PLANBESKRIVELSE REGULERINGSPLAN «VIKATUNET» PETER ØIENS GATE I NAMSOS KOMMUNE UTARBEIDET AV: PRODEV AS Namsos 22.04.2013 1
Innholdsfortegnelse 1. BAKGRUNN...4 1.1HENSIKTEN MED PLANEN......4 1.2FORSLAGSSTILLER,PLANKONSULENT, EIERFORHOLD... 4 1.3TIDLIGERE VEDTAK I SAKEN......4 1.4UTBYGGINGSAVTALER...4 1.5KONSEKVENSUTREDNING......4 2. PLANPROSESSEN......5 2.1MEDVIRKNINGSPROSESS,VARSEL OM OPPSTART,EVT. PLANPROGRAM... 5 3. PLANSTATUSOG RAMMEBETINGELSER... 6 4. BESKRIVELSEAV PLANOMRÅDET, EKSISTERENDEFORHOLD... 7 4.1BELIGGENHET......7 4.2DAGENSAREALBRUK OG TILSTØTENDEAREALBRUK... 7 4.3STEDETSKARAKTER...7 4.4LANDSKAP... 7 4.5KULTURMINNER OG KULTURMILJØ... 7 4.6NATURVERDIER......8 4.7 REKREASJONSVERDI/REKREASJONSBRUK,UTEOMRÅDER... 8 4.8LANDBRUK...8 4.9TRAFIKKFORHOLD......8 4.10BARNS INTERESSER......8 4.11SOSIAL INFRASTRUKTUR......8 4.12UNIVERSELL TILGJENGELIGHET......8 4.13TEKNISK INFRASTRUKTUR......8 4.14GRUNNFORHOLD......9 4.15STØYFORHOLD......9 4.16LUFTFORURENSING......9 4.17RISIKO- OGSÅRBARHET(eksisterendesituasjon)... 9 4.18NÆRING...... 9 5. BESKRIVELSEAV PLANFORSLAGET... 10 5.1PLANLAGT AREALBRUK...10 5.2BESKRIVELSEAV AREALBRUK......10 5.3BEBYGGELSENSPLASSERINGOG UTFORMING... 10 5.4TILKOBLING TIL INFRASTRUKTUR......11 5.5AVFALLSHÅNDTERING......11 6. KONSEKVENSUTREDNING......12 7. VIRKNINGER / KONSEKVENSERAV PLANFORSLAGET... 13 7.1OVERORDNEDEPLANER......13 7.2STEDETSKARAKTER...13 7.3BYFORM OG ESTETIKK......13 2
7.4KULTURMINNER OG KULTURMILJØ... 13 7.5REKREASJONSINTERESSER/ UTEOMRÅDER... 13 7.6TRAFIKKFORHOLD......13 7.7BARNS INTERESSER......13 7.8UNIVERSELL TILPASNING......13 7.9ROS...... 13 7.9JORDRESSURSER/ LANDBRUK...14 7.10TEKNISK INFRASTRUKTUR......14 8. INNKOMNE INNSPILL...15 8.1FYLKESMANNEN I NORD-TRØNDELAG... 15 8.2STATENSVEGVESEN......15 8.3NORD-TRØNDELAGFYLKESKOMMUNE-REGIONAL UTVIKLINGSAVDELING....16 3
1. BAKGRUNN 1.1 HENSIKTEN MED PLANEN Formålet med planen er å regulere området til boliger med tilhørende utearealer og parkering. 1.2 FORSLAGSSTILLER, PLAN KONSULENT, EIERFORHOLD Forslaget er utarbeidet av Prodev AS på eget initiativ. Bakgrunnen er at Prodev As har kjøpt eiendommen gnr. 65, bnr. 1427, og fått håndgitt eiendommen gnr. 65, bnr. 844 som idag tilhører Irene og Steinar Johansen. 1.3 TIDLIGERE VEDTAK I SAKEN Det er ikke gjort tidligere vedtak i saken. For øvrig henvises til pkt. 3. 1.4 UTBYGGINGSAVTALER Kommunen har vurdert at det ikke er behov for utbyggingsavtale. 1.5 KONSEKVENSUTREDNING Det er ikke stilt krav om konsekvensutredning. 4
2. PLANPROSESSEN 2.1 MEDVIRKNINGSPROSESS, VARSEL OM OPPSTART, EVT. PLANPROGRAM Oppstartsmøte ble avholdt 05.09.2012 med Namsos kommune. Planarbeidet ble annonsert i en lokalavis 0.2012. Samtidig ble alle naboer tilskrevet pr. brev. I tillegg ble planarbeidet kunngjort på kommunens nettside. I løpet av planarbeidet har det blitt endringer i omfanget av planen, da gnr. 65, bnr. 844 opprinnelig ikke var med. Likeledes er det ført forhandlinger med Statens vegvesen om tomteutvidelse mot sør. Disse endringer er tatt opp med Namsos komune. Byggesaksavdelingen anser denne endring som ikke vesentlig, og det ble derfor ikke sendt ut nye varsler. Her vises til vedlegg 1.2. Det er ikke stilt krav om planprogram. Skriftlige innspill til planarbeidet er fremlagt og kommentert i pkt.8. 5
