SAKSFRAMLEGG Sakshandsamar: Torbjørn Hasund Arkivsaksnr.: 05/1524 Arkiv: L12 REGULERINGSPLAN FOR LUNNAMYRI 123, GNR 23 101, 140 M.FL. 2. GONGS HANDSAMING, NY HANDSAMING. * Innstilling: Kommunestyret i Sogndal vedtek reguleringsplan for Lunnamyri 123, dagsett 27.11.07, jfr. plan- og bygningslova 27-2 nr 1. Handsaming i formannskapet 08.11.2007: Brev datert 07.11.2007 frå SE-Arkitektene vart omdelt i møte. Formannskapet si tilråding og vedtak: Kommunestyret i Sogndal vedtek reguleringsplan for Lunnamyri 123, dagsett xx.xx.07, jfr. plan- og bygningslova 27-2 nr 1. Før saka vert lagt fram for kommunestyret skal følgjande endrast: 1. Det skal takast med nytt punkt i føresegnene 3.1 Blokkbebyggelse.: Før det vert gitt løyve til bygging av parkeringskjellar skal prosjekterande dokumentere at ei utbygging i samsvar med planen ikkje vil verte til skade for omkringliggande bustader. 2. Formuleringa Felles parkeringsanlegg skal anlegges utenfor bygningskroppen i kapittel 3.1.1 vert fjerna. 3. Kartgrunnlaget skal ryddast slik at detaljar relevante for planen kjem betre fram. Frisiktlinje skal forlengast utover plangrensa slik at ho viser sikt i heile vegbreidda. -- Plandokumenta er endra i samsvar med pkt. 1, 2 og 3 i ovannemnde vedtak. VEDLEGG i eige hefte. Plandokument 1. Plandokument til offentleg ettersyn 2. 1. tilleggsutsending (til naboane og fylkeskommunen) 3. 2. tilleggsutsending (til naboane) 4. 3. tilleggsutsending til naboane, med endringar vedtatt i FU. 30.08.07 (til naboane) 5. Solstudie 6. Vedlegg til merknad frå naboar 22.10.07, snitt parkeringskjellar. Merknader til: Offentleg ettersyn 7. Fylkesmannen i Sogn og Fjordane, 06.02.07
8. Thomas Dalsøren, 27.02.07 9. Sogn og Fjordane fylkeskommune, 12.03.07 10. Merknad underskrive av fleire naboar, innstempla her 13.03.07, med tillegg dagsett 22.03.07 11. Tone og Inge Ronny Kvåle, 14.03.07 12. Svar på merknader (vedlegg 8 og10), SE-arkitektur, 03.04.07 13. E-post korrespondanse mellom SE - Arkitektur og Sogn og Fjordane FK før ny utsending, 21.05.07 1. tilleggsutsending (til naboar og fylkeskommune) 14. Geir Ove Engebø, 04.06.07 15. Merknad underskrive av fleire naboar, 06.06.07 16. Thomas Dalsøren, 07.06.07 17. Sogn og Fjordane fylkeskommune, 12.07.07 2. tilleggsutsending (til naboane) 18. Merknad underskrive av fleire naboar, 09.08.07 19. Geir Ove Engebø, 06.08.07 3. tilleggsutsending (til naboane) 20. Merknad frå Thomas Dalsøren, dagsett 14.10.07 21. Merknad frå naboane. Utarbeidd av Gunnar Hageberg, underskrive av naboane, dagsett 22.10.07. SAKSUTGREIING / OPPSUMMERING: Planen var først utarbeidd med parkering i dagen på framsida av bygget (vedlegg 1). Avkøyrsle var tenkt over eksisterande avkøyrsle til Lunnamyri 123. Saka låg ute til offentleg ettersyn i perioden 10.02.07 13.03.07. Det kom inn 5 merknader. Sogn og Fjordane fylkeskommune varsla i sin merknad motsegn mot planane, mellom anna med bakgrunn i dårlege uteareal. 