1 Nabo protest fra beboerne i Solli Velforening på høring for reguleringsplan og utbyggingsavtale for Solli Gård GBRNR 4046/5. Kommunens saksnr: 10/2679 Vi bemerker oss at det på nytt igjen skal forsøkes å etablere atter ett nytt prosjekt på Sollijordet, og denne gang med ny arkitekt og nye planer. Stadig så ser vi at en total fortettelse av området er det høyeste mål, kontra ett attraktivt område. På nytt er det ett bevis på at penger (inntekter) blir forsøkt vektlagt kontra områdets attraktivitet og eksisterende beboeres miljø, trivsel og sikkerhet. Først en redegjørelse for området: Etter undertegnet utbyggingsavtale gjeldene for området i 2000 til 2001 går det klart frem bl.a. at området på bakgrunn av kapasiteten på Jordet Skole kunne utbygges med samlet inntil 30 boligenheter. Under veis er det gjort stadig nye endringer i avtalen(e) for området, og pr. i dag er det faktisk 56 boenheter i området. Når vi da i tillegg legger til de 17 boenhetene (og ikke 14 som blir opplyst om) som går frem av den foreløpige kart skissen fra Bente Kronen A/S, samt de eksisterende påbegynte 2x4 mannsboligene som blir liggende i samme området (BN3), samt 2 stk eneboliger på fjellet (BN6), samt 3 boenheter i området (BN5), så utgjør det 30 boenheter i tillegg til eksisterende ca 56 boenheter = 86 boenheter for hele Sollifeltet. Nabo protest og redegjørelser for regulering og utbygging. For å begynne med LNF området, så er dette før en eventuell omregulering ett område som er vernet og kun normal skjøtsel skal kunne gjennomføres. Dette området ble i stede snauhogd i hele fjellets lengde og opp mot nabogrensen (tilhørende Kari Grønn). Vi undrer oss om det er gitt tillatelse fra Kommunen til slik hogst kun for at utbygger ønsker å bygge, eller om Kommunen har bemerket seg dette og gitt tillatelse til slikt før regulering er gjennomført. Området har nå ligget uryddet i ¾ år og har skjemmet hele nabolaget frem til nå. Når det nå skal søkes om omregulering også for dette området, så ser vi jo klart at eneste grunn for å regulere dette er at hver enkelt tomt skal kunne få nok kvadratmeter for å kunne komme innenfor reguleringsbestemmelsene. Problemet er at det er ingen av tomtene som får noen som helst glede av den delen av tomten, da denne kun er bratt fjell hele veien. En klassisk omgåelse for å få nok tomteareal. Poengterer også at høydeforskjellen innenfor foreslått reguleringsområde (fra friområdet og opp på toppen av åsen er på ca 12 15 høydemeter, og at det skisserte friområdet på toppen av åsen derfor ikke vil ha noen verdi pga. det bratte og kuperte terrenget. Den
2 store høydeforskjellen tilsier også at det er behov for vesentlig sprenging for å kunne plassere husene som skissert. I tillegg så er det tatt ut maksimalt ut av Tomt 1og 2 for at det skal kunne settes opp 4 - mannsbolig her, her er alt lagt helt inn på grensen til hytte og tomteeier Tone Kvikstad. Nevnte eier er helt i mot å få ødelagt hele tomteområdet sitt med 2 stk 4 mannsboliger som blir liggende som en fysisk vegg mot hennes tomt / hytte, hele området er allerede rasert ved at alt av trær og tidligere vegetasjon er hogd og at det nå blir direkte innsyn og uteoppholdsområde helt inn til hennes eiendom. I tillegg vektlegges en kraftig økning av gjennomgangstrafikken på Gamle Stavernsvei. Det er også klager på at det skal være nødvendig å prosjekteres med 4 mannsbolig på tomt 1 og 2 med hensyn til allerede nybygd 2 mannsbolig på samme området, altså Sollijordet 7, da boligene kommer svært nære hverandre, altså ett minimum mellom tomtegrensene. Det ser ut til at det er mindre enn det som er gjeldene regler, og også dette med lite