kvartalsoppdatering næringseiendom 2 2004
2 2004 Innhold Sammendrag... 3 Makroøkonomi BNP utvikling Norge... 4 Inflasjon og renter... 5 Investering i næringseiendom Transaksjonsoversikt... 6 Yieldutvikling... 7 Leiemarkedet Arealledighet... 8 Leiepriser Oslo... 9 Om Norsk Nærings Megling... 11 Denne markedsrapporten finner du også på internett: www.nnm.no Lay-out og trykk: 06-2004 : www.sandnes-media.no Flyfoto Fjellanger/Widerøe 2
Sammendrag 2 2004 Arealledigheten i Oslo økte med 12 % i 2003. Ved årsskiftet var 900.000m 2 kontorareal ledig. Dette tilsvarer 11 % av det totale kontorarealet. Arealledigheten er sannsynligvis redusert noe siden årsskiftet. Arealledighetsutviklingen vil fortsatt preges av lav sysselsettingsvekst. Arealledighet på nivå med forrige leiepristopp vil sannsynligvis ikke oppnås før tidligst i 2008-2009. Vi holder prognosene for arealledighetsutviklingen uendret. Leieprisene har hatt en flat utvikling siden våren 2003. Vi forventer en forsiktig generell leieprisøkning i løpet av kommende år. De økonomiske utsiktene for Norge er fremdeles positive. Det er forventet høy BNP vekst, men vedvarende lav sysselsettingsvekst. De internasjonale konjunkturutsiktene er fremdeles positive, men usikkerheten har økt. Rentene i Norge har steget, men nivået er fremdeles lavt. Inflasjonsutviklingen bidrar til økt tro på et varig lavt rentenivå. Norges Bank opprettholder sin negative bias og beholdt styringsrenten uendret på rentemøtet i mai. Aktiviteten i salgsmarkedet har tatt seg opp i forhold til første kvartal. Livselskapene vekter seg opp i eiendom mens syndikeringsselskapene har gjennomført svært få transaksjoner. Vi forventer at høy etterspørsel kombinert med mangelfullt tilbud og et vedvarende lavt rentenivå vil fortsette å holde yielden lav. 3
Makro BNP utvikling Norge De viktigste BNP relaterte forventningsindikatorene og nøkkeltall er fremdeles positive. 5 4 3 2 1 0 % kilde: SSB BNP vekst (%) SSB prognose 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 Forventet BNP vekst i 2004 er ca. 3%. I perioden frem til 2007 forventer SSB at BNP veksten vil falle gradvis mot 2%. Norges Bank melder om positiv utvikling for industrien og aktiviteten i industrisektoren er økende. BNP veksten vil være forbruksdrevet som følge av økt privat kjøpekraft. Oslo Børs har flatet ut siste 3 mnd. I perioden frem mot 2007 forventes det lav sysselsettingsvekst. Foretakenes lønnsomhet har bedret seg. Antall konkurser har falt siden toppen i andre kvartal i fjor. Fortsatt optimistisk, men usikkert internasjonalt konjunkturbilde SSB Makroøkonomiske hovedstørrelser (% vis endring hvis ikke annet oppgitt) Prognoser 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 Konsum i husholdninger 6,5 3,2 2,7 3,3 3,9 1,8 3,6 3,7 5,2 5,1 4,2 BNP 5,3 5,2 2,6 2,1 2,8 2,7 1,4 0,3 2,8 2,3 2,0 BNP Fastlands-Norge 4,2 4,9 4,1 2,7 2,5 2,1 1,7 0,7 3,6 2,8 2,3 Sysselsatte personer 2,0 2,9 2,5 0,8 0,4 0,2 0,3-0,6 0,2 0,9 1,0 Arbeidsledighetsrate (nivå) 4,8 4,0 3,2 3,2 3,4 3,5 3,9 4,5 4,4 4,0 3,8 Konsumprisindeksen (KPI) 1,2 2,6 2,3 2,3 3,1 3,0 1,3 2,5 0,7 1,7 2,3 KPI-JAE.......... 2,6 2,3 1,1 1,0 1,9 2,3 Boligpris 8,4 10,9 9,7 9,4 14,1 7,2 4,0 1,6 4,8 4,1 4,6 Husholdningenes realdisponible inntekt 3,4 3,8 5,7 2,8 3,6-0,2 8,8 1,7 3,7 2,6 2,9 4
