Eiendom og skatt. Norsk Eiendom. Oslo 22. april Harald Magnus Andreassen

Transkript

1 Eiendom og skatt Norsk Eiendom Oslo 22. april 2015 Harald Magnus Andreassen

2 2

3 3

4 Hva er de fleste enige i, i utgangspunktet Skatt bør ikke påvirke adferd på en uheldig måte Like inntekter bør skattes på samme måte Skatt bør gi positive fordelingseffekter 4

5 Skatt vs. næringsbygg Hva er spesielt? Skattemessig avskrivning større enn reell verdifall Reell skattesats anslås anslå normalt til 8 10% (vs. formell skattesats på 27/28) Effekten blir mindre etter hvert som bygg er nedskrevet Reell inntektsskatt kan være lavere enn formell sats også i andre næringer, men forskjellen er typisk langt mindre Normal 27%-skatt på gevinst ved salg (men kan beholdes ubeskatten i AS-er) 5

6 Skatt vs. næringsbygg Hva er spesielt? Skattemessig avskrivning større enn reell verdifall Reell skattesats anslås anslå normalt til 8 10% (vs. formell skattesats på 27/28) Effekten blir mindre etter hvert som bygg er nedskrevet Reell inntektsskatt kan være lavere enn formell sats også i andre næringer, men forskjellen er typisk langt mindre Normal 27%-skatt på gevinst ved salg (men kan beholdes ubeskattet i AS-er) Formuesskatt: Lav ligningsverdi gir lav/ingen netto formue i ikkebørsnoterte AS-er og i direkte privat eien Formuesgrunnlaget nå hevet til maks 60% av markedsverdi, brukes i beregning av formuesskatt. Annen formue verdsettes til 100% av markedsverdi Er markedsverdi for bygg rett anslått? Er neppe for høy Med normal belåning blir netto formue lav/0 I børsnoterte AS-er: Ligningsverdi av bygg irrelevant, børskurs bestemmer formue 6

7 Skatt vs. næringsbygg Hva er spesielt? Skattemessig avskrivning større enn reell verdifall Reell skattesats anslås anslå normalt til 8 10% (vs. formell skattesats på 27/28) Effekten blir mindre etter hvert som bygg er nedskrevet Reell inntektsskatt kan være lavere enn formell sats også i andre næringer, men forskjellen er typisk langt mindre Normal 27%-skatt på gevinst ved salg (men kan beholdes ubeskatten i AS-er) Formuesskatt: Lav ligningsverdi gir lav/ingen netto formue i ikke-børsnoterte AS-er og i direkte privat eien Formuesgrunnlaget nå hevet til maks 60% av markedsverdi, brukes i beregning av formuesskatt. Annen formue verdsettes til 100% av markedsverdi Er markedsverdi for bygg rett anslått? Er neppe for høy Med normal belåning blir netto formue lav/0 I børsnoterte AS-er: Ligningsverdi av bygg irrelevant, børskurs bestemmer formue Kommunal eiendomsskatt: De fleste har den (men ikke Oslo) Skattesats fra 0,2 0,7% av takst. Kan være egen takst eller den samme som i grunnlaget for formuesskatten. Har de fleste kommuner en egen, lav takst Dokumentavgift: 2,5%, men omgås om eiendom er organisiert i AS som omsettes 7

8 Skatt vs. bolig. Mye verre Særlig for de som bor i egen bolig Ingen beregning av skatt på kalkulatorisk husleie, ble fjernet i 2005 Var på 2,5% av ligningsverdi, som var svært tilfeldig satt, normalt lav Men likevel: Fradrag for gjeldsrenter Historisk begrunnelse: Fradrag for utgifter til inntekts erverv men ingen inntekt nå Andre finansielle formuesinntekter skattlegges (både avkastning og gevinst) Ingen beregning av kalkulatorisk avkastning på innskudd egenkapital (skatt på renteinntektene du ville ha fått om de ble stående i banken) Formuesskatt: 30% av markedsverdi Sekundærboliger 60% av anslått markedsverdi Finansformue verdsettes til 100%. Annen formue nok høyere enn bolig Dokumentavgiften: 2,5%. Svir. Kommunal eiendomsskatt: 0,2 0,7% av (normalt lav) ligningsverdi 8