21.05 vart det halde synfaring der tiltakshavar, arkitekt, representantar for naboane, leiar i forvaltningsutvalet, representantar frå administrasjonen i Sogn og Fjordane fylkeskommune og administrasjonen i Sogndal kommune var til stades. Her vart det einigheit om at arkitekten skulle utarbeide nytt planframlegg og sende dette ut til ei avgrensa høyring til naboane i området og fylkeskommunen. Med bakgrunn i det som var sagt i møte og på synfaring vart det utarbeidd nytt framlegg til plan (vedlegg 2). Hovudtrekka i det nye planframlegget var at det no var lagt opp til parkeringskjellar framanfor bygningen og med avkøyrsle ut i krysset mot Kvålslid vest, og i tillegg parkering i dagen bak bygningen. Planframlegget vart lagt ut i 2 alternativ. Skilnaden mellom alternativa var at alternativ 1 la opp til avkøyrsle til parkering bak huset via avkøyrsle til Halvardshaugen, medan alternativ 2 la opp til avkøyrsle via eksisterande avkøyrsle til eigedomen. Desse alternativa vart sendt ut på ny høyring til naboar og FK 24.05.07. Til denne utsendinga kom det inn 4 merknader. Fylkeskommunen skriv i sin merknad at dei trekkjer motsegna. Som nemnt over var det i dette planframlegget, for begge alternativa, lagt opp til avkøyrsle frå parkeringskjellar ut i krysset mot Kvålslid vest. Naboar, inkludert eigar av 23/231 Geir Ove Engebø gjekk mot ei slik løysing i sine merknader. For å møte desse merknadane og etter avtale med administrasjonen utarbeidde SE-arkitektur eit nytt framlegg, no med avkøyrsle frå p-kjellar vinkelrett på kommunal veg noko lenger opp mot Kvålsgota (vedlegg 3). Løysinga vart drøfta med leiar av kommunalteknikk og utarbeidd med bakgrunn i vegnormalen for avkøyrsle til samleveg. Administrasjonen vurderte det slik at ei slik løysing innebar ei vesentleg endring i høve tidlegare utsendingar. Endringa vart difor oversend naboane på nytt i juli 2007, med frist for uttale 10.08.07. Det kom inn ein merknad.
Saka vart deretter teken opp til 2. gongs handsaming i forvaltningsutvalet, møte 30.08.07, sak 93/07. Utvalet gjorde her slikt vedtak: Planen vert ikkje fremja for kommunestyret slik den ligg føre. Planen må omarbeidast slik at det berre vert ei avkøyrsle frå Lunnamyri 123 til kommunal veg Bakgrunnen for dette vedtaket var at utvalet meinte at 1 avkøyrsle til den kommunale vegen ville gje betre trafikkale tilhøve. Dette har tiltakshavar gjort i endra planframlegg med skisser oversendt til oss 29.09.07 (vedlegg 4). Dette vart sendt ut i ny avgrensa høyring til grunneigarane i vårt brev av 01.10.07 med frist for merknader til 23.10.07. Det har kome inn 2 merknader til denne utsendinga. Merk: For oversikta sin del har vi først laga utdrag av merknader til dei ulike høyringane / oversendingane, og presenterer dei under ulike kapittel. Merknadane gjeld i hovudsak to hovudproblemstillingar: 1. Volum, høgde og soltilhøve 2. Veg, avkøyrsler og trafikksikkerheit Det blir i merknaden til naboane av 22.10.07 nemnt at kartgrunnlaget er ufullstendig. Grunnlagskartet for området er ikkje oppdatert med nøyaktig innteikning av dei siste bustadane i området. Dette har naboane også tidlegare påpeikt. SE-arkitektur bad difor om å få tilsendt byggjeteikningar av naboeigedomane frå oss, og har utifrå dette teikna dei inn i det kartgrunnlaget som no er brukt. MERKNADER INNKOMNE TIL 1. GONG OFFENTLEG ETTERSYN, VEDLEGG 7-13 Tone og Inge Ronny Kvåle, 14.03.06 Dei meiner planlagt bustadblokk har ein annan karakter og er større og meir kompakt enn noko anna bygg i området, og meiner det bør diskuterast på prinsipielt grunnlag i kva grad ein einebustadtomt skal kunne nyttast til bustadblokk. Prosjektet gjev eit anna innsyn til planlagde bustader/uteareal (regplan Ingahaugen Kvåle) enn gjeldane situasjon, og med det ein verdireduksjon av deira tomter. Eksisterande kommunal veg