3. PLANSTATUS OG RAMMEBETINGELSER Planområdet utgjør en del av reguleringsplan "LAVIKA" i Namsos, sist rettet 08.05.1943. Planstatus er delvis noe diffust angitt på den gamle reguleringsplanen. Området har vært benyttet til bolig, vei, steinknuseri og lager i perioden etter planens stadfestelse. Videre er det utarbeidet "Formingsveileder for Namsos sentrum" fra 1997 og "Sentrumsplan Namsos" fra 2007. Begge disse planene er i hovedsak relatert til Bråholmområdet (Namsos sentrum). 6
4. BESKRIVELSE AV PLANO MRÅDET, EKSISTERENDE FORHOLD 4.1 BELIGGENHET Området ligger i vestre del av Namsos sentrum, begrenset av Sverres gate og Peter Øiens gate. Området er totalt på 1.812 m2. 4.2 DAGENS AREALBRUK OG TILSTØTENDE AREALBRUK Gnr. 65 bnr. 844 benyttes som boligtomt med parkering. Gnr. 65 bnr.1427 har vært bebygd med bolig, som har stått fraflyttet i mange år, og som nå er fjernet. Mellom disse to eiendommer er det et areal tilhørende Namsos kommune, som utbygger har søkt ervervet (brev til Namsos kommune av 09.07.2012 og samtaler med H. Brørs). Søndre del av er kjøpt av Prodev AS. Statens vegvesen har godkjent omregulering av dette arealet til boligformål. Tilstøtende arealer benyttes til: vestsiden: friareal nordsiden: boliger østsiden: forretninger (Ullvaretomta) sørsiden: forretninger (Sagmo Elektro, Industribygget under omregulering til boliger) 4.3 STEDETS KARAKTER Området ligger i vestre del av Namsos sentrum og danner yttergrensen mot sørvest av Lavika boligområde.. I forhold til den strenge kvadratur og eneboliger i Lavika ligger området noe klemt mellom Ullvarens forretningsbygg og det nye veisystemet langs Sverres gate / Vikatunellen. Vestsiden av området danner en bratt skråning opp mot Storfjellet som er Lavikas grense mot vest. Dette området er vanskelig bebyggbart. Ullvaretomta er i dag bebygget med forretninger uten historiske trekk opp mot gjenreisningsbyens form. Mot sør finner vi forretninger (bilverksted) og et fraflyttet industribygg. Industribygget er planlagt revet og erstattet av et moderne boligbygg kombinert med forretning/næring. Dette bygget planlegges som et høybygg i lokal målestokk, tilsvarende som det nye hotellet. Vest for bilverkstedet tomten ligger en 4- ½ etasjes boligblokk bygd ca. 1997. 4.4 LANDSKAP Området er flatt mot øst, og går over i fjellskråningen opp mot Storfjellet mot vest. 4.5 KULTURMINNER OG KULTURMILJØ Det er ikke registrert kulturminner på området. 7
4.6 NATURVERDIER Området har ingen naturverdi da det tidligere har vært bebygd, og ligger i dag delvis brakk. 4.7 REKREASJONSVERDI/REKRE ASJONSBRUK, UTEOMRÅDER Slik området fremstår i dag er det ikke benyttet til rekreasjonsformål. 4.8 LANDBRUK Området har ingen landbruksverdi. 4.9 TRAFIKKFORHOLD Atkomst til eksisterende bygning er fra Peter Øiens gate. Etter at "Namsosprosjektet" ble ferdigstilt er det ordnede trafikkforhold langs Ullvaretomta med fortau, gangfelt, beplantning og trafikkavvikling. Bybussen går langs Sverres gate, hvor det forøvrig er relativ stor gjennomgangstrafikk. 4.10 BARNS INTERESSER Det er etablert lekeområder i området. Kort vei til naturområder og skibakker. 4.11 SOSIAL INFRASTRUKTUR Området ligger innen de skolegrenser som allerede er definert i Namsos. 4.12 UNIVERSELL TILGJENGELIGHET Det er ikke gjort spesielle tiltak for universell tilgjengelighet, bortsett fra i tilknytning til de nye trafikkanlegg. 4.13 TEKNISK INFRASTRUKTUR Det er etablert kommunale vann.- og avløpsledninger i gatene rundt kvartalet, og eksisterende bygg har tilknytning til dette ledningsnett. Strøm er ført frem til eksisterende bygg med kapasitet tilpasset eksisterende forhold. Fjernvarme er etablert i Namsos sentrum, og fremlagt til "Rock City" og «Rema1000».. 8
