4/02 markedsrapport næringseiendom. www.nnm.no

4/02 4/02 4/02 markedsrapport næringseiendom www.nnm.no <

Innhold 2 Leder... 2 Oppsummering... 3 1. Investering i næringseiendom.. 3 Innledning... 3 Konjunkturutvikling... 3 Oljeprisen... 5 Renter... 5 Generelle eiendomsforhold... 5 Byggeaktivitet... 5 Leiemarkedet generelt... 6 2. Leiemarkedet... 7 2.1 Oslo sentrum... 7 2.2 Oslo indre vest... 7 2.3 Oslo indre nord... 7 2.4 Oslo indre øst/indre syd.. 7 2.5 Oslo ytre vest... 8 2.6 Oslo ytre nord... 8 2.7 Oslo ytre øst... 9 2.8 Oslo ytre syd... 9 2.9 Øvrige Stor-Oslo... 9 Leieprisanslag... 10 Kontor... 10 Lager... 10 3. Leiemarkedet historisk... 11 4. De største eiendomsselskapene... 12 Om Norsk Nærings Megling... 14 Julerushet er her! Bunnen har falt ut i leiemarkedet for mange eiendommer. Fremleie er som tidligere beskrevet en sterkt pådriver i fallet. Vi konstaterer at fallet også er markant for en del av gårdeierene som nå leier ut direkte. Julerushet påvirker også utleiemarkedet. Det er eksempler i denne markedsrapporten på leiekontrakter inngått det siste kvartalet til svært gode priser! Igjen er det kombinasjonen produkt/beliggenhet som er utslagsgivende. Det er også oppløftende å fastslå at en del av de store arealene som har vært ledige i Oslo har funnet eller er i ferd med å finne leietagere. Det er julerush. Vi opplever stor interesse for finansielle kjøp. Dette fremstår i dag som et godt spareobjekt til fordel for aksje- eller obligasjonsmarkedet. Det er stor interesse fra mange solide interessenter til eiendommer med lange kontrakter. Vi ønsker alle våre forbindelser en GOD JUL og ett godt nytt eiendomsår. Denne markedsrapporten finner du også på internett: www.nnm.no

4/023 Oppsummering Konjunkturer - Fortsatt fall i aksjemarkedene. - Nedjustert vektsanslag. - Økende arbeidsledighet. - Fortsatt sterk krone. - Økt tro på rentenedsettelse. Eiendom - Fortsatt høy etterspørsel etter eiendommer med sikker kontantstrøm. - Økende arealledighet og fallende leiepriser i Oslo. - Det er få leiekontrakter som er inngått siste kvartal. De kontrakter som er inngått er tegnet på svært ulike nivåer. - Flere store kontorprosjekter utsettes men det er fremdeles høy aktivitet i bygge- og anleggmarkedet. 1. Investering i næringseiendom Innledning Den høye etterspørselen etter investeringsobjekter med sikker kontantstrøm har vedvart i 4. kvartal. Den største transaksjonen er St. Olavs Plass 5 som ble solgt for NOK 299 millioner. Jernia har solgt sitt hovedkontor for 172 millioner kroner, og leier eiendommen tilbake på en 15-års kontrakt. Etterspørselen etter utviklingseiendommer er redusert. For utleier har markedet forverret seg. Ledigheten har økt og prisene fortsetter å falle. Prisdumping forekommer stadig oftere. Dette har vi tidligere primært observert i fremleiesegmentet. Samtidig observerer vi at gårdeiere som kan tilby gode produkter og kreative løsninger får fortsatt godt betalt for dette. Konjunkturutviklingen Siden toppen sommeren 2000 har verdien av selskapene på Oslo Børs rast med nesten 50%. Andre børser og markeder har også opplevd store verdifall. Fremtiden er fremdeles svært usikker og det hersker laber stemning i nært sagt alle markeder. Vi ønsker nå å undersøke hva som virkelig har skjedd med de underliggende økonomiske faktorer som BNP-vekst, arbeidsløshet, produksjon, sparing og forbruk i denne nedgangsperioden. En nærmere undersøkelse vil kunne identifisere hvilke faktorer som kan forårsake et videre fall og hvilke faktorer som har potensial til å dra økonomien ut av nedgangsperioden. USA BNP realveksten i USA vokste i årene 1994 til 2000 i gjennomsnitt med ca. 3,9%. I 2001 ble veksttakten redusert til 0,3%. For ligger vekstanslagene på 2,25%. For 2003 og 2004 er anslagene henholdsvis 2,5% og 3,75%. Troen på snarlig økonomisk oppsving er redusert og det er knyttet stor oppmerksomhet til husholdningenes og bedriftenes handlemønster. Vedvarende høyt privat forbruk var hovedårsaken til at resesjonen i 2001 ble mild. Til tross for vedvarende generell økonomisk usikkerhet opprettholder den amerikanske forbruker troen på fremtiden. Amerikanske forbrukere har i flere år hatt lav sparerate. Spareraten vil trolig øke i årene som kommer. Dette kombinert med lavere formue som følge av kursfall på aksjer, gjør at forbrukeren ikke vil kunne være noe vekstlokomotiv. Videre er analytikere bekymret over at det er et viss tegn til nedgang i boligprisene. Dette vil sannsynligvis få stor innvirkning på privat etterspørsel. De amerikanske bedriftene sliter med høy gjeldsgrad og overkapasitet. Dermed er det redusert mulighet for økt investeringstakt. Det er forventet fortsatt produktivitetsvekst i USA. Dette kan bidra til å holde inflasjonen nede og reallønnen oppe.

