ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER SEKSJON FOR BYGGESAK Allehelgens gate 5 Postboks 7700, 5020 Bergen Telefon 55 56 63 10 Telefaks 55 56 63 33 postmottak.byggesak@bergen.kommune.no www.bergen.kommune.no Torleiv Nilsen Entreprenørforretning AS Toppemyr 2 c 5136 MJØLKERÅEN Deres ref. Deres brev av Vår ref. Emnekode Dato 201006543/4 EBYGG 5210 230710 HECS AVSLAG PÅ SØKNAD Svar på søknad om tillatelse for tiltak etter plan- og bygningslovens 93. Eiendom : Gnr 202 Bnr 121 Tiltakets adresse : Eikåslia 20 Tiltakets art : Tilbygg bolig Tiltakshaver : Hege og Jan Øystein Lund Saken gjelder: Søknad om tillatelse til påbygg på eksisterende bod og tilbygg til ny bod. Tilbygg/ påbygg er tekt utført i 2 etasjer og målsatt til 14,5 4,15m. Tiltaket strider mot gjeldende plangrunnlag og plan- og bygningsloven. Det foreligger søknad om dispensasjon. VEDTAK: Dispensasjoner: Med hjemmel i plan- og bygningsloven (pbl 2008) 19-2 gis ikke dispensasjon fra reguleringsbestemmelsenes 3 vedr. utnyttelsesgrad, %BYA og %TU og plan- og bygningslovens avstandsbestemmelse i 70 nr. 2 da det etter bygningsmyndighetens vurdering ikke er klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon. I tillegg blir hensynene bak bestemmelsene det dispenseres fra vesentlig tilsidesatt. Tiltaket: Med hjemmel i plan- og bygningsloven 12-4 "Rettsvirkning av reguleringsplan", 70 nr 2 "Avstandsbestemmelsen" og 74. nr 2 "Estetikk" avslås søknad om tillatelse til oppføring av påbygg og tilbygg i to etasjer med flatemål 14,5 4,15m.
SAKSUTREDNING/BEGRUNNELSE FOR VEDTAKET: Planstatus: Eiendommen er regulert til bolig ved plan R. 8890000 vedtatt 30.04.90. Reguleringsbestemmelsenes 3 Område for boliger regulerer bl.a. utnyttelsesgrad i form av BYA= 20% og TU=35%. Omsøkte tiltak medfører en utnyttelse på BYA= 30% og TU= 50%. Det foreligger dispensasjonssøknad. Dispensasjon: Tiltaket kommer i strid med reguleringsbestemmelsenes 3 vedr. utnyttelsesgrad, %BYA og %TU og plan- og bygningslovens avstandsbestemmelse i 70 nr. 2. En tillatelse som omsøkt kan derfor bare gis dersom det med hjemmel i pbl 2008 19-2 kan gis dispensasjon fra utnyttelsesgrad og avstandsbestemmelsen i 70 nr. 2. For at dispensasjon kan gis, kreves det i henhold til pbl 2008 19-2 at hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, ikke blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. - Utnyttelsesgrad: Grad av utnytting påvirker de nære omgivelser og naboer, i forhold til bygningsvolum og høyder, bevaring av terreng og vegetasjon. Den kan bidra til å ivareta god fjernvirkning og sammenheng med landskapet og ivaretar kvalitet og helhetlige løsninger for bolig- og arbeidsmiljø, estetikk, plassering av bebyggelse og gode utearealer. I den konkrete saken er boligen del av et større felt med tilsvarende boliger. Som søker opplyser er utnyttelsesgrad allerede overskredet. Tiltaket vil ha en BYA på 30% og TU på 50% noe som gir ett avvik på henholdsvis 10% og 15% i forhold til det reguleringsplanen tillater. Til tross for at tiltaket delvis bygger på eksisterende bod i underetasje, vil økning med en etasje i tillegg til utvidelse i plan føre til ytterligere strid med planen. Tiltaket avviker i tillegg fra opprinnelig boligtype og vil bidra til å svekke områdets helhetlige karakter. Tiltaket vurderes å komme i strid med de hensyn bestemmelsen skal ivareta. Søker opplyser om at eiendommen der omsøkte tiltak er lokalisert grenser mot felles friarealer som