Halden kommune Arkivkode: Arkivsaksnr: Journal dato: Saksbehandler: L12 2012/2868-42 03.07.2013 Øivind Juel Kristiansen Utvalgssak Utvalg Utvalgssak Møtedato Hovedutvalg for plan, teknisk, landbruk og miljø 2013/69 21.08.2013 Kommunestyret 2013/103 29.08.2013 Utsendte vedlegg 1 Plankart, datert 21.09.2012, sist rev. 05.02.2013. 2 Planbeskrivelse, datert 12.10.2012, sist rev. 05.02.2013. 3 Bestemmelser, datert 21.09.2012, sist rev. 04.06.2013. 4 ROS-analyse geoteknikk, datert 30.05.2013 (Multiconsult AS) 5 Uavhengig kontroll - geoteknikk, datert 11.06.2013 (Norconsult AS) 6 Uttalelse - Østfold energi, datert 20.03.2013 7 Uttalelse - Østfold fylkeskommune, samfunnsplanavd., datert 23.04.2013 8 Uttalelse - Statens vegvesen, datert 25.04.2013 9 Uttalelse - Fylkesmannen i Østfold, miljøvernavd., datert 29.04.2013 10 Uttalelse - NVE, datert 06.05.2013 11 Uttalelse - Råd for funksjonshemmede, datert 07.05.2013 12 NVE, datert 13.06.2013 (innsigelse frafalles) Ikke utsendte vedlegg Forslag til detaljregulering for Os allé 4, 9, 11 og 13-2. gangs behandling Denne saken er utredet etter prinsippet for fullført saksbehandling. Sammendrag av saken: Oppstart av dette planarbeidet ble varslet ved brev datert 29.06.2012 til berørte parter og offentlige høringsinstanser og ved kunngjøring i lokalavisen 03.07.2012. Planforslaget ble fremmet til 1. gangs behandling i hovedutvalg for plan, miljø og landbruk 20.02.2013 (PS 2013/23), og lå ute til høring og offentlig ettersyn i perioden 07.03 29.04.2013. Det har kommet inn 6 uttalelser til planforslaget. NVE fremmet innsigelse til planforslaget pga. manglende avklaring av kvikkleireskredfaren. Tilleggsutredninger av geotekniske forhold har medført at innsigelsen nå er trukket. Det er foretatt noen justering av reguleringsbestemmelsene som en følge av høringsuttalelsene. Administrasjonen anbefaler at planforslaget egengodkjennes.
Rådmannens forslag til innstilling: gjeldende grenseverdier (jfr. MD`s retningslinje T-1442) overskrides, skal det foreligge en støyfaglig vurdering som viser hvordan gjeldene krav til innendørs støynivå og støynivå i uteoppholdssoner kan overholdes. Avbøtende tiltak skal fremgå av vurderingen og være etablert før det gis brukstillatelse.» Plandokumentene består av plankart datert 21.09.2012 revidert 05.02.2013, bestemmelser datert 21.09.2012 revidert 04.06.2013, og planbeskrivelse datert 12.10.2012 revidert 05.02.2013. Saksprotokoll i Hovedutvalg for plan, teknisk, landbruk og miljø - 21.08.2013 Behandling: Svein Olaussen (AP) fremmet utsettelsesforslag: Det arbeides videre med planen for i større grad å avklare hva slags bruk som ønskes i området for de spesifikke bygningene. Det vises i denne sammenheng til det arbeidet som nå pågår i Sentrumsplanutvalget. Ved votering over utsettelsesforslaget fikk dette 3 stemmer (AP) og falt. Ved votering ble det avgitt 6 stemmer (H, V, SP, FrP) for rådmannens innstilling 3 stemmer (AP) mot. Rådmannens innstilling vedtatt. Vedtak: gjeldende grenseverdier (jfr. MD`s retningslinje T-1442) overskrides, skal det foreligge en støyfaglig vurdering som viser hvordan gjeldene krav til innendørs støynivå og støynivå i uteoppholdssoner kan overholdes. Avbøtende tiltak skal fremgå av vurderingen og være etablert før det gis brukstillatelse.» Plandokumentene består av plankart datert 21.09.2012 revidert 05.02.2013, bestemmelser datert 21.09.2012 revidert 04.06.2013, og planbeskrivelse datert 12.10.2012 revidert 05.02.2013. Saksprotokoll i Kommunestyret - 29.08.2013 Behandling:
Anne-Kari Holm (SP) fremmet følgende forslag: gjeldende grenseverdier (jfr. MD`s retningslinje T-1442) overskrides, skal det foreligge en støyfaglig vurdering som viser hvordan gjeldene krav til innendørs støynivå og støynivå i uteoppholdssoner kan overholdes. Avbøtende tiltak skal fremgå av vurderingen og være etablert før det gis brukstillatelse.» Plandokumentene består av plankart datert 21.09.2012 revidert 05.02.2013, bestemmelser datert 21.09.2012 revidert 04.06.2013, og planbeskrivelse datert 12.10.2012 revidert 05.02.2013. Nils Sagstuen (AP) fremmet følgende forslag: Det arbeides videre med planen for i større grad å avklare hva slags bruk som ønskes i området for de spesifikke bygningene. Det vises i denne sammenheng til det arbeidet som nå pågår i Sentrumsplanutvalget. Ved votering ble forslagene fra Sagstuen og Holm satt opp mot hverandre. Forslaget fra Sagstuen fikk 20 stemmer (MDG, PP, SV, AP) og falt. Forslaget fra Holm vedtatt. Vedtak: gjeldende grenseverdier (jfr. MD`s retningslinje T-1442) overskrides, skal det foreligge en støyfaglig vurdering som viser hvordan gjeldene krav til innendørs støynivå og støynivå i uteoppholdssoner kan overholdes. Avbøtende tiltak skal fremgå av vurderingen og være etablert før det gis brukstillatelse.» Plandokumentene består av plankart datert 21.09.2012 revidert 05.02.2013, bestemmelser datert 21.09.2012 revidert 04.06.2013, og planbeskrivelse datert 12.10.2012 revidert 05.02.2013. Saksutredning: Vurdering Kommunen har mottatt 6 uttalelser til planforslaget ved høring og offentlig ettersyn. Alle uttalelser er oversendt forslagsstiller (Halden Arkitektkontor AS) til kommentar. Uttalelsene er kommentert i notat fra forslagsstiller datert 04.06.2013. Notatet følger vedlagt. Det ble fremmet innsigelse til planforslaget fra NVE på grunn av manglende avklaring av kvikkleireskredfaren. Etter at det ble foretatt geotekniske vurderinger av planområdet er imidlertid innsigelsen trukket. Alle uttalelsene følger vedlagt og er oppsummert og kommentert nedenfor. 1. Østfold energi, datert 20.03.2013. Østfold energi har fjernvarmekonsesjon i Halden kommune. Os allé er det området i sentrum som har størst potensiale for tilknytning til fjernvarmeanlegg. Det påpekes at bygningsmassen i Os allé i stor grad har vannbåren varme, noe som er en forutsetning for å knytte byggene på et evt.
fjernvarmenett. Det er viktig at man beholder vannbårne oppvarmingssystemer med tanke på evt. framtidig tilknytning til fjernvarmenett. Uttalelsen fra Østfold energi tas til orientering. Planen omfatter eksisterende bebyggelse der det allerede er vannbårne oppvarmingssystemer. 2. Østfold Fylkeskommune, samfunnsplanavdelingen, datert 23.04.2013. Fylkeskommunen har følgende kommentarer: Reguleringsformål: Kombinasjonen av boliger og næringsvirksomhet vil være utfordrende, og det bør vurderes å begrense mulige arealbruksformål for å skape mer forutsigbarhet og redusere potensialet for konflikt mellom de ulike formålene. Utomhus- og lekearealer: Planen stiller, jfr. kommuneplanens bestemmelser, krav om 15 m² uteopphold pr. boenhet/leilighet i blokk. Det forutsettes at dette gjelder felles uteoppholdsarealer og at ikke dette skal dekkes på private balkonger. Mest mulig felles uteoppholdsareal bør ligge på markplan. Det må stilles nærmere krav dersom noe av arealet skal dekkes på felles takterrasse. Det bør gis bestemmelse om minsteavstand fra bolig til nærlekeplass (jfr. 9). Det er svært viktig at lekeplassen i tilknytning til skolen vedlikeholdes og opprettholdes som et tilbud til barn i dette området. Barnerepresentanten: Det foreligger ikke uttalelse fra barnerepresentanten. ØFK minner om at kommunen har et ansvar for at ordningen med barnerepresentanten fungerer. Balkonger: Forutsatt at balkonger begrenses til å krage 1,4 m ut fra nåværende fasade og ellers tilpasses bebyggelsen bør balkonger kunne aksepteres. ØFK vil ikke motsette seg at planen blir egengodkjent men anbefaler at deres innspill blir fulgt opp i det avsluttende arbeidet med planen. Når det gjelder reguleringsformål, hvilke funksjoner det åpnes for innenfor planområdet og konsekvenser av dette, vises det til drøftingen av dette i saksframstillingen ved 1. gangs behandling av planforslaget (PS 2013/23). Fra denne saksframstillingen