Årdal kommune Sakspapir Saksnr Utval Møtedato 053/14 Formannskapet 03.06.2014 Sakshandsamar: Stine Mari Måren Elverhøi Arkiv: K2-L13 Arkivsaksnr. 13/349 Områdereguleringsplan for Mannsbergi og områdereguleringsplan for Torolmen nord Utlegging til offentleg ettersyn Saka gjeld Saka gjeld utlegging til offentleg ettersyn av to områdereguleringsplanar: områdereguleringsplan for Mannsbergi og områdereguleringsplan for Torolmen nord. Planframlegga består av to plankart med kvar sine føresegner, men med felles planomtale, ROS-analyse, vegetasjonskartlegging og skredfarevurdering. Bakgrunn Vedtak om oppstart av plansamarbeid med grunneiar Nils Eirik Moen for områdereguleringsplanar på Mannsberg ble handsama av formannskapet og kommunestyret i juni 2013. Moen ønskjer å fortette hytteområdet på Mannsbergsida med nye fritidstomter innanfor eksisterande hyttefelt H4, H9, H10, H11 og H12. Fortettinga gjeld til saman 17 tomter. Områda er avsett til fritidsbustad i arealdelen (2012) og områdereguleringsplanane er i tråd med intensjonen i kommuneplanen om fortetting innanfor eksisterande hytteområder. Planframlegga består av av to plankart med kvar sine føresegner, men med felles planomtale, ROS-analyse, vegetasjonskartlegging og skredfarevurdering. Planid for Mannsbergi er 1424-2013001 og planid for Torolmen nord er 1424-2013002. Planomtale med føresegner og ROSanalyse er datert 17.02.14 og plankarta er datert 14.02.14. Bakgrunnen for at løysinga med to plankart og føresegner ble valt er pga dei store avstandene mellom dei to områda og fordi ein ikkje ønskjer å regulere meir enn naudsynt pga større kostnader for utarbeiding. Begge planane blir handsama i same sak da det er nyttig å sjå samanhengen mellom dei og fordi dei inneber små forskjellar i praksis. Dei deler same grunnlagsdokument, samt at vinterparkeringsplass som er regulert i Torolmen nord også skal brukast for nye hytter i Mannsbergi.
Plankart Plankartet med føresegner for Mannsbergi består av formåla frittliggande fritidsbustader, køyreveg og anna veggrunn, LNFR-område (Landbruks-, natur-, friluft- og reindrift) og friluftsformål, friluftsområde sjø og vassdrag og omsynssone for frisikt og ras- og skredfare. Plankartet med føresegner for Torolmen nord består av formåla frittliggande fritidsbustader, køyreveg, parkeringsplass og anna veggrunn, LNFR-område (Landbruks-, natur-, friluft- og reindrift) og friluftsformål, friluftsområde sjø og vassdrag og omsynssone for frisikt, ras- og skredfare, høgspenningsanlegg og bandlegging etter lov om kulturminne. På begge plankarta er både eksisterande og nye hyttetomter merka med same fargekode. Det som skiller nye og eksisterande tomter på kartet er at dei nye tomtene er merka av med ein sirkel med ein stor bokstav og eit nummer inni, t.d H16, H17 og liknande. Nye vegar er heller ikkje merka særskilt frå eksisterande. Føresegner Føresegnene er juridisk bindande og styrer saman med plankartet framtidig arealbruk for området. Rammene som styrer omfanget av utbygging av den enkelte hyttetomt vil vere dei same som gjeld for området i dag. Dette blir styrt hovudsakleg under 2 og 3 i føresegnene. Hyttene blir ikkje større enn det det er gjeve opning for i eksisterande planar. Det vil seie at tomtene maksimalt kan bebyggast med 130 m 2 BRA, gesimshøgde 3,2 m og mønehøgde 4,5 m. Det kan i tillegg til hovudbygget førast opp eit anneks på maksimalt 30 m 2 BRA. Materialbruk skal vere tre eller stein, tak tilpassa tradisjonell byggeskikk og fargane på bygget skal vere avdempa. Tradisjonelt har det vore praksis med 50 meter mellom hyttene på fjellet, og dette er vidareført i planen der det står i føresegnene at hyttene som hovudregel skal plasserast med avstand 40-50 meter, men at dette er rettleiande. Tilpassing til terreng og vegetasjon gjeld før 40-50-metersgrensa. Det er lagt vekt på å halda ny vegutbygging på eit minimum og konsentrere seg om å bruke eksisterande vegnett med mindre forlengingar. Avkøyrsler til kvar hytte skal visast på situasjonsplan og godkjennast av kommunen ved søknad om byggeløyve i kvart tilfelle. For ein detaljert gjennomgang av føresegnene