Boligmarkedet og økonomien etter finanskrisen. Boligkonferansen Gardermoen, 5. mai 2010 Harald Magnus Andreassen

Transkript

1 Boligmarkedet og økonomien etter finanskrisen Boligkonferansen Gardermoen, 5. mai 2010 Harald Magnus Andreassen

2 The World according to First Finanskrisen bidro til en voldsom nedtur Politikksvarene ble ekstreme Nedtur på de fleste bolig- og eiendomsmarkeder, ras i bygging Verdensøkonomien fant feste i 1. kv i fjor, vokser nå raskt Fremvoksende økonomier falt minst og snudde først Byggesektoren faller fortsatt de fleste land Mye å bekymre seg over, som normalt Rekordstore underskudd på statsbudsjett og høy statsgjeld ikke bra Norsk økonomi var slett ikke så stabil, men nå er mye rettet opp her også. Ikke evig nedtur i bygg 2

3 Globalt: Det går likar no Men det er et langt opp til gamle høyder, selv om veksten i tilbudet nå dempes 3

4 En dag vil bedriftene investere igjen Investeringsnivåene er lave etter store fall (unntatt i Norge!) Bedriftenes cash-flow er god (USA) og bedres (ellers) Maskiner og utstyr opp før bygg og anlegg 4

5 Det var en finanskrise 5

6 En farlig boble er ferdigsprukket 6

7 Disse amerikanerne, altså 7

8 Hva kan gå galt? Mye, selvfølgelig. Fra bankkrise til statsfinanskrise Bobler Inflasjon Og vulkaner? 9

9 Islands økonomis siste ønske: Spre min aske over Europa 10

10 Noen sliter. Kan de reddes? 11

11 Slik var det en gang Offentlig og privat cash-flow I % av BNP 2007, anslag OECD Privat Offentlig Driftsbalanse EMU Frankrike Tyskland Spania Italia Irland Hellas Portugal Polen Island Sverige Danmark Sveits UK USA Japan OECD 12

12 Slik er det nå! Offentlig og privat cash-flow I % av BNP 2010, anslag OECD Privat Offentlig Driftsbalanse EMU Frankrike Tyskland Spania Italia Irland Hellas Portugal Polen Island Sverige Danmark Sveits UK USA Japan OECD 13

13 Slik er det nå! Det er to som skiller seg ut Offentlig og privat cash-flow I % av BNP 2010, anslag OECD Privat Offentlig Driftsbalanse EMU Frankrike Tyskland Spania Italia Irland Hellas Portugal Polen Island Sverige Danmark Sveits UK USA Japan OECD Hellas/Portugal: Lav eller ingen privat sparing, stort underskudd på driftsbalansen selv etter fall i investeringene 14

14 Hellas: Når utgangspunktet er som galest. 13% underskudd på statsbudsjettet og på driftsbalansen 125% gjeld i % av BNP Trenger EUR i nye lån (NOK pr person) EMU/IMF stiller krav: Underskuddet ned til 3% innen 2014 Innstramming på NOK pr person Kutt i lønninger i offentlig sektor og i statsbedrifter Kutt i pensjoner og økt pensjonsalder MYE å gå på Kutt i mange offentlige utgifter 2+2 pp økt moms, økte skatter & avgifter, tetting av skattehull Mange strukturreformer. Si opp i kommunale foretak Tåler samfunnet dette? Hva er alternativet?? 15

15 Norsk økonomi Problemene var hjemmelagde, men økonomien kommer seg nå.. og boligmarkedet kommer etter 16

16 Vi er en del av verden 17

17 Ledigheten er heldigvis lav 19

18 Sysselsettingen kuttet i USA. Produktiviteten i Europa I USA vil sysselsettingen stige raskt når veksten kommer I Europa vil overskuddene stige raskt fordi bedriftene ikke trenger flere ansatte Ufattelig fall i produktiviteten i Sverige. Altfor mange på jobb pr. i dag! Neppe normal, bra vekst i sysselsettingen når veksten kommer tilbake 20

19 En skikkelig runde, også i norsk økonomi Oppturen var hjemmesnekret. Det ble også nedturen! 21

20 Sparingen steg mye, fordi den var for lav! 8% 6% 4% 2% 0% -2% -4% -6% -8% -10% -12% -14% Husholdningenes "sparing" Netto finansinvesteringer Inntekter - utgifter, i prosent av disp. inntekt Justert for unormalt utbytte 2007 Økt sparing: Salget av boliger, biler og båter og møbler rett ned! Heldigvis: Nå har sparingen steget nok 22

21 Den globale finanskrisen knakk Norge? Innenlandsk etterspørsel falt kraftig, fordi den var for høy Vi ØKTE nettoeksporten kraftig!! 23

22 Bråbrems i næringsbygg, men bunnen funnet -40% Men fortsatt MYE under utbygging 24

23 20% utlånsvekst er ikke det normale 25

24 Nå er alle enige: Boligbyggingen stiger 27

25 Flere piler peker oppover 28

26 Boligprisene har ikke steget siden november 29

27 Bruktboligmarkedet: Bra, men ikke bedre aktivitet Omsetningsvolum og formidlingstid 80 Antall omsetninger, '000, årlig rate Antall boliger for salg, i Salgstid, salg/lager, måneder Source: EcoWin, First Securities 30

28 Hva koster det egentlig å bygge nytt, nå? Det har blitt MYE billigere Akkurat som noen sa Vi hører mange tall Holder pr/m2 for kontorbygg i Oslo? Hva hørte vi for to år siden? Hvor mye koster leiligheter/eneboliger? Og: Det er fortsatt en del tomt igjen På lang sikt bestemmer tilbudet prisen PS: Og hva koster det å sette et gammelt bygg i stand? Vi hører så mange tall 31

29 Rentene er lave og vil ikke stige raskt Høy ledighet, lav lønnsvekst, lav prisvekst, lav kredittvekst, ikke farlige bobler 32

30 Renten skal opp, men ikke så veldig raskt Svakere vekst, lavere lønnsvekst, lave renter ute, sterk krone + roligere boligmarked? 33

31 Du kan forresten aldri stole helt på Norge Bank! Men det sier banken at du ikke skal gjøre! 34

32 Ikke gratis for bankene å låne Spreadene fortsatt høye for langsiktig funding som bankene må ha mer av Men: Når styringsrenten settes, ser selvsagt Norges Bank på utlånsrenten! 35

33 Er bankene med eller mot? 50 Boliglån Etterspørsel og kredittpraksis. Norges Banks utlånsundesøkelse Endring i etterspørsel Endring i kredittpraksis 4q 07 4 q 08 4q 09 4q 07 4 q 08 4q 09 Faktisk siste kvartal (søyle) og forventet neste (rødt merke) - nettotall Maks 90% av verdi, maks 3 x inntekt. Noen strammer inn? 36

34 Konklusjoner Verden rundt oss er i bedring Mye rettet opp også i Norge, men vi sendte regningen ut Finansmarkedene kommer seg, gradvis Mye er altså bra: Sysselsettingen stabiliseres, trolig ikke stort tilbudsoverskudd Press på leiene, men neppe mye herfra Leieyielden skal neppe mye ned herfra, men heller ikke opp Noen handler med hverandre igjen Er det noe å være bekymret for? Har prisene falt nok? Byggekostnadene har falt mye og vil neppe stige raskt Hvor knapp er tomten? Hva kan bygges de neste 10 årene? 37

35 Should I stay or should I go? Trolig skal du bli. Om statsgjelden ikke drar oss rett ned 38