SAKSFREMLEGG TIL POLITISK BEHANDLING Saksbehandler: Elin Blütecher Arkiv: PLAN - Arkivsaksnr: 13/149 Løpenummer: 5017/13 Utvalg: Teknisk utvalg (1.gangsbeh. 25.6.2013) DETALJREGULERING - BRATTREIN 1.gangsbehandling i Teknisk utvalg, møte 25.6.2013 Rådmannens innstilling til vedtak: Detaljregulering for Brattrein fremmes for behandling og legges ut til offentlig ettersyn/høring, jfr. pb-lovens 12 10. Planforslaget legges frem i 2 alternativer og går frem av plankart alternativ A og B dok 10 og 11, og reguleringsbestemmelser dok 13. - Alternativ A: Planforslag uten lekeplass - Alternativ B: Planforslag med lekeplass Notodden kommune, 10.06.2013 Magnus Mathisen rådmann Ragnar Frøland seksjonsleder Side 1
Utlagt i saken: 1. Referat fra oppstartsmøte 18.1.2013. 2. Annonse, kunngjøring av igangsetting av planarbeid, 14.2.2013 Telen. Innspill til melding om oppstart: 3. Fylkesmannen i Telemark, datert 14.3.2013 4. Jernbaneverket, datert, 15.3.2013 5. Telemark fylkeskommune. datert, 19.3.2013 6. Innsendt planforslag mottatt 5.4.2013 a. Følgebrev med planforslag b. Reguleringsbestemmelser c. Plankart 7. Foreløpig tilbakemelding, datert 22.5.2013 8. Revidert planoversendelse, datert 27.5.2013 a. Følgebrev med planforslag b. Svar på kommunens tilbakemelding c. Reguleringsbestemmelser d. Plankart 9. Illustrasjon parkering 10. Plankart for alternativ A jfr. innstilling til TU 25.6.2013 11. Plankart for alternativ B jfr. innstilling til TU 25.6.2013 12. Reguleringsbestemmelser jfr. innstiling til TU 25.6.2013 13. Illustrasjon, parkering 14. Oversiktskart, datert 11.6.2013 13. Saksfremstilling til 1.gangsbehandling i TU 25.6.2013 Vedlegg: Dok. 10,dok. 11, dok. 12, dok. 13 og dok.14. 1. Sammendrag: (ved 1.gangsbehandling i TU 25.6.2013) Søndergaard Rickfelt AS har på vegne av Anne Marie Halvorsen sendt inn forslag til detaljregulering for Brattrein. Planforslaget har til hensikt å omregulere området på Brattrein fra allmennyttig formål til hotellformål. Det anbefales at detaljregulering for Brattrein tas til 1.gangs behandling, og legges ut til offentlig ettersyn/høring i 2 alternativer, A og B, med og uten lekeplass. 2. Saksopplysninger Tekst i kursiv er hentet direkte fra forslagstillers planbeskrivelse. Arkivsaksnr.: 13/149 Side 2
2.1 Bakgrunn for saken Forslag til detaljregulering for Brattrein hotell er fremmet av tidligere grunneier Anne Marie Halvorsen med Søndergaard Rickfelt som konsulent. Formålet med planen er å omregulere området Brattrein fra allmennyttig formål til hotellformål. Plan og bygningsloven av 1985 regulerte allmennyttige formål der private organisasjoner og bedrift drev virksomhet av allmenn samfunnsmessig karakter. Brattrein har nå fått nye eiere, og det er ønskelig å rydde opp, og få på plass riktig regulering i tråd med eksisterende bruk. 2.2 Nåværende situasjon i planområdet Fra planbeskrivelsen: Planområdet ligger på Tveiten i Brattreinsgate. Eiendommen består av hotellet som er bygget i 1924 med et tilbygg fra 1962. Øst for hotellet inne på eiendommen står et bolighus fra 1910 som benyttes som hotellrom. Eiendommen har et stort opparbeidet hageareal tilgjengelig på østsiden av hotellet. Hydro opparbeidet parkeringsplass sørvest på eiendommen, en del av denne parkeringsplassen ligger på ROM eiendom. En garasje er bygget i tilknytning til parkeringsplassen. Eiendommen grenser inn mot boligbebyggelse på begge sider mor øst og vest. Planområdet har adkomst fra Brattreinsgate. 2.3 Planstatus Planområdet er omfattet av reguleringsplan nr 152 Et område mellom Brattreinsg/Svalbardgt og Heddalsvannet, og er regulert til allmennyttig formål, lekeplass og kommunalteknisk virksomhet. Reguleringsplanforslaget innebærer i hovedsak en endring fra formålet allmennyttig formål til hotellformål. 