Referat oppstartsmøte reguleringsplanarbeid Bergenhus, Gnr. 164, Bnr. 859, Lars Hilles gate Nygårdsgaten, Reguleringsplan

Transkript

1 PLAN- OG BYGNINGSETATEN BYPLANAVDELINGEN Johannes Bruns gate 12 Postboks 7700, 5020 Bergen Telefon Entra ASA Postboks 52 Økern, 0508 OSLO Deres ref. Deres brev av Vår ref. Emnekode Dato /6 ESARK OYTV Referat oppstartsmøte reguleringsplanarbeid Bergenhus, Gnr. 164, Bnr. 859, Lars Hilles gate Nygårdsgaten, Reguleringsplan Møtedato: Møtedeltakere Forslagsstiller: Entra ASA v/dag Christer Øverland og Sturla Hjelmevik Plankonsulent: Opus Bergen AS v/johannes Sverdrup Kommunen: B+B Arkitekter v/bjørn Ivar Heggelund Øyvind Tveit, Byplan (møteleder/saksbehandler) Håkon Færø, Byplan Martin Christensen, Byggesak Rigmor Huus, Byantikvaren Tone Takvam, Byantikvaren Haldis Haukås Lillefosse, Miljørettet helsevern Olaf Øines, Bymiljøetaten Andre: Endre Sten Nilsen, Fylkeskonservatoren 1.0 FORSLAGSSTILLERS PLANINITIATIV 1.1 Nøkkelopplysninger Kontor/næring i tilknytning til Media city Bergen (MCB) I dag i bruk som parkering Ønske om ca 8500m 2 BRA, 5-8etg Plangrunnlag: Regulert i Nedre Nygård Nord som forretning/kontor Avsatt i Kommunedelplan (KDP) sentrum som blandet sentrumsformål Avsatt i Kommuneplanens arealdel (KPA) 2010 som sentrumsformål (S1) og i forslag til ny KPA (2018) som byfortettingssone (BY1).

2 Hensynssone kulturmiljø. Gul sone for luftkvalitet og støy. Bestemmelsesområde #4 i KPA 2018 (bestemmelse 38). Angir eksisterende bebyggelse som premissgivende. Delvis omfattet av Riksantikvarens NB! Register. Forslagstiller orienterte om sitt prosjekt. Det legges opp til høye miljøambisjoner for prosjektet. Bakgrunnen for prosjektet er behov for mer areal knyttet til driften av MCB. Det er lagt opp til nær tilknytning mellom det planlagte bygget og MCB. Entra ønsker at bygget skal bidra til å aktivisere gatene det forholder seg til. Det er avholdt arkitektkonkurranse hvor B+B arkitekter vant. Vinnerprosjektet danner grunnlag for videre arbeid med prosjektet. Det er lagt opp til at bygget skal utføres med massivtrekonstruksjon og som plusshus. 2.0 PLANFORUM Etatens planforum behandlet saken og trakk følgende konklusjon: Oppstart kan anbefales. Følgende forutsetninger legges til grunn for videre arbeid med saken: Prosjektet må bearbeides. Høydene må ned. Bedre tilpasning til omgivelsene etterspørres, jf. gjeldende plan. Prosjektet må bygge opp under gåbyen Bergen. Offentlig gjennomgang og friarealer må ivaretas iht. prinsippskisse. Side 2 av 10