privatliv og direkte innsyn, parkerings og trafikk problematikk. Her bør det reduseres fra 4 manns til 2 mannsboliger, dermed også en mer fornuftig regulering i forhold til uteoppholdsområdet. Eller primært kun en 4 mannsbolig for og bl.a. å opprettholde mer av de grønne lungene på området. Protest på prosjektert 2 mannsbolig sydøst for Solli gården med utkjøring ut i Sollijordet, her blir det en uforholdsmessig fortetning med tanke på eksisterende påbegynt 2x4 mannsbolig, også her med de problemer det medfører trafikk og parkeringsmessig. Vegen Sollijordet er allerede nok trafikkert og holder heller ikke en veibredde som er kvalifisert for flere direkte utkjøringer i dette området. I tillegg så er det allerede i dag ett stort problem for eksisterende boliger å bli kvitt snø om vinteren med slike vinterforhold som har hvert de siste årene, dette skaper også ett enda større problem når det nå kommer opp både 2x4 mannsbolig og prosjekteres 2 mannsbolig. I tillegg vektlegges det et kraftig sjenerene innsyn til ute områdene på eksisterende boliger på motsatt side av vegen. Her foreslås det at prosjekterte enebolig på samme området droppes og at en 2 mannsbolig snues og flyttes lengre opp på tomten med utkjøring i ny vegparsell. Primært at enebolig beholdes på opprinnelig plass og 2 mannsbolig droppes. Protest i forbindelse med prosjektering av ny veg. Det er en massiv motreaksjon på hele området for at det eventuelt skal legges opp til en gjennomkjøring fra ny veg og ut i Sollikroken eller som en rundkjøring via Sollijordet. Begge disse veiene er ikke dimensjonert for en så stor økning av trafikk og det foreslås at ved den redusering av boliger altså kun en 4 mannsbolig Nord på området og endring til enten kun en 2 mannsbolig syd for Solligården, primært kun en enebolig så vil muligheten til å gjøre vegbredden på ny vei noe bredere slik at denne kan stoppe i den sydlige enden
3 og fungere med trafikk i begge retninger, altså uten gjennomgang til Sollikroken eller Sollijordet. Vi har allerede hatt nesten ulykker fordi at en del mennesker som ikke naturlig hører til på dette området har brutt reglene og kjørt på eksisterende gang / sykkelvei mellom Sollikroken og Sollijordet og brukt denne som gjennomkjøring og ikke har sett ungene som kommer gående eller lekende ved vegen. Det er alt for små marginer her i forhold til sikt og utkjøringer fra eiendommene til at det er forsvarlig å øke trafikken på disse to vegene. Det er prosjektert vegbom i krysset mellom Sollikroken og Sollijordet på gang og sykkelstien for å fjerne / stoppe gjenomkjøringen, og denne skal opp. Det vil videre bli massiv motstand fra alle medlemmer / beboere mot endringer på nettopp diss punktene. Protest på fellesarealet / lekeplass, samt Garasjeanlegg. Det reageres også kraftig på at det skal utbygges på en slik måte at også fellesarealet / lekeplass skal benyttes til bygging / vei. Vi kan ikke se at det vil bli mulig å erstatte dette området tilsvarende på nettopp dette området. Det bl.a. fordi det faktisk skal være både Garasje plasser og oppstillingsplasser for både eksisterende LABO bolig (4 mannsbolig) på BN 4 samt for boligene 2x4 mannsboliger på BN 3. Dette var allerede prosjektert fra tidligere i syd på området ved eksisterende lekeplass, det vil også si at det er snakk om 12 garasjeplasser og 12 oppstillingsplasser samt at det må tas hensyn til muligheter for gjesteparkeringer for området. Det blir jo i praktikken visket helt vekk etter de planer som forsøkes omregulert. Også her vil det bli massiv motstand fra medlemmer / beboere. Det vil også si det samme som at eksisterende 4 mannsbolig (LABO) fortsatt ikke