frå Lunnamyri til Kvålsgota har ein svært dårleg standard, og etter deira syn er det ikkje forsvarleg å kople fleire bustadeiningar til denne utan å betre tilhøva på vegen. Eksisterande kryss til Kvålslid vest er svært trafikkfarleg. Tilkomst til tomta bør leggjast i nedkant av tomta, avkøyrsle her vil samsvare betre med tilgrensande plan (Ingahaugen Kvåle) og planlagt trafikksituasjon med regulert fortau. Dette fortauet /gang-/sykkelveg må utbyggast som regulert før utbygging av nye bustader på Lunnamyri 123. Det er eit kommunalt ansvar å ivareta trafikktryggleiken i eit område ved handsaming av nye planar og prosjekt. Merknad frå naboar til prosjektet, 12.03.07 Vi tek med konklusjonen, som oppsummerer dei viktigaste punkta. 1. Det må ikkje gjevast igangsetjingsløyve før vegen er utvida og har fått køyrbar standard 2. Det må ikkje gjevast løyve til utvida bruk av tilkomstveg før den trafikkfarlege situasjonen i krysset Lunnamyri Kvålslid vest er utbetra. Krysset er bygd i strid med reguleringsplan. Det har vore fleire stygge trafikkuhell i krysset 3. Maks. byggehøgd skal vere som møne på Lunnamyri 113A, eller + 81,25. 4. Ny bygning skal ha karakter av småhus, og ikkje utformast som eit samanhengande volum 5. Avkøyring bør vere i nedre del av tomta, med innkøyring til parkeringskjellar Sogn og Fjordane fylkeskommune, dagsett 12.03.07
Fylkeskommunen varslar i sin merknad motsegn på grunnlag av at dei ikkje kan sjå at det er teke tilstrekkjeleg omsyn til eksisterande vilkår for området (natur- og kulturlandskap, terreng, grunntilhøve, klima, historiske omsyn og lokal byggeskikk), samt at framstillinga av reguleringsplanen ikkje er fullstendig. Thomas Dalsøren, registert 05.03.07 Det var krav til deira hus om maks mønehøgd, same reglane må gjelde naboeigedomen. Vegen opp i Lunnamyri er ikkje dimensjonert for så mykje trafikk som det no vert lagt opp til Anten må kommunen utbetre vegen opp i Lunnamyri eller pålegge utbyggarane å gjere det. Huset vart bygd i eit område som var regulert for småhus. At naboeigedomen no vert omregulert til blokkbebyggelse kan føre til verdireduksjon av huset. Fylkesmannen i Sogn og Fjordane, miljøvernavdelinga, dagsett 06.02.07 Miljøvernavdelinga har ikkje avgjerande merknader til planendringa. Merknad frå SE-arkitektur, dagsett 03.04.07. Merknaden er eit motsvar til merknader frå naboar til tiltaket. Merknaden knyt seg til merknader i høve breidde og høgde på huset, og utnyttingsgrad. Det kjem også fram her at dei kan godta ei maks regulert mønehøgde på 82 meter. MERKNADER INNKOMNE TIL 1. TILLEGGSUTSENDING 24.05.07 VEDLEGG 14-17 (til naboane og fylkeskommunen) Thomas Dalsøren, dagsett 07.06.07 Ut frå solstudiet utført av SE-arkitektur ser dei at det nye huset vil verte så høgt at det vil skygge for sola inne på terrassen deira. Dei har bygt huset i eit område som var regulert for småhusbusetnad, og kan ikkje akseptere at det no vert bygd eit så høgt hus at det vil skygge for sola på terrassen. Geir Ove Engebø, dagsett 06.06.07 Engebø skriv at begge alternativ viser at tilkomst til garasje er lagt over hans eigedom. Planframlegget viser utkøyring frå garasjen rett ut i eit frå før svært trafikkfarleg kryss, utan at det er gjort greie for sikt og stigningstilhøve. Ønskjer ikkje å gje løyve til slik løysing. Merknad underskrive av naboar til prosjektet, dagsett 06.06.07 Tilkomst til