Bergen kommune Etat for byggesak og private planer Postboks 7700 5020 BERGEN Deres ref: 201323602 Gnr 7 bnr 9 Indre Sædal 7 Klage på avslag på søknad om deling av eiendom Det vises til avslag datert 24.09.13 mottatt hos oss 27.09.13. Klagen er rettidig. Innledning Det ble søkt om fradeling av parsell av ovennevnte eiendom til boligformål for gårdeiers sønn. Gnr 7 Bnr 9 er et stort hovedbruk som driftes av familien Sæterdal, bosatt i Indre Sædal 7 som er gårdens hovedhus. Sæterdal ønsker nå å fradele en del av gården, beliggende blant øvrig boligbebyggelse i området, til sin sønn slik at også sønnen kan bosette seg på gården og delta i drift. Dette som et ledd i tilrettelegging for sønnens senere overtagelse av gården og driften. Illustrasjon: Omsøkte parsell (blått kryss) er plassert blant øvrig boligbebyggelse og ikke til stengsel for noens adkomst til byfjellene. Gårdens våningshus ligger på 7/9 syd og litt øst for omsøkte parsell. 1 (6) 14 Sweco Storgaten 136 Box 264 NO-3901 Porsgrunn, Norge Telefonnummer +47 35 569500 Faks +47 35 569540 www.sweco.no Sweco Norge AS Org.nr: 967032271 Hovedkontor: Lysaker Hilde Erland Grande Jurist/spesialrådgiver Byggesak og eiendomsrådgivning Mobil +47 98820247 Hilde.Grande@sweco.no
Illustrasjon: Omriss av omsøkte fradeling slik dette fremgår av Bergenskart. Fradelingen er avhengig av dispensasjon fra LNF formålet, i reguleringsplan og kommuneplanens arealdel, samt at eiendommen ligger innenfor byfjellsgrensen. I det følgende vil man gå gjennom begrunnelsen for avslaget og vise at vilkårene for å gi dispensasjon foreligger i denne saken. Man anmoder også om at saken i det videre blir behandlet direkte i Bystyret. Begrunnelsen for avslaget/grunnlag for dispensasjon Under «bygningsmyndighetens drøfting/begrunnelse» fremgår det at «myndigheten til å gi dispensasjon fra kommuneplanen innenfor byfjellsgrensen er lagt til bystyret». Vi finner det derfor underlig at myndigheten til å avslå dispensasjon innenfor byfjellsgrensen er lagt til bygningsmyndigheten, uten hensyn til hvordan bystyret vurderer saken. Av bestemmelsen i kommuneplanens arealdel, knyttet til hensynssonen «Byfjellene» fremgår det videre at «de respektive forvaltningsplanene, sammen med kommuneplanens LNF status for arealene, skal legges til grunn for arealforvaltningen.» All den tid det er vurderinger knyttet opp mot hensynssonen Byfjellene som blir avgjørende for om kommunen kan gi dispensasjon fra LNFformålet (uavhengig av om denne er hjemlet i KPA eller reguleringsplan) må vurderingen, etter det vi kan forstå ligge hos Bystyret. Ved å avslå dispensasjonssøknaden administrativt uten at saken har vært forelagt Bystyret, innskrenker man kraftig intensjonen med bestemmelsen om at myndigheten til å gi dispensasjon skal ligge hos Bystyret. Da gir man bare Bystyret muligheten til å vurdere de tilfellene av dispensasjonssøknader som fagetaten mener burde lede til dispensasjon. Dette kan ikke være i samsvar med hensikten med å legge myndigheten til Bystyret. Vi mener derfor at søknaden burde vært vurdert av Bystyret og ikke av bygningsmyndigheten (alene). 2 (6)
Når det gjelder de vurderingene som bygningsmyndigheten legger til grunn for sitt avslag stiller vi oss sterkt uenig. Riktig er det at Sædalen er en av inngangsportalene til byfjellene, men omsøkte tiltak vil ikke endre på dette. Gnr 7 bnr 9 er som beskrevet i dispensasjonssøknaden et stort bruk som forvaltes av tiltakshaver. Tiltakshaver vurderer nå at arbeidet knyttet til forvaltning av gården er for stort og omfattende til at han kan sitte med dette alene. Det er derfor ønskelig å fradele tomt slik at tiltakshavers sønn kan bosette seg på/ved gården og delta i drift. Man har valgt å omsøke fradeling til boligformål med tilhørende dispensasjon fra LNF formålet i stedet for å omsøke nytt våningshus på gården (våningshus 2, jf KPA pkt. 25 - retningslinjer) av hensyn til en fornuftig forvaltning av gården og familiens ressurser. En slik løsning er praktisk for å oppnå ryddige hjemmelsforhold. Etaten har avslått søknaden om dispensasjon fra LNF formålet under henvisning til Grønn etats vurdering; «ut i fra grøntfaglige