refereres: «De funksjonene som tillates i planforslaget ligger i hovedsak innenfor definisjonen av sentrumsformålet slik dette er utformet i bestemmelsene til kommuneplanens arealdel (kommuneplanens arealdel - planbestemmelsenes 15, bokstav a). Planområdet ligger innenfor det området som omfattes av sentrumsplanen, men arbeidet med denne planen har ikke kommet så langt at det foreligger konkrete føringer på hvilke funksjoner man ønsker i området Os allé. Det er imidlertid gitt generelle føring på at det innenfor sentrumsplanens område skal legges til rette for et betydelig antall nye boliger i form av fortetting. I forbindelse med behandlingen av søknaden om bruksendring til boligformål i Os allé 11 ble det stilt krav om at det måtte reguleres dersom boliger skulle tillates (jfr. kommuneplanens arealdel - planbestemmelsenes 2 - plankrav). Kommunen har etablert Familiens hus på eiendommen Os allé 4 og dermed åpnet for offentlig tjenesteyting i området.» Behovet for lekeareal ved etablering av boliger er foreslått løst ved at det opparbeides en nærlekeplass for felles bruk innenfor områdene S1-3. Forslagsstiller har gitt bestemmelsenes 4 nr. 9 et tillegg om at nærlekeplassen skal være maks. 50 m fra inngangspartiet til boliger. Planområdet ligger forøvrig nært til Os skole der det er store opparbeidede lekearealer som kan benyttes av barn og unge i området. Det er forutsatt at disse arealene samlet dekker behovet for lekearealer. Siste punktum i bestemmelsenes 4 nr. 9 er også endret av forslagsstiller slik at det nå også er eksplisitt uttrykt at uteopphold/balkong/takterrasse, i tillegg til nærlekeplass, skal være etablert senest samtidig med at det gis brukstillatelse for bolig.
Planforslaget er oversendt barnerepresentanten både ved varsel om oppstart av planarbeidet og ved mottakskontroll. En har ikke fått uttalelser fra barnerepresentanten. Ved førstegangsbehandling ble det, både i saksframstillingen og i vedtak, fokusert særskilt på at planforslaget åpnet for å tillate balkonger på fasadene mot Os allé. Fylkeskommunen har uttalt seg spesielt til dette og konkludert med at balkonger bør kunne aksepteres slik det er foreslått. Dette tas til etterretning. 3. Statens vegvesen, datert 25.04.2013. Statens vegvesen mener at det må foreligge dokumentasjon på at det ikke er behov for støytiltak samtidig med søknad/melding om byggetiltak, og at dette bør tas inn i reguleringsbestemmelsene. Påpeker at 4 i reguleringsbestemmelsene er en rekkefølgebestemmelse. I tillegg til T-1442 bør også T-1520 «Retningslinjer for behandling av luftkvalitet i arealplanleggingen være gjeldende for planarbeidet.» Administrasjonen foreslår med bakgrunn i uttalelsen fra Statens vegvesens (og Fylkesmannen se pkt. 4 nedenfor) at planens bestemmelser for støy - 4, nr. 4 - endres til følgende ordlyd: «Ved etablering av boliger eller andre støyfølsomme bruksformål skal det ved søknad/melding om tiltak fremlegges en støyberegning. Dersom gjeldende grenseverdier (jfr. MD`s retningslinje T- 1442) overskrides, skal det foreligge en støyfaglig vurdering som viser hvordan gjeldene krav til innendørs støynivå og støynivå i uteoppholdssoner kan overholdes. Avbøtende tiltak skal fremgå av vurderingen og være etablert før det gis brukstillatelse.» Det er tidligere foretatt beregninger av luftforurensning og spredning av luftforurensning i Halden basert på kjente utslippskilder, topografi og metrologiske data (luftovervåkningsprosjekt sammen med Sarpsborg, Fredrikstad og Moss kommuner), og foretatt målinger av svevestøv og NO 2 på stasjon i sentrum. Med unntak av noen svært få episoder der grenseverdiene for svevestøv overskrides (på kalde vinterdager med temperaturinversjon og mye fyring i ovner i boliger) er det ingen overskridelse av grenseverdiene for luftforurensning. Dette temaet trenger derfor ingen nærmere redegjørelse i planen. 