4.14 GRUNNFORHOLD Tomten er delvis fjell i dagen og løsmasser over fjell. Opprinnelige masser er leire. Fjelldybden antas å variere fra 0 til 4 m i området med bebyggelse. Det er utført geotekniske fjellsonderinger av området med tanke på vurdering av fundamenteringsmåte. Det er konkludert med at byggene fundamenteres på fjell. 4.15 STØYFORHOLD Det er utført støyanalyse for området i sammenheng med etableringen av det nye trafikksystemet langs Sverres gate. I og med etableringen av "Rock City" og nytt hotell på nabotomten, anses støyforholdene akseptable for reguleringsformålet. Det vil bli tatt inn i reguleringsbestemmelsene krav om at støyanalyse blir utarbeidet, tilpasset den bygningsmessige utforming på tomten, slik at forskriftenes krav imøtekommes. 4.16 LUFTFORURENSING Luftforurensing i området kommer fra biltrafikk på det lokale veinettet. Det er ikke registrert spesielle ulemper i så måte. 4.17 RISIKO- OG SÅRBARHET (eksisterende situasjon) ROS-analyse er vedlagt som eget bilag (se vedlegg 3.1). Analysen påpeker følgende forhold som relevante: ras flom springflo radon kulturminner hendelser på veier støy økt trafikk ulykker med gående/syklende Ingen av de vurderte forhold er funnet å ha spesielt alvorlig risiko, og kan håndteres med relativt enkle midler. 4.18 NÆRING Forholdene for næringsdrift i området er i dagens situasjon relativt gode, men det aktuelle området er for lite for moderne forretningsformål. 9
5. BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET 5.1 PLANLAGT AREALBRUK Området reguleres til følgende formål: PBL 12-5. Nr, 1 Bebyggelse og anlegg: Boliger 5.2 BESKRIVELSE AV AREALBRUK Tomten bebygges med leiligheter i det nye bygget samt at den eksistenede boligen Peter Øiens gt. 1 beholdes uendret. Totalt planlegges det for 12 enheter. Det avsettes plass til i alt 18 parkeringsplasser, hvorav 11 stk i garasjer/carport. Det etableres 2 atkomster fra Peter Øiens gate. Atkomstene er de samme som for Peter Øiens gate 1 i dag, og i tillegg innkjøring til det nye boligbygget i krysset Peter Øiens gate / Th. Sommerschields gate (den gamle traseen til det nedlagte steinknuseriet). I tomtens nordende avsettes lekeareal ca.130 m2. Lekeareal inngjerdes. Forøvrig bemerkes at det er en kommunal lekeplass 50 m unna. Øvrige arealer beplantes med trær / busker og plen, evt. naturlig vekster som består. 5.3 BEBYGGELSENS PLAS SERING OG UTFORMING TOMT: Tomta omfatter eiendommene gnr. 65 bnr. 844, gnr. 65 bnr. 1427, umatrikulert kommunal grunn mellom de nevnte eiendommene samt del av gnr. 65 bnr. 1375 og bnr. 1692, i alt 1.812 m2 Tomta er i hovedsak flat, men med fjell i dagen som stiger bratt opp mot vest. Det er ingen bebyggelse i vestre grense. Tomta har gode solforhold mot øst og sør, men begrenset mot vest pga. fjellformasjonen. ARKITEKTUR: Tomtas beliggenhet er utenfor området som omfattes av Formingsveileder og utforming av bygninger i gjenreisningsområdet i Namsos sentrum. En har istedet tatt utgangspunkt i fremtredende og nylig ferdigstillte prosjekter på nabotomta som består av Ullvaren/Rema 1000, Rock City Hotel Rica som er i 8 etasjer + teknisk rom i 9. etasje, og planer for bebyggelse av den resterende del av det gamle industribygget. Alle disse byggene har flate tak og er vesentlig høyere enn den