Innherred samkommune Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Bergersen Arkitekter AS Postboks 2682 7415 Trondheim Deres ref: Vår ref: AUDSLA 2012/3648 Dato: 11.03.2015 Sakstype: Delegert byggesak Eiendom: 244/1/12/0 Saksnr: 197/15 Endringssøknad om gjenoppbygging av hytte - 1719/244/1/12 Djupvika - Aage Wigum- Ikke godkjent Vi viser til Deres endringssøknad om oppføring av hytte, mottatt her den 14.01.2015 Tiltaket: Endringen omfatter en forlengelse av takutsikket fra 0,99 m slik vedtaket av 06.08.2012 forutsetter, til 2 meter slik det er oppført i dag. Planstatus: Omsøkte tiltak reguleres reguleringsplan Djupvika hyttefelt plan id 2010009. Da hytta ble oppført var det kommuneplanens arealdel plan id 2008018 som var gjeldene for hytta. Tiltaket er ikke i samsvar med plan, og det søkes om dispensasjon fra arealbegrensningene. Nabovarsling: Det er ikke foretatt nabovarsling i samsvar med pbl 21-3. Dispensasjonssøknaden lyder som følger: "Hyttetomt kan bebygges med maksimalt bebygd areal (BYA) =120 m2......størrelsen på hylle kan være :naksi/nall bebygd areal (BYA) 90 m2. og uthus/garasje eller anneks kan være maksimal! bebygd areal (BYA) = 30 m2. " Tiltaket søkes med et takutstikk på 2,0 meter, noe som medfører at BYA for selve hytta overstiger 90 m2. Kommunen har godkjent oppføring av hytta under forutsetning av at takutstikk blir redusert til 0,99 meter. Vi ønsker nå å endre tillatelsen slik at et takutstikk på 2,0 meter likevel godkjennes. Begrunnelse for å søke dispens er: En økning på takutstikket på kun 1,0 meter vil ikke medføre noen vesentlig endring av opplevelsen av bygningens dimensjoner. Størrelsen på annekset er redusert ift. arealkravet, slik at den samlede bebyggelsen framstår omtrent tilsvarende som den ville gjort med et takutstikk på 0,99 m og et anneks på 30 m2. Takutstikket vil ikke være til sjenanse for andre hytteeiere, da det omtrent kun vil vises fra luften.
Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Side 2 av 5 Tiltaket ble bygget med et takutstikk på 2,0 meter ved en feil fra tiltakshavers side, da denne misforstod informasjon fra byggesaksbehandler dithen at godkjenning av takutstikket kun var en formalitet. Selv om dette ikke er et prinsipielt vektig argument er det like fullt i praksis dårlig samfunnsøkonomi å kreve riving av utstikket. Det vil også være en tilleggs påkjenning for tiltakshaver som mistet den originale hytta i brann. Grunnet mangelfull erfaring med byggesaksbyråkrati klagde dessuten tiltakshaver ved en feil på avslag på ferdigattest i stedet for avslag på dispensasjonssøknad, og mistet dermed mulighet til å ta saken videre i systemet. Den opprinnelige hytta hadde 2,0 meter takutstikk og dessuten en stor pergola, som gjorde at arealet framsto større. Tiltakshaver var ikke klar over at dette ikke var omsøkt. Siden dette er snakk om en gjenoppbygging av hytte etter brann vil tiltaket etter vår vurdering ikke være relevant for andre byggesaker i området, med tanke på presedensspørsmål. Vi vil også bemerke at vurderinger som er gjort i bakgrunn av statlige planretningslinjer for differensiert forvaltning av 100-metersbeltet langs strandsonen etter vårt skjønn ikke har relevans for byggesaker, men gjelder planarbeid. Denne byggesaken gjelder oppbygging av nedbrent hytte som innebærer en minimal økning i areal for bedre å oppta dagens krav til bekvemmelighet og komfort. Basert på dette og ovenstående punkter ber vi derfor om at dere foretar en ny vurdering av saken. Se ellers vedlagte tegninger. Kommunes vurdering av dispensasjonen I henhold til pbl. 19-2 første ledd, har kommunen adgang til å gi varig ( ) dispensasjon fra bestemmelser fastsatt ( ) i medhold av denne lov. Utgangspunktet er således at kommunen kan gi dispensasjon fra gjeldende reguleringsplan. Forutsetningen for slik adgang som nevnt i første ledd, er imidlertid at hensyn bak bestemmelsen det dispenseres fra ( ) [ikke] blir vesentlig tilsidesatt og videre at en samlet vurdering tilsier at fordelene med å gi dispensasjon er klart større enn ulempene, jf. pbl. 19-2 annet ledd. Som hovedregel skal det i henhold til lovens forarbeider (Ot.prp.nr.32) ikke gis dispensasjon fra gjeldende reguleringsplaner av hensyn til deres informasjons- og beslutningsgrunnlag. Innvilgelse av dispensasjon kan medføre presedensvirkning (dvs avgjørelsen kan danne et mønster for senere avgjørelser), hvilket