garasjeanlegg i nedre hjørne av tomta går over Lunnamyri 23/231, eigar Geir Ove Engebø. Då garasjeanlegget ikkje har tilkomst frå offentleg veg, må det utarbeidast nytt forslag som syner korleis denne tilkomsten er tenkt løyst. Krev at eit eventuelt nytt framlegg vert lagt ut til ny offentleg høyring, og vil då kome attende med merknader når det gjeld byggehøgd, utnyttingsgrad, trafikksituasjon, utforming og soltilhøve til nabo. Tilleggsopplysning frå naboar i Lunnamyri 125 / 127 / 129 / 131: Forslagsstillar sitt alternativ 1 viser tilkomst frå intern veg, felles for område B1 / B2 / B3 / BL1 (125/127/129/131). Det går fram av brev frå SE-Arkitektur AS at alternativet er forkasta på grunn av at det ikkje har vore mogleg å koma fram til semje med naboane. Ingen har vorte kontakta av arkitektfirmaet, og dei har difor heller ikkje kunna uttala seg til spørsmålet. Sogn og Fjordane fylkeskommune, dagsett 12.07.2007 Fylkeskommunen meiner den reduserte kotehøgda (frå 84 moh til 82 moh) i reguleringsplanendringa er ein vesentleg betring i høve høgde/volum. Også eit bygg med mønehøgde 82 moh vil gje ulemper for nabobustader, men dette vil vere tilhøve som vert best ivareteke i samband med utforming av
bygget i byggesak. Begge endringane i alternativ 1 og 2 har løyst ut større samanhengande uteopphaldsareal som vesentleg betrar situasjonen. Fylkeskommunen meiner alternativ 1 vert best då dette saman med leikeplass til Halvardshaugen gjev høve til å få eit større samanhengande uteopphalds- / leikeareal. FK ber elles om at kommunen kvalitetssjekkar fastsett BYA i høve definert berekningsgrunnlag for utnyttingsgrad. Framlegg til endringar imøtekjem langt på veg fylkeskommunen sine merknader. Under føresetnad av at planframlegget vert vedteke med dei framlagde endringane, trekkjer Sogn og Fjordane fylkeskommune motsegna. MERKNADER INNKOMNE TIL 2. TILLEGGSUTSENDING 26.06.07, VEDLEGG 18-19 (utsendt berre til naboar) Merknad underskrive av naboar til prosjektet, dagsett 09.08.07 Krysset Lunnamyri Kvålslid vest er feil utført med omsyn til frisikt. Her har det vore ei rekkje uhell og nestenuhell. Gjerde på 123/191 er sett opp i strid med kravet til frisikt. Auka biltrafikk i øvre del av Lunnamyri vil forverre situasjonen. Det er uakseptabelt at Lunnamyri 123 med 8 bueiningar skal ha 2 avkøyrsler frå offentleg veg. Begge avkøyringane er underdimensjonerte i høve krav i vegnormalen. Krev at ny veg med forskriftsmessig avkøyring er på plass før oppstart av eventuelle byggearbeid. Mønehøgd for Thomas Dalsøren er fastsett ut frå omsynet til sikt inn mot Hallvardshaugen, dette kravet må og gjelde for eventuelt nybygg. Ber Sogndal kommune om å avvise den utforminga prosjektet har fått og å påleggja arkitekten å koma fram til ei oppdeling i mindre bygningsvolum. I høve føresegnene kan dei ikkje sjå at paragraf 3.3.2 om byggjegrense gjev høve til å plassere bygningar på over 50 m² i nabogrense slik tilfelle er med den planlagde garasjen. Føresegnene må og fastsetje øvre grense for tillete bruksareal på tomta, slik det er gjort for andre område i Halvardshaugen. MERKNADER INNKOMNE TIL 3. TILLEGGSUTSENDING 01.10.07, VEDLEGG 20-21 (utsendt berre til naboar). Merknad underskrive av naboar til prosjektet, dagsett 22.10.07 Langs nordgrense AV eigedomen Lunnamyri 123 er det ein avstand av ca. 0,5 meter sett opp tørrmur i høgd ca. 2 meter. Arbeidet er