3 3.0 PREMISSER FOR DET VIDERE PLANARBEIDET 3.1 Arealformål Foreslått formål er i tråd med gjeldende plan. Det bør vurderes å legge inn bolig i deler av bygget som vender mot friområdet i bakgården jf. KPA Byform og arkitektur Nyskapende og variert arkitektur skal utvikles. Estetikk og kunst i byen skal prioriteres. Vi er positiv til transparente fasader med synlig massivtrekonstruksjon som vist på illustrasjonene. På generelt grunnlag vil vi påpeke at det legges opp til at planprosessen skal informere beslutninger om utformingen av byggene. Prosjektet som er vist vurderes ut fra dette som et skisseforslag. Byggehøyder vurderes med utgangspunkt i hvilke konsekvenser disse vil få. For dette området vil kulturmiljø og bomiljø for nærliggende boliger være begrensende faktorer. Det må påregnes betydelige reduksjoner i byggehøyde. Høydene på volumet som ligger langs Lars Hilles gate er for store. Dette bygget må tas ned i høyde av hensyn til kvaliteter i gårdsrommet og beboere i kvartalet. I gjeldende reguleringsplan Nedre Nygård nord er det for dette kvartalet lagt opp til variasjon mellom 14,5-16,5m i gesims, pluss 5m til møne. Tilgrensende bygg i nord har gesims ca 16 m over gateplan og mønehøyde om lag 9m over dette. Nytt bygg bør tilpasse seg dette. Fasader mot bakgård/friområde fremstår som veldig høye og mørke. Dette ser vi på som svært uheldig for bomiljøet i kvartalet for øvrig. Høydene inn mot bakgården må tas ned og det må jobbes med å finne et fasadeutrykk som ikke forsterker den negative effekten av bygget for eksisterende beboere. Fortrinnsvis åpne/lyse fasader. Vi antar at det også vil være behov for å trekke byggegrensen mot Lars Hilles gate for å gi fri sikt inn mot St. Jacobs Plass og gi mer rom i kvartalets indre rom. Tilpassing. Strategi for tilpassing til eksisterende bygg må vurderes nærmere gjennom planprosessen. Særlig gjelder dette tilpassing til kulturminner. Gesims til St. Jacobs plass 9 er fulgt mot Lars Hilles Gate. Bygget bør også følge den andre gesimsen og mønehøyden for å møte bestemmelsene i forslag til ny kommuneplan knyttet til bestemmelsesområde #4. Bestemmelsesområde #4 gjelder for området: «Bebyggelsens egenart og særpregede kulturmiljø skal sikres og opprettholdes i Bergen sentrum [ ] Eksisterende bebyggelse skal være premissgivende for byggehøyder, volum og bebyggelsesstruktur ved nye tiltak.» Det var i møtet enighet om at det er gjort mye riktige grep med arkitekturen i forslaget som ligger til grunn. Byggesak trakk frem viktigheten av å unngå at fasaden mot friområdet blir en bakside, og var også positiv til bruk av massivtre og glass ut mot gaten. Flere kommenterte at det er behov for å jobbe videre med måten byggene møter friområdet inne i kvartalet og boligene rundt. For å oppnå dette er det nødvendig å redusere volum (byggets utstrekning inn i kvartalet), høyde og fasadeutforming/materialbruk Byrom og møteplasser Gårdsrommet i dette kvartalet er regulert i reguleringsplan for Nedre Nygård nord som friområde. Bergen kommune er eier av arealet. Dette må inkluderes i planområdet og opparbeides som parkareal. Dette utvikles i samråd med Bymiljøetaten. Side 3 av 10

