Kommunalteknisk kontor Saksframlegg Dato Løpenr Arkivsaksnr Arkiv 11.03.2011 15564/2011 2011/2487 Saksnummer Utvalg Møtedato 11/43 Formannskapet 23.03.2011 Jensvollveien 34 / Sløyfa 14 - Utbyggingsavtale Sammendrag Utbyggingsavtalen mellom Skipnes Eiendomsutvikling AS og Bodø kommune forutsetter at Skipnes Eiendomsutvikling AS står som utbygger av prosjektet Jensvollveien 34 / Sløyfa 14. Utbyggeren har som plan å bygge ut boligfeltet med 6 boligenheter, innpasset på de 2 eiendommene Jensvollveien 34 / Sløyfa 14, hvor det i dag er 2 bestående boligenheter. Utbyggingen betraktes som fortetting i allerede eksisterende boligområde, og det er ikke satt krav til ny regulering. Saksopplysninger Skipnes Eiendomsutvikling AS eier i dag grunnen hvor de 6 boligene skal bygges, og eierskapet er dokumentert gjennom inngåtte privatrettslige avtaler med tidligere eiere. Utbyggingsavtalen har vært ute til høring i 4 uker, fra 09.02.2011 til frist for uttalelse 09.03.2011. Det har kommet 2 muntlige henvendelser i forbindelse med høringsrunden, men ingen skriftlige innen fristen pr 09.03.2011. Utbyggerens forpliktelser er i hovedsak: a) Utarbeide detaljert situasjonsplan for Jensvollveien 34 / Sløyfa 14, målestokk 1:500. b) Planlegge og bygge snuhammer i enden av Jensvollveien. Snuhammer bygges på eiendom gnr 39 bnr 12. c) Planlegge og bygge vann- og avløpsledning fra anvist punkt i Jensvollveien til og med snuhammer. Jensvollveien asfalteres over samme strekningen. d) Bygge sti fra Jensvollveien til Sløyfa i bredde 2,0 m. e) Utomhusplan for lek, evt. avsetning av midler til felles lekeplass, dersom bygningssjefen krever det. f) Utbygger forplikter seg til å utbedre Jensvollveien for kr 20.000,- før brukstillatelse gis. Arbeidet skal utføres i samråd med Kommunalteknisk kontor. g) Utbyggeren skal i samråd med eier av gnr 39 bnr 64 utføre tilstrekkelig avskjerming mot snuplass. Avskjermingen skal godkjennes av Kommunalteknisk kontor samtidig med kommunaltekniske planer. h) Om boligene i Sløyfa 14 ikke kan knyttes til Jensvollveien 34, og eksisterende VA-anlegg i Sløyfa ikke har kapasitet til nye boliger i Sløyfa 14, skal utbygger bekoste oppgradering av VA-anlegget i Sløyfa etter plan godkjent av kommunalteknisk kontor. i) Om VA-tilknytning skjer i Sløyfa, skal utbygger bekoste istandsetting inkl. reasfaltering av veien hvor VA-anlegget oppgraderes. Side 54
Det vises for øvrig til bestemmelsene i utbyggingsavtalen. Konklusjon og anbefaling Med grunnlag i overnevnte og i delegasjonsreglementet 2.5 anbefales at formannskapet gjør slikt Forslag til vedtak Utbyggingsavtalen mellom Skipnes Eiendomsutvikling AS og Bodø kommune om utbygging av Jensvollveien 34 / Sløyfa 14, vedtas. Rolf Kåre Jensen Rådmann Henrik Brekkan Kommunaldirektør Saksbehandler: Bjørn Håvard Stamnes Trykte vedlegg: 1. Utbyggingsavtale 2. Situasjonsplan datert 24.02.2011. Utrykte vedlegg: Ingen. Side 55
Notat til oppfølging Kommunalteknisk kontor Dato:... 09.03.2011 Saksbehandler:... Bjørn Håvard Stamnes Telefon direkte:... 75 55 53 26 Deres ref.:... Løpenr.:... Saksnr./vår ref.:... Arkivkode:... UTBYGGINGSAVTALE JENSVOLLVEIEN 34 / SLØYFA 14 1.0 GENERELT. 1.1 Parter Bodø kommune, Pb 319, 8001 Bodø org nr. 972 418 013 Skipnes Eiendomsutvikling AS, Notv. 5 8013 Bodø org nr. 986 384 340 Det er ingen andre parter eller interesser knyttet til denne avtalen. 1.2 Utbyggingsavtale for Jensvollveien 34 / Sløyfa 14 Denne avtalen gjelder for Jensvollveien 34 / Sløyfa 14, gnr 39 bnr 966, 967, 968, 969, 970, 975, 976 og 977. Som vedlegg til denne avtalen legges kartutsnitt med definert og avgrenset planområde. 