Makro Inflasjon og renter Norges Bank forventer fortsatt lav KPI vekst i de nærmeste årene. Markedet forventer et vedvarende lavt rentenivå. 9,0 7,5 6,0 4,5 3,0 1,5 0,0-1,5-3,0 % jan-01 jul-01 jan-02 jul-02 jan-03 jul-03 kilde: Bloomberg 3 mnd. NIBOR 10 års stat Inflasjon jan-04 mai-04 Inflasjon 12 mnd inflasjon var 1,6% og 0,4% i hhv. mars og april. Det er Norges Banks (NB) vurdering at med en foliorente på 1,75% er det mer sannsynlig at inflasjonen på to års sikt blir lavere enn 2,5% enn at den blir høyere. Til tross for negativt grunnsyn valgte NB å ikke sette ned renten i mai. Årsaken til dette er tilløp til høyere inflasjon ute, sterk internasjonal vekst, ekspansiv finanspolitikk samt positiv utvikling for industrien i Norge. Renter Norges Bank opprettholder styringsrenten på 1,75%. Norges Bank indikerer at styringsrenten ikke vil bli satt opp før utenlandske renter øker. Dette av hensyn til valutaen. Dermed er det sannsynlig at styringsrenten forblir lav inneværende år. Siden bunnen i februar har 10 års statsrenter steget med ca. 90 bp til 4,85 %. Lange swaprenter har steget tilsvarende og er nå på ca. 5,2%. De korte rentene har kun steget marginalt. Norske lange renter ligger marginalt over de amerikanske, men ca. 50 bp. over Eurorenten. 5
Investering i næringseiendom Transaksjonsoversikt Dato Eiendom Leietaker Kjøpesum Netto yield Tidligere meldt okt. 02 St. Olavs plass 5 UIO 299 000 000 8,0 % okt. 02 Oslo Atrium SAS, E&Y 812 000 000 7,3 % des. 02 Wergelandsveien 1-3 Avinor 367 000 000 7,6 % des. 02 Vahls gt 1-3 Plan og Bygningsetaten 301 000 000 7,5 % des. 02 Dronning Mauds gt 1-3 Diverse 440 000 000 7,2 % des. 02 IFN-portefølje Nydalen Diverse 689 700 000 7,7 % mai. 03 Pilestredet 33 Kemnerkontoret 400 000 000 7,6 % jun. 03 IFN GV1-3 Hjemmet Mortensen 162 900 000 7,3 % sep. 03 Innovasjonssenteret Glaxo Smith Kline/Riksh. 498 000 000 6,6 % okt. 03 Drammensveien 144 Hafslund ASA 263 000 000 6,3 % nov. 03 Gullhaugveien 13 PST 312 100 000 6,5 % des. 03 Lørenveien 68 Hafslund ASA 177 000 000 7,0 % des.03 Thorvald Meyers gt 2 Ringnes ASA 117 000 000 7,0 % des. 03 Helsfyr Panorama Diverse 369 000 000 7,2 % jan. 04 Fløisbonnveien 2 Jernia ASA 193 000 000 8,1 % Siste kvartal apr. 04 IFN portefølje Diverse 1 900 000 000 * jun. 04 Strømsveien 102 Oslo kommune m. fl. * 700 000 000 jun. 04 Frederik Selmers vei Oslo kommune m. fl. * jun. 04 Brynsalleen 2 Ementor * 370 000 000 jun. 04 Brynsengveien 10 Ementor * * Transaksjonene er gjennomført som porteføljesalg og/eller med leienivå som avviker betydelig fra markedsleie. Yieldnivå er derfor vanskelig å fastsette. 6
Investering i næringseiendom Yield utvikling Flere store eiendomstransaksjoner er gjennomført siden påske. Livselskapene gjorde for alvor sitt inntog. Liten aktivitet i syndikeringsmarkedet. 8 % 7 6 5 4 3 2 1 kilde: NNM/Bloomberg Ti års stat Anslag netto yield Spread yield mot ti års stat *Yield nivå = Med yield nivå slik det er presentert i grafen menes netto yield for eiendommer med god beliggenhet, markedsmessig leie og kontraktslengde mellom 12-15 år. Leietaker må være solid. 