viser ein til vedlegg i saka. ROS-analyse og skredfarerapport Fareidentifikasjon i ROS-analysen avdekker at det er tre uønska hendingar som krev nærmare vurdering. Desse uønska hendingane er skred for begge planområda og brann. I samband med ROS-analysen er det derfor utarbeidd ein skredfarerapport frå NGI (Norges geotekniske institutt). ROS-analysen viser at det gjort funn av ei hending med uakseptabel risiko i Mannsbergi og ei hending for Torolmen nord. Begge hendingane gjeld snøskred som kan råka to allereie bebygde hyttetomter. Alle nye tomter er lokalisert utanfor fareområde. Begge tomtene er teke ut av planen som byggeområde som risikoreduserande tiltak. Det er ikkje så enkelt å sjå kva hytter det gjeld på plankarta, men den eine hytta har gnr/bnr/fnr 10/1/54 (Eigar er Veronica Hovland) og ligg lengst aust i felt H 9 på Mannsbergi-plankartet. Den andre hytta er oppgjeve med feil gnr/bnr og feil referanse på faresone i ROS-analysen. Rett gnr/bnr/fnr er 10/1/60 (Eigar er Rolf Kjødnes) og hytta med anneks ligg i felt H10 på Torolmenkartet, på grensa til faresona for skred nesten midt mellom ny hyttetomt H17 og H13, men lengre nord på kartet.
Begge planområda er vurdert som sårbare for brann som følgje av at områda er utan slukkevatn og at det er lang avstand til brannstasjonen. Det er ikkje anbefalt oppfølging knytt til plan, men fokus på det generelle førebyggjande arbeidet og konkret auka tilsyn med anlegg i bygg. Vegetasjonskartlegging Vegetasjonskartlegginga viser at alle dei føreslegne hyttetomtene ligg i relativt tørre og artsfattige rabbeområder. Hyttene kjem ikkje i konflikt med dei viktigaste vegetasjonsområda som ble funnet og berører heller ikkje interessante enkeltfunn fordi desse er knytt til bekker og fuktdrag. Det er i kartlggginga likevel peika på totalt fire tomter som er markert i karta med gult der det er anbefalt at ein tek spesielt omsyn til bekkedrag og foss ved godkjenning av atkomst og plassering av hytte. Dette gjeld ei hyttetomt H3 i Mannsbergi (ved liten foss), to tomter i felt H12 (H9 og H10) og ei tomt i H11 (H15) i Torolmen nord (ved bekkedrag). Konsekvensane for vegetasjon totalt om dette blir ivareteke blir vurdert til å vere små. Merknader til planoppstart Oppstart av planarbeid ble varsla i Sogn Avis og Bergens Tidende og på kommunen si heimeside 21.10.13 med frist 26.11.13. Det kom inn fem merknader til varsel om oppstart. Desse er oppsummert under saman med tiltak som er gjort for å imøtekomme merknadene som strekpunkt: NVE NVE viser til at delar av planområdet er definert som aktsemdområde for snøskred og at dette må vurderast nærmare. - NGI har utarbeidd ein skredfarerapport for området Statens vegvesen Vegvesenet føreset at handbok 017 blir lagt til grunn for arbeidet. - Handbok 017 er brukt for planarbeidet Fylkesmannen i Sogn og Fjordane Fylkesmannen stiller spørsmål om ein ikkje burde utarbeide ein detaljreguleringsplan i staden for ein områdereguleringsplan. Miljøvernavdelinga og beredskapsavdelinga minnar om dei generelle krava til planframlegg og Miljøvernavdelinga føreset at krav i kommuneplan om vegetasjonskartlegging blir følgt opp. Landbruksavdelinga har ikkje avgjerande merknader til planframlegget. - Områdereguleringsplan er valt som plantype fordi kommunen ønskjer at hytteutbygginga på fjellet skal planleggast og vere føreseieleg i eit langtidsperspektiv. Når byggeretten på tomtene fell bort etter 5 år og er avhenging av å forlengast slik pbl krevjer at private detaljplanar må er dette derfor ueigna for hytteutbygginga i dette området. Dette er begrunna grundigare i saka om oppstart av planarbeid frå FS-sak 051/13 den 13.06.13. - Det er utført ein vegetasjonskartlegging av Norconsult som ligg til grunn for arbeidet. - Generelle krav til planarbeid i lov og forskrift er følgt. Sogn og Fjordane fylkeskommune Plan- og samfunnsavdelinga har ikkje avgjerande merknader. Kulturavdelinga viser til at det er fleire automatisk freda kulturminne i nærområdet, der eitt ligg i planområdet. Fylkeskommunen ser det som naudsynt å krevje ein kulturminneundersøking i medhald av lov om kulturminne 9 og 10.