1.3 Definisjoner Tillatelse etter Plan- og bygningsloven 2008, 20-1. Tillatelse gis når utbyggingsavtalen er undertegnet av begge parter. Brukstillatelse/ferdigattest etter Plan- og bygningsloven 2008, Kap. 21 21. Ferdigattest gis når tomteområdet med tilstøtende anlegg er i samsvar med godkjent kommuneplans arealdel med dispensasjon, denne utbyggingsavtalen og plan for teknisk infrastruktur. Teknisk og grønn infrastruktur er anlegg som omfattes av opparbeidelsesplikten i 18-1/2, 28-7 og 29-5/6 i plan- og bygningsloven 2008, som gjelder: Vei, vann og avløp Gang- og sykkelveier Friområder, lekearealer og grønnstruktur 1.3 Formål. I samsvar med Plan- og bygningsloven 2008, Kapittel 17 3, har avtalen til formål å regulere partenes rettigheter og forpliktelser overfor hverandre ved utbygging av Jensvollveien 34 / Sløyfa 14, gnr 39 bnr 966, 967, 968, 969, 970, 975, 976 og 977. Avtalen gjelder ihht kommuneplanens arealdel med dispensasjon, teknisk og grønn infrastruktur. Side 56
Før rammetillatelse kan gis, skal utbyggingsavtale mellom Bodø kommune og utbygger være inngått. Utbyggingsavtalen skal regulere ansvar og utbyggingsstandard for oppgradering av nødvendig infrastruktur og grønnstruktur. 1.4 Forholdet til kommunale planer og normer. Utbyggingsavtalen har sitt grunnlag i: a) Situasjonskart av 07.09.2009. b) Utomhusplan. c) Kommunens normer for kommunaltekniske anlegg og parkanlegg av 20.01.05. d) Reglement for sanitæranlegg og stikkledning av 01.10.99. 2. UTBYGGERENS ANSVAR 2.1 Utbyggeren forplikter seg til: a) Utarbeide detaljert situasjonsplan for Jensvollveien 34 / Sløyfa 14, målestokk 1:500. b) Planlegge og bygge snuhammer i enden av Jensvollveien. Snuhammer bygges på eiendom gnr 39 bnr 12. c) Planlegge og bygge vann- og avløpsledning fra anvist punkt i Jensvollveien til og med snuhammer. Jensvollveien asfalteres over samme strekningen. d) Bygge sti fra Jensvollveien til Sløyfa i bredde 2,0 m. e) Utomhusplan for lek, evt. avsetning av midler til felles lekeplass, dersom bygningssjefen krever det. f) Utbygger forplikter seg til å utbedre Jensvollveien for kr 20.000,- før brukstillatelse gis. Arbeidet skal utføres i samråd med Kommunalteknisk kontor. g) Utbyggeren skal i samråd med eier av gnr 39 bnr 64 utføre tilstrekkelig avskjerming mot snuplass. Avskjermingen skal godkjennes av Kommunalteknisk kontor samtidig med kommunaltekniske planer. h) Om boligene i Sløyfa 14 ikke kan knyttes til Jensvollveien 34, og eksisterende VA-anlegg i Sløyfa ikke har kapasitet til nye boliger i Sløyfa 14, skal utbygger bekoste oppgradering av VA-anlegget i Sløyfa etter plan godkjent av kommunalteknisk kontor. i) Om VA-tilknytning skjer i Sløyfa, skal utbygger bekoste istandsetting inkl. reasfaltering av veien hvor VA-anlegget oppgraderes. Planlegging av teknisk og grønn infrastruktur skal gjøres i nært samarbeid med kommunens fagavdeling. Før utbygging starter, skal kommunen v/ kommunalteknisk kontor gjennomgå tekniske detaljplaner og beskrivelse for å kontrollere og godkjenne disse i henhold til krav, avtalt standard og utførelse, inklusive planer for brannvann. Ferdige planer skal leveres i 3 eksemplarer til kommunalteknisk kontor for godkjenning. Skriftlig godkjenning fra kommunalteknisk kontor skal foreligge før det gis igangsettelsestillatelse etter PBL 2008. Eksisterende lekeplasser og friområder tillates ikke brukt til rigg- og lagringsplass uten samtykke fra kommunalteknisk kontor. Det er heller ikke tillatt å bruke eksisterende offentlig vei til rigg- eller lagringsplass uten samtykke fra kommunen v/kommunalteknisk kontor. Riggplan skal fremmes sammen med søknad om rammetillatelse, og med godkjenning fra kommunalteknisk kontor. Dersom det er gravd mer enn 1/3 av vegbredden i offentlig veg eller fortau, skal hele veg- eller fortausbredde asfalteres. Jensvollveien 34 - Sløyfa 14 - Utbyggingavtale 2 Side 57