0 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 Yieldnivået* er under 7%. Noen objekter blir priset under 6,5%. Livselskapene vekter seg opp i eiendom. Det er en klar tendens at livselskapene ønsker en økt eksponering mot eiendomsmarkedet i Norge. Det er fremdeles få aktører som ønsker å selge eiendom. Industrifinans Næringseiendom er selger i to av de registrerte transaksjonene. Dette samsvarer med selskapets avviklingsstrategi. Strømsveien 102 er et nylig ferdigutviklet og utleid eiendomsprosjekt. Salget av eiendommen er således en naturlig del av eiendomsutviklerens virksomhet. Syndikeringsselskapene har hatt lav transaksjonsaktivitet første halvår. Etterspørselen etter eiendom som spareprodukt er fremdeles høy, derfor forventer vi at syndikeringsselskapene vil gjennomføre transaksjoner igjen i andre halvår. I andre halvår forventer vi fremdeles stor etterspørsel etter eiendom. Etterspørselen etter lange kontrakter vil fortsette å være dominerende. Arealledigheten må vise tydelig tegn til reduksjon før etterspørselen etter objekter med høy risiko tar seg opp. Gitt at de lange rentene forblir lave, forventer vi at den høye etterspørselen kombinert med lavt tilbud vil fortsette å holde yielden nede. 7
Leiemarkedet Arealledighet 11 % arealledighet i Oslo ved årsskiftet. Utviklingen i markedet indikerer fortsatt lav absorbsjon. 1 200 000 1 000 000 800 000 600 000 400 000 200 000 0 1 000 000 800 000 600 000 400 000 m 2 m 2 ledig 2003 2004 E2005 E2006 E2007 Ledighet Nybygg Absorbsjon E2008 kilde: NNM E2009 kilde: NNM/Eiendomsspar Økonomiske prognoser og forventninger er fortsatt gode for Norge. Likevel er sysselsettingsprognosene svake. Dermed holder vi prognosene for arealledighetsutviklingen uendret. Arealledigheten er sannsynligvis noe redusert siden årsskiftet. Arealledighet mellom 4-5% vil sannsynligvis ikke oppnås før tidligst 2008-2009. For at dette skal oppnås må årlig vekst i kontorarbeidsplasser i Oslo være mellom 7-10.000 og det må maksimalt ferdigstilles 100.000m 2 årlig. Eventuelt må utrangeringstakten øke. Sysselsettingsveksten vil fortsette å være svak som følge av at mange bedrifter har gjennomført kraftige rasjonaliseringstiltak. Lav sysselsettingsvekst fører til lav absorbsjon. Lave leiepriser vil føre til at arealledigheten i ukurante og perifere eiendommer vil øke i forhold til de sentrumsnære og de øvre segmenter. 200 000 0 9% 10% 10% 9% 7% 6% 4% 4% 5% 4% 5% 10% 11% 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 8
Leiemarkedet Leiepris Oslo Lav utleieaktivitet i andre kvartal. Leieprisutviklingen er flat siden 2. kvartal 2003 3600 3200 2800 2400 2000 1600 1200 NOK 1/95 1/96 Maks Markedsleie Min 1/97 Leiepris prestisjesegment 1/98 1/99 1/00 1/01 Adresse Areal Pris pr. m 2 Siste kvartal Pilestredet 27 2 400 1250-1400 Pilestredet 75 c 4 200 1 200 Brynsengveien 10 658 1 300 Hammersborg 2 500 1 000 Rosenkrantz gt 22 1 500 900 CJ Hambros Plass 2 503 1 600 Torggata 8 1 600 1 000 1/02 1/03 kilde: NNM 1/04 2/04 I enkelte segmenter har prisene falt 30%-40% siden toppen høst 2001. Svært få transaksjoner gjennomført i andre kvartal. Adresse Areal Pris pr. m 2 Løpetid Rapportert tidligere Apotekergaten 8 2 500 1 200 Fjordalléen 16 4 000 1 925 10 Gullhaugveien 9-13 1 400 1 150 3 Bygdøy Alle 2 10 000 1 450 10 Grev Wedels pl 9 6 000 1 500 5+5 Oslo Atrium 3 000 1 600 9 Helsfyr Panorama 2 200 1 200 7 Roald Amundsensgate 6 1 520 1 550 10 Pilestredet 35 470 1 150 10 Klingenberg gt 1 300 1 200 5 Storgata 33 2 630 1 340 2 Holbergsgaten 21 1 249 1 450 5 Tordenskioldsgate 8-10 1 085 1 700 5 Tordenskioldsgate 8-10 2 166 1 500 5 Segmentene består av eiendommer med beliggenhet i sentrale strøk av Oslo. A. Prestisje: Med prestisje menes både prestisjebeliggenhet