BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer Fagnotat Saksnr.: 201413381/14 Saksbeh.: ROKV Emnekode: EBYGG-5210 Til: Byrådsavd. for byutvikling, klima og miljø Kopi til: Fra: Etat for byggesak og private planer Dato: 28.08.2014 Fana Gnr 7 bnr 3. Søknad om dispensasjon fra kommuneplanen innenfor byfjellsgrensen for å etablere(anlegge) fotballbane(7-er bane). 1. Hva saken gjelder Det er søkt om å anlegge en fotballbane på eiendommen. Tiltaket medfører masseutskifting frem til Sandalselven, hvor det skal bygges en erosjonssikring i form av en natursteinmur. Terrenget langs fotballbanen nærmest elven skal videre heves med 1-2 meter. Fotballbanen skal anlegges i et område som i gjeldende reguleringsplan 17410000 er avsatt til Landbruk/skogbruk og i kommuneplanens arealdel er avsatt til LNF-område. Arealformålet fotballbane er i strid med reguleringsplanens formål landbruk/skogbruk, og også i strid med kommuneplanen som viser LNF-formål i området. Det søkes om midlertidig dispensasjon fra reguleringsplanen vedrørende at formålet fotballbane ikke er forenlig med formålet i område avsatt til landbruk/skogbruk. Fagetaten har den oppfatning at i dette tilfellet også må dispenseres fra kommuneplanen, og søknaden om dispensasjon oppfattes til også å gjelde midlertidig dispensasjon fra LNFformålet i kommuneplanen. Fotballbanen skal i tillegg anlegges nær Sandalselva. Reguleringsplan 17410000 sier ingenting om tiltaks plassering i forhold til elven, men kommuneplanen har nedfelt byggegrenser langs vassdrag, jf pkt 4.2. I denne saken ligger tiltaket i LNF-område, og det er i henhold til kommuneplanens arealdel en byggegrense på 50 meter langs vassdrag. Omsøkte tiltak overskrider denne byggegrensen. Det søkes om midlertidig dispensasjon vedrørende dette forholdet. Da tiltaket som ønskes bygget befinner seg innenfor byfjellsgrensen, er myndighet til å gi dispensasjon lagt til bystyret, jf pkt 27.3.2 i «Bestemmelser og retningslinjer» til kommuneplanens arealdel.
2. Forslag til vedtak: I medhold av plan- og bygningsloven 19-2 og 19-3 gis midlertidig dispensasjon fra pbl 11-6 Rettsvirkning av kommuneplanens arealdel, jf kommuneplanens arealdel pkt 25 LNFområder og pkt 4.2 byggegrense langs vassdrag, vedrørende at fotballbane ikke er forenlig med LNF-formålet, og vedrørende at tiltaket anlegges nærmere vassdrag enn 50 meter. I medhold av plan- og bygningsloven 19-2 og 19-3 gis midlertidig dispensasjon fra pbl 12-4 Rettsvirkning av reguleringsplan, jf 3 i reguleringsplan17410000, vedrørende at fotballbane ikke er forenlig med formålet jord- og skogbruk. Etter en samlet vurdering vil fordelene ved å gi dispensasjoner være klart større enn ulempene. Verken hensynene bak bestemmelsene det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt ved at ovennevnte dispensasjoner gis. Dispensasjonene gjelder frem til områdereguleringsplan R 62650000 er vedtatt. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Petter Wiberg byggesakssjef Sylvi Søvik Wathne konst. seksjonsleder 2
3. Saksutredning 3.1 Reguleringsmessige forhold: Eiendommen er regulert ved reguleringsplan17410000 Fana, Sædal. Gnr 7 bnr 2, 3, 4, 9, 11 og 32 Sædalen skole- og barnehagetomt. 3.2 Uttalelse fra andre myndigheter: Dispensasjonssøknaden(e) er sendt på høring til Fylkesmannen i Hordaland og Hordaland Fylkeskommune med frist for uttalelse 4 uker + postgang. Det er innen fristens utløp ikke mottatt noen uttalelser. 