4 3.3 Grønnstruktur og landskap Sammenhengende grønn og blå infrastruktur skal avsettes og opparbeides, også i fortettingsområdene, for å ivareta biologisk mangfold, klimatilpasning ved å håndtere overvann og etablere trivelige friluftsområder. Se punkt Biologisk mangfold Skal kommenteres i alle saker, jf. naturmangfoldloven. Det er ikke kjent naturmangfold som berøres av dette planforslaget. 3.4 Samferdsel, herunder parkering Gåbyen Bergen. Tilrettelegging for gående skal prioriteres. Byggene må ta hensyn til gjennomgang for fotgjengere i aksen Lars Hilles gate Nygårdsgaten. I henhold til bestemmelse i KPA 2018 skal det legges opp til et «finmasket byroms- og gangnett med maks. 70 meter mellom gangårer». Det må opprettes fotgjengertilkomst gjennom kvartalet (Nygårdsgaten -Lars Hilles gate) og fri sikt og ferdsel fra denne koblingen gjennom buegangen ut mot St. Jacobs plass. Bygget må reduseres i grunnflate mot indre gårdsrom for å sikre dette. Fotgjengertilkomst fra Nygårdsgaten bør gjøres større og mer inviterende. Fortau Lars Hilles gate. Det må vurderes om fortauet er i god nok stand. I første omgang må det tas med i planområdet. Forslagstiller ønsker en fotgjengerkobling over Lars Hilles gate for å lette samarbeid over gaten til MCB. Det ansees som usannsynlig å få til et regulert gangfelt over. Man bør se på muligheten for nedsenket kantstein som alternativ. Hvis det er behov for tiltak på andre siden av Lars Hilles gate bør plangrensen utvides tilsvarende. Dette må avklares med Statens vegvesen. Parkering. Forslagstiller ønsker parkering i tråd med KPA 2018 til tjenestebiler. Vanskelig å tenke seg en akseptabel løsning for parkering av bil uten å komme i konflikt med hensyn til fotgjengere. Byplanavdelingen anbefaler at det legges opp til sambruk med MCB. Vi kan ikke anbefale en løsning som legger opp til parkeringsplasser. Sykkelparkering må etableres i tråd med mengder og kvalitet beskrevet i KPA2018. Vi anbefaler at det tilrettelegges for sykkelvogner og lastesykler (se for eksempel oslostandarden for sykkeltilrettelegging) Barn og unges interesser Kommenteres i alle saker. Mest relevant i denne saken er forhold til nærliggende bebyggelse, fremkommelighet til fots og evt. andre tiltak på bakkeplan. Barn og unges interesser skal ivaretas og kommenteres i alle saker. For info vedrørende barnetråkk; se Det er ikke behov for å gjennomføre et tradisjonelt barnetråkk, men det må gjennomføres et barnetråkksøk i samsvar med signalene som følger av sak 92/16 i Bergen bystyre Side 4 av 10

5 3.5 Verneverdige kulturminner, kulturmiljøer og landskap Identitetsskapende bygningsmiljø, kulturminner og landskap skal ivaretas. Planens forhold til den midlertidig fredede bensinstasjonen virker noe uavklart, dette kan tydeliggjøres når det utarbeides illustrasjonsplan og andre illustrasjoner. Den blir liggende i en slukt mellom to høye bygg. Dette må vurderes nærmere i samråd med byog fylkeskonservator. Denne og kardemommehuset (Nygårdsgaten 90 a og b) må tas med i plangrensen. For å ivareta drift av bensinstasjonen er tilkomsten fra Nygårdsgaten viktig. Denne må minimum ha bredde tilsvarende områdevernet i den midlertidige fredningen, ca 5m. Det kan være behov for økt høyde for å ivareta tilkomst for brannvesen og kranbil. Dette vil også være positivt for kvalitetene som tverrkobling for fotgjengere. Fylkeskonservator opplyser om at drift av Bensinstasjonen med verksted må tas høyde for. Dette vil kreve noe snuareal/svingradius. I tillegg må høyde og bredde på tilkomst til bensinstasjonens underetasje gi rom for tilkomst for brannvesen. Fri sikt fra Nygårdsgaten til verksted må ivaretas. Tilkomst må ha større høyde (potensielt og bredde). Planen er i nærområdet til en listeført kirke, dette er nasjonale hensyn som er ivaretatt i første linje av fylkeskonservator. Det foreslåtte bygget ligger i stor grad i Riksantikvarens NB register for nasjonale interesser i by (Bergen, Nygårdshøyden Murbyen). Det er ikke krav til arkeologiske utgravninger. Riksantikvarens NB område Byantikvar fremhever reduksjon av høyde mot kardemommehuset som nødvendig for å oppnå tilfredsstillende tilpasning. Det er behov for avstand mellom nybygg og Kardemommehuset for å muliggjøre normalt vedlikehold. Byantikvar ønsker også at St. Jacobs plass 9 tas med i plangrensen. For øvrig vises til Byantikvarens veileder for kulturminnedokumentasjon; Risiko og sårbarhet Det må utarbeides analyse som viser alle risiko- og sårbarhetsforhold som har betydning for om arealet er egnet til utbyggingsformål, og eventuelle endringer i slike forhold som Side 5 av 10

