Saksnr Utval Møtedato 014/14 Formannskapet Detaljreguleringsplan for Jotunvegen 1 - Utlegging til offentleg ettersyn

Transkript

1 Årdal kommune Sakspapir Saksnr Utval Møtedato 014/14 Formannskapet Sakshandsamar: Stine Mari Måren Elverhøi Arkiv: K2-L12 Arkivsaksnr. 12/834 Detaljreguleringsplan for Jotunvegen 1 - Utlegging til offentleg ettersyn Saka gjeld Saka gjeld spørsmålet om fremjing og 1.gongshandsaming av privat detaljreguleringsplan for Jotunvegen 1 etter i plan- og bygningslova (pbl). Formålet med planen er å legge til rette for funksjonsblanding med bustader, kontor og næring/forretning i bygget. Bakgrunn Jotunvegen 1 AS var våren 2013 i kontakt med administrasjonen for å avklare rammer og føresetnader for omdisponering/bruksendring og fasadeendring av gnr/bnr 17/5, Jotunvegen 1, for å etablere tilsaman sju leilegheiter i 2. og 3.etasje der det no er service/kontor. Det er lagt opp til 2- og 3-romsleilegheiter og storleiken varierar frå m 2. Det skal etablerast balkongar og dører til balkongane slik at fasaden blir noko endra.

2 Bilde 1. Modellutsnittet er henta frå søknad om bruksendring, datert Gjeldande plan for området er reguleringsplan for Farnes sentrum frå Tomta er regulert til service (Forretning og kontor). Det ble fyrst søkt om dispensasjon frå planen, men pga merknad frå nabo rådde administrasjonen til at det ble utarbeida ein privat detaljregulering for området i staden. Kommunen vurderte at det ikkje var behov for KU (Konsekvensutgreiing). Figur 1. Kart som viser omriss av planområdet. Xform varsla på vegner av tiltakshavar Jotunvegen 1 om oppstart av planarbeid i Sogn Avis, som eige brev til naboar og offentlege styresmakter og på kommunen sin heimesida. Frist for merknader var og regulant har til varsel om oppstart av planarbeidet mottatt 7 merknader. Innspela er oppsummert nedanfor.

3 Statens vegvesen, NVE, og Sogn og Fjordane fylkeskommune (Kulturavdelinga og Plan og samfunn) Ingen merknader. Fylkesmannen i Sogn og Fjordane Har ikkje avgjerande merknader til planarbeidet forutan ein oppmoding om at omreguleringa blir sett i lys av behov for og tilgang på grønt- og leikeareal i området. Fylkesmannen minner vidare om plikta til utarbeiding av ROS-analyse. Mattilsynet Det kommunale fellesvannverket Øvre Årdal vassverk må ikkje bli negativt berørt av planarbeidet. Årdal Energi Dersom effektbehovet aukast kjem prosjektet inn under reglande for anleggsbidrag. Nabo Jan Bent Høyum i Jotunvegen 3 Høyum meiner ombygginga frå næring til leilegheiter blir for tett inntil bustaden hans, og at dette vil føre til problem med innsyn til soverom og kjøkken. Han er også bekymra for brannvernomsyn når det gjeld røyking fordi han har erfaring med at tilsette i bygget i dag røyker på balkongen og kastar sneipar ned på hans eigedom. Han peiker vidare på mangel på parkeringsplassar til så mange leilegheiter rundt bygget. For ein fullstendig gjennomgang av merknadene viser ein til dokumenta i saka. Planframlegget består av plankart, planomtale, føresegner og ROS (risiko- og sårbarheits)- analyse (Alle vedlagt). Planområdet er 0,6 daa stort og planområdet er regulert til bustad/forretning/kontor og veg, fortau og parkeringsplassar. Figur 2. Utsnitt av plankartet Føresegnene er juridisk bindande og har fem punkt. Punkt 1 er generell informasjon om planen. Punkt 2 omhandlar rekkjefølgjekrav der det er stilt krav om at kommunaltekniske anlegg og uteareal og offentleg trafikkområde skal vere etablert før bruksløyve for bustadar blir gjeve. Punkt 3 viser til retningsgivande illustrasjonar som følgjer søknaden om