Investering i næringseiendom forts. 4 Det kan ikke forventes særlig mer hjelp fra penge- og finanspolitikken. Renten er allerede på rekordlave 1,25% og handlingsrommet til sentralbanken er dermed minimalt. Stimuleringstiltak fra finanspolitikken er begrenset som følge av underskudd på statsbudsjettene. Eurolandene Veksten i Euroområdet stagnerte i andre kvartal. Ledigheten er på vei opp, forbruket synker og konkurranseevnen er svekket som følge av Euro appresiering. Det er potensial for høyere konsum som følge av skattelettelse, høy lønnsvekst og lav inflasjon. For Tyskland er det få lyspunkter. Arbeidsledigheten, industriproduksjonen og detaljomsetningen utvikler seg negativt. Den Europeiske sentralbank (ESB) har høstet stor kritikk for å ikke sette ned renten. Kritikerne mener at ESBs inflasjonsfrykt er ubegrunnet og at den reelle faren er deflasjon og ikke inflasjon. Det er forventet at den europeiske sentralbanken vil sette ned renten i løpet av kort tid. Norge I perioden 1995 til 2000 var gjennomsnittlig BNP realvekst ca. 3,7%. I 2001 falt veksten til 1,4%. For, 2003 og 2004 er estimatene henholdsvis 1,75%, 2% og 2,5%. Norsk økonomi vokste i moderat tempo i første halvår. Det er særlig økt privat og offentlig konsum som bidro til vekst. Vårens lønnsoppgjør med påfølgende økning i reallønnen har ikke påvirket konsumet i så stor grad som forventet. For 2003 antas veksten i husholdningenes konsum å ligge på nivået. Til tross for antatt fortsatt høy lønnsøkning i 2003 vil konsumveksten bli begrenset av økt inflasjon og redusert sysselsetting. I tillegg er husholdningene mindre optimistiske til norsk økonomi viser Norsk Gallups forventingsbarometer. Konsumet vil sannsynligvis også bli påvirket av at den høye utlånsveksten ikke kan vedvare. I de siste fem årene har utlånsveksten vært på ca. 7,5% og dette er betydelig høyere enn lønnsveksten. Arbeidsledigheten fortsetter å øke og vi må tilbake til begynnelsen av nittitallet for å finne en tilsvarende økning i ledigheten (fig 2). Oslo og Akershus er fremdeles det området som har opplevd størst vekst i ledigheten og særlig er økningen stor for menn i alderen 25-39 år. Dette har sammenheng med aktivitetsnedgangen i IKT-relatert Fig 1: BNP realvekst(%) virksomhet og enkelte andre yrker som krever høyere utdannelse. Ledighetsøkningen er nå i ferd med å spre seg til alle yrkesgrupper. Aetat forventer at svekkelsen i arbeidsmarkedet vil vedvare inn i 2003. For etterspørselen etter kontorareal er det viktig å merke seg at antall sysselsatte ikke er redusert i Oslo. Akershus har kun opplevd en marginal nedgang(se fig.4). Det som har påvirket etterspørselen er sysselsettingsreduksjon i kontorareal intensive yrker. 2001 (virkelig) * 2003* 2004* BNP vekst Norge 1,40 1,75 2,00 2,50 BNP vekst USA 0,30 2,25 2,50 3,75 BNP vekst EMU 1,50 0,75 2,00 2,50 *Norges Bank og OECD estimat pr. oktober Fig. 2: Arbeidsledighet og inflasjon (%) 5 4,5 4 3,5 3 2,5 2 1,5 1 0,5 0 feb. 1997 Arbeidsledighet i % Inflasjon i % aug. 1997 feb. 1998 aug. 1998 feb. 1999 aug. 1999 feb. 2000 aug. 2000 feb. 2001 aug. 2001 Kilde: Norges Bank Kilde: Bloomberg feb. aug.