6 følge av planlagt utbygging, jf. KPA2010 punkt 8 og punkt 19 i forslag til KPA2018. ROS-analysen skal for øvrig være i henhold til kravspesifikasjonen. Tomten er vist i aktsomhetskart for grunnforurensning som byjord. Evt. grunnforurensning må redegjøres for. 3.7 Nærmiljø og folkehelse Miljørettet helsevern påpeker at det er særdeles viktig at støy, støv og sikkerhet blir ivaretatt i bygg- og anleggsfasen. Det er viktig med god dialog med naboene. Hvordan kan dette prosjektet bidra til å heve nærmiljøet? - Aktivisere gatene gjennom aktive attraktive fasader - Tilby snarveier gjennom kvartalet - Opparbeide en attraktiv grønn park i et tettbygd strøk. 3.8 Vann og avløp, overvannshåndtering Det må utarbeides VA-rammeplan. For krav til hva som skal dokumenteres i VArammeplanen, se VA-etatens hjemmesider: VA-rammeplanen skal sendes til VA-etaten for uttalelse og være komplett før planforslaget sendes til 1. gangs behandling. 3.9 Renovasjon Tomten er utfordrende med tanke på å få til en akseptabel renovasjonsløsning. Vi forventer at dette søkes løst på et tidlig tidspunkt for å sortere ut uønskede løsninger. Bossnett skal i nær fremtid bygges ut i området. Dette prosjektet bør koble seg på bossnett. Bymiljøetaten fremholder at stopp av renovasjonskjøretøy i Nygårdsgaten ikke er akseptabelt. Forslag bør utarbeides i samarbeid med firma med renovasjonsteknisk kompetanse. Foreslått plassering skal vises på illustrasjonsplan, jf. Bergen kommunes kravspesifikasjon. 4.0 UTREDNINGER 4.1 Partene er enige om å utarbeide følgende rapporter: Tema Ansvarlig Merknader Stedsanalyse Forslagsstiller Jf. Veileder for innledende stedsanalyse utarbeidet i forbindelse med forslag til KPA2018 (pdf): e/00341/forel_pige_bestemme_341515a.pdf Grunnundersøkelse mtp. forurenset grunn Forslagsstiller Stedsanalyse må oppdateres for reflektere diskusjonen i oppstartsmøtet med tanke på fotgjengerkoblinger, park osv. Den må også samkjøres med mal for stedtsanalyse knyttet til KPA Nye momenter kan fremkomme og medføre behov for ytterligere utredninger. Side 6 av 10

7 4.2 Konsekvensutredning (KU) Planforslaget krever ikke behandling etter forskrift om konsekvensutredninger. 5.0 REGULERINGSBESTEMMELSER 5.1 Rekkefølgekrav Opparbeiding av friområde til parkareal må sikres. Utforming og gjennomføring samkjøres med Bymiljøetaten. 6.0 KART OG PLANAVGRENSNING 6.1 Planavgrensning Planavgrensning må utvides for å ivareta hensyn til naboer, kulturminner og fotgjengerinfrastruktur (fortau, snarveier osv). Ny planavgrensning må avklares før kunngjøring av oppstart. Våre reguleringsplaner er tilgjengelige på dokumentform her: Plandata (geometrisk grunnlag for gjeldende planer fra digitalt planregister) bestilles gjennom: Planbetegnelse Følgende planbetegnelse skal nyttes på alt planmateriell: Bergenhus, Gnr. 164, Bnr. 859 mfl., Lars Hilles gate 25 - Nygårdsgaten, Reguleringsplan 6.3 Eiendomsforhold Eventuell nødvendig justering av eiendomsgrenser bør skje i løpet av planprosessen og fremgå av forslaget til plankart. Seksjon for oppmåling kan bistå med veiledning i dette arbeidet. 7.0 MEDVIRKNING Forslagsstiller skal legge til rette for aktiv medvirkning. Aktuelle tiltak utover lovens minstekrav vurderes fortløpende. All medvirkning skal dokumenteres. 7.1 Tiltak utover lovens minstekrav - Aktører som involveres aktivt i prosessen: - Beboere i kvartalet - Brukere av bensinstasjonen - Bymiljøetaten - Byantikvar og fylkeskonservator 8.0 FAGKYNDIGHET Det forutsettes at plankonsulenten har tilstrekkelige kunnskaper om plansystemet og prosessene, samt kunnskaper om fremstilling og virkninger av plankart, bestemmelser og planbeskrivelse. Side 7 av 10