9 Skatt i dag: Stor forskjell i beskatningen Bolig går i praksis fri for beskatning. Lav beskatning av næringsbygg Høy beskatning av avkastningen av aksjer/bankinnskudd Skatt Egen bolig Utleiebolig/ Næringsbygg Aksjer/fond Bank/ Pengemarked Netto inntekt 0 34% 47% 27% Salgsgevinst 0 47% 47% 0 Formuesskatt 0-(0,2%) 0-(0,5%) +0,85% 0,85% Samlet skatt, i % av verdi 0,0% 2,2% 4,6% 1,7%.. andel avkast. 0 0,28 0,56 0,55 Tar med skatt i selskap + skatt på mottakers hånd Næringsbygg: Lav effektiv skatt på leieinntektene Eiendomsskatt er ikke med 9

10 Scheel-utvalget Egen bolig fortsatt favorisert, men mindre Nøytral formuesskatt All formue verdsettes til 80% av markedsverdi, også primærboligen Gjelden verdsettes også til 80% Høyere bunnfradrag, for all formue Lavere skatt på nettoinntekt Utleie i egen bolig skattepliktig inntekt (også under 50%) Men: Ingen kalkulatorisk nettoinntekt av fordel av å bo i egen bolig foreslås Dokumentavgiften Reduseres/fjernes Gevinstbeskatning Som før, ikke noe for egen bolig 10

11 Etter Scheel: Mindre forskjeller i skatt Eiendom likestilles med annen formue i formuesskatten Bunnfradrag heves Egen bolig Utleiebolig/ Næringsbygg Aksjer/fond Bank/ Pengemarked Netto inntekt 0 40% 45% 20% Salgsgevinst 0 45% 45% 0 Formuesskatt 0,7% 0,7% 0,7% 0,7% Samlet skatt, i % av verdi 0,7 0,7.. andel avkast. 0,1 (0,1) 2,8% (2,2%) 0,36 (0,28) 4,4% (4,6%) 0,58 (0,56) 1,3% (1,7%) 0,4 (0,5) Tar med skatt i selskap + skatt på mottakers hånd Forutsetter selskapsskatt + eierskatt ned til 45% (Scheel foreslo mer) Formuesskatt 0,8 x av verdi, med dagens sats på 0,85% (Scheel foreslo 1%) 11

12 Skatt på eiendom i % av BNP United Kingdom France Belgium Canada United States Luxembourg Japan Italy Korea Iceland Australia New Zealand Spain Ireland Greece Denmark Switzerland Norway Finland Netherlands Sweden Germany

13 Skatt på eiendom i % av BNP Skattesubsidien ved rentefradrag ikke trukket fra. Utgjør 1 1,5% av BNP i Norge Samlet skatt i Norge reelt sett negativ Ingen andre land har fullt fradrag for gjeldsrenter uten motposter Økonomer liker skatt på eiendom fordi eiendom er synlig og den ikke kan flyttes United Kingdom France Belgium Canada United States Luxembourg Japan Italy Korea Iceland Australia New Zealand Spain Ireland Greece Denmark Switzerland Norway Finland Netherlands Sweden Germany

14 Spør en politiker Hvorfor skal de som leier betale mer skatt enn de som eier? Hvorfor skal en som eier en dyr bolig betale mindre skatt enn en som eier en billig bolig? Det er ikke rentefradaget som er problemet, men at spart husleie ikke beskattes Hvorfor skal de som eier mye aksjer skattlegges mye hardere enn de som eier dyre boliger Hvorfor skal de som eier næringsbygg betale en mindre del av inntekten i skatt enn andre? 14

15 Hva er mulig?? Alle motargumentene.. Dobbeltbeskatning Usosialt Beregningsgrunnlaget usikkert 15

16 Folk flest tror historien vil gjenta seg! Spørsmål: Hvilke tre plasseringsalternativer tror du vil gi høyest avkastning og risiko de neste fem år? Bolig: Høy forventet avkastning Lav risiko Egen bolig 16% 63% Aksjer og aksjefond: Lav avkastning Høy risiko Fast eiendom utenom «Egen bolig» Høyrentekonto eller rentefond 16% 26% 39% 46% Nordmenns oppfatning av forholdet mellom forventet avkastning og risiko stemmer ikke med finansteorien. Kilde: «Fondsundersøkelsen 2013» utført av Opinion for VFF mai 2013 Aksjefond 32% 55% Enkeltaksjer 29% 59% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% Avkastnig Risiko