4/02 Investering i næringseiendom forts. Oljeprisen/US dollar Oljeprisen har falt fra 27 dollar til 25 dollar siden sist markedsrapport. Årsaken til dette fallet er overproduksjon i OPEC landene, nedjustert vekstanslag for verdensøkonomien samt at sannsynligheten for krig i Irak er redusert. For børsene, bortsett fra Oslo Børs, er redusert oljepris meget positivt. Et videre fall i oljeprisen vil være en viktig bidragsyter til økt vekst i USA. Norges inntekter reduseres ytterligere ved at US dollaren fortsetter sin svake utvikling. nærmeste årene er Regjeringens handlingsrom redusert som følge av fall i verdien av Petroleumsfondet, samt allerede vedtatte skatte- /avgiftslettelser og utgiftsøkninger. Stadig nedjustert vekstanslag samtidig som inflasjonen synker gir rom for at sentralbanksjefen kan bruke renten til å stimulere økonomien. Spread til utlandske renter: Et eventuelt fall i europeiske renter vil påvirke de norske markedsrentene. 4/025 Generelle eiendomsforhold Renter Siden sist rapport har både de lange og korte rentene steget marginalt for så å falle tilbake. Det ble ikke fattet vedtak om å endre renten på Norges Banks hovedstyremøte 30. oktober. Norges Banks styringsrente, foliorenten, opprettholdes dermed på 7,0 prosent. D-låns renten holdes også uendret. Sentralbanksjef Svein Gjedrem sier at med uendret rente ser Norges Bank det som like sannsynlig at inflasjonen på to års sikt blir høyere enn 2,5 prosent som at den blir lavere. Sentralbanksjefen har med andre ord en nøytral holdning og med mindre økonomiske rammebetingelser forandres signifikant vil det ikke bli foretatt noen renteendring ved nesten rentemøte. I den nærmeste fremtid vil rentene bli påvirket av følgende faktorer: Inflasjonen: Tall for oktober viser at 12 mnd kjerneinflasjon er på 2.1%. Det er den innlandske genererte prisveksten som falt mest. Vårens lønnsoppgjør: Som følge av at arbeidsledigheten øker vil sannsynligvis lønningene stige mer moderat enn tidligere antatt. Budsjettforforliket: Budsjettutvidelsene som er foretatt er sannsynligvis ikke vesentlig nok til å endre sentralbanksjefens inflasjonssyn. I de Etterspørselen etter objekter med lange og sikre leietakere fortsetter å være høy. Selv om etterspørselen er høy har det vært gjennomført få transaksjoner. Årsaken til dette er at det er få objekter til salgs. Nylig ble IPD indeksen lansert i Norge. Indeksen er en referanse på avkastning i eiendomsmarkedet. Foreløpig består indeksen av selskaper som representerer eiendom for ca. 30 milliarder. For 2001 viste indeksen en totalavkastning på 11% fordelt på løpende avkastning og verdistigning. Eiendom gav dermed best avkastningen blant alle aktivaklasser i Norge. Hvert år retter Kredittilsynet fokus mot bankenes eksponering i næringer de mener det kan være økende risiko i. Økt arealledighet har ført til stigende risiko i eiendomsmarkedet. Dette har ført til at Kredittilsynet har bedt de store bankene å redegjøre for sine eiendomsengasjement. Resultatet fra denne undersøkelsen er ikke kjent. Det er derimot tydelig tegn til at bankene er mer risikoaverse og krever høyere sikkerhet ved låneengasjement. Dyre boliger i Oslo har opplevd etterspørselssvikt og prisfall. For øvrige boliger går salgsprosessen også tregere men det har foreløpig ikke vært et signifikant prisfall. Fremtidig prisutvikling vil være sterkt avhengig av byggeaktiviteten. Selv om det kommer mange nye prosjekter for salg er det uvisst hvordan dette vil påvirke markedet. Det viser seg at de fleste utbyggere har satset på leiligheter til over 3 millioner kroner, mens ca. 90 prosent av omsetningen skjer i segmentene under 3 millioner. I tillegg er det fremdeles et stort sprik mellom prisen på nye og brukte boliger. For Oslo og Akershus viser tall for årets ni første måneder at det har vært igangsatt henholdsvis 20% og 39% færre boliger enn samme periode i 2001. På sikt vil dette føre til redusert tilbud og bidra til at et eventuelt prisfall reduseres. Byggeaktivitet Etter lang tid med stor økning i byggeprisene er det tegn til avmatting. På landsbasis er det fremdeles høy aktivitet i bygge- og anleggmarkedet og entreprenørene har fremdeles tilfredstillende mengde prosjekter i sine ordrebøker. Verdien av ordrebeholdningen i bygge- og anleggsvirksomheten totalt var like høy ved utgangen av 3. kvartal i år som i 3. kvartal 2001. Verdien av entreprenørenes tilgang på nye anleggsprosjekter i 3. kvartal var 12 prosent lavere sammenlignet med samme periode i fjor. I samme periode falt tilgangen på nye næringsbygg med 5% mens tilgangen på nye boligprosjekter økte med 18%. På lengre sikt vil prisutviklingen være avhengig av lønnsutviklingen og fremdriften til prosjekter som Tjuvholmen, Vestbanen, Bjørvika, Snøhvit utbygningen samt diverse store offentlige prosjekter.

Investering i næringseiendom forts. Leiemarkedet generelt 6 Ved utgangen av året antas det at det vil være ca. 700.000m 2 ledig kontorareal i Oslo området. Det er ingen tvil om at leieprisen faller fremdeles. Prisdumping forekommer nå i større grad. Selv om det er mulig å få lokaler ekstremt billig tegnes det også kontrakter på høye nivåer. Gårdeiere som kan tilby gode produkter og kreative løsninger får fortsatt godt betalt for dette. Dagens arealledighet antas å være på samme nivå som i 1994. Det er ingen tegn til økt absorbsjon på kort sikt. Arealledighet vil derfor være sterkt avhengig av byggeaktiviteten. Eiendomsspar beregnet pr. begynnelsen av at for perioden 2003-2006 vil det være sannsynlig/mulig at i overkant av en million kvadratmeter kunne bli ferdigstilt i Osloområdet. Med utgangspunkt i Eiendomsspars studie foretok Norsk Nærings Megling i november en enkel undersøkelse for å kartlegge prosjektenes status. Undersøkelsen ble begrenset til prosjekter over 10.000m 2, det innebærer at status for over 30 prosjekter ble undersøkt. Disse 30 prosjektene utgjør ca. 70% av utvalget. Det fremkom at for 27 av disse prosjektene vil byggestart utsettes. Igangsetting uten at det er signert kontrakt med en hovedleietaker forekommer ikke. Selv om det ikke bygges lokaler uten at leietakersituasjonen er avklart så fortsetter planleggings- og reguleringsarbeidet samt at prosjektene markedsføres. For flere av prosjektene foreligger rammeavtaler eller byggetillatelser. Flere av prosjektene kan dermed ferdigstilles innenfor den tidsrammen en stor leietaker bruker på å flytte. Dermed kan det argumenteres for at flere av prosjektene kan sidestilles med eksisterende lokaler som markedsføres. Dette vil begrense hvor raskt ledighetstallene kan synke. For flere av disse prosjektene bør det merkes at tomtekostnaden allerede er belastet. Terskelen for å igangsette er dermed noe lavere. Fig. 3: Rente- og yieldutvikling (%) 10 8 6 4 2 0 Fig. 5: Aksjekurser 240 220 200 180 160 140 120 100 1997 1998 1999 2000 2001 Oslo Børs Hovedindeks Eiendomsindeks Oslo Børs Kilde: Bloomberg/NNM 10 års stat 3 mnd NIBOR Realrente Yield I fig.3 har vi skissert inn en såkalt net yieldindeks. Yield er et uttrykk for direkteavkastning. Net yield er definert som netto leieinntekter dividert med eiendomens salgspris. I vårt eksempel tas det utgangspunkt i et kontorbygg i A-segmentet (definert side10) med en sikker leietaker med en lang (7-10 år) leiekontrakt. Fig. 4: Sysselsetting 2300 2250 2200 2150 2100 2050 2000 Antall (1000) Norge Norge Oslo Akershus Antall (1000) Oslo og Akershus Kilde: Aetat 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 Kilde: Bloomberg 1997 1998 1999 2000 2001 330 310 290 270 250 230 210