- Kulturminneundersøking skal finne stad i sommar. På grunn av merknaden frå kulturavdelinga hjå fylkeskommunen kan ikkje planen vedtakast før fylkeskommunen har gjort ein kulturminneundersøking av området. Inger Kristin Flogard Flogard er eigar av ei festetomt avmerka som H6 på utbyggingsplan for felt H12 frå 2004. Eigar ønskjer ingen endringar knytt til eksisterande tomt og viser til at ho meiner at ny hyttetomt kjem for tett innpå denne tomta. - Merknaden er etterkommet ved at den nye tomta som Flogard viser til er teke ut av plankartet. Drøfting Dokumenta som følgjer planframlegga er etter rådmannen si meining fagleg solide og godt gjennomarbeidd. Skredfarevurderinga er godt fagleg utgreidd og det same gjeld vegetasjonskartlegginga. Rådmannen har ikkje merknader til desse eller til planomtalen. Føresegner Når det gjeld føresegnene meiner rådmannen det er ein fordel om hyttetomtene som er markert med gult i vegetasjonskartlegginga blir følgt opp med eigne føresegner. Av erfaring vet rådmannen at grunnlagsdokument til planar sjeldan blir brukt t.d når ein prosjekterer eller driv med byggesakshandsaming. Om det ikkje står noko om at ein bør ta spesielle omsyn til vegetasjon og naturmiljø i føresegnene kan det enklare skje at desse omsyna blir forbigått eller oppdaga for seint i prosessen. Rådmannen gjer derfor framlegg om at det blir teke inn eit nytt punkt i føresegnene for begge planar for å ivareta desse interessene. Under 2.2 i Mannsbergi ny bokstav f) Ved plassering av hytte på tomt H3 skal det leggjast vekt på å få ein mest mogleg god tilpassing til fossen ved tomta. Under 3.1 i Torolmen nord ny bokstav g) Ved plassering av atkomst til hyttetomt H9, H10 og H15 skal det leggast vekt på at bekkekryssing skjer på ein mest mogleg miljøvenleg måte. Plankart Plankarta har forbetringspotensiale i høve lesbarheit og tolkning, samt at det er nokre formelle mindre manglar og feil som må rettast opp i kart og teiknforklaring. Rådmannen vil på det siste punktet prioritere mellom forbetringar som samtidig er kostnadseffektive og forbetringar som kunne vore ein fordel, men som etter rådmannen sitt syn ikkje har god nok samanheng mellom kost og nytte. Rådmannen meiner det er ein ulempe at moglegheiten til å merke av framtidig og eksisterande arealformål i to ulike fargekodar ikkje er teke i bruk. Det hadde gjort det enklare og raskare å sjå omfanget av ny utbygging i området. Likevel meiner rådmannen at plankartet viser denne informasjonen på ein grei måte, men at det tek litt lenger tid å sette seg inn i. Rådmannen finn på bakgrunn av dette det ikkje naudsynt å krevje at grunneigar kostar å oppgradere plankartet med både eksisterande og framtidig arealformål. Etter rådmannen sin oppfatning er det også ein svakheit ved plankarta at nokre av dei nye hyttetomtene har same namning. Dette gjeld tomt H6 som fins på begge plankarta, i tillegg til at det er to av hytte H14, H15, H16 og H17 på Torolmen nord-plankartet. Rådmannen ser at det er brukt feltnamn som t.d Felt H4 og Felt H12 på plankarta som kan brukast for å skille tomtene, men rådmannen meiner ikkje dette er ei særskilt god løysing da det fort gjort å oversjå feltnamna og at det derfor kan komplisere framtidig kommunikasjon og sakshandsaming.