2.4 Planprosess Saksgang: Behandling av forslag til detaljregulering følger prosedyre etter plan- og bygningsloven: - oppstart av planarbeid kunngjøres og planforslag utarbeides av forslagsstiller. - planforslaget oversendes kommunen for behandling. - kommunal behandling: 1.gangsvedtak i TU- nå går planen over til å bli kommunal, - offentlig høring, 2.gangsvedtak i TU på basis av høringen - sluttvedtak i kommunestyret. Planarbeidet og varsel om oppstart Oppstartsmøte ble holdt 18.1.2013. Melding om oppstart av reguleringsplanarbeidet ble varslet til berørte naboer og offentlige instanser i brev 13.2.2013 med frist 22.3.2013. Planarbeidet ble også varslet med annonse på kommunens hjemmesider og i avisen Telen. Det kom totalt inn 3 merknader i meldingsfasen som er oppsummert og kommentert av forslagsstiller i planbeskrivelsen og gjengitt her i kap 3.7. Arkivsaksnr.: 13/149 Side 3
2.5 Planforslaget Planforslaget fremgår av dokumentlisten ovenfor, og består av planbeskrivelse, plankart, reguleringsbestemmelser og illustrasjon av parkering. 3. Reguleringsplanforslaget 3.1 Beskrivelse av planforslaget Fra planbeskrivelsen: Planen viser forretningsformål hotell. Hele eiendommen reguleres til dette formålet Innenfor formålet ligger adkomstveg til inngang og parkeringsplasser samt hageanlegg. Et lite areal på 38 m2 som i dag er regulert til felles vegformål omreguleres til boligformål i tråd med eksisterende situasjon Trafokiosk reguleres inn i tråd med gjeldende plan og gjeldende situasjon. Regulert lekeplass tas ut av planen da denne ikke har reel funksjon i sammenhengen. 3.2 Planfaglig vurdering Planforslaget innebærer en formålsendring fra allmennyttig formål til hotellformål, og en endring fra veg til boligformål. I forhold til eksisterende plan er planområdet noe utvidet mot friluftsområde. Rådmannen kan ikke se at endringene vil komme i konflikt med eksisterende situasjon. Når det gjelder lekeplass, se pkt 3.5 under. 3.3 Beredskapsmessige vurderinger/ros-analyse ROS-analysen er integrert i planbeskrivelsen. På bakgrunn av risikomatrise viser forslagstiller til at det ikke er identifisert relevante hendelser med stor risiko, se figur fra planbeskrivelsen under. Arkivsaksnr.: 13/149 Side 4
Natur og miljø- risiko Erosjon, skred, grunnforhold Forslagstiller viser til at det er registrert fjell i dagen langs kanten av planområdet i sør. Det er ikke foretatt grunnundersøkelser i planområdet, men forslagsstiller viser til at det ikke er registrert setningsskader på eksisterende bygningsmasse, og at det derfor ikke er noen kjent risiko knyttet til byggegrunn. : Planområdet ligger i et område i kommunen som består av bart fjell. Det er ikke planlagt noen endringer av bygg utover eksisterende situasjon. Ved en evt. søknad om ny bebyggelse skal det foretas grunnundersøkelser jfr. foreslåtte justeringer av planforslaget pkt 3.8. Radon Forslagstiller viser til at det ikke er foretatt radonmålinger, men at det i følge miljøhygienisk avdeling, ikke er høye verdier i nærområdene til planen. Det er imidlertid kommentert i planbeskrivelsen at radonmålinger bør gjennomføres før igangsetting av nye tiltak. : Nødvendige tiltak fremgår av den til hver tid gjeldende teknisk forskrift. Virksomhetsrisiko Storbrann og annen risiko knyttet til storbrann Forslagstiller viser til at planområdet ligger i et område som er tilgjengelig med brannbil fra Sauheradvegen og Brattreinsgate. : Brattrein ligger tilgjengelig fra Sauheradvegen og Brattreinsgate, rådmannen slutter seg til forslagstillers vurdering. 3.5 Barn og unge Lekeplass Lekeplass regulert inn i området ved trafo er tatt ut av planen. Forslagstiller viser til at lekeplassen ligger uhensiktsmessig til, og at lekeplassen i dag ikke blir brukt. Brattrein hotell har ikke behov eller ønske om å etablere lekeplass i dette området. Rådmannen ser at det i dag ikke er opparbeidet lekeplass. Lekeplassen har som forslagstiller utdyper i plansbeskrivelsen en underlig form. Arealet som er avsatt til lek ligger i hellende terreng ned fra Brattreinsgate og har en trekant form. I rikspolitiske retningslinjer for å styrke barn og unges interesser i planleggingen punkt 5 d. er det skrevet: Ved disponering av arealer som og planer er avsatt til fellesareal eller friområde som er i bruk eller egnet for lek, skal det skaffes fullverdig erstatning. Erstatning skal også skaffes ved utbygging eller omdisponering av uregulert areal som barn bruker til lekeareal, eller dersom Arkivsaksnr.: 13/149 Side 5