4/02 4/02 2. Leiemarkedet (alle priser er oppgitt eks. mva. og felleskostnader) 2.1 Oslo sentrum Oslo sentrum er innenfor ca 15 min. gangavstand fra Oslo Rådhus I Stranden 1 på Aker Brygge er det reforhandlet en kontrakt på 650m 2 til NOK 2.750 pr. m 2. Kontraktslengden er fem år. Det er også inngått en annen kontrakt på Aker Brygge på 650m 2 til NOK 2.000 pr. m 2. På Filipstad Brygge er det utleid et lokale på 1.500m 2 til kr. 2.000 pr. m 2. I Oslo City er det utleid 2.200m 2 for NOK 1.725 pr. m 2. Leietaker leier lokalene as is og kontraktslengden er ti år. I Kongensgt 2 er 230m 2 utleid for NOK 1.300 pr. m 2. I Havnelageret er det fremutleid 492m 2 til NOK 1.300 pr. m 2. I Teatergaten 5 er det utleid 296m 2 på en 10-års kontrakt til NOK 1.650 pr. m 2. I Hammersborg Torg 3 er det utleid 640m 2 for NOK 1.300 pr. m 2. I Grev Wedels plass 5 er det utleid 755 m 2 til ca. NOK 1.400 pr. m 2. Oslo sentrum, kontorer med god standard 3. kv. 4. kvartal - Snitt Min Maks Snitt Vika/ Aker Brygge 2.050 1.650 2.600 2.000 Øvrige sentr. 1.600 1.200 1.950 1.550 2.2 Oslo indre vest 2.3 Oslo indre nord Oslo indre nord består av områdene St. Hanshaugen, Alex. Kiellands plass og Grünerløkka Langs Akerselven ble mye av de rehabiliterte arealene myntet på IT og media bedrifter. Utleier markedsførte at de kunne tilby rehabiliterte, kreative og rimelige lokaler. Etterspørselen etter slike arealer fra IT- og media-bransjen har sunket betydelig. Samtidig lokkes leietakere i denne bransjen til andre områder og lokaler som tidligere var for dyre. Oslo indre nord, kontorer med god standard 3. kv. 4. kvartal - Snitt Min Maks Snitt 1.050 850 1.200 1.000 Ytre vest Indre vest Ytre nord Indre nord Sentrum Indre øst 2.4 Oslo indre øst/indre syd Oslo indre øst består av områdene Grønland, Tøyen, Kampen/Vålerenga, Ensjø og Lodalen. Oslo indre syd består av områdene Sjursøya/Bekkelaget, Nordstrand. På Grunerløkka er det utleid et mindre kontorareal for NOK 1.200 pr. m 2 og i Chr. Kroghs gt 32 har Oslo Politidistrikt leid 1.000 m 2. Oslo indre øst/syd, kontorer med god standard 3. kv. 4. kvartal - Snitt Min Maks Snitt 1.000 800 1.150 950 Ytre øst 7 Oslo indre vest består av områdene Bislett, Majorstuen, Frogner og Skillebekk. Indre syd I dette området er det svært lite aktivitet. Det er mye ledig, særlig på Majorstuen. Det har forekommet noe reforhandling i området. I noen tilfeller må gårdeier akseptere nivåer som ligger 20 30 % lavere enn de utløpte kontraktene. Oslo indre vest, kontorer med god standard 3. kv. 4. kvartal - Snitt Min Maks Snitt 1.500 1.000 1.750 1.450 Ytre syd Kartet viser inndelingen av Oslo i de delene vi omtaler i den følgende beskrivelse