Det også ein del nummer som manglar i rekkjefølgja da det berre er hytte H6 og H13-20 i felt H11, mens det er hytte H8 og H14-17 i felt H12. Dette verker ulogisk. I tillegg eksisterar ein del av hyttetomtnemningane i tidlegare utbyggingsplanar og blir brukt aktivt av mange når dei tek kontakt med administrasjonen eller grunneigar. Rådmannen meiner plankartet blir meir eintydig og enklare å forstå og bruke om dei nye hyttetomtene blir nummerert i stigande rekkefølgje frå 1 til 17, der 1 begynner på Mannsbergi-kartet. For å gjere det enklare ved seinare revisjonar kan ein kalle dei M for Mannsberg fyrst, altså M1, M2, M3 osb. I og med at planane deler ein del dokument og ofte vil bli sett på som ein plan er det i rådmannen sine auge mest hensiktsmessig å fortsette med M-nummereringa også på Torolmen-planen. Dette er endringar som ikkje er vanskelege å få til i praksis og som vil gi gode resultat for lesbarheita av plankartet. Grunneigar har også vore konsultert i denne prosessen og er også samd i at dette er ei god løysing. Desse oppdateringane av tomtenamn må også samordnast med eit eventuelt tillegg av punkt 2.2 f i Mannsbergi og 3.1 g i Torolmen om omsyn til naturmiljøet som nemnd over i drøftinga. Vegetasjonskartlegginga blir ikkje oppdatert tilsvarande, men rådmannen meiner likevel at det i framtida ikkje bør bli eit problem å finne igjen tomtene på vegetasjonskartlegging kontra plankartet sjølv om dei har ny nummerering. Av formelle feil og manglar som må rettast opp for at planen skal vere korrekt etter lov og forskrift er feil formål parkeringsplass i teiknforklaringa på Mannsbergi-planen og manglar i teiknforklaringa på same plan. Parkeringsplass er ikkje eit formål som er vist på plankartet og skal derfor heller ikkje visast i teiknforklaringa. I tillegg manglar henvisning til symbol for område for ny hytte og plassering av eksisterande hytte/tilkomst i teiknforklaringa. ROS-analyse Når det gjeld funn i ROS-analysen får dette følgjer for to allereie bebygde hyttetomter, mens alle nye tomter ligg i område utanfor faregrensa definert i TEK10, kap 7 (Teknisk forskrift). Dette vil seie at det blir eit byggeforbod på desse to tomtene og at ein må søke om dispensasjon frå forbodet for å gjennomføre søknadspliktige tiltak som tilbygg og utvidingar av hyttene. Hyttene har likevel eit bruksareal på ca 111 m 2 og 136 m 2 med anneks, slik at behovet for utvidingar blir vurdert som forholdsvis lite. Jf. brev frå KRD til Tranøy kommune frå 2011 er det mogleg for kommunen å godkjenne mindre tiltak sjølv ved bygging i fareområder, men at dette kun kan skje etter ei grundig og utfyllande vurdering etter 31-2, fjerde ledd i plan- og bygningslova. Slik dette er tenkt løyst i reguleringsplanane utsett ein no denne vurderinga til byggesak og ein kan argumentere for at dette er uheldig. Likevel er det slik systemet fungerar, og det skal mykje til i høve krav til utarbeiding og metodikk for ROS-analyser at ein ikkje gjer tiltak om ein finn hendingar som ikkje kan aksepterast. Da er det vanskeleg å kome unna motsegn frå regionale styresmakter. Rådmannen meiner derfor at ROS-analysen bør liggja ved slik den er presentert. Til spørsmålet om ansvar for sikring av eksisterande byggverk som er utsett for fare viser rådmannen til St.meld 15 (2011 2012) Hvordan leve med farene. I samandraget her det står at dette er eit spørsmål med eit noko uklart svar som Olje- og energidepartementet arbeider med, men at det neppe er grunnlag for å slutte at kommunen skal gjennomføre sikringstiltak for eigen rekning. Kulturminneregistering Etter merknad frå fylkeskommunens kulturavdeling skal det gjennomførast ein arkeologisk registreringsundersøking i sommar. Denne har grunneigar i brev til fylkeskommunen datert