betyr at man i praksis går vekk fra gjeldende reguleringsplan. Dette taler mot at det bør innvilges dispensasjon. Generelt kan man si at Åsenfjord er et pressområde. Videre er det et poeng at kommunen ønsker å behandle alle innenfor samme plan område likt. Dette medfører at en evt dispensasjon i denne saken, vil være med på å danne et mønster for senere avgjørelser innenfor det aktuelle planområde. I dette tilfellet er reguleringsplanen helt ny og det skal mye til før kommunen kan gi dispensasjon i forhold til arealoverskridelser. Kommunen skal og må vurdere dispensasjonssøknaden opp i mot planområdet som en helhet. Dersom det her gis tillatelse, må det legges til grunn at kommunen også må åpne for at også andre fritidseiendommer i området kan oppføre hytter med samme størrelse. Dette vil
Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Side 3 av 5 i realiteten medføre at man har uthulet reguleringsplanens begrensinger i forhold til hytter innenfor dette planområde, og nettopp skal man være meget forsiktig med. Dette er forhold som det advares i mot i forarbeidene til pbl. 19-2. I motsatt fall vil en eventuell positiv dispensasjonsbehandling her, være med på å gi uttrykk for en liberal dispensasjonspraksis i planområdet. Dette vil igjen medføre en uthuling av reguleringsplanen som informasjons- og beslutningsgrunnlag. Dette er det advart mot i forarbeidene til pbl. 19-2. Hensikten med å sette en øvre begrensning på bebyggelsens areal må antas å være ønsket om å ivareta områder som er regulert til fellesområdet for hytter, samt at eiendommene ikke skal virke overbebygde. Miljøhensyn må således anses å være tungtveiende i vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra bestemmelsen om arealbegrensinger. Man må kunne forutsette at reguleringsplanen har tatt hensyn til hvor stor del som kan bebygges på hver eiendom, samt hvor stort areal som skal benyttes til frilufts formål, fellesområde for de øvrige hytteeierne og at arealbegrensningene kommer som en følge av dette. I dette tilfellet er det i realiteten snakk om en etterhåndsgodkjennelse av allerede gjennomført tiltak. Her dreier det som om et takutsikk som er en meter for langt i forhold til tillatelsen som er gitt og gjeldende reguleringsbestemmelser. Arealbegrensningene er de samme 90 m2 på hytte og 30 m2 på uthus/anneks, selv om det er to forskjellige planer som gjaldt på søknadstidspunktet for oppføring av hytta og nå som det søkes om dispensasjon. Det første spørsmålet i denne saken er om fordelene ved å gi dispensasjon er større enn ulempene. Tiltakshaver skriver i sin søknad at den opprinnelige hytta hadde et takutstikk på 2 meter. Kommunen har på nytt gjennomgått sitt arkiv på denne eiendommen og ikke funnet noe dokumenter på at dette er verken omsøkt eller godkjent. Dersom tiltakshaver har bygd ut hytta uten at dette er godkjent av kommunen vil ikke erstatningshensynet kunne påberopes. Videre anføres det i dispensasjonssøknaden : «Tiltaket ble bygget med et takutstikk på 2,0 meter ved en feil fra tiltakshavers side, da denne misforstod informasjon fra byggesaksbehandler dithen at godkjenning av takutstikket kun var en formalitet. Selv om dette ikke er et prinsipielt vektig argument er det like fullt i praksis dårlig samfunnsøkonomi å kreve riving av utstikket.» Kommunen viser å såmåte til vedtaket av 06.08.2012 der takutsikket er vurdert som et eget punkt. Samt at det er satt som et vilkår for godkjennelsen av hytta at takutstikket skal reduseres til 0,99 meter: «Takutstikk Når det gjelder takutstikket, er søknaden begrunnet med at tiltakshaver ønsker å gjenskape noe av det den gamle hytta hadde, samt for å skjermen for sola inn i stua. I utgangspunktet skal erstatningssynspunktet stå særlig sterkt i de tilfeller bygninger skades som følge av
Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Side 4 av 5 naturkatastrofer som storm, brann eller lignende. Kommunen har sett i sine arkiver for å finne byggetillatelse i trå med den gamle hytta. Kommunen har ikke lyktes i å finne noe annet enn byggetillatelsen fra 1981. Der det ble søkt og godkjent oppføring av ei hytte på 60m2 uten noe særlig takutsikk. Dersom tiltakshaver har trukket taket lengre ut enn hva tillatelsen fra 1981 tilsier, eller gjort påbygg/tilbygg uten at dette er godkjent av kommunen. Vil ikke erstatningssynspunktet gjøre seg gjeldende i en gjenoppbygningssak som dette. Fritidsboligen blir som nevnt regulert av kommuneplanens arealdel plan id 2008018 punkt 1.5.4. Dette er en overordnet plan. Kommunen har ikke tidligere gitt noen dispensasjon når det gjelder den øvre BYA på 90 m2 for selve hytta, eller den totale BYA på 120 m2 for hele tomta. Når det gjelder tiltakshavers ønske om å skjerme for sola, kan ikke kommunen se at dette er noen særlig grunn som taler for at dispensasjon skal kunne gis. Kommunen har vurdert saken, og har etter en helhetlig vurdering kommet frem til at vilkårene i pbl 19-2 ikke er oppfylt i dette tilfellet, noe som innebærer at dispensasjon ikke kan gis på dette punkt. Takutsikket må av den grunn reduseres til 0,99 meter.» «- Dette vedtaket forutsetter at takutstikket reduseres til 0,99 meter.» Heter det videre i vedtaket. Kommunen mener det kommer klart og tydelig frem i vedtaket av 06.08.2012 at takutsikket skal reduseres til under 1 meter i denne saken og at det ikke er til å misforstå. Videre har kommunen gitt ABC tjenester ansvarsrett for gjennomføringen av hele tiltak. Kommunen vil vurdere å følge opp saken i forhold til ansvarshavende i denne saken da vi anser dette som graverende at ansvarlig utførende ikke forholder seg til kommunens vedtak. Videre er det kommet bemerkninger i forhold til vurderingene som er gjort når det gjelder LNFR- formålet. Slik saken er nå, er det foretatt en reguleringsendring, slik at omsøkte tiltak er regulert til hytteformål. Vurderingene som er gjort i forhold til dette gjør seg derfor ikke gjeldene lenger. Etter en helhetlig vurdering av saken, har kommunen kommet frem til at ulempene med å gi dispensasjon er større enn de fordelene som oppnås i denne saken. Det neste spørsmålet blir om hensyn bak bestemmelsen det dispenseres fra blir «vesentlig tilsidesatt» I denne saken foreligger det en helt ny reguleringsplan. Det er ikke gitt dispensasjon for arealoverskridelse tidligere. Videre er det slik at grad av utnytting, sammen med reguleringsformål er det viktigeste premisset for utviklingen av et område. Dette medfører at det skal mye til før kommunen kan gi dispensasjon fra dette punktet. Det anføres i dispensasjonssøknaden at det i denne saken er snakk om en nedbrent hytte og at dispensasjon i denne saken derfor ikke vil medføre presedens.
Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Side 5 av 5 I utgangspunktet skal erstatningssynspunktet stå særlig sterkt i de tilfeller bygninger skades som følge av naturkatastrofer som storm, brann eller lignende. Dette taler for at tiltakshaver bør få bygge tilsvarende hytte som det som var oppført. Nå har kommunen på nytt sett i sine arkiver for å finne byggetillatelse i trå med den gamle hytta. Kommunen har ikke lyktes i å finne noe annet enn byggetillatelsen fra 1981. Der det ble søkt og godkjent oppføring av ei hytte på 60m2 uten noe særlig takutsikk. Dersom tiltakshaver har trukket taket lengre ut enn hva tillatelsen fra 1981 tilsier, eller gjort påbygg/tilbygg uten at dette er godkjent av kommunen. Vil ikke erstatningssynspunktet gjøre seg gjeldende i en gjenoppbygningssak som dette. Tiltakshaver har ikke levert dokumenter utover dette. Slik at erstatningshensynet vil ikke gjøre seg gjeldene i denne saken. Videre er kommunen av den oppfatning at en positiv behandling av dispensasjonssøknaden vil kunne danne et mønster for senere avgjørelser innenfor samme planområde. Dette er ikke en utvikling kommunen ønsker å bidra til. Dersom arealet skal økes, bør dette skje via en plan endring, slik at alle innenfor samme planområde er sikret lik behandling. Etter en samlet vurdering av saken kommer kommunen frem til at planen vil bli vesentlig til side satt som følge av dispensasjonen. Vilkårene i pbl 19-2 er sålede ikke tilstede og dispensasjon kan ikke gis i denne saken. VEDTAK: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 19-2 (dispensasjon) og vedtatte delegasjonsbestemmelser godkjennes ikke søknad om dispensasjon fra reguleringsbestemmelsene i reguleringsplan Djupvika hyttefelt plan id 2010009. Merknader/orientering: Vedtaket kan påklages i henhold til Forvaltningslovens 28. Det er tre ukers klagefrist fra mottatt dato av vedtaket, jfr. Plan- og bygningslovens 31-1. Med hilsen Audhild Slapgård Jurist Kopi til: ABC-Tjenester AS Gammelbakken 7224 MELHUS Stjørdal Rørleggerservice AS Bang 7500 STJØRDAL Aage Wigum Gamle Kongevei 42 B 7043 TRONDHEIM