vurderinger, primært hensynet til formålsbestemmelsene for LNF-områder og forvaltningsmål for byfjellene, frarås at det gis dispensasjon for fradeling av eiendom til boligformål». Dette er en svært generell vurdering. Den bærer ikke preg av å ha hensyntatt de faktiske forholdene i denne konkrete saken, noe en dispensasjonsvurdering forutsetter. Det fremgår ikke hvilke «grøntfaglige vurderinger» som ligger til grunn for at Grønn etat fraråder at dispensasjon gis. Grønn etat har imidlertid overlatt til bygningsmyndigheten å vurdere hvorvidt det foreligger overvekt av grunner som taler for at dispensasjon kan gis. Insentivet er likevel klart og i saker vedr. LNF områder vil uttalelsene fra Grønn Etat bli vektlagt, sannsynligvis med avgjørende tyngde, i bygningsmyndighetens vurdering av dispensasjonsspørsmålet. Noe dette vedtaket også viser. Bygningsmyndigheten har i avslaget kun vist til de hensyn som skal vektlegges innenfor LNF områder og innenfor byfjellsgrensen, uten å vurdere dette konkrete tiltaket opp mot gjeldende hensyn. Det er vår oppfatning etter å ha gjennomgått avslaget at dispensasjonsspørsmålet ikke har vært vurdert tilstrekkelig konkret. Som forklart og illustrert i dispensasjonssøknaden er omsøkte parsell plassert i grensen til eksisterende boligområde i vest og syd. Øst for omsøkte parsell går deler av hovedbruket og videre øst nye boligområder. Parsellen ligger ikke slik til at den stenger for noen naturlig tilkomst til byfjellene. Vi mener det er viktig å vurdere søknaden konkret, herunder plassering av parsellen, og ikke avslå på en generell betraktning om at en boligparsell i LNF område stenger for adkomst til byfjellene. Hadde man her omsøkt utbygging av et helt boligfelt kunne man forstå at en slik generell betraktning ble lagt til grunn. Når man derimot omsøker fradeling av èn parsell som grunnet behovet og omstendighetene er så vidt spesielt at det ikke vil få noen presedensvirkning, mener vi bygningsmyndighetens argument om adkomst til byfjellene ikke står like sterkt. Tiltakshaver og hans familie bruker selv byfjellene aktivt og har ingen interesse i å vanskeliggjøre noens adkomst til flott natur og friluftsliv. Man har derfor plassert parsellen godt tilbaketrukket og i grensen mot øvrig boligbebyggelse i området, nettopp av hensyn til å ivareta sammenhengende grøntarealer og gode adkomstmuligheter til byfjell. Bygningsmyndigheten avslutter sin vurdering med å fremholde at det etter deres oppfatning ikke er «klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon». Dette er imidlertid feil forståelse av vilkårene for å gi dispensasjon. Det skal kunne vises til at hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra ikke blir vesentlig tilsidesatt. Man trenger ikke fremskaffe hensyn som taler for dispensasjon. Vi mener det basert på dispensasjonssøknaden og argumentene i denne klagen 3 (6)
må anses for godtgjort at hensynene bak LNF formålet, sett sammen med forvaltningsplanen for byfjellene, ikke blir vesentlig tilsidesatt om man gir dispensasjon i dette tilfellet. Dertil skal man vise til at fordelene med å gi dispensasjon er større enn ulempene. Her mener vi også at bygningsmyndigheten ikke har vurdert vilkåret riktig og tilstrekkelig. Det er belyst klare fordeler ved å gi dispensasjon; tiltakshaver får anledning til å drifte gården videre med hjelp fra sin sønn, som med tiden skal overta driften. Tiltaket er en fornuftig disponering av eiendommen ettersom man oppnår en bruk som sikrer hensiktsmessige hjemmelsforhold innad i familien (contra å omsøke våningshus 2 på gården). Ulempene som etaten belyser er: - hinder for tilkomst til byfjellene, - en «bit-for-bit» utbygging av LNF områdene samt - behovet for å unngå å behandle utbyggingstiltak som dispensasjoner (behov for planavklaringer). o o o Vedrørende tilkomst viser vi til argumentasjonen over, omsøkte tiltak vil ikke forringe Sædalens funksjon som inngangsportal for byfjellene. Omsøkte tiltak medfører ingen presedens for andre dispensasjonsvurderinger ettersom det i omsøkte sak er meget spesielle forhold knyttet til familieforvaltning av hovedbruket, plasseringen av