Den norske økonomien og det norske hus HMA, Edinburgh, 15.okt. 2014

Transkript

1 Den norske økonomien og det norske hus HMA, Edinburgh, 15.okt. 2014

2 OK, dere vant! Igjen (men på seierens store dag ) 2

3 Leie er lav vs pris Pris høy vs. inntekt Financial Times, 9. mai 2014

4 Financial Times, 9. mai 2014 Men utlendingene forstår selvsagt ikke hvor spesiell Norge er

5 Financial Times, 9. mai 2014 Men utlendingene forstår selvsagt ikke hvor spesiell Norge er Hvem andre tror du har ment at de var spesielle? Husk: BOBLER ER USYNLIGE.. fra innsiden

6 Hva vi vet Realprisen på eiendom er ganske stabil på lang sikt Prisene svinger mye, drevet av tilsvarende gjeldssykler Når prisene er høye, blir det bygget mye, dyrt. - Alle vet vi har permanent boligmangel Når prisene en vakker dag faller, faller de mye. 40% er normalt. - Nesten alle land har vært gjennom flere runder, normalt hvert år Prisfallet: Det blir ubehagelig for ganske mange De som har lånt - og for de som har lånt ut De som bygger De som må hjelpe de som har lånt, lånt ut og bygget (staten = oss alle) 6

7 Gjennom historien: Boligpriser har gått opp og ned Ofte drives boligprisene av fundamentale forhold. Men av og til svinger de mer enn det Og på lang sikt har det egentlig ikke kommet noen vei Boligpriser i en gate i Amsterdam Herengracht index, professor Piet Eichholz. Pris i euro. Priser til 2008, prisfall deretter vist ved en liten pil 7

8 Næringsbygg: Det svinger, men det er flatt Men slapp av: Er du flink, får du god leieinntekt/yield realrente over tid! Merk: Oslo er en by, landet er noe annet! 8

9 Hva jeg ikke vet At norske boligpriser skal falle 10

10 Men hva jeg ganske sikker på At norske boligpriser har steget uvanlig mye At husholdningenes gjeld har steget uvanlig mye At en sterk konjunktur, lave renter (og befolkningsvekst) kan forklare mye At det som brukes til å forklare boligpriser (aksjer, renter ) på kort sikt IKKE kan brukes til å forklare noe som helst på lang sikt! Yielden på utleie av boliger er i de fleste tilfellene lav nå At vi nå bygger ganske mye At vi ikke har gått tom for tomt i Norge Og jeg tror At vi kan bygge billigere, når ikke alle skal bygge samtidig (og krav justeres) - og at vi kan bygge nok, etter hvert 11

11 Det lange bildet: Norge har klart seg bra! Sverige har endelig hentet seg inn! Men de siste årene er ikke så imponerende, pr. innbygger! 12

12 Norsk ledighet lav, selvsagt 13

13 Vi har bremset godt ned. Men ikke bråstoppet 2. kv friskere enn ventet, men varig?? Vi tviler 14

14 Oppbremsingen ganske bred Olje og bygg og anlegg bremser, eksporten ikke 15

15 Oppbremsingen ganske bred Olje og bygg og anlegg bremser, eksporten ikke Handelen sur. Tjenester ikke spreke, men stabilisert 16

16 Trønderne ikke helt på topp men Sør/Sørvest har bremset mest 17

17 Norge: Ledigheten stiger i Sør/Vest. Og blant ingenører Tilfeldig? Neppe! Norway Unemployment Change in no. of unemployed, y/y Norway Unemployment Unemployment (%) Swedbank Greater Oslo Other East South-West West and Mid North Change in unemployment y/y (percentage points) Swedbank Norway Greater Oslo Other East South-West West and Mid North

18 Det er kaldt i Norge, men folk kommer likevel Kraftig økning i immigrasjonen siden 2007 EU åpent, høye inntekter, bra konjunktur 19

19 Rapid urbanisation Towns are growing 2% per year on average, mostly due to immigrants settling in urban areas Norway Sweden Denmark Czech Republic Finland Slovakia Belgium United Kingdom Austria Netherlands France Hungary Italy Spain Germany Poland Portugal Greece Ireland Lithuania Latvia Urbanisation Pr urban population Source: Eurostat 20

20 Hvorfor urbaniseres vi så raskt? Det er hit de nye kommer! Hva tjener de? Hvordan bor de? Og hvor lenge forsetter strømmen? Befolkningsvekst Oslo/Akershus Innflytting fra utlandet Netto fødselsoverskudd Netto innenlands innflytting

21 Norge: Innvandringen svært høy, men sakte på vei ned 22

22 Hva har vært spesielt med Norge? 1) Sterke statsfinanser 2) Oljeinvesteringene 3) Sterk vekst i realinntektene - Kina-effekten 4) Boligbyggingen (og prisene og gjelden ) 23

23 Hva har vært spesielt med Norge? Hva vil være spesielt med Norge i morgen? 1) Sterke statsfinanser? 2) Oljeinvesteringene? 3) Sterk vekst i realinntektene - Kina-effekten? 4) Boligbyggingen (og prisene og gjelden )? 24

24 Vi sparer alle oljeinntektene i et fond!! Alle statens oljeinntekter NOK EUR >2x Mainland GDP Settes rett inn i oljefondet Statens Pensjonsfond, utland Budsjettreglen: Bruk 4% av fondet hvert år = langsiktig realavkastning Nå bruker vi 3%! 25

25 Vi sparer alle oljeinntektene i et fond!! Alle statens oljeinntekter NOK EUR >2x Mainland GDP x Settes rett inn i oljefondet Statens Pensjonsfond, utland Budsjettreglen: Bruk 4% av fondet hvert år = langsiktig realavkastning Nå bruker vi 3%! 26

