ENEBAKK KOMMUNE TEKNIKK OG SAMFUNN - Natur, geodata og byggesak Ole Morten Tjerviken Øvre Kronavei 12 Deres ref.: Vår ref.: 2017/4563 / GRORUU Arkivkode: 105/1 Dato: 06.09.2017 Delegert behandling av sak D TILLATELSE TIL FRADELING AV EIENDOM GITT I FØLGE PBL. 20-4 Søknad datert: 04.08.2017 Mottatt her: 22.08.2017 Søknaden gjelder: Fradeling av utbyggingsområdet BK17 Fra eiendom: Gnr.: 105 Bnr.: 1 Eiendommens adresse: Støttum gård, Øvre Kronavei Rekvirent: Ole Morten Tjerviken VEDTAK: Enhet for natur, geodata og byggesak har gjennomgått søknaden om fradeling av kommuneplanens utbyggingsområde BK17 på ca. 99 dekar fra Støttum gård gnr. 105 bnr 1. Med hjemmel i plan- og bygningslovens 20-4 d) godkjennes søknaden. Med hjemmel i Matrikkellova 6 må det avholdes oppmålingsforretning for ny parsell. Med hjemmel i samme lov 19-2 er det gitt dispensasjon fra kommuneplanbestemmelsene pkt.2.1 «Krav om reguleringsplan» før delingstillatelse. Fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Vilkår: Før evt. utførelse av bygge-/anleggstiltak i utbyggingsområdet BK17 skal det utføres registreringer av naturmangfold og kulturminner i henhold til kommuneplanbestemmelsene pkt. 2.2. Adkomst for tømmerdrift av sydenforliggende skogsarealer for 105/1 skal sikres/tinglyses over BK17 og frem til kommunal del av Øvre Kronavei. Hvis ikke reguleringsplan for området BK17 er utarbeidet og vedtatt i løpet av gjeldende kommuneplans periode skal det fradelte området sammenføyes med kommuneskogen. Arbeidet må igangsettes innen 3 år etter at tillatelsen er gitt. Det samme gjelder hvis tiltaket innstilles i lengre tid enn 2 år, jf. plan- og bygningsloven 21-9. Postadresse: Prestegårdsveien 4 Besøksadresse: Prestegårdsveien 4 Organisasjonsnr.: 964 949 581 Internett: www.enebakk.kommune.no E-post: postmottak@enebakk.kommune.no Telefon: 64 99 20 00 Telefaks: 64 99 20 09
side 2 Saksopplysninger: Enebakk kommune har mottatt søknad om fradeling av ca.99 dekar fra eiendommen Støttum gård gnr.105 bnr.1. Støttum gård har et areal på drøyt 700 dekar hvorav drøyt 200 dekar er dyrka mark, 11 dekar tun/skogsås og i underkant av 500 dekar er skog. Omsøkte område er avsatt til fremtidig boligbebyggelse i kommuneplanens arealdel og er gitt betegnelsen BK17. Avgivereiendommen vil ha et gjenværende areal på ca. 600 dekar etter fradelingen. Det er Enebakk kommune som skal kjøpe BK17. Kjøpskontrakt er inngått. Et utkast til erklæring om adkomstrett og rett til å føre frem vann- og avløpsledninger for BK17 over 105/1 er utarbeidet. Det er ikke søkt om utsatt oppmålingsforretning. Dette innebærer at oppmålingsforretningen skal være utført og matrikkelføringen fullført innen 16 uker fra delingstillatelsen er gitt, forutsatt at tillatelsen ikke er påklaget. I vinterperioden fra 15 november til 15 april løper ikke tidsfristen. Tidsfristen starter ikke å løpe før erklæring om rett til adkomst for skogsdrift over BK17 er innsendt. I kommuneplanbestemmelsene pkt. 2.1 settes det krav til at det skal utarbeides reguleringsplan før en delingstillatelse kan gis. En delingstillatelse må da betinge at en dispensasjon innvilges. Søknaden inneholder derfor en dispensasjonssøknad og naboer/gjenboere er varslet om dette. Søker har begrunnet sin dispensasjon fra plankravet med at arealet skal selges og det er nettopp for at det skal utarbeides en reguleringsplan for området, at det søkes om fradeling. Det er også vist til en tilsvarende tilfelle av dispensasjon gitt ved fradeling av utbyggingsområde BY18 i Ytre Enebakk i 2016. Nabovarsling: Naboer og gjenboere er varslet i henhold til plan- og bygningsloven 21-3. Det er ikke innkommet noen klage. Kommentar/bakgrunn for vedtaket: Dispensasjon fra plankravet pkt. 2.1 i kommuneplanbestemmelsene: Det følger av plan- og bygningsloven 19-2 at kommunen har hjemmel til å gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelsene fastsatt i, eller i medhold av plan- og bygningsloven. Dispensasjon kan ikke gis hvis hensynene bak bestemmelsene det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse vesentlig tilsidesettes. Det må vurderes om det bør gis dispensasjon dersom fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. I henhold til bestemmelse pkt. 2.1 i kommuneplanen skal en fradeling ikke tillates før eiendommen er en del av en reguleringsplan. Bakgrunnen for omsøkte fradeling er nettopp at området BK17 skal selges og at det skal utarbeides en reguleringsplan. Grunneier har ikke anledning til selv å regulere og utvikle området og ønsker dermed å selge hele utbyggingsarealet. Kjøper, som er Enebakk kommune, ønsker å regulere området. Plankravet blir dermed ivaretatt bare at det utføres etter fradeling. Hensynet bak bestemmelsene blir ikke satt til side. Det blir ikke fradelt noen nye boligtomter før en reguleringsplan for BK17 blir vedtatt. Plan- og bygningslovens 26-1 slår fast at «opprettelse av ny grunneiendom ( ) må ikke gjøres slik at det dannes tomter som er uegnet til bebyggelse på grunn av sin størrelse, form eller plassering etter reglene i denne lov». I denne omgang er det hele området BK17 på ca. 99 dekar som blir fradelt og videre tomteinndeling og utforming blir ivaretatt i planprosessen fremover.