3.3 Uttalelse fra andre kommunale etater/avdelinger: Grønn etat har uttalt følgende i intern korrespondanse datert 04.06.2014: Grønn etat viser til oversendelse datert 08.05.14 vedrørende søknad om dispensasjon fra LNF-formål i gjeldende reguleringsplan, og fra byggegrense til vassdrag og byfjellsgrense, jf. pkt. 4.2 og pkt. 27.3.2 i kommuneplanens arealdel. Søknaden gjelder anlegging av en 7-er fotballbane på et område regulert til landbruk i gjeldende plan fra 2006 for Fana, gnr 7 del av bnr 2 m.fl., Sædal, Sæterdal skole- og barnehagetomt (id 17410000). I kommuneplanens arealdel er området vist som LNFområde. Vurdering Omsøkte tiltak vil bli liggende svært nært Sandalselva, og anlegging av en fotballbane vil innebære at området må masseutskiftes. Dette vil medføre avrenning til vassdraget i en anleggsfase, og vil påvirke vassdraget og tilhørende biologisk mangfold negativt. Dersom fotballbanen tenkes anlagt med kunstgress, vil det være fare for spredning av gummimateriale til vassdraget, noe som også vil kunne virke negativt på biologisk mangfold. Grønn etat er kjent med pågående planarbeid for områdeplan for Indre Sædal, og at det har vært framsatt ønsker om etablering av en fotballbane på området. Grønn etat mener imidlertid det vil være uheldig å etablere en bane som omsøkt før områdeplan har gjennomgått en offentlig høringsrunde, og alle innspill er vurdert. Grønn etat mener derfor spørsmålet om hva omsøkte areal skal benyttes til må avvente endelig vedtak av områdeplanen. Konklusjon Tiltaket er i strid med bestemmelser i gjeldende reguleringsplan, og med bestemmelser i kommuneplanens arealdel. For å få dispensasjon er det krav om at hensynet bak bestemmelsen ikke blir vesentlig tilsidesatt og at fordelene med å gi dispensasjon er klart større enn ulempene etter en samlet vurdering, jf. PBL 19-2. Etat for byggesak og private planer må ta stilling til om det her foreligger en overvekt av grunner som taler for at dispensasjon kan gis. Grønn etat vil ut fra grøntfaglige vurderinger frarå at det gis dispensasjon for anlegging av 7-er fotballbane før endelig vedtatt områdeplan foreligger. Etat for landbruk har uttalt følgende i internt skriv datert 12.06.2014: Hva saken gjelder: Vi viser til oversendelse for uttale fra Etat for byggesak og private planer, datert 8. mai 2014. Saken gjelder etablering av fotballbane (7-erbane) på gnr. 7, bnr. 3 i Sædalen. Det er igangsatt arbeid med områdeplan som inkluderer dette arealet (Planid 62650000). Det er samsvar mellom formålet som legges inn i områdereguleringen og det omsøkte formålet her. I påvente av vedtak om ny reguleringsplan under utforming fra Bergen kommune, søkes det dispensasjon fra dagens reguleringsformål, som er LNF. 3
Vurdering: Eiendommen har i følge kommunens arealressurskart AR5 i alt 174,1 dekar i alt. Det er ubetydelig dyrket jord 0,1 dekar overflatedyrket og 0,6 dekar innmarksbeite. Det er i alt 112,8 dekar skog av særs høy og høy bonitet, 2,2 dekar uproduktiv skog, 4,2 dekar jorddekt fastmark, 50,3 dekar skrinn fastmark og 3,6 dekar bebyggelse/vann. Eiendommen ligger i LNF-sone, og det er i KPA lagt inn hensynssone friluftsliv (H530)der den omsøkte parsellen ligger. Det er ikke lenger landbruksdrift, og eiendommen mangler våningshus. Det omsøkte arealet vises i AR5 som jorddekt fastmark, men ut fra ortofoto og foto i saken ser området ut til å være noe myrlendt og delvis skogbevokst. Parsellen ligger like ved Sanddalselven. Etat for landbruk vurderer det som lite sannsynlig at landbruksdrift kan tas opp igjen på denne eiendommen, da den mangler både hus og dyrkbare arealer. I området er det ikke aktiv landbruksdrift igjen. Naboeiendommen har noe hestehold, men utbyggingen av ny