FLORA KOMMUNE Saksgang Møtedato Saksnr Utbyggingsutvalet 26.05.2011 030/11 Sakshandsamar: Steinar Furnes Arkiv: K2-L12 ARP-20100105, Arkivsaknr 10/11 REGULERINGSPLAN/DETALJPLAN, DEL AV GBNR 88/3, HOPEN. OFFENTLEG ETTERSYN. Kva saka gjeld: Ivest Consult AS har utarbeidd framlegg til reguleringsplan for del av gbnr. 88/3 på Hopen. Føremålet med planen er å regulere til bustadområde og småbåtanlegg med tilhøyrande anlegg. I gjeldande kommuneplan er arealet avsett til bustader. Innanfor planområde er det ikkje eksisterande bustadar eller andre bygningar. Framlegget til reguleringsplan/ detaljplan legg opp til 21 bustadar med tilhøyrande anlegg (m.a. tilkomst, leik og fellesområder), på nordsida av fv. 543, og 3 bustader, naust og småbåthamn på sørsida av fv. 543. Vidare er det planar om felles parkeringsplass for brukarar av nausta og gjesteparkering. Nye avkjørsler på begge sider av fylkesvegen er regulert med frisikt 6x120 meter iht. Statens vegvesen sine normer, handbok 017 (kap. C.3.1.5 Siktkrav, knytt til kryssutforming). Planområde er på ca. 64 daa. Etter drøftingsmøte med kommunen er planframlegget noko justert og er sist datert 16.05.2011. FRAMLEGG TIL VEDTAK: Utbyggingsutvalet godkjenner at framlegg til reguleringsplan for del av gbnr. 88/3 på Hopen vert utlagt til offentleg ettersyn i samsvar med PBL 12-09, 12-10 og 12-11. Planframlegget er sist datert 24.05.2011. 26.05.2011 UTBYGGINGSUTVALET Røysting: Rådmannen si tilråding vart samrøystes vedteken.
UTBY-030/11 VEDTAK: Utbyggingsutvalet godkjenner at framlegg til reguleringsplan for del av gbnr. 88/3 på Hopen vert utlagt til offentleg ettersyn i samsvar med PBL 12-09, 12-10 og 12-11. Planframlegget er sist datert 24.05.2011. Terje Heggheim Rådmann Steinar Furnes Konst. tenesteleiar
Innleiing: Ivest Consult AS har utarbeidd framlegg til reguleringsplan for del av gbnr. 88/3 på Hopen. Føremålet med planen er å regulere til bustadområde og småbåtanlegg med tilhøyrande anlegg. I gjeldande kommuneplan er arealet avsett til bustader. Innanfor planområde er det ikkje eksisterande bustadar eller andre bygningar. Framlegget til reguleringsplan/ detaljplan legg opp til 21 bustadar med tilhøyrande anlegg (m.a. tilkomst, leik og fellesområder), på nordsida av fv. 543, og 3 bustader, naust og småbåthamn på sørsida av fv. 543. Vidare er det planar om felles parkeringsplass for brukarar av nausta og gjesteparkering. Nye avkjørsler på begge sider av fylkesvegen er regulert med frisikt 6x120 meter iht. Statens vegvesen sine normer, handbok 017 (kap. C.3.1.5 Siktkrav, knytt til kryssutforming). Planområde er på ca. 64 daa. Etter drøftingsmøte med kommunen er planframlegget noko justert og er sist datert 16.05.2011. Det er kome inn følgjande merknader til planoppstart (stikkordsmessig referert og kommentert frå søkjar): 1. Sogn og Fjordane fylkeskommune, datert 15.12.2010 (referert): Plan iht. gjeldane kommuneplan. Minnar om at alle planar skal ha ei grundig planomtale, omsyn til landskap, strandsone, born sine interesser, utbygging og tilkomst i høve fylkesvegen, samt høgspentline i området. Gjennomgåande grønstruktur, tar vare på natur/miljøkvalitetar, snarvegar, leikeplassar/møteplassar. Skrånande terreng: samlevegen tek stigninga medan