har fått de garasje og oppstillings plasser som de har vært lovet fra starten av, det samme gjelder garasjeplasser og oppstillingsplasser for de påbegynte 2x4 mannsboligene på BN 3. Dette bør prioriteres av plan og byggesak i Kommunen før noe annet blir omprosjektert. Eksisterende friareal er avsatt i forhold til dagens eksisterende bebyggelse, kan ikke se at utbygger har lagt inn nye friområdet for å sikre tilsvarende i sin nye plan. Ber om at utbygger eventuelt dokumenterer at det er lagt inn tilfredsstillende arealer i forhold til eksisterende boenheter + nye boenheter i henhold til. kommuneplanens arealkrav. Kan ikke se at det er avsatt slikt på utsendte skissetegninger. Det har hittil hvert så mye rot og uforutsigbarhet i området at folk begynner å bli mer og mer gretne på den måten ting blir gjort på, da spesielt fordi at noen av eksisterende reguleringer og byggverk ikke er ferdigstilt og skulle vært ferdig for flere år siden. Protest på stadig endringer i planer i forhold til allerede lovregulert Kommuneplan. For å summere opp noe av denne helheten, så ønsker vi i Solli Velforening at både sivilarkitekt Bente Kronen A/S og Kommunen v/jarl Tore Mehl Plan og Byggesak, tar ett
4 ansvar for att eksisterende bestemte planer fullføres eller planlegges fullført før andre reguleringer gjøres. Når det gjelder boliger så kreves det at det blir omgjort til maks en 4- mannsbolig i Nord på området, at det blir kun en 2 mannsbolig eller primært en enebolig på området syd for Solli Gården og at denne trekkes lengre opp på området slik at utkjøring på ny planlagt vei blir gjeldene for denne boligen. Det kreves også at ny veg blir stoppet i syd enden av området og ikke skal filtreres inn på verken Sollikroken eller Sollijordet pga. for smale veger og for dårlig kapasitet samt for dårlig sikt i forhold til en gjennomkjøring. Det kreves også at eksisterende etablerte gang og sykkelsti mellom Sollikroken og Sollijordet forblir som den er med fysisk bom for å forhindre gjennomkjøring. Dette for sikkerhet for barn i området og sikre skoleungene sikker gjennomgang på området på sin vei til skolen, slik det er i dag. Hvis lekeplassen skal flyttes noe så må det bli noen meter lengre inn på område BN 4 og at de garasjeplasser og oppstillingsplasser som er tiltenkt LABO og påbegynte 2x4 mannsboliger på BN3 blir lagt til det området som er tiltenkt dette ved eksisterende lekeplass, for det er ingen som er positiv til å få en garasje rekke midt i synslinjen på BN4 og spesielt så lenge det i utgangspunktet er prosjekter syd vest på området mot fjellet. Det er beste plassering både i forhold til sikt, estetisk og sikkerhetsmessig i forhold til lekeplass /fellesarealet. Det poengteres også at påbegynte 2x4 mannsbolig på felt BN3 faktisk etter ny arealskisse får veier på 4 sider av tomten, da Kronen A/S prosjekterer med ny vei Sør og Vest for tomten samt eksisterende vei er Øst for tomten og innkjøring blir Nord på tomten, dette er heller ikke videre fornuftig. Derfor bør dette reguleres slik vi har skissert tidligere i dette brevet. Det poengteres også at eksisterende hovedhus Solli Gård også blir prioritert renovert og oppgradert utvendig slik at denne ikke blir sjenerende i forhold til både eksisterende boliger og nye boliger på området. Redegjørelse for utfyllende bestemmelser i Kommuneplanens Arealdel. Det gjøres oppmerksom på følgende: 2-4 avsnitt 2 Estetikk. Bebyggelsen skal underordne seg områdets topografiske særpreg, ha en helhetlig form-, farge- og volumoppbygging, og fremme gode gate- og uterom. I særlige eksponerte områder skal det tas ekstra hensyn. 2-5 Punkt 1. Utbyggingsavtalens hensikt er.