øvrige bebyggelse i Lavika, hvor byggene i hovedsaker trebygg i 2-3 etasjer. På tomta vil eksisterende bygg Peter Øiens gate 1 bestå, mens det planlegges et nytt bygg i sørdelen av tomta i stil med omkringliggende bebyggelse mot øst og sør. Dette bygget vil danne en overgangssone mellom høybebyggelsen mot sør (Rica og Rock Garden) og trebebyggelsen i Lavika forøvrig. I og med at den nye bebyggelsen ligger inn mot fjellskråningen blir byggets fasadeinntrykk vesentlig modifisert i relasjon til høyde og blikkfang. Øvre etasje trekkes tilbake fra fasadeveggene forøvrig. 10
5.4 TILKOBLING TIL INFRASTRUKTUR Området inngår ikke i konsesjonsområdet for fjernvarme. Kommunale vann- og avløpsanlegg samt el-kraft finnes i umiddelbar nærhet av tomten. 5.5 AVFALLSHÅNDTERING. Det anlegges felles avfallsanlegg med kildesortering plassert i skur. 11
6. KONSEKVENSUTREDNING Det er ikke krevd konsekvensutredning. 12
7. VIRKNINGER / KONSEKVENSER AV PLANFORSLAGET 7.1 OVERORDNEDE PLANER Største endring i forhold til eksisterende reguleringsplan er endringen fra ubebygd til boligformål, selv om det i lang tid har vært benyttet til boligformål (bygg som ble revet 2013). 7.2 STEDETS KARAKTER De nye planene vil tilføre området en moderne, urban karakter, som danner overgangssone mellom den eksisterende trebebyggelse i Lavika, og den nye bebyggelse/moderniserte bebyggelse mot øst og sør. 7.3 BYFORM OG ESTETIKK Det vises til pkt. 5.3 og øvrige vedlegg til reguleringsforslaget.. Fasader og materialbruk er i stor grad tilpasset øvrig bebyggelse i området, med nye og moderne elementer. 7.4 KULTURMINNER OG KULTURMILJØ Ingen konsekvenser. Det inntas aktsomhetsparagraf i reguleringsbestemmelsene. 7.5 REKREASJONSINTERESSER / UTEOMRÅDER Utearealer blir opparbeidet, og området vil totalt sett fremstå som «ordnet» i forhold til situasjonen i dag for tomtens sørdel.. 7.6 TRAFIKKFORHOLD Det vil bli noe økt trafikk i området, både i form av biltrafikk og myke trafikanter. Alle avkjørsler går imidlertid til Peter Øiens gate som har en oppgradert og ordnet tilknytning til det nye veisystemet i Sverres gate. 7.7 BARNS INTERESSER Barns interesser er ivaretatt i form av et nytt lekeområde, og tilhørighet til den kommunale lekeplassen som allerede er etablert i Peter Øiens gate. 7.8 UNIVERSELL TILPASNING Det settes krav om universell utforming av uteområder. 7.9 ROS Det vises til egen ROS-analyse, vedlegg 3.1. 13
7.9 JORDRESSURSER / LANDBRUK Ingen konsekvenser. 7.10 TEKNISK INFRASTRUKTUR Vann og avløp til området dekkes av kommunale ledninger i gatene rundt kvartalet. Nye stikkledninger må evt. legges for tilkobling til nybygg/ombygginger. Høyspent strøm går umiddelbart på tomtens østside. 14
8. INNKOMNE INNSPILL Innspillene er vedlagt som bilag 2.1 til 2.3. 8.1 FYLKESMANNEN I NORD-TRØNDELAG Brev av 02.10.2012, vedlegg 2.1. Landbruksavdelingen: Landbruksavdelingen har ingen merknader. Miljøvernavdelingen: Planforslag må organiseres slik at synspunkter fra barn og unge samt funksjonshemmede ivaretas. Videre at grenseverdier for støy må overholdes. Det bør tas hensyn til miljøkvaliteter i området, og verdier for bl.a. biologisk mangfold og landskap. Kommunalavdelingen: Det må vurderes at nødvendige samfunnssikkerhetshensyn, inkludert et endret klima blir vurdert. KOMMENTAR: I utearealet er det avsatt områder spesielt for mindre barn, samt fellesarealer med grønnstruktur. Tomten har atkomst til det kommunale nett