NOTAT UNDERVEGSMØTE angående endring av plan med ID for gnr. 129 bnr. 522 m.fl.

Transkript

1 ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER SEKSJON FOR PRIVATE PLANER Allehelgens gate 5 Postboks 7700, 5020 Bergen Telefon Telefaks postmottak.planavdelingen@bergen.kommune.no Dig Plan AS Øyvind Johnsen Straumeparken, Smålonane 2, 5353 Straume Deres ref. Deres brev av Vår ref. Emnekode Dato /23 ESARK GSSA NOTAT UNDERVEGSMØTE angående endring av plan med ID for gnr. 129 bnr. 522 m.fl. Møtedato: Møtedeltakere - Forslagsstiller: Sjøentreprenøren AS v/trond Eriksen. Plankonsulent: Dig Plan AS Øyvind Johannesen Arkitekt Thomas Tysseland. Kommunen: Kjell-Erik Nilsen saksbehandler og Guro Svenningsson Sandnæs (møteleder) seksjon for private planer, 1.0 FORSLAGSSTILLERS PLANIDÉ 1.1 Formål, omfang, plangrep m.m. Formålet med forslag til reguleringsendring er å legge til rette for utbygging av området som i gjeldende plan er regulert til boligområde B11A, men som gjennom KPA 2010 (vedtatt ) overstyres av forbud mot bygging i 25 metersbelte i strandsonen. Man ønsket her i utgangspunktet å bygge et kjedehus bestående av fire enheter (også vist i opprinnelig plan), øke utnyttelse til 60 % BRA, øke byggehøyde og å flytte og utvide småbåthavn mot vest. Dagens plan har en utnyttelse på 30 % BRA. 1.2 Material innlevert før undervegsmøte. Merknader til oppstartsmeldingen. Merknadsskjema. Merknadskart. Forstudie til reguleringsplankart. Foreløpig planbeskrivelse og mal for reguleringsbestemmelser. Foreløpige tegninger, solstudioer og snitt (9 sider).

2 Støyrapport. Kulturminnedokumentasjon. (sendt inn i etterkant av møtet ). 2.0 UTTALELSER OG MERKNADER TIL PLANOPPSTART Antall høringsuttalelser: 8 Antall private merknader: 2 Det vises til forslagsstillers oppsummering og kommentarer til mottatte uttalelser og merknader. Nedenfor følger hovedpunktene, slik fagetaten vurderer det, med fokus på tema der det er innvendinger/motforestillinger. Høringsuttalelser: Statens vegvesen forutsetter at fylkesveg 197- Håkonshellaveien -regulert i plan med ID og hvor avkjørsel til B11A er regulert inn, blir lagt til grunn ved utarbeidelse av endringsforslag av felt B11A. Stiftelsen Bergens Sjøfartsmuseet kjenner ikke til kulturminner i sjø. Viser dog til at arbeidet må stoppes dersom kulturminner dukker opp på sjøbunn under anleggsperioden. Byantikvaren påpeker at nye bygg skal tilpasses landskapet slik at områdets særpreget beholdes. De påpeker at det her opparbeides nytt land. Gjeldende plan går 6 meter utenfor kystlinje. Ny planavgrensning går ytterligere 16 meter utenfor planavgrensningen til gjeldende plan med ID Det er ikke nevnt noe om at man ønsker dette arealet utfylt. Forslagsstiller opplyser nå at tomtearealet er på 3 daa og byantikvaren peker derfor på at gjeldende plan opplyser om et areal på 1.4 daa. Byantikvaren er skeptisk til videre utfylling. De ønsker planområdet beskrevet og dokumentert med hensyn på kulturminner og kulturminnemiljø (egen rapport). Fagetatens kommentar: Dette ligger kanskje i materialet for gjeldende plan. Det påpekes at tiltak i sjø krever tillatelse fra BOH jf. hft. 27 første ledd. Søknadsplikten bør fremgå av reguleringsbestemmelsene. Private merknader: Merknads kommentarer: Man ønsker at adkomst til området opprettholdes som i gjeldede plan, og at gangsti fra hovedveg syd av B11 A og N6, og ned til N6, ikke berøres av tiltaket. Ønsker at båthavn i opprinnelig forslag opprettholdes. 3.0 FAGETATENS KOMMENTARER 3.1 Fagetatens konklusjon i forhold til reguleringsplantype. I oppstartsmøte ble forslagsstiller bedt om å melde oppstart for detaljregulering med mulighet for omgjøring til mindre reguleringsendring. Fagetaten fant på det daværende tidspunkt at en endring i utnyttelse fra 30 % BRA til 60 % BRA og en økning i byggehøyde til 9 meter, i seg selv utløste en detaljregulering. Forslaget innebar ingen formålsendring, men forskyvning/ utvidelse av formålet i sjø f_ SMB1 Småbåthavn. Vi så likevel at en utnyttelse på 30 % BRA, i gjeldende plan, sannsynligvis ikke innehold parkeringsarealet ut fra det tidspunktet planarbeidet var utført. Vi vurderte det derfor som akseptabelt at utnyttelsen av dette området medregnet parkeringsarealet ville ligge på ca. 45 % BRA. Side 2 av 7