utført i samsvar med godkjend reguleringsplan og byggjemelding. Muren er ein del av fundamentet for garasjeanlegget til Lunnamyri 125 (K. Rydvang) Muren er fundament/forstøtning for nedgravd tank til Lunnamyri 125 med 4300 liter propan. Langs murkrone går det ein off. gangveg, jfr. gjeldande reguleringsplan for Halvardshaugen. Det planlagde parkeringsanlegget for Lunnamyri 123 medfører ei utsjakting langs murfot, med ei tilnærma loddrett graveskråning på ca. 6 meter (jf teikning). Tiltaket medfører omfattande og kompliserte grunnarbeid, med stor risiko for skade på naboeigedomar. Dei krev difor at det før planhandsaming mellom anna vert lagt fram dokumentasjon på at tiltaket kan gjennomførast utan ulemper / skader for naboeigedom. Avkøyringa til Lunnamyri 123 er underdimensjonert i høve krav i Vegnormalen. Avkøyring til 8 bueiningar skal dimensjonerast for typekøyrety LL, med ytre svingradius 10 meter. Thomas Dalsøren, dagsett 14.10.07
Dei finn det heilt urimeleg at når dei byggjer huset i eit område som er definert som småhusbusetnad i reguleringsplanen, så skal dette plutseleg gjerast om og at det skal kome hus som er så høge at dei vil skygge for sol inne på terrassen deira i den beste tida på døgnet. VURDERING Volum, høgde og soltilhøve I samband med at dette først kom opp som byggjesak er det utarbeidd fasadeteikningar for eit aktuelt bygg på Lunnamyri 123. Bygningskroppen i dette bygget skil seg frå omkringliggande busetnad, då det er lagt opp til eit blokkbygg. I bygget er det lagt opp til 8 bueiningar. Skisserte bygg er i 3 etasjar med ei grunnflate på om lag 300 m². Utifrå våre utrekningar vil føremålsområda for bustad og parkering (avkøyrsle skal ikkje medreknast i BYA) dekkje om lag 470 m² av ei tomt på 1360 m². Dette gjev ein BYA % på om lag 35 %. I møte i forvaltningsutvalet 25.08.2005, sak 75/05, vart det gjort vedtak om at det for Lunnamyri 123 kunne utarbeidast reguleringsendring med BYA inntil 40%. Lunnamyri er sentrumsnært, og det er opna for ei høg utnytting av tomta. Området er prega av ulike arkitektoniske uttrykk, med gardstun, einebustader og vertikaldelte tomannsbustader, til dels i konsentrasjonar som gjev eit massivt inntrykk. På nabotomta bak er det og oppført hus med utradisjonelt arkitektonisk uttrykk. Volumet på utbygginga utfordrar området. Dette er knytt både direkte til bygningskroppen sin storleik og til auka press på infrastruktur, då særleg vegnett (sjå vurdering under). Det har kome inn merknader på at bygningen sin storleik vil føre til dårlegare soltilhøve for området. SE arkitektur har utarbeidd soldiagram som viser kva verknader bygget vil ha for utearealet til eigedomen til Thomas Dalsøren. Det er sannsynleg at Dalsøren vil få noko dårlegare soltilhøve på eigedomen sin (dobbeltsjekk). I høve sol-/siktproblematikk meiner vi at justeringar gjennom byggesak vil vere tilstrekkjeleg når mønehøgda no er redusert til kote 82 moh. Veg, parkering/avkøyrsle og trafikksikkerheit I merknadane kjem det fram at den kommunale vegen opp til Lunnamyri er smal, med til dels bratt stigning (1:7) og at det i krysset mot Kvålslid vest har vore fleire små ulukker og nestenulukker. Sikttilhøva i dette krysset er for dårlege og må utbetrast. I reguleringsplan for Ingahaugen / Kvåle er det regulert inn breiare veg, opp til innkøyring til Halvardshaugen. Utbetring av vegen og justering av krysset