4 bruksendring. Søkaden er datert , men illustrasjonane er datert Punkt 3 stiller også krav til at bygget skal forhalde seg til dagens materialbruk slik at bygget ikkje forandrar karakter. Punkt 4 er knytt til formålet bustad/forretning/kontor. Det framlegg om ein utnyttingsgrad på 192%-BRA. I punkt 5 legg planframlegget opp til å opparbeide fem parkeringsplassar på eiga tomt, å nytte seg av kommunen sin frikjøpsordning for dei resterande fem parkeringsplassane, samt å opparbeide ein sykkelparkeringsplass pr 100 m 2 BRA. Drøfting Det er positivt at ein prøver å utvikle sentrum i Øvre Årdal i ein meir urban retning. Dette er i tråd med både samfunnsdelen og arealdelen til kommuneplanen. I samfunnsdelen står det som eige punkt: Vi vil sikre areal for bustadbygging i kommunen og vidareutvikle sentrumsområda slik at dei kan tilpassast ei moderne utvikling beståande av handel tenesteyting og bustader. I arealdelen er området sett av til sentrumsformål der arealet skal utviklast bymessig. Her er det fokus på sentrumsutvikling med fortetting av sentrum med offentleg- og privat service samt bustader. Formålet bak dette er å skape liv i sentrum heile døgnet, og ikkje berre på dagtid. Ei utbygging av bustader i sentrum gir også positive effekter for tilgjenge, klima og miljø. Plankartet er entydig og utarbeidd korrekt etter plan- og kartforskrifta. Føresegnene er korte og konsise, og styrer etter rådmannen sin meining utviklinga innanfor planområdet på ein god måte. Punkt 4.2 i føresegnene om 192 %-BRA av eit tomteareal på 544 m2 styrer utnyttinga av tomta. %-BRA er godt eigna for sentrumskvartal og angir høvet mellom utrekna bruksareal etter TEK 10 (Teknisk forskrift) 5-4 og tomtearealet. I dette tilfellet er 192%-BRA nok til å gjennomføre bruksendringa som omsøkt og gir ikkje rom for meir utbygging på tomta. Det er etter rådmannen sin oppfatning ein ulempe at parkeringsarealet er unntatt berekninga av %- BRA i planen fordi dette ikkje er i tråd med rettleiar til Grad av utnytting H-2300 B. Likevel er det tilfredsstillande i dette tilfellet fordi planen ikkje gir rom for meir utbygging. I punkt 4.3 i føresegnene blir MUA (Minste uteopphaldsareal) føreslege til å vere 60 m2 jf. føresegnene i arealdelen 1-4 punkt c. Det blir samstundes med innsending av planframlegget søkt om dispensasjon frå krav om parkering og krav til MUA i arealdelen ( 1-4 d og c). 1-4 punkt c er slik: Minste uteopphaldsareal (MUA) skal vere 25 m2 eller minimum 20 % av BRA pr bueining. Minst 4 m2 av dette skal vere privat eller nært uteopphaldsareal. Offentleg uteareal og park inngår i utrekninga innanfor dei avsette sentrumsområda i Øvre Årdal og på Årdalstangen. Arealet skal vere eigna for opphald og ha god tilkomst frå dei einskilde einingane. 1-4 punkt d: Innafor avgrensinga av sentrumsformål i Øvre Årdal og på Årdalstangen gjeld følgjande krav til parkering (BRA vert rekna etter NS 3940): P-plass for bil til bustad, forretning, bevertning og offentleg formål skal vere opparbeidd med ein plass pr 100 m2 BRA. P-plass for sykkel til bustad, næring og offentleg formål skal vere opparbeidd med ein plass 100 m2 BRA. Minst 10 % av parkeringsplassane til nærings- og offentleg formål skal vere utforma og avsett til handicap-parkering. Rådmannen vel å ikkje handsame dispensasjonen, då søknaden nok beror på ei misforståing. Arealdelen blir ikkje gjeldande for planområdet fordi ein utarbeider ny plan for området. Arealdelen blir i slike tilfeller retningsgivande for utviklinga ein ønskjer, ikkje juridisk bindande. Føresegnene har derfor blitt endra før handsaminga i formannskapet og det står no i