Det er utbyggerens ansvar å legge til rette og sørge for at eksisterende bebyggelse blir tilknyttet kommunale ledningsnett på en tilfredsstillende måte. Representant for teknisk avdeling skal innkalles til byggemøter og ha adgang til utbyggingsområdet i anleggsperioden. 2.2 Utbyggerens ansvar overfor el-, tele- og kabelanlegg. Telenor, Bodø Energi og andre kabelselskaper skal kontaktes i planfasen slik at eksisterende og planlagte kabeltraseer blir tatt hensyn til. Kabelplaner skal utarbeides samtidig med planer for teknisk og grønn infrastruktur, og legges ved når disse sendes til godkjenning. Parallelt med kommunal plangodkjenning skal kabelplanene sendes berørte kabelselskaper for godkjenning. Utbyggeren skal påse at fremføring av kabelanlegg og gatelys blir samordnet med kommunaltekniske anlegg. Kabelplaner og gatelysplaner skal vedlegges de kommunaltekniske planene ved plangodkjenning, og samtidig sendes kabeletatene for godkjenning. Kommunalteknisk plangodkjenning kan ikke gis før det foreligger plangodkjenning fra berørte kabelselskaper. 2.3 Utbyggerens ansvar overfor boligkjøpere a) Utbygger er ansvarlig for at den enkelte tomtekjøper, før kontrakt inngås, blir gitt informasjon om evt. tekniske anlegg som medfører begrensninger i opparbeidelse og bruk av eiendommen. Denenkelte boligkjøper skal orienteres omalle heftelser som gjelder eiendommen. b) Når tomta er tilknyttet felles adkomst, friområder / uteareal og lekeplasser, må utbyggeren informere boligkjøper om at han i fellesskap med andre beboere har plikt tik drift og vedlikehold av fellesanleggene. c) Utbyggeren overskjøter en ideell andel av felles adkomst, friområder / uteareal og lekeplasser til den enkelte boligkjøper som overtar disse for drift og vedlikehold, etter at planene for opparbeidelse av disse arealene er godkjent av Kommunalteknisk kontor. d) Lekeapparat skal settes opp i henhold til gjeldende lover og forskrifter samt kommunale bestemmelser for lekeplasser. 2.3 Søppelbehandling. Utbyggeren skal planlegge, bygge og legge til rette for drift og vedlikehold av søppelbehandling for alle boliger i feltet. 2.4 Universell utforming. Utbyggeren forplikter seg til at bygging av fortau og adkomst til boligene gjennomføres etter kommunens generelle norm, og dette skal vises i utomhusplan. 2.5 Kulturminner. Dersom funn, gjenstander eller konstruksjoner etter knyttet til Kulturminneloven oppdages og arbeidet stanses, skal dette skje uten kostnader for kommunen. 3. KOMMUNENS ANSVAR Kommunen overtar vederlagsfritt snuhammer og ledninger i offentlig vei for drift og vedlikehold, når arbeidet er utført i samsvar med arealplan og godkjente tekniske planer. 4. ERVERV AV GRUNN Jensvollveien 34 - Sløyfa 14 - Utbyggingavtale 3 Side 58
a) I den grad utbyggingen berører areal som ikke disponeres av utbygger, er utbygger ansvarlig for å erverve grunn ved avtale. b) Om utbygger ikke oppnår minnelig avtale om grunnerverv, kan utbygger søke kommunen om at arealene erverves ved ekspropriasjon. Nødvendig plangrunnlag må utarbeides og fremmes av utbygger. Kostnader skal dekkes av utbygger. 5. ØKONOMISKE BETINGELSER a) Utbyggeren skal dekke alle kostnader med planlegging, opparbeidelse og ferdigstillelse av anlegg nevnt under pkt 2 i avtalen inklusiv overføring av arealer og anlegg til kommunen. b) Moms som kommunen får refundert tilbakeføres ikke anlegget. c) Utbygger skal bekoste alle typer midlertidige anlegg som er nødvendig for gjennomføring av tiltaket. d) Utbygger forplikter seg til å gjennomføre og bekoste alle krav som er beskrevet i godkjenningen av kommunaltekniske planer. e) Ved undertegning av utbyggingsavtalen betaler utbygger et grunnbeløp kr 8000,- for avtalen og kr 2000,- pr daa brutto tomteareal til oppfølging av avtalen til og med garantitiden. Ny behandling etter avtaleinngåelse initiert av utbygger faktureres utbygger etter medgått tid med kr 500,- pr time. K.sak 110/03. f) Utbyggeren skal dekke kommunens kostnader til kunngjøring av utbyggingsavtalen. g) Ajourføring av kart og fastmerker etter at feltet er ferdigstilt, kr 1,25 pr m² i utbyggingsområdet (eks mva). h) Eventuelle kostnader som skyldes mangler eller feil i planene eller uforutsette forhold som utbygger har ansvar for, skal dekkes av utbygger. i) Oppmåling og tinglysningskostnader i forbindelse med overtakelse skal dekkes av utbygger. j) Vann- og avløpsgebyrer beregnes etter kommunens gjeldende satser, hvor høyeste sats legges til grunn. k) Nødvendige arkeologiske undersøkelser bekostes av utbyggeren. 