15.05.14 akseptert å koste. Konsekvensar dette kan få for planområdet er i at det i verste fall må takast ut hyttetomter og vegar. Det må gjerast små endringar i planomtalen, og kanskje i ROS-analysen, etter at undersøkinga blir gjennomført uansett kva resultet undersøkinga får. Om det blir registrert nye funn av automatisk freda kulturminne må desse også registrerast og kodast på plankartet. Dette er vurdert til å vere endringar som truleg ikkje fører til nytt offentleg ettersyn, og det er derfor i samråd med kulturavdelinga hjå fylkeskommunen valt å legge planen ut på høyring utan at kulturminneundersøkinga er gjort. Økonomi Ikkje vurdert. Tilråding Formannskapet legg med heimel i 12-10 i plan- og bygningsloven Områdereguleringsplan formannsbergi og Områdereguleringsplan for Torolmen nord, ut til offentleg ettersyn med følgjande endringar: 1. Plankart og teiknforklaring begge planar o Område for ny hytte må renummererast i stigande rekkefølgje frå vest mot aust, begynnande med M1, M2 osb. Nummereringa skal gå fortløpande på begge plankart slik at siste tomtenummer er M17. 2. Plankartet for Mannsbergi: o Teiknforklaring Formål Parkeringsplassar under 12-5, nr 2 samferdelsanlegg må takast bort frå teiknforklaringa Symbol for område for ny hytte og symbol for plassering av eksisterande hytte/tilkomst som manglar i teiknforklaringa må takast inn 3. Føresegnene (Tomtenamn i fet skrift må oppdaterast jf. punkt 1 i vedtaket): Føresegner for Mannsbergi o Under 2.2 ny bokstav f) Ved plassering av hytte på tomt H3 skal det leggjast vekt på å få ein mest mogleg god tilpassing til fossen ved tomta. Føresegner for Torolmen nord o Under 3.1 ny bokstav g) Ved plassering av atkomst til hyttetomt H9, H10 og H15 skal det leggast vekt på at bekkekryssing skjer på ein mest mogleg miljøvenleg måte. 03.06.2014 FORMANNSKAPET Tilråding frå rådmann vart teke opp til røysting. Røysting. Tilråding frå rådmann vedteke samrøystes. FS-053/14 VEDTAK:
Formannskapet legg med heimel i 12-10 i plan- og bygningsloven Områdereguleringsplan formannsbergi og Områdereguleringsplan for Torolmen nord, ut til offentleg ettersyn med følgjande endringar: 1. Plankart og teiknforklaring begge planar o Område for ny hytte må renummererast i stigande rekkefølgje frå vest mot aust, begynnande med M1, M2 osb. Nummereringa skal gå fortløpande på begge plankart slik at siste tomtenummer er M17. 2. Plankartet for Mannsbergi: o Teiknforklaring Formål Parkeringsplassar under 12-5, nr 2 samferdelsanlegg må takast bort frå teiknforklaringa Symbol for område for ny hytte og symbol for plassering av eksisterande hytte/tilkomst som manglar i teiknforklaringa må takast inn 3. Føresegnene (Tomtenamn i fet skrift må oppdaterast jf. punkt 1 i vedtaket): Føresegner for Mannsbergi o Under 2.2 ny bokstav f) Ved plassering av hytte på tomt H3 skal det leggjast vekt på å få ein mest mogleg god tilpassing til fossen ved tomta. Føresegner for Torolmen nord o Under 3.1 ny bokstav g) Ved plassering av atkomst til hyttetomt H9, H10 og H15 skal det leggast vekt på at bekkekryssing skjer på ein mest mogleg miljøvenleg måte.
Vedlegg Dok.dato Tittel Grad Dok.ID 23.05.2014 Reguleringsplan_Mannsbergi A1-L.pdf 174877 23.05.2014 Reguleringsplan_Torolmen nord A1-L_2014-02-14 176940 (2) 23.05.2014 Planomtale Torolmen nord og Mannsberg_rev 174875 C03_.pdf 23.05.2014 Vegetasjonskartlegging Torolmen og 176946 Mannsbergi.pdf (312486) 23.05.2014 Skredfarevurdering_NGI 176945 23.05.2014 Rapport ROS_C02.pdf 174876 Uprenta vedlegg Merknader til planoppstart Framlegg til budsjett for kulturminneundersøkingar frå fylkeskommunen Akseptskjema for kulturminneundersøkingar