bydel i Sædalen har stort sett lagt beslag på den dyrkbare jorden i området. Etat for landbruk er derfor av den oppfatning at en fotballbane som omsøkt vil ha liten påvirkning på landbruksverdiene i området. Disse verdiene er i stor grad allerede borte. Landbruksetaten er noe bekymret for flomsituasjonen lenger nede i vassdraget, dersom det gjøres vesentlige terrenginngrep som forsegler overflate langs Sanddalselven. Det ligger dyrkbar mark og gårdsbruk i drift langs vassdraget, og erosjonsfaren langs elven kan øke dersom vannføringen blir større eller vannhastigheten øker. Samlet sett vurderer Etat for landbruk det som en bedre løsning å vente med tiltaket til områdeplanen er ferdig. Da har en et bredere grunnlag for vurdering, og har fått inn flere innspill om områdebruken før en gjør endelig vedtak om plassering av fotballbanen. Konklusjon: Tiltaket er i strid med bestemmelsene i gjeldene reguleringsplan, og med bestemmelser i KPA. For å få dispensasjon er det krav om at hensynet bak bestemmelsen ikke blir vesentlig tilsidesatt og at fordelene med å gi dispensasjon er klart større enn ulempene etter en samlet vurdering, jf. pbl 19-2. Etat for byggesak og private planer må ta stilling til om det her foreligger en overvekt av grunner som taler for at tillatelse kan gis. Etat for landbruk vil ikke frarå det omsøkte tiltaket, men mener at det er en bedre løsning å vente med endelig plassering av bane til områdeplanen er utarbeidet. 3.4. Skredfarevurdering og flomvurdering: Der er foretatt skredvurdering av Sweco(prosjekt 95040423). Rapporten konkluderer med at området for fotballbane i Indre Sædal ikke er utsatt for skredfare, og oppfyller kravene som er satt i TEK 10 7-3 i Plan- og bygningsloven. Det er foretatt flomvurdering av Multiconsult, som konkluderer med at dersom terrenget nærmest elven heves med 1-2 meter(slik som omsøkt) vil fotballbanen ikke skades av en 200- årsflom. 3.5 Nabovarsling: Det er foretatt nabovarsling, og det er mottatt 2 merknader: 4
Merknad 1 er fremmet av Trond Normann Sæterdal, eier av gnr 7 bnr 247. Merknaden går på at det ikke synes å være behov for banen, at banen vil føre til mer forurensing i form av luftforurensing fra flere biler, samt bråk som genereres ved bruk av banen. Videre påstår merknadsstiller at ballbanen negativt vil påvirke verdien på hans eiendom, og at ballbanen ligger på feil sted i forhold til grunnforhold m.m. Merknad 2 er fremmet av Leif Sæterdal eier av gnr 7 bnr 9. Merknaden går på at det må settes opp skikkelig gjerde som også demper lyden. dette for å hindre at baller kommer inn på eiendommen, og at lyden dempes når baller treffer gjerdet slik at hester som befinner seg på gnr 7 bnr 9 ikke blir skremt, noe som vil få konsekvenser for dagens aktivitet på gnr 7 bnr 9. Det bemerkes også at det er noe dårlig informasjon om hvorfor behovet for økt banekapasitet er så stort, og videre presiseres det i merknaden at det er bystyret som har myndighet til å gi dispensasjon fra kommuneplanen innenfor byfjellsgrensen. Begge merknadene kan leses i sin helhet i vedlagte dokumenter. Ansvarlig søker kommenterer merknaden fra Trond Normann Sæterdal slik: Videre kommenteres merknaden fra Leif Sæterdal slik: 3.6 Dispensasjoner: Som oppramset under 1 Saken gjelder, søkes det om følgende dispensasjoner: Midlertidig dispensasjon fra pbl 11-6 Rettsvirkning av kommuneplanens arealdel, jf kommuneplanens arealdel pkt 25 LNF-områder og pkt 4.2 byggegrense langs vassdrag, vedrørende at fotballbane ikke er forenlig med LNF-formålet, og vedrørende at tiltaket anlegges nærmere vassdrag enn 50 meter. Midlertidig dispensasjon fra pbl 12-4 Rettsvirkning av reguleringsplan, jf 3 i reguleringsplan17410000, vedrørende at fotballbane ikke er forenlig med formålet jord- og skogbruk. Det er kun i første kulepunkt at myndighet til å gi dispensasjon er lagt til Bystyret. Imidlertid har fagetaten den oppfatning at det vil være naturlig at bystyret også behandler søknad om 5
