for å vise hvor stor konsekvens en fjerning av skog vil ha. Vi vil også se på solforholdene 1.mai. Primært ser ikke fagetaten at skog skal fjernes her. Uteoppholdsareal Forslagsstiller foreslår å fravike kommuneplanen hva gjelder arealkravet til uteoppholdsareal (privat og felles). De ønsker at deler av det private arealet skal inngå i fellesarealet (tunet). Fagetaten vil vurdere dette forslaget gjennom planprosessen. Utformingen av uteoppholdsareal må illustreres, og avvikene fra KPA må begrunnes. Det må klart fremgå at kvalitetskravene til både private og felles uteoppholdsareal oppnås. Utformingen av arealet vil også være viktig. Sikre gode skiller mellom private areal og fellesareal (både med hensyn til innsyn og utsyn). Hvis det kan dokumenteres gode kvaliteter på det private og på fellesarealet gjennom foreslåtte løsning, så er fagetaten åpen for en annen sammensetning av private og felles areal enn KPA2010. Samlet arealløsning må likevel forholde seg til minimumskravet. Areal til småbarnslekeplass og ev. lekeplass for store barn må sikres om planforslaget utløser et slikt krav, jf. retningslinjene til KPA Side 2 av 6

3 Parkering Parkering er foreslått løst som overflateparkering for felt A og deler av felt B. I utgangspunktet ønsker ikke kommunen overflateparkering i nye byggeprosjekt, jf. KPA2010, Reduksjon av parkeringsareal på bakkeplan er viktig for landskapsestetikken (mindre grå flater). Vi ser derimot fordelen med at terrengbearbeidelsen reduseres i prosjektet ved en slik løsning i forhold til parkeringskjeller under boligene. Fagetaten stilte spørsmål i møte om det er vurdert parkering i eget bygg innenfor felt A, men ifølge forslagsstiller vil dette medføre stor terrengbehandling. Forslagsstiller må illustrere hvordan en slik løsning ville sett ut, til sammenligning med overflateparkering, i planbeskrivelsen. Dette skal utgjøre en del av beslutningsgrunnlaget for fagetaten. Det er vist et parkeringsareal under terreng i snitt vis-a-vis felt B. Dette ligger innenfor areal avsatt til LNF i kommuneplanens arealdel. Fagetaten stilte spørsmål til hvordan denne parkeringsløsningen skal etableres. Det kan se ut til at masser må tas ut og deretter tilbakeføres. Inngrepene i dette området må ses i sammenheng med at det er en del av et grøntområde. Omdisponeringen fra LNF til byggeformål skal i utgangspunktet ikke skje gjennom en reguleringsplan uten en konsekvensutredning (jf. avsnitt under om grøntområder). Hvordan opparbeidelse av et parkeringsareal utføres og estetikken vil her være viktig for at fagetaten skal kunne anbefale en omdisponering fra LNF til byggeformål. Det må også gis en grundig vurdering av hvorfor kommunen skal omdisponere dette arealet til byggeformål. Grøntområder Hva gjelder foreslåtte plassering av rekkehusene stilte fagetaten spørsmål ved hvordan de skal kunne realiseres uten at det i anleggsperioden var behov for å gå inn i grøntområdene (LNF og grønnstruktur i KPA). Byggegrenser (fyllingsfot (murer) og anleggsarbeid) skal holdes innenfor byggeområde i KPA og i reguleringsplan. Fagetaten har undersøkt med avdelingen som utarbeider kommuneplanens arealdel hva gjelder grensene mellom LNF og byggeområde i Mjølkeråen. Tilbakemeldingen fra de var følgende: Grensene til grøntområdene /LNF-områdene og byggeområdene i dette området er satt i tett dialog med Bymiljøetaten i gjeldende overordnet plan KPA. Forslagsstiller må redegjøre for hvordan