6. OVERTAGELSE OG DRIFTSANSVAR Utbygger har ansvaret for drift og vedlikehold av teknisk og grønn infrastruktur inntil kommunen har overtatt anlegg som er søkt og godkjent overtatt. Utbygger plikter å utbedre alle skader på vei, vann- og avløpsanlegg som skyldes gjennomføring av utbyggingstiltaket. Følgende dokumentasjon skal leveres kommunalteknisk kontor før anlegget meldes klart for overtagelse: Innmålingsdata Digitalt plansett i dwg og gab 1 format Protokoll fra tetthetsprøving av vannledning/spillvannsledning/vannkummer/spillvannskummer. Dokumentasjon fra desinfeksjon av vannledning Film og filmprotokoll Beliggenhetskontroll for veiareal Skjøte på veiareal og andre offentlige arealer Bodø kommune overtar vederlagsfritt teknisk og grønn infrastruktur som omfattes av denne avtalen inklusive rågrunn. Jensvollveien 34 - Sløyfa 14 - Utbyggingavtale 4 Side 59
Bodø kommune skal sikres tinglyst rett til atkomst og vedlikehold av vann- og avløpsledninger som skal overtas til kommunal drift og vedlikehold samt eksisterende ledninger. Utbygger skal sørge for at slike heftelser er påført eiendommens skjøte ved tinglysing. Denne rett gis uten vedrelag, men mot erstatning ved evt. skade på hus, gjerde eller beplantning. Den samme rett forbeholdes for kabelselskapenes ledningsnett. I et belte på 4,0 m på hver side av vann- og avløpsanleggets senterlinje, kan det ikke uten eierens tillatelse etableres byggverk som ikke er lett flyttbar. Likeså skal utbygger sørge for at slike heftelser er påført eiendommens skjøte ved tinglysing. Denne rett gis uten vederlag, men mot erstatning ved eventuell skade på hus, gjerde eller beplantning. Hvis ledning må legges over privat eiendom skal avtale med grunneier legges ved planene som sendes til godkjenning. Når tomtene er tilknyttet privat felles atkomst og ledninger, må utbygger informere boligkjøperne om alle heftelser som gjelder eiendommen og at han i fellesskap med andre beboere har ansvaret for disse. 8. SIKKERHETSSTILLELSE Utbyggeren stiller sikkerhet for oppfyllelse av kontraktsforpliktelser overfor kommunen. Sikkerheten stilles som selvskyldnerkausjon med bank/forsikringsselskap eller annen kredittinstitusjon. Sikkerhet for utbyggerens forpliktelser i henhold til utbyggingsavtalen er 10 % av verdien av grunn og anlegg som kommunen skal overta. Sikkerheten i reklamasjonstiden er 3 % av ovennevnte verdi for forhold som påberopes i 3 år etter overdragelsen. Sikkerhet i reklamasjonstiden omfatter ikke verdien av grunn. Utbyggingsavtalen varer inntil garantien som utbygger har stillet er tilbakesendt utbygger fra kommunen. Sikkerhetsstillelse sendes sammen med plangodkjenning. 9. TRANSPORT AV AVTALEN Utbyggingsavtalen kan ikke tiltransporteres til andre uten kommunens samtykke. 10. TVISTER Eventuell tvist mellom partene om kontraktsforhold eller arbeid skal avgjøres av domstolen dersom partene ikke blir enige om voldgift. Verneting er Salten Tingrett 11. IKRAFTTREDELSE Utbyggingsavtalen trer i kraft når avtalen er undertegnet av begge partner. Bodø, Bodø, --------------------------------------- --------------------------------------- Bodø kommune Utbygger Vedlegg 1: Kart som viser utbyggerens ansvarsområde og anlegg. Jensvollveien 34 - Sløyfa 14 - Utbyggingavtale 5 Side 60
Side 61