2. Leiemarkedet forts. 2.5 Oslo ytre vest 2.6 Oslo ytre nord 8 Oslo ytre vest består av områdene Fornebu, Lysaker, Skøyen, og Smestad. På Lysaker fortsetter prisfallet og aktører dumper prisene for å fylle opp ledige lokaler. Hittil har prisdumping stort sett forekommet i fremleiesegmentet. I det siste har tendensen vært at prisdumping i større grad også forekommer i direktemarkedet. I Fornebuveien 1-3 er gårdeier villig til å leie ut for NOK 1.000 pr. m 2 as is. I bygget er det 6.000m 2 ledig. I Fornebuveien er flere små lokaler leid ut til ca. NOK 1.000 pr. m 2. I Strandveien 150 er det utleid 2.200m 2 til NOK 1.500 pr. m 2 til AS Vegproduksjon. I Granfoss Næringspark opplever utleier at prisene holder seg bedre enn på Lysaker. Ledigheten er på ca. 2%. I Vollsveien 19 er det utleid et lokale med høy standard på en seks års kontrakt. Det ble oppnådd NOK 1.950 pr. m 2. I samme adresse er det reforhandlet en kontrakt på 2.200m 2. Arealene har høy standard, kontraktslengden er 5 år og det ble oppnådd NOK 1.650 pr. m 2. I Vollsveien 13 er det utleid 813m 2 til NOK 1.500 pr. m 2. Kontrakten er på 9 år og standarden beskrives som høy. I det gamle terminalbygget på Fornebu er det utleid 1.000m 2 til selskapet Mogul Technology. Med sine 70 ansatte blir Mogul terminalbyggets nest største leietaker. Fra før huset terminalbygget 200 ansatte. I mars blir ytterlige 15.000m 2 ferdigstilt. I Vollsveien 13D er det utleid et lager på NOK 650 pr. m 2 med 5,5m takhøyde. Lageret har lasteramper og kontraktslengdene er 7 år. På Skøyen, i Karenslyst Alle 12-14, er det utleid to arealer på til sammen 450m 2 til ca. NOK 1.800 pr. m 2. I Drammensveien 167 er det utleid 500m 2 til NOK 1.725 pr. m 2. Høegh Invest starter bygging av et nytt kontorbygg på 18.000 kvadratmeter på Skøyen. Entreprenørselskapet Peab skal oppføre bygget som har en kontraktsverdi på 215 millioner kroner. Bygget vil være fult utleid med Peab og Høegh ASA som leietakere. Oslo ytre vest, kontorer med god standard 3. kv. 4. kvartal - Snitt Min Maks Snitt Ytre vest 1.450 1.200 1.700 1.400 Skøyen 1.600 1.300 1.800 1.550 Lysaker 1.500 1.000 1.700 1.450 Oslo ytre nord består av områdene Gaustad, Ullevål, Nydalen, Kjelsås/Frysja, Sandaker/Storo, Torshov/Sagene, Carl Berner/Sinsen. I følge børsmelding fra Industrifinans Næringseiendom ASA har selskapet inngått en 15 års leieavtale med Den norske Stat ved Kultur- og kirkedepartementet om leie av Gullhaug Torg 2 i Nydalen i Oslo. Brukere av eiendommen blir Riksteatret og Rikskonsertene, som overtar lokalene 1. juli 2003. Årlig leiebeløp vil være 7,25 millioner kroner per år, løpende fra 1. januar 2004, som reguleres med 90 prosent av årlig endring av KPI. Eiendommen er på rundt 7.500 kvadratmenter, bestående av studio, prøvesaler og kontorer, og er i dag leiet ut til NRK med et årlig leiebeløp på 6,11 millioner kroner. IFN må investere 3,5 millioner kroner i leietagertilpasninger i forbindelse med ny leiekontrakt. Leien representerer en reell økning fra tidligere leienivå. I Gjerdrums Vei har Avantor leid ut 3000m 2 for ca. kr. 1.750 pr. m 2. Bygget ferdigstilles i mars. Hakon har inngått leiekontrakt for butikklokaler i Torgbygget (Nydalsveien 33). Kontrakten er på ti år og er omsetningsbasert. Videre meldes det om flere leieavtaler som er reforhandlet på samme nivå som tidligere kontrakter. Song Networks prøver å skaffe seg fremleietaker i bedriftens nybygg i Sandakerveien 130 i Nydalen for NOK 990 per m 2. Prisen er 40-50 prosent under normalnivå. Song har en leieavtale på ti år med Avantor. Oslo ytre nord, kontorer med god standard 3. kv. 4. kvartal - Snitt Min Maks Snitt Ytre nord 1.1508501.4 01.100 Nydalen 1.400 1.000 1.600 1.350

4/02 2.7 Oslo ytre øst 2.8 Oslo ytre syd 2.9 Øvrige Stor-Oslo Oslo ytre øst består av områdene Oslo ytre syd består av områdene Fra aktører i Sandvika meldes det at Økern, Årvoll/Bjerke, Ulven, Helsfyr/Bryn, Ryen, Skullerud, Bjørndal og området blir mer og mer påvirket Alnabru/ Furuset og Groruddalen. "Næringskorridor Syd". av fallet på Lysaker. Frem til nå har Sandvika sentrum vært et eget I Brynsveien 11 er det utleid 600m 2 til Jernia har solgt sitt hovedkontor for markedssegment som i stor grad har NOK 1.125 pr. m 2 på en fem års 172 millioner kroner, og leier eiendommen tilbake på en 15-års kontrakt. vært uberørt av fallet i Oslo og Lysaker. kontrakt. I et annet lokale i samme gate er det utleid 860m 2 til NOK 1.000 pr. m 2 Bygget består av lager og kontor og er Ericsson ønsker å fremleie store deler på 4/029 en tre års kontrakt til statlig leietaker. på til sammen ca. 20.000 m 2. av sitt nybygg i Asker. Ericsson betaler i dag ca. NOK 1.800 pr. m 2 og har en ti I Grenseveien 95 er det reforhandlet en års avtale med KLP. kontrakt på 625m 2 til NOK 1.300 pr. m 2. Oslo ytre syd, kontorer med god standard Lokalene har høy standard og 3. kv. 4. kvartal - kontraktslengden er 5 år. På samme adresse er det utleid et lokale på Snitt Min Maks Snitt kortidskontrakt. Kontrakten ble tegnet 1.050 850 1.3250 1.000 på NOK 1.350 pr. m 2 for 445m 2. Oslo ytre øst, kontorer med god standard 3. kv. 4. kvartal - Snitt Min Maks Snitt Ytre øst 1.150950 1.3 01.100 Helsfyr/Bryn 1.350 1.000 1.550 1.300 2400 Leieprisutvikling, bydelssegmentert 2200 2000 Sentrum Skøyen/Lysaker Nydalen Helsfyr/Bryn 1800 1600 1400 1200 1000 1996 1997 1998 1999 2000 2001 Figuren viser leieprisutviklingen på kontorer av god standard. Leiepriser for sentrum gjelder utenom prestisjeområdet. Bydelen Lysaker og Skøyen er slått sammen til en graf. Vi ser at alle fire segmenter nådde det høyeste nivået i tredje kvartal 2001.