prosjektet kan realiseres innenfor byggeområdene, og/eller om det vil være nødvendig å gå inn i grøntområder. Dette må klart fremgå av planforslaget. Kommunen åpner generelt ikke for inngrep i LNF eller grønnstruktur. I utgangspunktet åpner ikke kommuneplanens arealdel for en omdisponering av LNF gjennom en reguleringsplan. Dette skal tas i forbindelse med en rullering av kommuneplanens arealdel, unntaksvis kan en omdisponering skje gjennom en reguleringsplan med konsekvensutredning. Omdisponering av grønnstruktur kan vurderes gjennom reguleringsplan, men det krever en grundig begrunnelse. Hvis forslagsstiller søker om en omdisponering av grøntområder til byggeområder så må det klart fremgå av planen, og begrunnes hvorfor. Terrengbearbeidelse på naboeiendom 182/10 ved felt A. Plankonsulent orienterte om at det er behov for å se på høydene ved innkjøringen til felt A og hagen til naboeiendommen. De foreslår å heve hagearealet slik at dette får en utbedret utforming. Det ble spurt om prosessen i forhold til at hagearealet ikke er innenfor plangrensen per i dag. Fagetaten ser det som tilstrekkelig at hvis forslagsstiller kommer til enighet med grunneier så kan arealet tas inn i plangrensen. Utvidelsen kan da orienteres om i forbindelse med offentlig ettersyn av planforslaget. Regulering av kommunal veg Laberget. Side 3 av 6

4 Det pågår et planarbeid ved eiendom 182/184. Fagetaten anbefaler dialog med denne planen for regulering av den kommunale vegen. Det anbefales ikke å ta ut vegen av plangrensen, da den pågående planen ikke er kommet særlig langt i sin planprosess. Fylkesmannens innsigelse Fagetaten kan ikke ta stilling til om revidert planforslag imøtekommer punktene i fylkesmannens innsigelse. Dette vil forslagsstiller tidligst kunne få avklart i forbindelse med offentlig ettersyn av planforslaget. Gebyr I gebyrregulativ for 2016 er det ikke gjort unntak for gebyr i tilfeller som i denne saken, der nytt og revidert planforslag legges ut til nytt offentlig ettersyn. Regulativet omhandler alene de tilfeller der det fremmes nytt planforslag etter at tidligere planforslag er avvist av kommunen. Det skal da betales fullt gebyr. Selv om det opprinnelige planforslaget ikke er avvist av kommunen så er hovedregelen at det skal betales gebyr for behandling av planforslag, jf. 2-1: Behandling av planforslag belastes med gebyr, minimum kr og maksimum kr I tillegg til gebyr for behandling av planforslag betales gebyr for oppstartmøte/underveismøte, i tillegg til eventuell behandling av prinsippsak eller planprogram med konsekvensutredning. MATERIALE SOM SKAL INNGÅ I KOMPLETT PLANFORSLAG Alt planmateriell skal utarbeides av fagkyndige, og være i samsvar med etatens kravspesifikasjon. Komplett planforslag skal bestå av følgende materiale: 1.2 Plankart 1.3 Reguleringsbestemmelser 1.4 Planbeskrivelse 1.5 Merknadsskjema 1.6 Merknadskart 1.7 Illustrasjonsplan 1.8 Snitt og oppriss 1.9 Sol- og skyggeillustrasjoner 1.10 Fotomontasje / perspektiv D-modell / fysisk modell 1.12 VA-rammeplan 1.13 Støysituasjonen: Tema må omtales i planbeskrivelsen 1.14 Trafikkanalyse 1.15 Lengde- og tverrprofiler veg 1.16 Kulturminnedokumentasjon 1.17 Enkel landskapsanalyse og stedsanalyse 1.18 Utredning iht. Naturmangfoldloven 1.19 Natur, rekreasjon / friluftsliv 1.20 Kulturhistoriske registreringer 1.21 Barnetråkk, omtale i planbeskrivelse og illustrasjon med registrerte spor 1.22 Skredfarevurdering 1.23 ROS-analyse Side 4 av 6