5 føresegnene punkt 4.3 at Minste uteopphaldsareal BRA for bustader skal vere 4 m2 privat uteopphaldsareal. Dette er også i tråd med arealdelen, men omfattar ein mindre del av dei 25 m2 eller minimum 20 % av BRA pr brukseining som arealdelen legg opp til. Rådmannen argumenterer for dette valet med at det er nok av grøntareal og leikeplassar i nærleiken. Jotunplassen, Jotun Stadion, Farnes skule og Farnes barnehage ligg innanfor ein radius på ca meter. Når det gjeld føresegnene om parkering (punkt 5.1 og 5.2) er det positivt at planframlegget forheld seg til utbyggingspolitikken som er fastslege i arealdelen, der parkeringskravet i sentrum er redusert samtidig som det er krevd sykkelparkering. Rådmannen gjer likevel framlegg om at teksten i føresegnene blir justert slik at det er bindande å inngå frikjøpsavtale ved å bytte ut ordet kan med må. Hovudregelen er at parkering skal opparbeidast på eiga tomt (innanfor byggetomta). I arealdelen er det bruksarealet (BRA) som blir lagt til grunn for fastsetting av talet på parkeringsplassar på områder som ikkje har eigen reguleringsplan. Kravet er ein opparbeidd bilplass og ein sykkelplass pr 100 m 2 BRA i sentrum, og at 10 % av parkeringsplassane til næring og offentlege formål skal vere utforma og avsett til HC-parkering. Det kan godkjennast at plassar blir opparbeidd på anna grunn eller ved å kjøpe fri parkeringsplassar. Etablering av plassar på anna grunn føreset at retten blir tinglyst. Det er positivt at planframlegget tek omsyn til parkeringskrav i kommuneplanen og legg opp til å nytte seg av kommunen sin frikjøpsordning for fem parkeringsplassar, i tillegg til at dei skal opparbeide fem parkeringsplassar for bil på eiga tomt og ein sykkelparkeringsplass pr 100 m 2 BRA. Det er eit tilfredstillande tal offentlege parkeringsplassar i nærleiken, og bebuarar i Jotunvegen 1 skal parkere ved Jotunplassen og ikkje i nærleiken av torget eller Helsehuset. Rådmannen føresleg likevel eit nytt punkt 2.3 som rekkjefølgjekrav for å sikre at parkeringsavtalen blir gjennomført på ein ryddig og forutseieleg måte: Før bruksløyve blir gjeve må heimelshavar(ar) skrive under på frikjøpsavtale med Årdal kommune jf. vilkår i k-sak 016/13 og avtalen må tinglystast. Nabo Høyum er bekymra for manglande parkeringsplassar på tomta. Parkeringspolitikken i planframlegget er i tråd med arealdelen og praksis for utbygging i sentrumsområda på Årdalstangen og i Øvre Årda. Rådmannen kan derfor ikkje sjå at dette argumentet skal tilleggast særleg vekt. Høyum er også bekymra for innsyn, men rådmannen kan ikkje sjå at innsynsforholda blir vesentleg forverra gjennom planframlegget. Planen har ikkje rom for ein større utbygging av tomta enn i dag, slik at det er kun bruken som blir endra. Bygget er brukt på dagtid som kontor i dag, og det er grunn til å anta at opphaldet av personar blir noko redusert på dagtid, men meir på ettermiddag og kveld. Likevel ligg begge tomtene i eit sentrumsområde der det er pårekneleg med ein viss utvikling og rådmannen vurderer ikkje endringa til å vere urimeleg for Høyum. ROS-analysen er tilfredstillande på dei fleste felt og dekker etter rådmannen sitt syn dei risiko- og sårbarheitsforhold som har betydning for om området er eigna til utbyggingformål, og eventuelle endringar av desse som følgje av planlagt utbygging. Rådmannen har likevel ein kommentar til området Beredskap (punkt 27-29). Beredskap som tema blir også vidare fulgt opp i byggesaka, men rådmannen vil påpeike viktigheten av forutseieligheit og klare rammer. Rådmannen gjer derfor framlegg om at føresegnene må inkludere eit krav om stigerøyr og felles varslingsanlegg for å auke branntryggleiken og redusere risikoen og sannsynet for ei større hending med store konsekvensar. Dette er også i tråd med tidlegare praksis i