2. Leiemarkedet forts. NNM s anslag av leienivå 4. kvartal - kontorlokaler i Oslo-området Endringer siden Type Andel* Min. Maks. Gj.snitt Tendens 1988 1993 3. kv. -02 A Prestisje lokaler 3% 1.900 2.600 2.200-12% 37% -4% B Høy standard, mest attraktiv beliggenhet 17% 1.500 2.050 1.800-14% 39% -3% C Høy standard, forøvrig 33% 1.100 1.600 1.300-28% 37% -4% 10 D Ordinære lokaler 32% 8501.1501.050-25% 49% -5% E Umoderne, mangelfulle lokaler 15% 500 900 650-44% 56% -0% -*Andel: NNM har fordelt bygningsmassens relative andel av de segmenter vi har kommentert. - Beløpene er oppgitt pr. m 2 /år eksklusiv andel felleskostnader. Andel av fellesareal prises overensstemmende med selve lokalleien. - Sammenligningene med 1988 og 1993 gjelder gjennomsnittspriser. Tallene er ikke inflasjonsjusterte. Vi får et "Oslo-gjennomsnitt" på kr 1.234,- pr m 2 /år for vårt utvalg av markedet. Hvis vi kun selekterer på kategorier med høy standard (A-C), blir gjennomsnittsleien 1.511,- pr m 2 /år. Det bør merkes at vektingen er forandret siden sist rapport. Kommentarer/utfyllende opplysninger Segmentene består av eiendommer med beliggenhet i sentrale strøk av Oslo. A. Prestisje: Med prestisje menes både prestisjebeliggenhet og -standard. Nivået opnås i topplokaler i nye eller totalrehabiliterte eiendommer i meget attraktive deler av Oslo, spesielt i Vika og på Aker Brygge. B. Høy standard, mest attraktiv beliggenhet: Nivået oppnås i nyere og rehabiliterte eiendommer i sentrale deler av byen, bla. i hovedgatene i Vika til Stortorget, samt Skøyen og Lysaker C. Høy standard: Segmentet preges av eiendommer med moderne ventilasjon og kjøling. Eiendomsmassen er enten oppført eller totalrehabilitert i løpet av de siste 5 år. Dersom eiendommen er rehabilitert, legges det vekt på høy arealeffektivitet. Vi finner også eiendommer som med den "riktige" beliggenheten kunne ha vært i B-segmentet D. Ordinære lokaler: Nivået oppnås i "vanlige" eiendommer. Dette segmentet er "på hell", og nesten uten unntak tidligere C-eiendommer. For å avansere til C- segmentet må ofte en betydelig rehabilitering til. E. Umoderne/mangelfulle lokaler: Eiendommene i dette segmentet har åpenbare mangler i forhold til det markedet etterspør. Det er ofte ikke lønnsomt å rehabilitere pga mangelfull beliggenhet, område og miljø. Segmentet har til dels "falt ut av markedet" og noen har hatt langtidsledighet. Norsk Nærings Megling AS s anslag av leienivå 4. kvartal lagerlokaler i Oslo området. A beliggenhet B beliggenhet 3. kv. 02 4. kv. 02 3. kv. 02 4. kv. 02 Lager, høyde 3,5 m 500-650 500-650 400-550 400-550 Lager, høyde 3,5-6 m 550-850 550-800 500-700 500-700 Lager, høyde 6 m 600-850 600-850 550-750 550-750 A beliggenhet: B beliggenhet: Lager som ligger i veletablert lagerområder med gode adkomstmuligheter og i nærhet til sentrum og hovedfartsårer. F.eks. Alnabru området. Lager som ligger i mer perifere områder og har ofte mangelfull infrastruktur. Prisene er beregnet for lager med god standard og god intern logistikk.

4/02 3. Leiemarkedet historisk Utviklingen i leiepriser for prestisjesegmentet 3800 3300 Kilde: NNM 2800 2300 1800 Maks Markedsleie Min 1300 1/95 3/95 1/96 3/96 1/97 3/97 1/98 3/98 1/99 3/99 1/00 3/00 1/01 3/01 1/02 3/02 Figuren over beskriver den kvartalsvise utviklingen over NNM's leieprisanslag for prestisjelokaler (A-segmentet) i Oslo-området. Den merkede linjen representerer gjennomsnittlig utleiepris. I tillegg er maksimums- og minimumspriser avmerket. Leieprisutvikling for kontorer i A-, B- og C-segmentet i Oslo-området. 4/0211 2500 3000 Kilde: NNM 2000 1500 1000 500 1988 1991 1994 1997 2000 Figuren beskriver leieprisutviklingen i segmentene A, B og C, som er definert på side 10. A B C Utvikling av arealledighet i markedet for kontorarealer i Oslo, Asker og Bærum. 800.000 700.000 600.000 500.000 400.000 300.000 200.000 100.000 0 Kilde: Eiendomsspar/NNM 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 * * Estimat utgang. Figuren viser utvikling av arealledighet for kontorer i Oslo-området. Eiendomsspars årlige gjennomgang av markedet for kontorlokaler i Oslo viser at ca. 425.000 m 2 stod ledig ved årskifte. Dette er en økning på 92.000 m 2 i løpet av 2001. Pr. august estimerte selskapet at ledigheten var ca. 600.000m 2. Ved utgangen av året forventer flere aktører i markedet at ledigheten vil overstige 700.000m 2.