5 Bl.a. sikre en best mulig teknisk og sosial infrastruktur samfunnsmessig sett. Og sikre at anlegg og arealer som skal eies og vedlikeholdes i fellesskapet av områdets beboere, opparbeides og har den standard som kreves. --------------------------------- Det er som både eksisterende beboere og Kommunen vet, større leireforekomster i dette området, i forbindelse med at det nødvendig vis må utføres en del sprengning på området både i forhold til boligtomter og muligens også for anlegging av vei så kreves det at det blir gjort ny risiko og sårbarhets analyse for området, da det er fare for at rystelser kan forårsake leire ras spesielt i forhold til eiendommene som ligger på området BN2 / BN2a samt inkludert LABO leilighetene ned mot Gamle Stavernsvei. De aller fleste boligene i området som vender ned mot Gamle Stavernsvei er plaget av kraftige rystelser når busser og tyngre kjøretøy passerer på Gamle Stavernsvei, dette merkes spesielt godt pga høy hastighet over fartsdumpene, dette forplanter seg langt opp i Sollijordet. Her henvises det til: 2-7 punkt1 og punkt 4 Det omhandler ROS analyse for området som omhandler Fjell og sprengning samt kvikkleire. Altså det som har med grunnforhold, geotekniske forhold og stabilitetsforhold. Dette også i forhold til at det skal legges boliger helt inn til fjell, så bør det være en risiko analyse for at det ikke vil gå noen form for ras, da det også i dette området nå er helt snauhogd og fare for både stein og snø ras. Fjellet i området er full av sprekker, slepper og løse stenmasser. 2-8 Barn og unges interesser: Punkt 1 samt punkt 2 som spesielt omhandler flytting av leke / felles arealer. Erstattningsarealer: Ved omregulering /omdisponering av arealer som i planer er avsatt til fellesarealer, friarealer eller uregulerte arealer som brukes av barn skal det skaffes fullverdig erstattningsarealer. Disse arealene skal være like store og minst like godt egnet. (gjør for øvrig oppmerksom på at ved flere boliger som bygges må altså felles området i kvadratmeter økes deretter). 2-9 Krav til parkeringsplasser: Punkt 1 Bolig Det skal avsettes minimum 2 parkeringsplasser pr. boenhet
6 3-1 Fellesbestemmelser Punkt1 Krav: Innenfor områder avsatt til bebyggelse og anlegg kan bygging ikke finne sted før bl.a. følgende er vurdert: # Kommunaltekniske anlegg # Parkeringsløsninger # Gang og sykkelveiforbindelser # Areal til barn og unge i forbindelse med lek og fritidsaktiviteter # Skolekapasitet og barnehagedekning 3-2 Krav til kvalitet ved ny boligbebyggelse Punkt 3 Her kreves det min 150 m2 arealkrav pr. boenhet. Her går det også klart frem at det skal være god orientering til sol og lysforhold, skjermet for innsyn, samt minst 50 % av lekearealet skal være solbelyst i tiden mellom kl.10.00 og 18.00. På dette punktet kan vi skrive opp under at boligene plassert opp mot fjellet vil over hode ikke oppnå sollys midt på sommeren lengre enn til maks kl.14.30 / 15.00, dette bør også Kommunen ta med i sin vurdering av utbyggingen, det samme vil også gjelde for de 2 foreslåtte 4 mannsboligene som har fellesområdet mot Nord og følgelig ikke vil opplev sollys på fellesområdet lengre en rundt kl.12.00 på dagen. OBS. OBS. Punkt 4 Lekeareal: Arealkrav 3-10 boenheter, 1 stk à min 300 m2, 11-25 boenheter 1 stk à min 800m2, og 26-49 boenheter min 2x 800 m2. Her bør nok både Kronen A/S og Kommunen se problematikken med tanke på at de fasiliteter som fortsatt ikke er på plass etter siste del av utbyggingen faktisk må medtas og regnes inn i en plassering før det skal prosjekteres nye boliger og bygninger.
7 Punkt 5. Skyggeproblemer: Ved utbygging av nye boligfelt skal det tas hensyn til omkringliggende utmarksarealer slik at det ikke oppstår store skyggeproblemer. Kommentar til dette: Som nevnt i punkt 3 så er tomtene tegnet inn slik at eksisterende NLF området (fjellet) vil skape lite / kort sollys etter kl 12.00 på dagen og husene vil bli liggende på skyggesiden hele ettermiddagen og kvelden. Nabo protest til høringsrunden er innsendt av Solli Velforening på vegne av alle medlemmer/beboere på Sollijordet (hele boligområdet). Det er allikevel noen av medlemmene /beboerne som føler for å sende sin egen private innsigelse til høringen for å poengtere egne punkter, så dette kan påregnes i tillegg. Mvh Solli Velforening v/tom Albrigtsen Pb 37 3291 Stavern E-mail: tom.ja@c2i.net