6 blokkbebyggelse i Årdal kommune. Med eit slikt punkt i føresegnene skal merknader frå nabo Høyum om branntryggleik også bli tilstrekkeleg ivareteke. Økonomi Ikkje vurdert. Tilråding I medhald av plan og bygningslova vedtek formannskapet at detaljreguleringsplan for Jotunvegen 1 med plankart, planomtale, føresegner og risiko- og sårbarheitsanalyse blir lagt ut til offentleg ettersyn med følgjande endringar: Punkt 2.3 i føresegnenemå endrast til følgjande: Før bruksløyve blir gjeve må heimelshavar(ar) skrive under på frikjøpsavtale med Årdal kommune jf. vilkår i k-sak 016/13 og avtalen må tinglystast. Det må inn eit nytt punkt 2.4 i føresegnene: Det er krav om stigerøyr og felles brannvarslingsanlegg i bygget. Før byggeløyve blir gjeve må løysingar for dette bli vist i søknaden. o Punkt i ROS-analysen må oppdaterast jf. nye krav i føresegnene. I punkt 5.1 må ordet kan i siste setning erstattast med må FORMANNSKAPET Tilråding vart teke opp til røysting. Røysting. Tilråding vedteke samrøystes. FS-014/14 VEDTAK: I medhald av plan og bygningslova vedtek formannskapet at detaljreguleringsplan for Jotunvegen 1 med plankart, planomtale, føresegner og risiko- og sårbarheitsanalyse blir lagt ut til offentleg ettersyn med følgjande endringar: Punkt 2.3 i føresegnenemå endrast til følgjande: Før bruksløyve blir gjeve må heimelshavar(ar) skrive under på frikjøpsavtale med Årdal kommune jf. vilkår i k-sak 016/13 og avtalen må tinglystast. Det må inn eit nytt punkt 2.4 i føresegnene: Det er krav om stigerøyr og felles brannvarslingsanlegg i bygget. Før byggeløyve blir gjeve må løysingar for dette bli vist i søknaden. o Punkt i ROS-analysen må oppdaterast jf. nye krav i føresegnene. I punkt 5.1 må ordet kan i siste setning erstattast med må Vedlegg

7 Dok.dato Tittel Grad Dok.ID _Jotunvegen_1_Reguleringsendring_Plankart_ _A3.pdf Reguleringsføresegner pdf Planomtale.pdf ROS analyse_hafstadtuna.pdf Fråsegn til oppstartvarsel for arbeid med reguleringsplan for gbnr 17/5, Jotunvegen Angåande varsel om oppstart planarbeid Søknad om bruksendring - Jotunvegen Annet 2 - teikningar Annet 1 - teikningar Boligspesifikasjoner Kvittering for nabovarsel Uprenta vedlegg Merknader frå Statens vegvesen, NVE, og Sogn og Fjordane fylkeskommune (Kulturavdelinga og Plan og samfunn), Mattilsynet og Årdal Energi. Delar av søknad om bruksendring (Ansvarsrettar, gjennomføringsplan, opplysninger gitt i nabovarsel)