bustadvegar blir lagt mest mogleg flatt i terrenget. For å unngå store terrenginngrep tilrår å bruke såkalla lett kommunalteknikk, grunne grøfter for vatn, strøm og avløp. Behov for arkeologisk registrering. Kulturavd. gav uttale i brev 02.07.2010 og 20.08.2010. Ikkje funn av automatisk freda kulturminne etter registreringar 14.10.2010. Ingen ytterlegare kommentar. o Temaer som landskap, strandsone, born sine interesser, utbygging og tilkomst i høve fylkesvegen, samt høgspentline i området blir omtala. o Det er lagt opp til mindre felt med bustadar med grønstruktur i mellom. friluftsføremål og uteopphaldsareal og sti som passasje mellom bustadtomter. Leikeplass og ballløkke er innarbeid i planen. o Felles tilkomstvegar til bustadar vil bli søkt best tilpassa terrenget. o El-kabler og VA-anlegg er planlagt i/ langs veg. o Rapport frå kulturhistorisk synfaring/ registrering ligg ved. 2. Fylkesmannen i Sogn og Fjordane, datert 24.08.2010 (referert): Generelt: Plan iht. gjeldane kommuneplan. Minnar om at alle planar skal ha planomtale, krav til ROS-analyse. Planframstilling etter forskriftene. Frist for fråsegn min. 6 veker. Miljøvernavdelinga: Planomtalen skal gjere greie for verknaden planen kan få for ulike interesse og omsyn. Aktuelle tema: allmenne friluftsinteresse i strandsona, landskap og natur. Behov for og tilgang til leik- og grøntareal. Ta omsyn til rett arealbruk. Rett bruk av naustområdet vil vere bruk og vern av sjø og vassdrag, med tilhøyrande strandsone friluftsområde/uthus/naust, ikkje høve til innreiingfor opphald/bueining i naust. Tilrettelegge god terreng og landskapstilpassing, minimalt inngrep i strandkanten. Nøye plassering av flytebrygger i høve allmenne friluftsinteresse, naturmiljø, landskap/estitikk. Samlokalisere nye tiltak i sjø med eks. anlegg, unngå oppsplitting av strandlinja Beredskapseininga: Viktig at tema for ROS-analyse ikkje blir for innskrenka, dokumentasjon på tema som har vore vurdert, og evt. sjekkliste for ROS-analyse må leggast ved planframlegget. Viktige tema: endring i naturgjevne vilkår og andre omstende klimaendringar kan gi. Føreset at evt. funn og tilråding frå ROS_analyse blir følgt opp og innarbeid i planen. Syner til rettleiar for ROS-arbeid i arealforvaltinga, sjekklister som skal tilpassast lokale tilhøve og dokumentet Kartlegging av risiko og sårbarhet JournalpostID: 180704_3_P Side 3 av 6
o Generelt: Rutinar i føretaket slik at nye planar følgjer krav og blir sendt inn i flg. Ny plan og bygningslov. Miljøvernavdelinga: o Planomtalen tek føre seg tema allmenne friluftsinteresse i strandsona, landskap og natur, behov for og tilgang til leik- og grøntareal. o Rett arealbruk er teke omsyn til. o Planlagt bebyggelse best mogleg terreng tilpassa og minimale inngrep i strandkanten. Naust tilpassa terrenget best mogleg. o Plassering av flytebrygget bli i vareteken gjennom søknad. o Oppdelt i 2 naustområder for å unngå inngrep i ein karakteristisk knaus. Beredskapseininga: o ROS-analyse jfr. oppstartsmøte, samt sjekklister. Tema strandsone og klima/havnivå er nærmare utgreidd i pkt. 4.2 og 4.3. 3. Fiskeridirektoratet, datert 21.06.2010 (referert): Ingen merknader til planforslaget på grunnlag av deira registrerte opplysningar om fiskeri- og akvakulturinteressene i området. 