omdisponering av areal egnet for lek fører til at de hensyn som er nevnt i punkt b ovenfor, for å møte dagens eller framtidens behov ikke blir oppfylt På bakgrunn av rikspolitiske retningslinjer velger rådmannen å legge ut et alternativt planforslag med ny inntegnet lekeplass. Planforslaget får navn alternativ B. Området regulert til lekeplass i tidligere plan 152 er den eneste lekeplassen i området fra Tveiten skole og til avkjøring mot Sauheradvegen. Så langt kan ikke rådmannen se at en lekeplass her er til stor ulempe for hotellformålet. 3.6 Veg, trafikk og parkering I planbeskrivelsen vises det til at det er 32 parkeringsplasser i området i dag. Dette fremgår også av parkeringsillustrasjon med 30 parkeringsplasser og garasje med to parkeringsplasser. Det er i dag 25 gjesterom og 4-5 ansatte på jobb. Det er regulert inn tilfredsstillende parkeringsløsning jfr. kommunens parkeringsvedtekt. 3.6 Bygningstruktur, utnyttelse, form og uttrykk Fra planbeskrivelsen: I gjeldende plan er det oppført U grad på 0.3. Dagens bruttoareal gir en u grad på 0,35. I ny plan foreslås max BYA (bebygd areal) for å fastsette maksimal utnyttelse av tomtearealet. Eksisterende BYA tilsvarer 12%. I ny plan foreslås max BYA = 15 %. Det tilsvarer ca 300 m2 bebygd areal i tillegg til dagens utnyttelse av tomteområdene. Rådmannen mener at en økning av BYA fra 12 til 15 % er reelt i forhold til hotellformålet. 3.7 Innspill til planarbeidet ved melding om oppstart Fylkesmannen i Telemark, datert 14.3.2013 Fylkesmannen er positiv til at ROS analysen er et integrert kapittel i planbeskrivelsen. Innspillet tas til etterretning Jernbaneverket, datert, 15.3.2013 Jernbaneverket minner om jernbanelovens 10 Planområdet ligger mer enn 30 meter fra nærmeste spors midtlinje. Rådmannen kan ikke se at planforslaget kommer i konflikt med eksisterende jernbanelinje. Arkivsaksnr.: 13/149 Side 6
Telemark fylkeskommune. datert, 19.3.2013 Fylkeskommunen viser til at de ikke kjenner til automatisk fredede kulturminner som kan komme i konflikt med planforslaget. De minner imidlertid om meldeplikten etter kulturminnelovens 8 annet ledd. Videre viser fylkeskommunen til Tinosbanen som er et kulturminne av nasjonal verdi, og at det i det videre planarbeidet må tas hensyn til de nasjonale kulturminneinteressene i området. Fylkeskommunen kan ikke se at planforslaget kommer i konflikt med nasjonale kulturminneinteresser. : Meldeplikten er innarbeidet i reguleringsbestemmelsene. Rådmannen er klar over beliggenheten til Tinosbanen som er et kulturminne av nasjonal verdi, og kan som fylkeskommunen, heller ikke se at planforslaget kommer i konflikt med Tinosbanen. 3.8 Foreslåtte justeringer av planforslaget Rådmannen har hatt dialog med forslagstiller om planforslaget, og etter tilbakemelding i mai 2013 er det sendt inn revidert planforslag og en illustrasjon som viser parkeringsløsningen i planområdet. Med bakgrunn i revider planforslag foreslår rådmannen å ta følgende setning inn i reguleringsbestemmelsene: 1: Ved søknad om ny bebyggelse skal det foretas grunnundersøkelser. Oppsummering og konklusjon På bakgrunn av vurderingen ovenfor anbefales det at detaljregulering for Brattrein tas til 1. gangsbehandling og legges ut til offentlig ettersyn/høring i to alternativer A og B, der alternativ B er vist med lekeplass i øst. Arkivsaksnr.: 13/149 Side 7