Arkiv: 2086 Arkivsaksnr: 2015/2451-15 Saksbehandler: Hanne Marit Mikalsen Plan 2155- Detaljregulering for Blåbærveien, Mo industripark Sluttbehandling Utvalg Utvalgssak Møtedato Utvalg for miljø, plan og ressurs 19/17 09.03.2017 Kommunestyret 35/17 28.03.2017 Saksprotokoll - Kommunestyret - 28.03.2017 - sak 35/17 Vedtak: Plan 2155- Detaljregulering for Blåbærveien, Mo industripark datert 03.02.17 vedtas, jf. plan- og bygningsloven 12-12 Behandling: Votering: Innstillingen fra utvalg for miljø, plan og ressurs ble enstemmig vedtatt (37-0). Innstilling til Kommunestyret fra Utvalg for miljø, plan og ressurs - 09.03.2017 - sak 19/17 Vedtak: Plan 2155- Detaljregulering for Blåbærveien, Mo industripark datert 03.02.17 vedtas, jf. plan- og bygningsloven 12-12 Votering: Enstemmig vedtatt (11-0) Rådmannens innstilling Plan 2155- Detaljregulering for Blåbærveien, Mo industripark datert 03.02.17 vedtas, jf. plan- og bygningsloven 12-12
Sammendrag Planen legger til rette for etablering av et større næringsbygg for kontor og tjenesteyting mellom E6 og Mo industripark. Nytt bruksareal er begrenset til 15 000 m2. Planen har stor betydning for at Mo industripark skal kunne utvikle sin virksomhet og tilrettelegge for nye arbeidsplasser. Ny bebyggelse og omkringliggende uteområder vil bidra til en oppgradering og forskjønning av industriparkens møte med byen og trafikken langs E6. Saksopplysninger Endringer etter offentlig ettersyn For å stimulere til at mest mulig parkeringsplasser legges under bakken, vil parkeringsplasser under bakken ikke inngå som en del av BRA og/ eller BYA (se nærmere under kap. «Plankontorets vurdering»). Som en følge av dette, er det også lagt inn en bestemmelse om at plan under bakken skal ha minimum 60 cm overdekke med jord for å fremme grønne planters vekst. Det er lagt inn en bestemmelse som stiller krav til lokal overvannshåndtering. (se nærmere under kap. «Plankontorets vurdering»). Bebyggelsens plassering Ny bebyggelse er tenkt plassert helt inn mot skråning under Halvor Heyerdahls vei, og maks 33,7 meter fra senterlinje på E6. Det planlegges kjøreadkomst på nederste nivå (dagens Blåbærveien) og gangadkomst fra parkeringsplasser på øvre nivå ved «Gulbygget». Plasseringen mellom E6 og industriparken tilsier at det ikke skal tillates bygg for støyfølsom bruk (f.eks boliger). Estetikk For å sikre at ny bebyggelse bidrar til en oppgradering av området er det gitt bestemmelser for utforming og fasadeuttrykk. Formål kontor/ tjenesteyting legger opp til publikumsrettet virksomhet, noe som skal gjenspeiles i bebyggelsens utforming og uttrykk. Det er stilt krav om at bebyggelsen skal ha en urban karakter og at publikumsinnganger skal være tydelige slik at bebyggelsen framstår som åpen. Uteoppholdsarealer Det er knyttet relativt detaljerte bestemmelser til uteoppholdsarealene. Det er naturlig at utearealene blir på vestsiden av bebyggelsen, og blir dermed svært synlige for forbipasserende. Mo industripark legger selv vekt på at dette prosjektet blir deres nye ansikt utad, og det er da viktig å se på utearealene som en del av det helhetlige bildet. Det er også viktig å legge til rette for parkmessig og innbydende uteareal med tanke på opphold for de ansatte (og besøkende). Det har en stor verdi å kunne sitte ute i lunsjen en finværsdag dersom arealene er tilrettelagt for dette. På grunn av nærhet til E6 og mye støy, bør uteoppholdsarealene ha en lokal skjerming (vegetasjon, plantekasser, gjerder, murer o.lign.) for å skape best mulig utemiljø. Dette er hjemlet i bestemmelsene. Byggehøyder Det foreslås regulert maks byggehøyde som tillater 7 etasjer i området for ny bebyggelse. Etasjehøyde for moderne bebyggelse med høye krav til tekniske løsninger er anslått til 3,7 m, det vil si en total byggehøyde på ca. 26 m. Det antas at ny bebyggelse vil plasseres ca. på kote 43, og tillatt byggehøyde foreslås til kote 70. Til sammenligning har stripperhallen byggehøyde til ca. kote 74 og tillatt byggehøyde for området der Gulbygget står er til ca. kote 67. Gulbyggets øverste takhøyde er på kote 65,55. Side 2 av 6