side 3 Atkomst: Plan- og bygningslovens 27-4 slår fast at «før opprettelse eller endring av eiendom til bebyggelse eller oppføring av bygning blir godkjent, skal byggetomta enten være sikret lovlig atkomst til veg som er åpen for alminnelig ferdsel eller ved tinglyst dokument eller på annen måte være sikret vegforbindelse som kommunen godtar som tilfredsstillende». Fremtidig vei inne på boligområdet blir ivaretatt av den påfølgende planprosessen. Det er kommunal vei på den delen av Øvre Kronavei som ligger ved det eksisterende boligområdet Kronafeltet. Adkomstveien frem til planområdet fra Kronafeltet ligger på grunnen til avgivereiendommen 105/1 og er ca. 370 meter fra boligfeltet. Rett til bruk av denne private delen av adkomstveien frem til BK17 er sikret ved innsendt «erklæring» som anbefales tinglyst. Vi ser at det er skogsvei for 105/1 som går gjennom BK17 og frem til skogen som ligger syd for planområdet. Når BK17 blir fradelt vil skogsområdet for 105/1 bli «avskåret» fra resten av gården. Rett til adkomst for skogsdrift må dermed sikres gjennom BK17 for 105/1 eller på annen måte. Dette må også gjøres i form av en «erklæring». Denne bør tinglyses samtidig som nytt bruksnummer for BK17 blir tinglyst. En slik erklæring må sendes inn til Enebakk kommune før vi kan fradele område BK17. Avløp: Plan- og bygningslovens 27-2 setter krav til at «bortledning av avløpsvann skal være sikret i samsvar med forurensningsloven. Rettighet til å føre avløpsledning over annens grunn, alternativt til å knytte seg til felles ledningsnett, skal være sikret ved tinglyst dokument eller på annen måte som kommunen godtar som tilfredsstillende.» Se under Vannforsyning Vannforsyning: Plan- og bygningslovens 27-1 setter krav til «forsvarlig adgang til hygienisk betryggende og tilstrekkelig drikkevann, samt slokkevann. ( ) Rettighet til å føre vannledning over annens grunn, alternativt til å knytte seg til felles ledningsnett, skal være sikret ved tinglyst dokument eller på annen måte som kommunen godtar som tilfredsstillende.» Hensyn til avløpsforhold og vannforsyning vil bli ivaretatt i planprosessen. Det vil ikke bli noen ny boligbebyggelse i dette området før planen er vedtatt. Det er ikke kjent at det går noen private ledninger på den omsøkte parsell som det må sikres rettigheter for. Det er sikret rett til å føre frem vann- og avløpsledninger over 105/1 fra Kronafeltet og frem til BK17 ved innsendte erklæring.
Kart over omsøkte fradeling BK17: side 4
side 5 Gebyr: I henhold til gebyrregulativ for behandling av natur, areal og byggesaker i Enebakk kommune for 2016, fastsettes gebyret til kr. 9.900,- kr. for fradeling i uregulert område (vare 66391) og kr. 17.200,- for behandling av dispensasjon (vare 66371). Regning på saksbehandlingsgebyr ettersendes til oppgitte fakturamottaker. Det vil også påløpe et oppmålingsgebyr og tinglysingsgebyr etter at det er utført oppmålingstekniske arbeider i terreng. Vi gjør spesielt oppmerksom på følgende: Saksbehandlingsgebyr må betales innen 3 uker. Eiendommen må ikke tas i bruk til annet formål enn det denne tillatelsen forutsetter. Er det i søknaden også rekvirert oppmålingsforretning, skal oppmålingsforretningen og matrikkelføringen være utført innen 16 uker fra tillatelsen er gitt, jf. Matrikkelforskriftens 18. I vinterperioden (15. november til 15. april) løper ikke tidsfristen. Kommunen tar kontakt for utførelse. Tidsfristen starter ikke å løpe før erklæring om avtale angående adkomst for skogsdrift for 105/1 over BK17 er innsendt. KLAGEADGANG: I samsvar med 1-9 i plan- og bygningsloven og forvaltningslovens kap. VI, 28-33 kan vedtaket påklages til Fylkesmannen i Oslo og Akershus. Klagefristen er 3 -tre- uker fra vedtaket kom fram til den påførte adresse. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristens utløp. Klagen skal være skriftlig og undertegnet. Den skal angi det vedtak som det klages over, den eller de endringer som ønskes, og de grunner De vil anføre for klagen. Klagen stiles til Fylkesmannen, men sendes til kommunen, som kan omgjøre sitt vedtak eller videresende klagen til Fylkesmannen for endelig avgjørelse. Med vennlig hilsen John Robert Bjørnstad enhetsleder natur, geodata og byggesak Dokumentet er elektronisk godkjent. Gro Evensson Ruud overingeniør Kopi til: Pål-Morten Grande Prestegårdsveien 4 ENEBAKK