3 Fagetaten finner det derfor rimelig at de endringer det her er snakk om, vurdering av en utnyttelse opp til 50 % BRA, en eventuell flytting av småbåthavn og endring i byggehøyde kan sees på gjennom en mindre endring. Saken vil derfor bli videre behandlet som en mindre endring. Angående rapportene og utredningene som vi har påpekt må fremdeles vedlegges saken. Vi har videre en del kommentarer til skisse prosjektet som ble vist oss på undervegsmøte. Dette redegjøres det for under. Side 3 av 7

4 3.2 Generelt Fagetaten peker på, som byantikvaren også har kommentert, at planforslaget ligger innen for et område hvor man spesielt skal ivareta landskapsestetikk og forholdet til omgivelsene Minimumskravet til uteoppholdsareal må løses på bakken. Takterrasse er tilleggsareal. Prinsipielt ønsker vi ikke takterrasser her. Felles uteareal oppfattes oppdelt og lite gunstig plassert. Særlig gjelder dette f_ut1, som ligger helt opptil Fylkesvegen. Vi gjør oppmerksom på at minimums felles uteoppholdsareal, her på 200 m 2 må inneholde kvaliteter som er uttrykt i KPA 2010s Det er et problem at innkjørsel til det enkelte hus, støy og optimale solforhold er knyttet til arealene i sørvest Vi setter spørsmål ved om eksisterende utligger for båter øst for planområdet, ut fra eiendommen med bnr. 622, er i henhold til gjeldende plan med ID Fagetaten ønsker ikke småbåthavnen flyttet lengre vestover med begrunnelse i et ikke legalisert forhold. 3.3 Krav Alle boenheter skal ha tilgang til utendørs oppholdsarealer av tilstrekkelig størrelse og kvalitet i samsvar med følgende areal og kvalitetskrav: Minimumskravet for privat uteoppholdsareal for boenheter i rekke (her under kjedehus) er 75 m 2 pr. hus. Fellesareal (minimumsareal beregnet pr boenhet ved 4 eller flere enheter) er her 50 m 2 pr. boenhet Kulturdokumentasjon skal fremlegges som egen rapport.- Digitalt og trykt i fargekopi (dette er sendt inn ) Egen VA rammeplan må foreligge før vi kan behandler saken og legger den ut til offentlig høring. Den skal være gjennomgått av Va-etaten Forslagsstiller må redegjøre for skole og barnehage kapasitet- rekkefølge krav. 3.4 Anbefalinger Forslagsstiller må se nærmere på problematikken med at støy kommer fra vest hvor solforholdene også er best ut over dagen Man må i planforslaget sikre at arealet som overstiger en byggehøyde på ca. 6 meter (de opprinnelige vedtatte 2 etasjer) minimaliseres til en eventuell tilkomst til takterrasse. Oppgi et maksareal i % HER. 3.5 Skeptisk/utfordringer: Ut ifra lanskapsestetiske forhold og tomtens beliggenhet helt inne i bukten, er det en utfordring at man her tenker en byggehøyde på 9 meter Det er ikke satt byggegrense mot sjø hvilket er problematisk og må redegjøres for Det er en utfordring at total areal på tomten i gjeldende plan er oppgitt til 1.4 daa, mens det i ny plan er oppgitt at arealet er på 3.0 daa. Fylles det her mer ut i sjø? Ut fra terrengsnitt (tegning A30-4) kan det her se ut som at man fyller mer ut i sjø og i tillegg hever arealet i forhold til dagens situasjon. Dette er vi skeptisk til og det må redegjøres for dette før vi kan komme videre i saken Hva med forurensede masser i grunn? Dette må det redegjøres for. Det må inn bestemmelse om behandling av forurensede masser. Side 4 av 7