4. Norges vassdrags- og energidirektorat, NVE, datert 20.07.2010 (referert): Minner om generelle utgreiingskrav i PBL 4-3, samfunnstryggleik og risiko- og sårbarheitsanalyse. o Blir ivareteken som beskrive i punkta ovanfor. 5. Statens vegvesen, datert 30.06.2010 (referert): Etablering av ny tilkomstveg frå fylkesvegen, fv. 543. Viser til gjeldande normalar i Handbok 017, rettleiing i handbok 263 og at det blir lagt til grunn ved val av utforming. o Nye avkjørsler på begge sider av fv. er ivareteken med frisiktsone 6x120 meter og vil byggast etter gjeldane normalar i Handbok 017 (kryssutforming), rettleiing i handbok 263. 6. SFE Nett, datert 24.06.2010 (referert): SFE Nett har områdekonsesjon og ansvar for straumforsyning i Flora kommune. Eksisterande 22 kv linje i planområdet, byggeforbod 6 meter ( 7,5 meter frå senter linje )på begge sider av linja. Arbeid nær kraftlinje føregå på ein varsam måte, lagt ved EBL publikasjon nr. 268-2008 Anleggsmaskiner og elektriske anlegg. Omlegging av linja/ kabling om naudsynt på rekvirent si rekning Kan vere naudsynt med ny nettstasjon, settast av naudsynt areal, min. 3,5 x 3,5 meter. Avtale plassering med SFE Nett. I føresegner framgå luftlinje eller kabling, både høgspenning og lågspenningsforsyning. o Det er i planforslaget teke omsyn til byggegrense, regulert tomtegrense er 7,5 meter frå linja byggegrense er 11,5 meter i frå linja. o Rettleiing i EBL publikasjon nr. 268-2008 er synt til i føresegner ved arbeid langs linja. o Ikkje aktuelt å legge om linja slik planforslaget blir lagt fram. o Det er avsett plass for ny nettstasjon om det blir naudsynt i område parkeringsplass, P2. Endeleg avklaring med SFE. o Det er planlagt at el-kablar blir lagt i grøfter med VA-anlegg. 7. Flora Hamn KF, datert 17.06.2010 (referert): Ber om utale vedr. det planlagte flytebryggeanlegget. Elles ingen kommentar. o Ved søknad om flytebrygger blir Flora Hamn varsla jfr. pkt. 6.2.3 i føresegner. 6. Bergens sjøfartsmuseum, e-mail datert 09.06.2010 (referert): Har ikkje kjennskap til kulturminne ved Hopen eller særskilde geologiske tilhøve som tilseier framskrederte buplassar frå steinalder på sjøbotn. Dersom det under arbeidet blir gjort funn må arbeidet stoppast og meldast i frå om jfr. Lov av 9. juni 1978 nr. 50 om kulturminner. o Blir teke omsyn til iht. Lov om kulturminner.. JournalpostID: 180704_3_P Side 4 av 6
Etter drøftingsmøte med kommunen er planframlegget justert med følgjande endringar: Byggegrense dei tre tomtane ved høgdedraget i omr. B1: Her har det lagt inn ekstrabestemmelse i føresegnene, 3.1.3, der bustadene skal ha mønehøgd maks 8 m over vegdekke. Då vil bygningane ikkje kunne byggast på høgdedrag. Avstand frå tomtar i B1 til vegkant Fv453: Formåls- og plangrense er justert slik at det er minst 3 meter mellom tomtene og vegkant for fylkesvegen. Grensen følgjer eigedomsgrensa, når denne er 3 meter eller mer frå vegkanten. Det er ikkje lagt inn anna veggrunnformål, men det er valgt å forskyve plan-/formålsgrense. Stigning m.m felles tilkomstveg: Fellesvegane er ikkje ferdig prosjekterte i denne fasen. Men det er lagt til rette for kryssutforming for avkøyrslene frå fylkesvegen m.o.t. sikt (6x120) og linjeføring. Vidare