parsellen midt inne blant områder avsatt til bebyggelse og anlegg og at den ikke stykker opp sammenhengende grøntområder. En såkalt bit-for-bit utbygging av LNF områdene synes derfor å bli en for generell vurdering. I kommuneplanens arealdel er det ikke lagt opp til andre muligheter enn dispensasjon når det gjelder LNF områdene. Det er ikke satt noe plankrav for LNF områdene slik det er i byggeområdene. Eiendommen er dessuten, som bygningsmyndigheten og påpeker regulert, dog også her til LNF områder. Å kreve regulering på regulering synes noe kunstig, det må kunne vurderes dispensasjonssaker innenfor et område som er avsatt til LNF formål. Når det i tillegg er startet opp offentlig planarbeid hvor boligformål ligger som et naturlig reguleringsformål for området mener vi denne dispensasjonssøknaden bør kunne vurderes mer konkret enn at den blir avslått på generelle betraktninger. Øvrige forhold Bygningsmyndigheten har videre fremholdt at det ikke er dokumentert at det til parsellen kan etableres tilfredsstillende adkomst. Dette er imidlertid ikke et vilkår for å tillate fradeling av parsell til boligformål. Vilkåret er etter pbl 27-4 at byggetomta skal være «sikret lovlig adkomst». Det skal ikke gjøres noen vurdering av kvaliteten av adkomst da dette er noe som man må få anledning til å prosjektere ved realisering av formålet. Når det gjelder adkomst er 4 (6)
eiendommen sikret lovlig adkomst. Vi viste i dispensasjonssøknaden til avtale mellom tiltakshaver og Bergen Kommune v/trafikketaten. Avtalen var dessverre ikke på søknadstidspunktet tilgjengelig i signert og ferdig tilstand, men det ble oppgitt kontaktpersoner i Bergen Kommune som kunne bekrefte innholdet i denne avtalen. Avtalen kom som forklart i stand som følge av at Trafikketaten kjøpte deler av tiltakshaver eiendom (gnr 7 bnr 9) for tilrettelegging av gang og sykkelsti. Mot dette fikk tiltakshaver rett til adkomst til eiendommen over denne veien, hvis hovedfunksjon skal være G/S men som man for å tilrettelegge for nevnte adkomst ville utstyre med bom. Vi viser i forhold til dette til beskrivelsen som ble fremsatt i dispensasjonssøknaden. Når trafikketaten omsøkte dette vegtiltaket var også dette avhengig av dispensasjon fra LNF formålet, delvis også innenfor byfjellsgrensen. Bygningsmyndigheten ga nødvendige tillatelser til tiltaket. Vi vedlegger denne klagen kopi av omtalte avtale som sikrer eiendommen og således parsellen lovlig adkomst, dog med noen grad av sensur av opplysninger som tiltakshaver anser som personsensitive og som ikke er relevant for dokumentasjonen av veirett. Når det gjelder bygningsmyndighetens henvisning til høyspentanlegget kan vi informere om at dette er lagt om, og at det ikke lenger går høyspentledninger over omsøkte parsell. Se vedlagte bekreftelse på dette fra BKK. Oppsummering Det er vår oppfatning at bygningsmyndigheten her har behandlet en søknad som skulle vært behandlet av Bystyret. Vi ber derfor om at søknaden, dispensasjonssøknaden og klagen, ettersom man nå har funnet det nødvendig å utarbeide klage for å unngå unødvendig lang saksbehandlingstid, sendes til bystyret for behandling. Vurderingene knyttet til dispensasjonsspørsmålet har slik vi ser det vært for generelt behandlet av bygningsmyndigheten. I denne saken er det brakt frem helt konkrete spesielle forhold som vi mener må ligge til grunn for vurderingen av om hensynene bak LNF formålet faktisk blir vesentlig tilsidesatt. Det følger av vår argumentasjon og dokumentasjon at så ikke er tilfelle. Når det gjelder fordeler contra ulemper ved å gi dispensasjon mener vi å ha belyst helt klare konkrete og gode fordeler ved å gi dispensasjon, samtidig som vi har argumentert for at de av bygningsmyndigheten fremholdte ulemper ikke veier tyngre enn fordelene. Etter dette må dispensasjon fra LNF formål i KPA og reguleringsplan gis og omsøkte fradeling av parsell til boligformål tillates. 5 (6)
Med vennlig hilsen Sweco Norge AS Hilde Erland Grande Jurist/rådgiver Vedlegg: Kopi av avtale mellom Bergen Kommune (Trafikketaten) og tiltakshaver Uttalelse fra BKK vedr. høyspentanlegg Kopi til: Tiltakshaver Bystyrets kontor 6 (6)