5 3.5.5 Hva med avkjørsel til området fra Håkonshellaveien? Er den flyttet lengre vestover enn det som er vedtatt i gjeldende plan? Vi er skeptisk til at gangstien som ligger ytterst på kaien betegnes som felles areal. Arealet bør ha en offentlig karakter og det må sikres for allmennheten. 3.6 Utredninger Støy utredning: Det er ikke riktig at støygrense på utearealer er satt til L den = 55 db både for biltrafikk støy og flystøy. Fylkesmannen har uttalt at man i gamle vedtatte planer kan forholde seg til forannevnte grenseverdi også for flystøy, men i nye planer er støygrensen for flystøy på uteoppholdsareal satt til L den = 52 db. Fagetaten vil bemerke at man kan påregne innsigelse fra fylkesmannen dersom flystøy er over L den 52 db. Det er derfor meget viktig at man her begrunner hvorfor man mener seg berettiget til å bruke samme grense for de to støytypene. Fagetaten ser at Sweco i sin støyrapport utarbeidet vurdere «samlet støy fra fly og veitrafikk». Hvordan vektes samlet støynivå for to så ulike støykilder? 3.7 Avklaringer Hvilke kriterier er bruk ros analysen? Jf. kriteriene vedtatt av Byrådet Se vedlegg II. 4.0 PLANMATERIELL SOM MÅ LEVERES I SAKEN Alt planmateriell skal utarbeides av fagkyndige, og være i samsvar med etatens kravspesifikasjon. Et komplett reguleringsplanforslag skal bestå av følgende materiell, oversendes samlet: 4.1 Plankart 4.2 Reguleringsbestemmelser 4.3 Planbeskrivelse 4.4 Merknadsskjema 4.5 Merknadskart 4.6 Illustrasjonsplan 4.7 Snitt og oppriss 4.8 Sol- og skyggeillustrasjoner 4.9 Fotomontasje / perspektiv 4.10 VA-rammeplan 4.11 Støyrapport (må forklare kombinasjonen flystøy biltrafikkstøy) Lengde- og tverrprofiler veg (internvegen) 4.13 Kulturminnedokumentasjon ROS-analyse (i planbeskrivelsen se også vedlegg I under.) 4.15 Gebyrgrunnlag Nye momenter kan fremkomme og medføre behov for ytterligere dokumentasjon/ endringer, herunder eventuelle krav om behandling etter Forskrift om konsekvensutredninger. Side 5 av 7

6 VIKTIG INFORMASJON Kravspesifikasjon Fremdrift/Dialog Plankonsulenten plikter å gjøre seg kjent med den til enhver tid gjeldende Veileder private planforslag slik denne fremkommer på etatens nettsider. Det vises spesielt til Kravspesifikasjon med sjekkliste for reguleringsplanforslag. Fagetaten ønsker en god og konstruktiv dialog før planforslaget leveres inn til behandling. Gebyr Fagetatens tjenester er gebyrbelagte, jf. gjeldende gebyrregulativ på etatens nettsider. For eventuelle spørsmål kan saksbehandler kontaktes på telefon , eller e-post Ved all videre kontakt i denne sak, vennligst referer til saksnummer ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Dette dokumentet er godkjent elektronisk. Guro Svenningsson Sandnæs - leder Kopi: Trond Eriksen Side 6 av 7

7 Vedlegg I Akseptkriteriene: Sak nr.54/13 Bergen bystyre Risiko og sårbarhetsanalyse (ROS) til kommuneplanens arealdel. Fastsetting av akseptkriterier Side 7 av 7