benyttes som utopphold, i tillegg til at naboer har samtykket til tiltaket. Ulempene vil likevel være at ved å tillate økning av en utnyttelsesgrad som allerede er overskredet vil dette kunne skape presedens i området og at dette vil bidra til en generelt høyere utnyttelse enn det som er utgangspunktet for planen. Ved en helhetlig avveining vil etter bygningsmyndighetens vurdering ulempene være større enn fordelene. - Avstand til nabogrense: Hovedhensynet bak avstandsbestemmelsen i pbl 70 nr. 2 er hensynet til tilstrekkelig lys og luft mellom bygninger, en viss avstand mellom nabobebyggelsen og brannvernhensyn.. I den konkrete saken medfører tiltaket en lang sammenhengende vegg på 14,5m, 1m fra grensen langs store deler av nabogrensen mot vest. Tiltross for at brannvernhensyn kan ivaretas teknisk, vil hensyn til lys og luft i tillegg til bebyggelsesstruktur i området bli vesentlig svekket som følge av tiltaket. Tiltaket vurderes å komme i strid med de hensyn avstandsbestemmelsen i plan- og bygningsloven skal ivareta. Side 2 av 5
Konklusjon: Etter bygningsmyndighetens vurdering er det ikke klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon. I tillegg blir hensynene bak bestemmelsene det dispenseres fra vesentlig tilsidesatt. Lovens krav er ikke oppfylt og dispensasjon etter pbl 2008 19-2 kan følgelig ikke gis. Med hjemmel i pbl 2008 19-2 gis ikke dispensasjon fra reguleringsbestemmelsene 3 vedr. BRA og TU og avstandsbestemmelsen i pbl 70 nr.2 Nabovarsling: Det er foretatt nabovarsling i samsvar med bestemmelsene i plan- og bygningsloven 94 nr 3, og det er ikke registrert noen merknader i saken. Utforming/tilpasning: Etter plan- og bygningsloven 74 nr 2 skal kommunen se til at ethvert arbeid som omfattes av loven, blir planlagt og utført slik at det etter kommunens skjønn tilfredsstiller rimelige skjønnhetshensyn både i seg selv og i forhold til omgivelsene. Tiltak etter denne lov skal ha en god estetisk utforming i samsvar med tiltakets funksjon og med respekt for naturgitte og bygde omgivelser. Skjemmende farger er ikke tillatt og kan kreves endret. Bestemmelsen har en viktig funksjon når det gjelder å sikre at det ved nyoppføringer og om/på- bygginger blir skapt byggverk som passer inn i forhold til omgivelsene og eksisterende bygningsmasse, slik at strøkets og/eller byggets helhetskarakter ikke blir ødelagt. Eksisterende bolig er et typisk 3.etasjes bolighus fra 90-tallet, og er del av et felt med flere like boliger. Boligene danner til sammen en helhetlig og fast bebyggelsesstruktur som er viktig for områdets karakter. Omsøkt tilbygg dannet et langt og smalt tilleggsvolum til boligen som etter bygningsmyndighetenes skjønn verken underordner eller tilpasser seg boligstrukturen i området eller eksisterende bolig i seg selv. Etter bygningsmyndighetenes skjønn tilfredsstiller ikke omsøkte tiltak hensynet bak bestemmelsen om utforming og tilpassning i plan- og bygningslovens 74 nr. 2. Bygningsmyndighetenes drøfting/begrunnelse: Da tiltaket er avhengig av at det gis dispensasjon fra planen og denne er vurdert å ikke kunne innvilges kan tiltaket ikke godkjennes som det foreligger. I tillegg finner ikke bygningsmyndighetene at tiltaket tilfredsstiller de estetiske hensyn som loven skal ivareta. Myndighet: Saken er behandlet og avgjort administrativt i medhold av delegert myndighet. Klageadgang: Denne avgjørelse er et enkeltvedtak etter forvaltningslovens bestemmelser som kan påklages av partene til overordnet forvaltningsorgan innen 3 uker, jf forvaltningsloven 28 ff. Melding om rett til å klage over forvaltningsvedtak er vedlagt som siste side i dette vedtaket. En slik klage kan føre til at avgjørelsen blir omgjort. Kommunen er ikke ansvarlig for tap som tiltakshaver måtte lide ved en slik omgjøring. Side 3 av 5