26 Vi sparer alle oljeinntektene i et fond!! Vi kan ta ut mye mer fra fondet om det trengs! Alle statens oljeinntekter NOK EUR >2x Mainland GDP x Settes rett inn i oljefondet Statens Pensjonsfond, utland Budsjettreglen: Bruk 4% av fondet hvert år = langsiktig realavkastning Nå bruker vi mindre enn 3%! 27

27 Men vi er også avhengige av oljeinvesteringene! 29

28 Oljeinvesteringene: Et regimeskifte? Etter tidenes opptur Oljeselskapene mener de har betalt for dyrt - Markedet venter lavere oljepris - Gassprisene er under press (skifer) - De fleste oljeselskapene sier at investeringene skal ned Samtidig: En verden full av hydrokarboner, mange steder å investere! Skifer overalt Mexico, Iran og en dag Venezuela. Libya kommer i gang. Irak også? Norsk sokkel har mistet litt av sin attraktivitet? Veksten i tilbudet (rigger osv.) stort. Priser/inntekter under press Source: 30

29 Men det blir vel til å leve med? Vi har vært gjennom det, flere ganger før! Og norske oljeingeniører eksporterer allerede mye, kan eksportere mer! 31

30 Byggesyklene er mye farligere enn oljesykelen Krise i bygg: Ned 6 11 % av BNP 32

31 Norge har hatt flaks i handelen med utlandet Sverige: Tapte mye på bytteforholdet frem til Deretter nær stabilt Norge: Tjente mye frem til Nå peker pilen feil vei... 33

32 Hvorfor er ratene så lave, når det fraktes mer enn noen gang? Det er ikke etterspørselen det er noe galt med. Da må det være. 35

33 Energi: Alle priser unntatt en har falt 36

34 Energi: Alle priser unntatt en har falt 37

35 Kapitalismen fungerer fordi kapitalister flest ikke forstår hvordan kapitalismen fungerer 38

36 Vårt fedreland ble dyrt, fordi vi fortjente det! Norske lønninger har steget mye fordi norske bedrifter hadde høy lønnsomhet Dermed ble norsk lønnsvekst også høy. Hva nå? 39

37 Sim sala bim: NOK falt og kostnadene er mye lavere! Veldig viktig for norsk næringsliv Og for lønnstakerne, med motsatt fortegn. Vekst i reallønn blir MYE LAVERE! 40

38 Lønningene har steget mye raskere enn produktiviteten fordi bedriftene har hatt råd til det! Realønnsvekst på 2¾ pr år. Kanon! 43

39 Men hva om bedriftene ikke får råd til det lenger? Da må vekst i reallønn være lavere enn i produktiviteten I tillegg: Vekst i produktiviteten har falt: Vekst i reallønn blir MYE lavere enn før 44

40 Hva med boligmarkedet da? 45

41 Boligprisene er høye, synes de i Sverige 46

42 Er det ikke boligmangel? Leiene har ikke steget så mye Og noen steder er det mer til leie enn før, sier finn.no 47

43 Gjelden er for høy, synes de i Sverige 48

44 Ingen byggeboble i Norge 49

45 ... men vi bygger ikke lite, det er det dere som gjør! 50

46 Der bygges mye mange steder. Særlig i Sør-Trøndelag Snart skal de slutte å bygge så mye i Rogaland, lover! 2.00 Boligbygging vs. snitt siste 20 år O/A Rest Øst Sørlandet Rogaland Vest. Sør T Troms

47 Hva nå? Bankene vil låne ut mer De kutter rentene Folket fortviler ikke Oljesprekken rammer ikke mange (nå, med en gang) En gang, kanskje Norges Bank vil heve, om marginene faller for mye og gjelden øker for raskt Kapitalkrav vil bli skjerpet om gjelden stiger for raskt 52

48 Rentekuttene kommer fra bankene, ikke Norges Bank Marginen kan kanskje krympe litt til, neppe mye 53

49 OK, dere vant! Igjen (men på seierens store dag ) 54

50 Boligbyggerne melder ny oppgang! 56

51 De ha vørti dyrt i Trondhjem, å sjø Surere i Stavanger og Kristiansand Appartments, price per sq. meter, NOK Oslo Stavanger Trondheim Bergen Tromsø Kristiansand

52 I Stavanger flere som vil selge enn kjøpe Og verre skal det blir, lover! Boliger for salg i Stavanger 58

53 Takk og pris Vi har vår egen krone Trenger ikke intern devaluering (lønnskutt). Ville ha vært katastrofe, gitt gjelden Vi har vår egen rente 59

54 En gang skal nok renten opp, men det vil ta tid Og går boligmarkedet surt, vil det ta flere år 60

55 Takk og pris Vi har vår egen NOK Trenger ikke intern devaluering (lønnskutt). Ville ha vært katastrofe, gitt gjelden Vi har vår egen rente Vi har en stat som har en større handlefrihet enn noen andre Vi har en teknologitung, fleksibel og eksporterende oljeserviceindustri og mens mange har lånt, har andre spart 61

56 Mange låner, men mange sparer også! Dette er ikke 1987 eller 2007: Vi får ikke et nytt sparesjokk som dreper økonomien Husholdningenes "sparing" 8% Netto finansinvesteringer Inntekter - utgifter, i prosent av disp. 4% 0% -4% Finansstatistikk -8% Justert for unormalt utbytte -12% Med 62

57 Grunn til angst? Vel, dette markedet er faktisk ganske billig! 63

58 Den norske økonomien og det norske hus HMA, Edinburgh, 15.okt. 2014