er det lagt til rette for at stigning for tilkomstvegane ikkje vert brattare enn rundt 10%. Vegbane er 4 m brei. Grøfteareal for tilkomstvegane inngår i vegformål V1 og V2. Total breidd vegareal er sett til om lag 7 meter for veg V1 og 6 meter for veg V2 (der det er opna for at skråningsutslag kan inngå i F2) Bustadtomter B3: Det er lagt inn ei ekstra tomt i område B3, slik at her vert 3 bustader i staden for 2. Kommuneplanen opnar for bustadbygging i dette området. Pga. kostnader ved vegframføring, bør desse fordelast på minst 3 tomtar om det skal kunne vere økonomisk realistisk. Tomtane ligg i ein avstand på ca. 18-30 meter frå strandlina, med næraste punkt for den midterste tomta. Byggegrense er søkt lagt 30 meter frå strandlina, men vil også her kome nærare for den midterste tomta (22 m på det næraste). Tekniske anlegg: Det er opna for at tekniske anlegg kan leggast i friluftsområda og uteopphaldareala, samt at tekniske leidningar på visse vilkår kan krysse bustad- og nausttomtane. Dette for å kunne følgje terreng og få fall. Detaljar vert avklara ved prosjektering, og plan for tekniske anlegg. Avfall/post: Området for avfall/post øverst i feltet er teken ut, og erstatta med formål parkering, P3. Avfall er sett opp i område P1, vist kun gjennom føresegner. Post er opna for etablering av på alle P- plassane. Vi er i dialog med nabo i vest i høve til evt. kjøp av grunn og flytting av avkøyrsler/kryss ca. 50 meter mot vest. Vi vil kome tilbake til evt. endringer på plan dersom vi får slik avtale. Dette håpar vi å ha avklart før møtet i Utbyggingsutvalet 26.05.2011. Vurdering: Planframlegget er i samsvar med gjeldande kommuneplan og område avsett til bustader i denne planen. Administrasjonen har ikkje vesentlege merknader til at framlegg til reguleringsplan med endringar og sist dat. 16.05.2011 vert utlagt til offentleg ettersyn. Prenta/uprenta vedlegg: Nr T Dok.dato Til/Frå Tittel Vedlagt (x) 1 I 04.06.2010 ivest Consult AS Varsel om planoppstart. Del av gbnr. 88/3, Hopen 5 I 02.07.2010 Sogn og Fjordane fylkeskommune - Planog samf.avd 2 I 09.07.2010 Fylkesmannen i Sogn og Fjordane 3 I 20.07.2010 NVE - Noregs vassdrags- og energidirektorat 4 I 17.08.2010 Sogn og Fjordane fylkeskommune - Planog samf.avd Svar - Varsel om planoppstart. Del av gbnr 88/3, Hopen Flora kommune. Bustader Behov for lenger høyringsfrist - oppstartvarsel for arbeid med reguleringsplan gbnr. 88/3, Hopen Innspel til varsel om oppstart av arbeid med reguleringplan 88/3, Hopen - Flora kommune Svar - Varsel om planoppstart. Del av gbnr 88/3, Hopen JournalpostID: 180704_3_P Side 5 av 6
6 I 27.08.2010 Fylkesmannen i Sogn og Fjordane 7 I 15.12.2010 Sogn og Fjordane fylkeskommune - Kulturavd. Fråsegn til oppstartvarsel for arbeid med reguleringsplan for del av gbnr. 88/3, Hopen i Flora kommune Kulturminnefagleg uttale vedrørande reguleringsplan/detaljplan for del av gbnr 88/3 Hopen i Flora kommune 8 I 04.03.2011 ivest Consult AS Planomtale - Forslag til reguleringsplan for del av gbnr 88/3, Hopen, med ROS-analyse 9 I 16.05.2011 ivest Consult AS Revidert planforslag for reguleringsplan for bustader på del av gbnr 88/3 Hopen Kopi til: ivest Consult AS Strandgata 15 6900 FLORØ JournalpostID: 180704_3_P Side 6 av 6