4. De største eiendomsselskapene i Norge 4.0 De største eiendomsselskapene Her presenterer vi nøkkeltallene for de største eiendomsselskapene i Norge 4. kvartal. Totalt teller listen 30 selskaper. 4. kvartal Selskap (alfabetisk) Brutto leie pr. år i mill. kr. Samlet næringsareal i m 2 xxxxxxxxxx Arealledigheti Vektet -hvorav bygg/ gjenværende endring* endring* park/rehab leietid i år endring * 12 Acta 240,68-193 257-31201 1% 8 - Amfi Eiendom ASA 258,8-309 652-27 016 2% 5 - Andenæs Eiendom AS 86,9-3,4 % 88 000-2,2 % 14 000 3% 5,0 31,6 % Aspelin-Ramm gruppen AS 201,7 14,1 % 329 600 16,0 % 53 954 4% 5,5-7,8 % Avantor ASA 129,4 10,6 % 277 508 28,5 % 96 991 9% 5,6 5,7 % Centennial AS*** 70,7 1,4 % 96 700 0,0 % - 3% 6,6 0,0 % EAB Eiendom AS 140,0 0,0 % 165 000 0,0 % 14 500 3% 4,1 0,0 % Eiendomsspar AS/Victoria AS 519,0-1,3 % 410 000-9,5 % - 1% 6,5-7,1 % Entra Eiendom AS 676,8 4,8 % 780 000 14,4 % 177 000 2% 8,0 19,4 % Fabritius Eiendom AS*** 61,09,3 % 69 113-0,6 % - 6% 3,8 11,8 % Fearnley Finans(Prosjekt)AS 381,9-552 777-4 300 2% 7,5 - Ferd Eiendom 68,1-86 000 - - 3% 5,1 - Gjensidige NOR 1238,1 4,8 % 1 125 000 2,4 % 159 000 3% 4,9 2,1 % Industrifinans Næringseiendom ASA 446,7 0,1 % 379 118-4,4 % - 9% 5,2-23,5 % Kjøpesenter Holding AS 70,9 11,8 % 67 041 8,5 % - 2% 4,1-18,0 % KLP Eiendom AS*** 880,2 2,5 % 693 740-1,8 % 69 661 1% 6,9-11,5 % Kristiania Eiendomsforvaltning AS 77,5 16,2 % 147 117 9,3 % 6 7501% 5,2-7,1 % Linstow Eiendom AS 297,7 1,3 % 377 177-3,8 % 168 634 4% 3,9-15,2 % Mustad Eiendom AS 157,0 70,7 % 112 400 9,1 % 24 980 1% 10,0 66,7 % NSB Eiendom/Rom*** 397,0 0,0 % 793 000 0,0 % - 0% - - OBOS Forretningsbygg AS 233,0 8,7 % 270 000-6,6 % 57 800 4% 3,3-10,8 % Olav Thon Gruppen 1565,06,1 % - - - 2% 5,0-9,1 % Pecunia AS 111,5 13,4 % 73 835 11,4 % 8 581 0% 12,6-6,7 % Sektor Eiendomsutvikling AS 304,5-11,9 % 319 000-14,5 % 83 000 4% 4,2 5,0 % SpareBank1 260,0 6,3 % 210 483-5,5 % 27 740 0% 5,8-3,3 % Steen&Strøm ASA 586,0 4,6 % 587 000 6,7 % 140 000 3% 4,1 2,5 % Storebrand Eiendom 911,5 0,7 % 693 000-6,9 % 138 000 1% 4,6 7,0 % Nordea Liv 283,8-18,6 % 251 000-19,2 % 29 500 2% 7,7 4,1 % Vital Eiendomsforvaltning 873,04,2 % 697 970-1,8 % - - 5,9-4,8 % Warbo Gruppen 59,0 18,0 % 73 160 16,1 % - 1% 6,0 20,0 % * Endring i prosent gjelder siste år - Tall ikke tilgjenelig eller ikke relevant. *** Tall fra 3.kvartal er brukt.

4.1 Nøkkeltall for eiendomsselskapene Oversikt over eiendomsselskapene tre på topp i ulike kategorier. 4/0213 Størst leieinntekt pr. år: Størst vekst i leieinntekter siste år: 1. Olav Thon Gruppen kr. 1.565.000 1. Mustad Eiendom AS 70,7 % 2. 4/02 Gjensidige NOR kr. 1.238.100 2. Warbo 18,0 % 3. Storebrand Eiendom kr. 911.500 3. Kristiania Eiendomsforvaltning AS 16,2 % Størst samlet næringsareal: Størst vekst i gjenværende leietid siste år: 1. Gjensidige NOR 1.125.000 m 2 1. Mustad Eiendom AS 66,7% 2. NSB/Rom 793.000 m 2 2. Andenæs 31,6% 3. Entra 780.000 m 2 3. Warbo 20,0% Lengst gjenværende leietid: Størst vekst i næringsareal siste år: 1. Pecunia AS 12,6 år 1. Avantor 28,5% 2. Mustad 10,0 år 2. Warbo 16,1% 3. Acta og Entra 8,0 år 3. Aspelin-Ramm 16,0% Leieprisutvikling nominelt og kroner 3700 Prestisjesegment snitt ( kroner) 3200 B segment snitt ( kroner) Prestisjesegment snitt (nominelt) 2700 B segment snitt (nominelt) 2200 1700 1200 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001