4. Fylkesmannen i Østfold, miljøvernavdelingen, datert 29.04.2013. Planen gir liten forutsigbarhet for hva som kan tillates i området. De foreslåtte formålene gir veldig ulike effekter på omgivelsene. Etaten mener at usikkerheten rundt framtidig utnyttelse burde tilsi at arealet i første omgang skulle vært behandlet på et mer overordnet plannivå. Planen, slik den nå foreligger, utsetter detaljeringen til byggesaken, noe som gir mindre mulighet for medvirkning når de reelle byggeplanene skal iverksettes. Når det gjelder tema støy bemerkes det at det kan være vanskelig å oppnå et juridisk grunnlag for å ivareta intensjonen med den bestemmelsen som er gitt for støy. Fylkesmannen anbefaler at det arbeides videre med planen for i større grad å avklare hva slags bruk som ønskes i området eller de spesifikke bygningene. Det anbefales også at reguleringsbestemmelsen om støy omarbeides. Når det gjelder reguleringsformål vises det til kommentaren til fylkeskommunens uttalelse i pkt. 2 ovenfor. Det vises også til den redegjørelsen forslagsstiller har gitt for bakgrunnen for reguleringssaken i planbeskrivelsen. Det foreslås på denne bakgrunn at planen egengodkjennes slik den foreligger. Det er foreslått endring av bestemmelsen for støy (se kommentaren i pkt. 3 ovenfor).
5. NVE, datert 06.05.2013. NVE fremmer innsigelse til planforslaget fordi kvikkleireskredfaren ikke er reelt avklart i planen. Etaten ber om at dette avklares. Med bakgrunn i NVE`s innsigelse har Multiconsult AS gjennomført en ROS-analyse for geoteknikk. Rapporten, som er datert 30.05.2013, følger vedlagt. Det trekkes følgende konklusjon vedr. stabilitetsforholdene: «I planområdet er det god sikkerhet mot skred i dagens situasjon, området er å betegne som stabilt uten fare for skred. Et evt. initialras utenfor området og ved Schultzebekken, vil stoppe minst 100 m fra planområdet.» Etter krav fra NVE er det også gjennomført en uavhengig 3. partskontroll av den geotekniske utredningen (se vedlagt notat datert 11.06.2013 fra Norconsult AS). I kontrollen er det trukket følgende konklusjon: «Etter vår oppfatning er det tilstrekkelig dokumentert at det ikke er skredfare i området. Lokal stabilitet innenfor planområdet forutsettes ivaretatt i detaljprosjekteringen.» Med bakgrunn i denne dokumentasjonen uttaler NVE i mail av 13.06.2013 følgende: «På grunnlag av mottatt supplerende dokumentasjon, frafaller NVE innsigelsen til Detaljregulering for Os allé 4, 9, 11 og 13 Halden kommune, Østfold.» 6. Råd for funksjonshemmede, datert 07.05.2013. Rådet har fattet følgende vedtak som uttalelse: I reguleringsbestemmelsens 3 Generelle bestemmelser står det «Det skal sikres god tilgjengelighet for så mange som mulig, herunder bevegelseshemmede og orienteringshemmede.». Vi viser til Fylkesmannens innspill om universell utforming. Her står det under «universell utforming» at «Østfold er utpekt som pilotfylke» og at derfor «Reguleringsplanen bør stille tydelige krav til universell utforming.» Administrasjonen er av den oppfatning at hensynet til universell utforming er tilstrekkelig ivaretatt gjennom den bestemmelsen som er gitt. Konklusjon NVE`s innsigelse til planforslaget er frafalt etter at det ble gjennomført supplerende geotekniske vurderinger av planområdet. Det anbefales at planforslaget egengodkjennes med endring av bestemmelsenes 4, nr. 4 slik det framgår av saksframstillingen. Denne bestemmelsen får dermed følgende ordlyd: «Ved etablering av boliger eller andre støyfølsomme bruksformål skal det ved søknad/melding om tiltak fremlegges en støyberegning. Dersom gjeldende grenseverdier (jfr. MD`s retningslinje T-1442) overskrides, skal det foreligge en støyfaglig vurdering som viser hvordan gjeldene krav til innendørs støynivå og støynivå i uteoppholdssoner kan overholdes. Avbøtende tiltak skal fremgå av vurderingen og være etablert før det gis brukstillatelse.» Dokumentet er elektronisk godkjent av: Asbjørn Montelius