8 9.0 KONKLUSJON Oppstart av reguleringsplanarbeid kan anbefales. Partene er enige om følgende viktige føringer for planarbeidet: Høyder justeres for å ta hensyn til bomiljø og kulturmiljø Det sikres gjennomgang for gående gjennom prosjektet fra Lars Hilles gate til Nygårdsgaten. Det sikres også fri sikt og ferdsel fra denne gjennomgangen til St. Jacobs plass Opparbeidelse av parkareal i bakgården sikres Partene er ikke enig om: Parkering for biler innenfor planområdet FREMDRIFT VIDERE SAKSGANG 10.1 Avtalte oppfølgingspunkt Tema Ansvarlig Frist A Utarbeide en ny foreløpig Forslagstiller Før kunngjøring stedsanalyse, godkjennes av Byplanavd. B Avklare planavgrensning, Sjekkes med Statens vegvesen og Bymiljøetaten, godkjennes av Byplanavd. Forslagstiller Før kunngjøring 10.2 Fremdrift Partene er enige om følgende fremdrift, eventuelle avvik meldes: Oppgave Frist Merknader Kunngjøring 6 md. etter Se etatens nettsider planoppstart oppstartsmøtet Innsending av 2 uker etter Se etatens nettsider merknader merknadsfrist Arbeidsmøter Etter behov Se etatens nettsider Materiale og agenda for møtet avtales med saksbehandler. Materiale skal sendes inn senest to uker før møtet avholdes. Innlevering 1. gangs behandling 1. gangs behandling 12 ukers behandlingsfrist 1 år etter oppstartsmøtet Jf. gebyrregulativet Jf. pbl Kunngjøring og varsling av planoppstart Det anbefales at planavgrensningen er endelig avklart før oppstart av planarbeid kunngjøres og varsles. Stedsanalysen bør også oppdateres før kunngjøring. For veiledning, se etatens nettsider. Referatet fra oppstartsmøtet skal legges på plankonsulentens internettsider sammen med de øvrige dokumentene knyttet til kunngjøring av oppstart planarbeid. Aktuelle høringsinstanser skal velges fra etatens høringsliste. Kommunen skal alltid varsles via Side 8 av 10

9 de to oppgitte e-postadressene med de oppgitte vedleggene. Vennligst oppgi saksnummer Eventuelt nytt oppstartsmøte Dersom planoppstart ikke er dokumentert kunngjort innen 6 måneder etter avholdt oppstartsmøte, avsluttes saken og nytt oppstartsmøte må avholdes før kunngjøring av planoppstart. Tilsvarende gjelder der komplett planforslag ikke er mottatt innen 1 år etter avholdt oppstartsmøte. Det påløper i tilfelle nytt gebyr for oppstartsmøte Dialog Fagetaten ønsker en god og konstruktiv dialog før planforslaget leveres inn til behandling. Utover kontakt per telefon og e-post, anbefales minst to arbeidsmøter. Vi er også åpne for å delta på møter dere avholder med andre i sakens anledning. Side 9 av 10

10 VIKTIG INFORMASJON Kravspesifikasjon Plankonsulenten plikter å gjøre seg kjent med den til enhver tid gjeldende Veileder private planforslag slik denne fremkommer på etatens nettsider. Det vises spesielt til Kravspesifikasjon med sjekkliste for reguleringsplanforslag. Gebyr Plan- og bygningsetatens tjenester er gebyrbelagte, jf. gjeldende gebyrregulativ på kommunens nettsider. Ved spørsmål kan møteleder kontaktes på telefon , eller e-post Ved videre kontakt i denne sak, vennligst referer til saksnummer PLAN- OG BYGNINGSETATEN Øyvind Tveit - saksbehandler Brevet er elektronisk signert og har derfor ingen underskrift. Kopi: Opus Bergen AS, Nordre Nøstekaien 1, 5011 BERGEN Vedlegg: Kart VA-ledninger Side 10 av 10