Norsk Nærings Megling AS 14 Norsk Nærings Megling AS (NNM) ble etablert i 1984 og er i dag et selskap i Norden Gruppen som for øvrig består av Norden Corporate ASA og Norden Prosjekt AS. NNM er en av Norges ledende aktører innen kjøp, salg, søk og utleie av næringseiendom. Selskapet har fokus på kjernevirksomheten i Oslo med landsdekkende samarbeidsavtaler i stedet for stedlig representasjon. Norden Corporate ASA har sin styrke inne corporate finance transaksjoner med spesiell vekt på handel, tjenester, reiseliv og eiendom. Norden Prosjekt AS arbeider hovedsakelig med tilrettelegging av finansielle løsninger tilknyttet eiendomsinvesteringer samt syndikering av eiendomsprosjekter. Det komplette tjenestespekter gjør at NNM har en meget god kontaktflate i markedet. Det samlede prosjektvolum fra 1984 og frem til i dag gir selskapet et godt erfaringsgrunnlag, finansiell innsikt samt tyngde ved forhandlinger. Dette sammen med gode og langsiktige kundeforhold er selskapets hovedstyrke. SALG NNM jobber bevisst med hele salgsmarkedet i Stor-Oslo området, men har spesiell fokus på større og mellomstore eiendommer. Grundige analyser og et meget godt nettverk kreves for å avdekke eiendommens potensial og muligheter. Gjennomføring av salgsprosessen på en profesjonell måte krever innsikt og erfaring samt velutviklet forhandlingsteknikk. Gjennom dette legger vi grunnlaget for strategisk markedskommunikasjon og en optimal pris. SØK Gjennom den profesjonalisering som har skjedd i eiendomsmarkedet har produktet søk blitt stadig viktigere. Bedrifter på flyttefot har sett fordelen av å ha en egen rådgiver i sitt søk etter lokaler, evaluering av alternativer, bistand i forhandlinger og opprettelse av leiekontrakt. NNM har gjennom flere år hatt oppdrag for alt fra mindre selskaper til store børsnoterte selskaper. Vi bistår i leie/kjøp av kontorlokaler, kombilokaler, lager og tomter. Partner Øystein A. Landvik har mer enn 20 års erfaring fra eiendomsbransjen. Utdannet Statsautorisert Eiendomsmegler CCMI og har været ansatt i Norsk Nærings Megling AS siden 1985. Landvik har mottatt flere hedersbevisninger for sin innsats og engasjement i bransjen. E-post adresse: landvik@nnm.no UTLEIE Med mer enn 18 år i utleiebransjen har NNM opparbeidet seg en erfaring som har gjort selskapet til en av de største aktørene innen utleie av næringseiendom i Norge. Våre spesialister vet at for å lykkes med utleiearbeid er essensen å kvalitetsikre utleieprosessen fra start til mål. Dette oppnås gjennom erfarne og fokuserte eiendomsmeglere med en meget god markedsoversikt. ANALYSE Gjennom vårt daglige arbeid ser vi nødvendigheten av å knytte til oss analytikere som fokuserer på de korte og lange trendene i markedet. Analyseavdelingen utarbeider bl.a. NNMs kvartalsvise markedsrapport som blir benyttet av hele eiendomsmarkedet. I tillegg utføres analyser for og i samarbeid med våre kunder basert på problemstillinger knyttet til markedet for næringseiendom. Partner Knut M. Stokke har mer enn 20 års erfaring fra finans og eiendomsbransjen. Har erfaring fra Orkla Finans hvor han var ansvarlig direktør for eiendomsmegleravdelingen. Utdannet MBA fra Arizona State University. Startet opp Norden Corporate i 1994. E-post adresse: stokke@nnm.no

Partner 4/0215 Lars P. Fasting har mer enn 20 års erfaring fra finansog eiendomsmiljøet. Har erfaring fra ulike ledende stillinger innen Orkla ASA hvor han avsluttet som Administrerende Direktør for Orkla Finans. Er utdannet sivilingeniør fra NTH. Startet opp Norden Corporate i 1994. E-post adresse: fasting@nnm.no Statsautorisert eiendomsmegler/ Diplomøkonom Ole Christian Iversen er uteksaminert fra BI 1994. Har i tillegg studert økonomi/ markedsføring ved Arizona State University 1995/96. Uteksaminert fra eiendomsmeglerstudiet ved BI våren 2000. Har jobbet i Gjensidige Bank som fagkonsulent før han ble ansatt i NNM september 1999. E-post adresse: iversen@nnm.no Megler/ Diplomøkonom Anne K. Simonsen er uteksaminert fra BI i 1995. Har i flere år arbeidet som næringsforvalter hos OBOS Eiendoms-forvaltning AS. Ble ansatt som megler i Norsk Nærings Megling AS i februar 2001. E-post adresse: simonsen@nnm.no Faglig leder Petter Nylend er bedriftsøkonom fra BI og statsautorisert eiendomsmegler CCIM. Avla eksamen som beste eiendomsmegler-student i 1993 og har arbeidet i NNM siden mars 1994. Tidligere arbeidserfaring fra Vestenfjelske Bykreditt AS. Underviser på BI i faget næringsmegling. E-post adresse: nylend@nnm.no Statsautorisert eiendomsmegler Solveig Lund er utdannet bedriftsøkonom fra BI. Uteksaminert fra eiendomsmeglerstudiet våren 1998. Hun arbeidet deretter som eiendomsmegler hos Petter Woxen inntil hun ble ansatt i Norsk Nærings Megling AS i oktober 1999. E-post adresse: lund@nnm.no Siviløkonom Christoffer Sundin har jobbet med eiendomstransaksjoner i Norden Corporate ASA siden juni 2001. Christoffer har erfaring fra Arthur Andersen & Co. som revisjonsmedarbeider og er utdannet siviløkonom fra Handelshøyskolen i Bergen. E-post adresse: sundin@nnm.no Statsautorisert eiendomsmegler CCIM Jan Wold er bedriftsøkonom fra BI. Fullførte eiendomsmeglerskolen på BI våren 1994. Han arbeidet deretter som eiendomsmegler i London, inntil han begynte i NNM juni 1996. E-post adresse: wold@nnm.no Megler/ siviløkonom Jonas Karlsen er utdannet Siviløkonom fra NHH i 1998. Erfaring som prosjektleder fra Norlandia Hotellene. Begynte som megler i Norden Eiendomsmeglerforretning i juni 2001. E-post adresse: karlsen@nnm.no Statsautorisert eiendomsmegler/ aut.regnskapsfører Gunn Nordeide er bedriftsøkonom og autorisert regnskapsfører fra BI. Uteksaminert fra eiendomsmeglerstudiet våren 1998. Har drevet egen virksomhet innenfor eiendomsforvaltning og regnskapsføring, samt arbeidet hos Notar Eiendom AS og Postbanken Eiendomsmegling AS. Begynte i NNM februar 2001 som økonomisjef. E-post adresse: nordeide@nnm.no

1202 Lay-out, bildemanipulasjon og trykk www.sandnes-media.no Forsidefoto David Trood / BAM / Samfoto Besøksadresse: Stranden 1a, Aker Brygge Telefon: 2311 6900 Epost: post@nnm.no Foretaksregistrert 983 466 176 MVA Postadresse: Postboks 1715 Vika, 0121 Oslo Telefaks: 2311 6970 http://www.nnm.no