og -standard. Nivået oppnås i topplokaler i nye eller totalrehabiliterte eiendommer i meget attraktive deler av Oslo, spesielt i Vika og på Aker Brygge. B. Høy standard, mest attraktiv beliggenhet: Nivået oppnås i nyere og rehabiliterte eiendommer i sentrale deler av byen, bla. i hovedgatene i Vika til Stortorget, samt Skøyen og Lysaker. C. Høy standard: Segmentet preges av eiendommer med moderne ventilasjon og kjøling. Eiendomsmassen er enten oppført eller totalrehabilitert i løpet av de siste 5 år. Dersom eiendommen er rehabilitert, legges det vekt på høy arealeffektivitet. Vi finner også eiendommer som med den "riktige" beliggenheten kunne ha vært i B-segmentet. D. Ordinære lokaler: Nivået oppnås i "vanlige" eiendommer. Dette segmentet er "på hell", og nesten uten unntak tidligere C-eiendommer. For å avansere til C- segmentet må ofte en betydelig rehabilitering til. 9
Leiemarkedet Leiepris Oslo Den flate utviklingen fortsatte i andre kvartal i alle segmenter og bydeler. Usikkert når prisvekst vil komme. 2000 1900 1800 1700 1600 1500 1400 1300 1200 1100 NOK 1000 1996 1997 Nydalen Sentrum 1998 Helsfyr/Bryn Skøyen/Lysaker 1999 2000 2001 2002 2003 kilde: NNM Endring siden (%) Type Min. Maks. Gj. snitt Tendens Topp Bunn Topp 3. kv Sist rapport 1988 1993 2001 1. kv -04 A Prestisje lokaler 1750 2300 2050 > -18 28-25 0 B Høy standard, mest attraktiv > beliggenhet 1400 1800 1550-26 19-28 0 C Høy standard 1000 1500 1200 > -34 26-25 0 D Ordinære lokaler forøvrig 700 1000 900 > -36 28-28 0 2004 Det er signert få store kontrakter i andre kvartal. Likevel meldes det om høy respons på annonser og det er økende aktivitet på visning. To viktige tendenser er registrert i markedet første halvår: - Prismekanismen er brukt aktivt for å fylle opp bygg. Slik unngår gårdeier at bygget står tomt og unngår dermed at det faller ut av markedet. Gårdeier holder liv i bygget inntil leienivået igjen er på et nivå som kan forsvare rehabilitering. - Det inngås få lange kontrakter på dagens leienivå. Dette indikerer at gårdeiere har tro på et betydelig høyere leienivå om 2-4 år. 10
Nytt om NNM Om Norden Gruppen NNM er i utvikling og søker til enhver tid ressurspersoner som kan bidra til å bevare vår posisjon som et av landets ledende meglerhus. Ketil Ervik vil tiltre vårt meglerteam med hovedfokus på utleie. Ervik kommer fra Eiendoms- og byfornyelsesetaten i Oslo Kommune. Der arbeidet han med fast eiendom hvorav de seneste 4 år i eiendomsavdelingen med ansvaret for kjøp og salg. Han er cand. jur fra UiO 1997. Ervik vil tiltre NNM medio august 2004. Norden Gruppen er et meglerhus som består av morselskapet Norden Corporate ASA og datterselskapene Norden Prosjekt AS og Norsk Nærings Megling AS (NNM). Norden Gruppen tilbyr et bredt tjenstespekter innen corporate finance rådgivning, megling av næringseiendom, syndikering av eiendomsprosjekter og tilrettelegging av finansieringsløsninger. Selskapet har de siste ti årene formidlet næringseiendom til en verdi av NOK 25 milliarder og tilrettelagt mer enn 50 transaksjoner omfattende bl.a. kjøp og salg av virksomheter, emisjoner, fusjoner m.v. Norden Gruppen omsatte i 2003 for om lag NOK 70 mill, og har svært god lønnsomhet. 11
Besøksadresse: Stranden 1a, Aker Brygge Postadresse: Postboks 1715 Vika, 0121 Oslo Telefon: 23 11 69 00 Telefax: 23 11 69 70 www.nnm.no Foretaksregisteret: NO 983 466 176 MVA