Byggegrenser Byggegrenser mot Blåbærveien og Halvor Heyerdahlsvei begrenser arealet som er tilgjengelig for ny bebyggelse. Byggegrense foreslås i avstand 12,5 m fra senterlinje i ny regulert veitrase for Blåbærveien. Dette tilsvarer 33,7 m fra senterlinje på E6. Landskapsvirkning Landskapet i området er «røft» med stripperhallen og industriparkens bebyggelse for øvrig som ligger i bakkant/ ovenfor planområdet. Planen legger til rette for en relativt høy bebyggelse (7 etasjer) med moderne og tiltalende arkitektur. I og med at bebyggelsen ligger lavere enn selve industriplatået, tåler man en såpass høy bebyggelse. Et nytt og moderne bygg vil trolig også «myke opp» den litt brutalistiske arkitekturen som finnes i området per i dag. Bevaring av trerekke Trerekka langs E6 skal bevares. Denne fungerer som en visuell skjerm mot industribebyggelsen. Det er behov for vegetasjon i området som opptar støv (fra E6 og industriparken), og den eksisterende trerekka vil bidra til dette. For å hindre ferdsel over E6 skal det etableres buskbeplantning i søndre del av grønnstrukturen. Dette er sikret gjennom bestemmelsene. Utnyttingsgrad For områder som viderefører gjeldende regulering er utnyttingsgrad foreslått økt fra 40 til 60 % fordi parkering på bakkeplan skal inngå i beregnet utnyttingsgrad etter nytt regelverk. Formålsområde for kontor/tjenesteyting foreslås med utnyttingsgrad 70 % BYA, men med en begrensning på 15 000 m2 nytt bruksareal utover Gulbygget (altså helt ny bebyggelse). Ved beregning av utnyttelsesgrad, er parkering på bakkeplan inkludert. Universell utforming Ny bebyggelse innenfor reguleringsplanen må ivareta krav til universell utforming i henhold til teknisk forskrift. Reguleringsplanen stiller ikke strengere krav enn teknisk forskrift. Adkomst/ trafikkløsninger Nytt kryss mellom Blåbærveien og Halvor Heyerdahlsvei er regulert inn litt sør for eksisterende kryss for å oppnå bedre siktforhold fra Blåbærveien oppover Halvor Heyerdahlsvei og omvendt. Halvor Heyerdahls vei kategoriseres som primærveg og Blåbærveien som sekundærveg. Blåbærveien reguleres inn omtrent der tidligere bebyggelse på vestsiden av Blåbærveien lå. Det planlegges å føre Blåbærveien opp til øvre nivå ved Skansen slik at både Gulbygget og ny bebyggelse i Blåbærveien kan nås via både Blåbærveien og Halvor Heyerdahls vei. Tilknytning til E6 er via eksisterende rundkjøring, E6 x Industriparkveien. Parkering Dokumentasjon på at kommunedelplanens parkeringskrav ivaretas må inngå i byggesak. Antall besøksplasser må tilpasses type virksomheter som er aktuell. Reguleringsplanen åpner for både publikumsrettet virksomhet og næring som har lite besøk. Det er stilt krav om etablering av parkeringsplasser for sykkel. Dersom alt nytt bruksareal på maksimalt 15 000 m2 skal ha publikumsrettet virksomhet vil det være behov for 300 parkeringsplasser for besøkende i henhold til kommuneplanens krav om 1 plass pr 50 m2 for kontor (pkt 1.5/2). Det anses lite realistisk at bebyggelsen skal benyttes til aktivitet som krever dette antallet parkeringsplasser for besøkende, så pkt 1.5/4 i kommunedelplanens bestemmelser vil være mer relevant. Det vil være behov for et betydelig antall parkeringsplasser for ansatte. Gang- og sykkelvei Side 3 av 6
