Evig nedtur ute og evig opptur her hjemme?

Evig nedtur ute og evig opptur her hjemme? Utsikter for verden, Norge og bygg og anlegg Utleiekonferansen 2013 Gardermoen 31. januar 2013 Harald Magnus Andreassen +47 23 23 82 60 hma@swedbank.no

Vi blir flere og må bygge mer 2

Har dere det bra? 3

Dere svinger i takt Eller rettere: Dere er konjunkturen! 4

Norge svinger i oftest i takt med verden rundt oss 5

Og verden er viktigere enn EMU-landene alene 6

Det er ikke så ofte alt går galt Men vi tror det ganske ofte.

Aksjer: Langsiktige fundamentale forhold avgjør på lang sikt Aksjekursene stiger fordi bedriftene bygger verdier. I dag: Under midt på treet som vokser ganske bra 8

Går det galt i 2013? Det norske aksjemarkedet krasjer hvert 5. år. Faller 40 70% - Sist gang var i 2008 - Eiendom kan også gå på en smell Hvorfor trenger det ikke å galt i 2013? - Fordi vi ikke har lagt en normal opptur bak oss Hvorfor har ikke oppturen vært normal? - Fordi this time its different men helt som normalt etter finanskriser. Det tar tid å rydde opp. 9

Hvorfor kan det gå rimelig greit i 2013? Og i 2014? Privat sektor Mye er rettet opp Bankene sliter mindre Politikken: Whatever it takes Rekordlave renter, financial repression. Trykker penger Europa slakker litt av på innstrammingene, mye er gjort EMU bygges om, fordi det ble nødvendig USA redder seg fra fiscal cliff (men strammer kraftigere inn) Japan gjør et stunt til, 2% budsjett + 2% inflasjonsmål + QE Ellers? Kina har myklandet, kommer seg Lav global inflasjon 10

Hvorfor kan det gå rimelig greit i 2013? Og i 2014? Privat sektor Mye er rettet opp Bankene sliter mindre Politikken: Whatever it takes Rekordlave renter Europa slakker litt av på innstrammingene EMU bygges om, fordi det ble nødvendig USA redder seg fra fiscal cliff Japan gjør et stunt til Hva kan gå galt? Mye, selvsagt Politikken i Europa, USA Iran, Nord-Korea m.fl. Banker, banker og banker Kina krasjer likevel Øykrig Kina-Japan Ellers? Kina har myklandet Lav global inflasjon 11

Ekstremt lave renter Lave renter for å hjelpe stater, bedrifter og husholdninger som har lånt for mye. Bra (Du trenger ikke være med på spleiselaget.) 12

No går går likar for bankene. Ikke systemkrisen lenger Pengemarkedet funker, langsiktig funding billigere Sentralbankenes tiltak har fungert. Og bankene blir gradvis litt mindre usolide 13

Norske renter er lave i forhold til veksten Normalt er ikke det så bra 14

Verden har bremset, men ikke bråstoppet helt Ikke så helt galt ved starten på 2013! 15

PMI/ISM: Europa svakest. Men ikke som under finanskrisen Resten av verden er litt over snitt. 16

Privat sektor rydder opp som aldri før Trenger ikke og vil neppe øke sparingen en gang til 17

Gjelden betales tilbake! 18

De fleste reduserer gjeldsbyrden! (Dog ikke alle, og ikke mange er på plass) 19

Boligprisen i Amerika: Det var en boble Men nå er ferdigsprukket. Boligbyggingen nær doblet fra bunnen! Husk: Dagens boligpris er høy nok til at det blir bygget nok 20

Spania: Det var en forferdelig boble Nå må nedsiden være ganske liten? Økonomien har tatt mye av tapet! 21

Mye av tapene er tatt etter en forferdelig byggeboble Kuttene i investeringene mange ganger så store som kuttene i statsbudsjettene 22

Gårsdagens EMU funket ikke. Nå bygges unionen raskt om Vinn eller forsvinn: Integrasjonen forseres raskt Viljen er der. Trolig også evnen Problemet: Private kapitalstrømmer og investeringer destabiliserte land - Oppretting nødvendig, og den tar tid. - Men EMU ikke et land, men de vanlige virkemidlene Ingen felles finanspolitikk, ingen normal sentralbank eller felles banksystem Hva er gjort, det siste året: Finanspolitisk union, vedtatt Likviditetsstøtte til banksystemet/banker, gjort Bankunion, i gang ECB kan kjøpe statsobligasjoner! Om noen ber, og lover å skikke seg - ECB: Euro er irreversibel, skal sikres, whatever it takesr 23

Noen fikk for godt betalt. Nå må de tilbake betale, selvsagt. Lønnsnivået kommer ned i sør, selv uten egne valutakurser Tyske lønninger øker raskere enn på 20 år tyske myndigheter applauderer Hvor langt ned må Spania kommer? 24

De har 12-24 måneder på seg Folk flest må se positive effekter av hestekuren. Ellers De politiske systemene har klart det så langt, men det går ikke lenge 25