Ved all videre kontakt i denne sak, vennligst referer til saksnummer 201006543. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER for byggesakssjefen Dette dokumentet er godkjent elektronisk av: Helene Clee Søhoel - saksbehandler Merete Hauge - gruppeleder Kopi: Hege og Jan Øystein Lund, Eikåslia 20, 5131 NYBORG Side 4 av 5
Melding om rett til å klage på forvaltningsvedtak: Klagerett: (forvaltingslovens 28) Hvem kan det klages til: (forvaltingslovens 28) Den som er part eller har rettslig klageinteresse, har rett til å klage over avgjørelsen/vedtaket. Klagen kan rettes til overordnet forvaltningsorgan som er Fylkesmannen i Hordaland. Klagen sendes til: Bergen kommune, Etat for byggesak og private planer, Postboks 7700, 5020 Bergen. Klagefrist: (forvaltingslovens 29, 30 og 31) Klagefristen er tre - 3 - uker fra den dag underretningen om vedtaket kom frem til vedkommende part. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristens utløp. Dersom klagen kommer inn etter fristens utløp vil den bli avvist. Klagen kan imidlertid tas under behandling når det foreligger særlige grunner, som tilsier at klagen blir prøvd. Det må derfor opplyses om årsaken til forsinkelsen. En klage som er avgjort av Fylkesmannen, kan ikke påklages videre. Rett til å kreve begrunnelse: (forvaltingslovens 24 og 25) Klagens innhold: (forvaltingslovens 32) Utsetting av gjennomføring av vedtaket: (forvaltingslovens 31 og 42) Rett til å se sakens dokumenter og kreve veiledning: (forvaltingslovens 11) Dersom en part mener at vedtaket ikke er begrunnet, kan det settes frem krav om det. Slik krav må fremsettes innen klagefristen utløp. Klagefristen blir i så fall avbrutt og ny frist begynner å løpe fra den dag begrunnelsen er kommet frem til klager. I klagen må det nevnes det vedtaket som det klages over og hva som ønskes endret. Den må begrunnes og for øvrig vise til de momenter som kan være relevante for bedømmelsen av saken. Klagen må undertegnes av klager eller hans fullmektig. Selv om partene har klagerett, kan vedtaket vanligvis gjennomføres straks. Det er imidlertid gitt adgang til å søke om å få utsatt iverksettingen av vedtaket, inntil klagefristen er ute eller klagen er avgjort. Fylkesmannen kan på selvstendig grunnlag ta stilling til begjæring om utsettende virkning. Med visse begrensninger har partene rett til å se dokumentene i saken. Det må ved et slikt ønske tas kontakt med Kundesenteret til Etat for byggesak og private planer i Allehelgens gate 5. Der vil en også kunne få nærmere veiledning om adgangen til å klage og den videre saksbehandlingen. Kostnader ved klagen: (forvaltingslovens 36) Det kan søkes om å få dekket utgifter til nødvendig advokathjelp. Her gjelder imidlertid visse inntekts- og formuesgrenser. Fylkesmannens kontor eller advokat kan gi nærmere veiledning. Det er også adgang til kreve dekning for vesentlige kostnader i forbindelse med klagesaken, f. eks advokatbistand. Dette forutsetter vanligvis at underinstansen har gjort en saksbehandlingsfeil som fører til endring av vedtaket. Klageinstansen vil kunne orientere om retten til å kreve slik dekning. Side 5 av 5