mot Kvålslid vest etter føreliggande siktlinjer og løysingar i reguleringsplan for Kvålslid vest er ei kommunal oppgåve, og kan gjennomførast når kommunestyret gjev økonomiske løyvingar til det. Slik garasjen no er innteikna er denne om 1,5 meter frå eigedomsgrense mot eigedomen til Kolbjørn Rydvang. Bakgrunnen for denne plasseringa av parkeringskjellaren er at ønsket til FU 30.08.07 var at det skulle utgreiast løysing med ein avkøyrsle. Planen har vore i utvikling, med bakgrunn i mellom anna merknader frå naboar. I utgangspunktet var det tenkt parkering i dagen både på framsida og baksida av bygget. Med bakgrunn i mellom anna merknad frå FK utarbeidde tiltakshavar ei løysing med parkeringskjellar i front av huset i kombinasjon med open parkering bak bygget. Parkeringskjellaren vart først teikna med avkøyrsle til kryss mot Kvålslid vest, men med bakgrunn i merknader frå naboar flytte ein denne avkøyrsla litt lenger oppover langs den kommunale vegen. Forvaltningsutvalet fekk slik løysing til handsaming, men ville ha utgreidd løysing med ei avkøyrsle. Tiltakshavar ønskjer å halde seg innanfor arealet til den aktuelle eigedomen og har difor valt å nytte eksisterande avkøyrsle. Såleis har tiltakshavar svart på det dei er bedne om. Avkøyrsla er teikna og planlagt i tråd med eksisterande avkøyrsle opp til Halvardshaugen.
Etter rådmannen si meining er planen tilfredsstillande utgreidd i høve at dette er ein reguleringsplan. Før ei eventuell utbygging skal planen byggjesakshandsamast. Der vil planen gå igjennom ei detaljert handsaming også knytt til grunntilhøve og bygningstekniske løysingar. Her må tiltakshavar dokumentere at ei utbygging i tråd med planen kan gjennomførast utan fare for tilgrensande bygningar. Slik planen no ligg føre er det 1,5 meter avstand mellom bakvegg til planlagd parkeringskjellar og tomtegrense. Vi vil tilrå at det i føresegnene vert teke med ei formulering som set krav til at prosjekterande skal leggje fram dokumentasjon på at det er forsvarleg å byggje så nær som 1,5 meter før det vert gjeve løyve til bygging. For å opne for større fleksibilitet og slik at ein kan plassere parkeringskjellar under bygget vil vi også at formuleringa Felles parkeringsanlegg skal anlegges utenfor bygningskroppen i kapittel 3.1.1 vert fjerna. Innstilling Det skal takast med nytt punkt i føresegnene 3.1 Blokkbebyggelse.: Før det vert gitt løyve til bygging av parkeringskjellar skal prosjekterande dokumentere at ei utbygging i samsvar med planen ikkje vil verte til skade for omkringliggande bustader. Formuleringa Felles parkeringsanlegg skal anlegges utenfor bygningskroppen i kapittel 3.1. 1 vert fjerna. Kartteknisk Plankartet har eit detaljnivå på linje med ein utbyggingsplan. I ei reguleringsendring med behov for så mange avklaringar som her meiner vi dette er bra. Men i kartgrunnlaget ligg det for mange detaljar som gjer at mellom anna at formålsgrense parkeringskjellar ikkje kjem godt fram. Siktlinja i plankartet er avslutta i plangrense. Denne bør forlengast utover plangrensa slik at ho viser kor langt nedover/oppover den kommunale vegen sikta faktisk er. Innstilling Kartgrunnlaget skal ryddast slik at detaljar relevante for planen kjem betre fram. Frisiktlinje skal forlengast utover plangrensa slik at ho viser sikt i heile vegbreidda. 31.10.07 Jostein Aanestad rådmann Einar Nedrelo tenesteleiar plan- og næring