Det går bedre i flere land: Som USA, Tyskland og Norge 26

Det er kaldt her oppe Men ganske hot, likevel. Så lenge alt går bra her og dårlig der? Siden 2008: Folketallet stiger med 1% pga innvandring I tillegg: 2% av sysselsettingen på kortidskontrakt Og mange andre er her, på annet vis. 27

Norge Litt saktere, her også Norges Banks regionale nettverk melder om litt lavere vekst 28

Bygg og anlegg ikke så urolig for den nære fremtid Men oljerelatert er i tet, selvsagt! 29

Oljesuget merkes godt! En dag snur det? Investeringene vil ikke stige evig, men varekjøpet vil vare svært lenge Er det farlig? Teknologitungt, kompetanse, konkurranseutsatt, eksporterer mye 30

Disse amerikanerne, altså 31

Disse amerikanerne, altså 32

Hva kan vi lære av denne historien? Nedsiden er mindre. Der ute Bra økonomi, innvandring, nybyggin og skatt kan forklare mye. Men alt? Evig?? 33

Betryggende at Øystein Olsen er sikker! 34

Festen vil ingen ende ta?

Er det husleiene som forklarer prisveksten? Nei, kun en liten del. Avkastningen av boligutleie er oftest lav. Source: Swedbank First Securities, Reuters EcoWin. Oslo Boligbygg, SSB 36

Bolig eller næring? Bare kødda Tomtepris for boliger i Oslo/Bærum: Fra 5 til 15 20 på kort tid. Byggekostnadene har steget, men blir de høye til evig tid? 37

Vil kreditten flyte like fritt? Mer EK hos både låntakere og långivere. Kan være sommerfulglen? Erkjennelsen: Boligpriser og gjeld har steget faretruende mye Risikobetraktning tilsier at myndighetene nå lener seg mot 1)Krav til låntakerne som nå blir fulgt opp! - 15% egenkapital - 3 x inntekt - Stresstest på 5 pp renteøkning - Nedbetaling av store lån 2)Krav til bankene - Risikovekt for boliglån fra bankene fra 10 15% til 35% - Økt krav til bankenes egenkapital (i % av risikovektede utlån) fra 6/8 til 9 14% Mange banker må øke EK ved lån til bolig fra under 1% (!) til 5%! - Bankene vil kreve litt høyere rente, klarer ikke å låne ut så mye som Bankene sier at de nå strammer inn vs. bolig, på økte kapitalkrav 38

Noen små sommerfugler kan gi en perfekt storm Dersom atmosfæren er litt i ulikevekt i utgangspunktet Litt høyere rente Litt vanskeligere å få låne, litt mer egenkapital i bankene Litt lavere oljepriser Litt lavere oljeinvesteringer Litt lavere norske eksportpriser utenom olje (Kina-syndromet i revers) Litt høyere arbeidsledighet Litt lavere lønnsvekst Litt lavere innvandring Etter at boligbygging har vært litt høyere en stund Forventningene kan snu Heldigvis: VI har en sterk STAT og en egen RENTE og KRONE, vi er ikke OVERBYGGET og mange SPARER 39

Takk gudene: Mindre risiko for et stort sparesjokk nå! Gjelden er (for) høy, men kontantstrømmen ikke er som i 1987 eller 2007! Husholdningenes "sparing" 8% Netto finansinvesteringer Inntekter - utgifter, i prosent av disp. 4% 0% -4% Finansstatistikk -8% Justert for unormalt utbytte -12% 1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010 Med 40

Vi har i det minste ikke bygget boligmarkedet i hjel ennå Men vi bygger slett ikke lite. Fordi det er ganske lønnsomt 41

Der hamres mer enn der jamres Boligprodusenter og SSB ganske enige 42

Det bygges ganske mye, mange steder 43

Det begynner å ligne på noe i b&a! 44

.. Men det er fortsatt en del ledige bygningsarbeidere 46

Sørvest i tet, selvsagt. Men mer likt enn ulikt landet rundt 47

Vi har bevilget oss et høyt kostnadsnivå, fordi vi har hatt råd I det minste for landet samlet (selv utenom olje og gass). En dag er nok nok for NOK. Snart? 48

Hvorfor er ratene så lave, når det fraktes mer enn noen gang? Det er ikke etterspørselen det er noe galt med. Da må det være. 49

Noe skjer på energimarkedene Noen fant gass, i skiferen! Kan den brukes til noe? Og nå finner de olje. Og sol! Brent oljepris og gasspris i USA, omregnet oljepris (energi) Stohkman Melkøya II Og.. USD 74 reelt 50

Kapitalismen fungerer fordi kapitalister flest ikke forstår hvordan kapitalismen fungerer 51

Ikke alt som kan gå galt, går galt hver gang Harald Magnus Andreassen

Ikke alt som kan gå galt, går galt hver gang Men ingen trær vokser inn i himmelen heller! Harald Magnus Andreassen