for myke trafikkanter i tillegg til de ytre fortau. Detaljert støyanalyse vil bli utarbeidet når byggenes form er mer avklart. Inngrepet relatert til biologisk mangfold anses ubetydelig. Det er utarbeidet egen ROS-analyse, se vedlegg 3,1 8.2 STATENS VEGVESEN Brev av 20.09.2012, vedlegg 2.2 Statens vegvesen vurderer forslag til tiltak langs vegnettet i forhold til trafikksikkerhet, fremkommelighet, forhold knyttet til drift- og vedlikehold. Fv. 769 befinner seg i vegvesenets holdningsklasse «streng» holdning, men innser at området ligger i byen og fartsnivået er forholdsvis lavt. Ut fra en slik vurdering gis tilbakemelding om at vegvesenet kan akseptere at det omtalte området reguleres med en byggegrense på 25 m. KOMMENTAR: Byggegrensen på 25 m gjelder i forhold til fv. 769. For Peter Øiens gate har vegvesenet i sine plantegninger angitt byggegrense på 15 m. Begge disse forhold er ivaretatt. Forøvrig har det etter annonseringen og svarbrev av 20.09.2012 vært ført endel forhandlinger med Statens vegvesen angående avståelse av deler av tomt gnr. 65 bnr. 1375 og bnr. 1692 samt endring av byggelinjer Denne korrespondanse omfatter: eiendomsoverdragelse, vedlegg 2.2.1 endring av byggelinjer, vedlegg 2.2.2 altaner / p-plasser, vedlegg 2.2.3 Som det fremgår av denne korrespondanse har Statens vegvesen (og delvis Namsos kommune) sett positivt på disse forhold slik de nå foreligger i planen. 15
8.3 NORD-TRØNDELAG FYLKESKOMMUNE-REGIONAL UTVIKLINGSAVDELING. Brev av 01.10.2012, vedlegg 2.3. Det påpekes at området preges av småhusbebyggelse mot nord og øst, med unntak av et større næringsbygg på østsiden. En videreføring av småhusbebyggelsen vil være hensiktsmessig i dette området. Dersom det tas sikte på en annen type bebyggelse med vesentlig høyere utnyttelse, vil det anbefales at dette sees i en større sammenheng i gateløpet. Videre må det avsettes og opparbeides tilstrekkelig og egnet areal for leik og opphold ute. Prinsippet om universell utforming må må legges til grunn for utforming av bebyggelse og uteområder. Det bør stilles krav om at en viss andel av boligene skal utformes som tilgjengelig boenhet. Det er ikke kjente kulturminner i området, men det minnes om aktsomhets- og meldeplikt etter kulturminneloven dersom det påtreffes kulturminner under det videre arbeidet. KOMMENTARER: Det er ikke aktuelt å videreføre gjenreisningstidens arkitektur da dette ikke er i tråd med utbyggers behov. I stedet legges det opp til en arkitektur som bidrar til overgang mellom småhusbebyggelsen i Lavika og den mer moderne arkitektur mot sør. I og med at Peter Øiens gate 1 vil stå urørt i denne henseende vil Th. Sommerschields gate danne det naturlige skille mellom småhusbebyggelsen og den nyere arkitektur sør for denne gate. Pr. i dag finnes det ikke småhusbebyggelse sør for Th. Sommerschields gate. Å se denne planen i forhold til en større sammenheng / overordnet plan vil resultere i flere års utsettelse da en slik plan ikke foreligger. Det er avsatt ca. 130 m2 lekeareal på tomta samt grøntarealer utenfor byggene. Kommunens forskrifter for sandlekeplass er 75 m2 pr. 10. bolig. Tomten bebygges med i alt 12 boenheter. Avsatt areal ligger således over kommunens forskriftskrav. I tillegg kommer den kommunale lekeplassen i Peter Øiens gate. Utearealer og boliger vil bli bygd i hht. dagens PLB mht. universell utforming. Aktsomhetsparagraf relatert til kulturminner inntas i bestemmelsene. 16