5 1.24 Gebyrgrunnlag Materialet skal innsendes samlet. MEDVIRKNING Alle som utarbeider og fremmer reguleringsplanforslag har plikt til å legge til rette for aktiv medvirkning. Kommunen som planmyndighet har en særskilt plikt og oppgave med å påse at kravet blir fulgt. Fagetaten anbefaler følgende medvirkningstiltak utover plan- og bygningslovens (pbl) minstekrav, skal dokumenteres. Fagetaten har anbefalt forslagsstiller å orientere berørte parter om at det fremdeles pågår et planarbeid for området. Det er uklart om dette er utført. FREMDRIFT Fremdriftsplan Plankonsulent skal holde saksbehandler oppdatert om videre fremdrift og status i saken. Partene er enige om følgende fremdrift, eventuelle avvik meldes: OPPGAVE PLANLAGT FRIST MRK. Planforslag mottatt 1 år etter oppstartsmøte jf. gebyrregulativet 1. gangs behandling 12 uker* Pbl * Det forutsettes at planforslaget er komplett og i samsvar med fagetatens kravspesifikasjon. Eventuelle opprettinger hos plankonsulent kommer i tillegg. Dersom planforslaget er i strid med kommuneplanens arealdel eller områderegulering, har kommunen rett til å avtale en annen frist som står i rimelig forhold til det merarbeidet saken vil innebære. Side 5 av 6

6 VIKTIG INFORMASJON Oppsummeringsmøte Fagetatens tilbakemelding etter oppsummeringsmøtet utgjør etatens foreløpige vurderinger basert på opplysninger som forelå på møtetidspunktet, eventuelt er det inntatt avklaringer gjort i etterkant av møtet. Fagkyndighet Kravspesifikasjon Fremdrift Gebyr Pbl krever at reguleringsplaner skal utarbeides av fagkyndige. Dette forutsetter bl.a. at plankonsulenten har tilstrekkelige kunnskaper om plansystemet og prosessene, samt kunnskaper om fremstilling og virkninger av plankart, bestemmelser og planbeskrivelse. Plankonsulenten plikter å gjøre seg kjent med den til enhver tid gjeldende Veileder private planforslag slik denne fremkommer på etatens nettsider. Det vises spesielt til Kravspesifikasjon med sjekkliste for reguleringsplanforslag. Planforslaget skal i prinsippet være avklart før saken sendes til høring og legges ut til offentlig ettersyn. Dette som en konsekvens av Pbl 12-12, første ledd. Alternativt må det påregnes lenger saksbehandlingstid i forbindelse med 2. gangs behandlingen, også ut over de seks tilleggsukene som fremgår av Pbl 12-10, tredje ledd. Fagetatens tjenester er gebyrbelagte, jf. gjeldende gebyrregulativ på etatens nettsider. Ved innsending av privat forslag til detaljreguleringsplan faktureres gebyret når det foreligger komplett planforslag. Planforslaget legges ikke ut til offentlig ettersyn før gebyret er betalt. I saker som avsluttes før fullstendig planforslag foreligger eller før offentlig ettersyn, faktureres gebyret når saken avsluttes. Eventuell restbetaling eller tilbakebetaling avregnes etter at vedtaket er utstedt. Prinsippsaker: Gebyr faktureres når saken er sendt til politisk behandling eller saken er trukket. I andre saker faktureres gebyret når det er fattet vedtak i saken, eller saken avsluttes på annen måte. For eventuelle spørsmål kan gruppeleder kontaktes på telefon , eller e-post heidi.saua@bergen.kommune.no Ved all videre kontakt i denne sak, vennligst referer til saksnummer PLAN- OG BYGNINGSETATEN Heidi Saua - saksbehandler Brevet er elektronisk signert og har derfor ingen underskrift. Kopi: Bonava Norge AS v/arne Johan Solesvik, Damsgårdsveien 135, 5160 LAKSEVÅG Side 6 av 6