dispensasjon fra reguleringsplan 17410000 vedrørende at en fotballbane ikke er forenlig med formålet jord og skogbruk. Ansvarlig søker har angitt følgende begrunnelse for dispensasjonssøknadene (hele søknaden er gjengitt): Fagetatens dispensasjonsdrøfting: Fagetaten vil først korrigere søkers opplysning om at kommuneplanen fastslår at det er et forbud mot tiltak i 20-metersbeltet på begge sider av vassdrag. Da vassdraget her går gjennom LNF område, er det 50 meters forbud mot tiltak på den siden hvor ballbanen ønskes bygget. Fagetaten ser at søker i sin begrunnelse legger stor vekt på at angjeldende ballbane er inntatt i den reguleringsplanen(områdeplanen) som er under arbeid. Dette bekreftes av kommunens saksbehandler i plansaken, som konkluderer med følgende i E-post datert 18.12.2013: Konklusjon: Søknad om anleggelse av fotballbane vil ikke være i konflikt med pågående planarbeid. Fagetaten trekker videre frem at Sædalsområdet har hatt en særdeles stor økning i antall boliger de siste årene, og at det er et stort behov for aktivitetstilbud til alle barna som nå bor i området. Fagetaten har den oppfatning at det vil være av stor samfunnsmessig betydning at det blir anlagt en ny ballbane i tilknytning til Sædalen idrettslags aktiviteter. Vi ser også at det er fornuftig å anlegge banen der den nå er tenkt, fordi den da vil ligge rett på andre siden av Sædalsveien i forhold til en allerede eksisterende ballbane, og fordi den også vil ligge i tett tilknytning til Sædalen skole. 6
En ulempe ved å dispensere vil i denne saken være momenter som trekkes frem i uttalelse fra Grønn etat, som er negativ i forhold til å gi dispensasjon. Grønn etat har den oppfatning at en masseutskiftning nær elva vil medføre avrenning til vassdraget i anleggsfasen, noe som vil påvirke vassdraget og tilhørende biologisk mangfold negativt, og at dersom ballbanen anlegges med kunstgress, vil spredning av gummimateriale til vassdraget også virke negativt. Fagetaten vil imidlertid tilføye at det ved en tillatelse til tiltaket settes som et krav at det i forbindelse med anleggsarbeidene tas særlig hensyn til elven og avrenning til den, og det vil bli stilt krav om at det kun blir brukt rene ikke forurensede masser ved masseutskiftning av området. Fagetaten har den oppfatning at den store samfunnsnyttige betydningen av å få en slik ballbane må veie tungt ved denne dispensasjonsvurderingen. Etter en samlet vurdering vil fordelene ved å gi midlertidig dispensasjon fra LNF- formålet i kommuneplanen arealdel, og formålet Landbruk/skogbruk i reguleringsplan 17410000, samt å gi midlertidig dispensasjon vedrørende overskridelse av byggegrense på 50 meter langs sandalselven, være klart større enn ulempene. Verken hensynene bak bestemmelsene det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse blir vesentlig tilsidesatt. Vedlegg: 1. Flyfoto (dokument nr. 15) 2. Situasjonskart (dokument nr. 15) 3. Reguleringsplan (dokument nr. 15) 4. Reguleringsbestemmelser (dokument nr. 15) 5. Nabomerknader (dokument nr. 15) 6. Kommentarer til nabomerknader (dokument nr. 15) 7. E-post fra Etat for plan og geodata (dokument nr. 15) 8. Brev til søknad om tiltak (dokument nr. 1) 7