Det reguleres inn gang- og sykkelveinett mellom undergang under E6 og eksisterende gang- /sykkelvei langs Halvor Heyerdahls vei, samt opp til Skansen. Snarvei Snarveien som er etablert fra undergang og opp til parkeringsplass ved «Gulbygget» er regulert inn med bestemmelser med krav til opparbeiding av trapp som en snarvei. Gang- og sykkelveien ivaretar kravet om universell utforming for de som skal til/ fra det øverste platået hvor blant annet «Gulbygget» ligger. Kollektivtransport Det er to busslommer langs gang- og sykkelveien, èn på Skansen og èn nord for rundkjøring E6/ Industriparkveien. Det er gode og trygge gang- og sykkelveiforbindelser fra busslommene. Naturmangfoldloven Det er ingen naturverdier som berøres av planforslaget og planforslaget medfører ikke økt forurensning. Risiko og sårbarhet Arealformålet som inngår i reguleringsplanen tilsier at virksomheten ikke vil medføre endring i risiko og sårbarhet i området eller naboområder. Rekkefølgekrav For å sikre at også arealene rundt bygget/ byggene blir etablert på en ordentlig måte og samtidig med oppføring av ny bebyggelse, ligger det inne et krav til at opparbeidelse av grøntarealer, vegetasjonsskjerm, uteoppholdsareal, parkeringsplasser for bil og sykkel, kjøreveier, samt gangareal, gang- og sykkelveier skal gjennomføres senest samtidig med oppføring av ny bebyggelse innenfor BKB2. Plankontoret ser svært positivt på dette, da dette er viktig men tanke på helhetsuttrykket for området. Offentlig ettersyn Plankontoret mottok fire merknader ved offentlig ettersyn. Merknad fra NVE, datert 04.01.17 NVE er tilfreds med at det stilles krav om geoteknisk vurdering ved søknad om tiltak. Anser dermed at sikkerhet mot naturfare er ivaretatt. Merknad fra Helgeland Kraft, datert 12.01.17 Helgeland Kraft påpeker at grensen mellom konsesjonsområdet til Mo industripark og Helgeland Kraft ligger i Blåbærveien. Helgeland Kraft har lavspentkabler i grunnen og kableskap stående innenfor planområdet. Disse må tas hensyn til i det videre planarbeidet. Tiltakshavers kommentar: Mo industripark er informert. Veibygging i området vil ivareta omtalte lavspentinstallasjoner. Merknad fra Fylkeskommunen i Nordland, datert 16.01.017 Fylkesmannen har ingen merknader til planen ved offentlig ettersyn. Merknad fra Nordland fylkeskommune, datert 18.01.17 Nfk har ingen vesentlige merknader til planforslagets arealdisponering og ingen kulturminnefaglige merknader. Side 4 av 6
Plankontorets vurdering Byggegrense fra E6 Ved offentlig ettersyn ba man om innspill fra berørte parter (statens vegvesen spesielt) om byggegrensa burde økes til 50 m fra senterlinje E6. Verken vegvesenet (eller andre) ytret ønske om å øke byggegrensen fra 33,7 til 50 m fra senterlinje E6. Plankontoret stiller seg noe undrende til at Statens vegvesen ikke ønsker å «sikre seg» arealet i en sone på 50 meter fra senterlinje E6 med tanke på en eventuell, fremtidig utvidelse av E6. Vi har i ettertid av offentlig ettersyn vært i telefonisk kontakt med saksbehandler hos vegvesenet, og de kunne bekrefte at de ikke har behov for 50 m byggegrense, men at 33,7 m som planforslaget legger opp til var tilstrekkelig. Så lenge det er snakk om kontor og tjenesteyting, og ikke boliger, var det ikke nødvendig med 50 m. Siden det også er høyst uklart OM og evt HVOR en økt kapasitet på E6 skulle bygges, så de ingen grunn til å sette byggegrensen til mer enn 33,7 meter. Innkomne merknader ved offentlig ettersyn Plankontoret har ingen øvrige kommentarer til de innkomne merknadene ved offentlig ettersyn. Parkering Ved offentlig ettersyn ønsket man innspill på om det skulle stilles krav om at parkeringsplasser (noen eller alle) må plasseres under bakken. Det kom ingen merknader eller kommentarer under offentlig ettersyn på dette temaet. Plankontoret ønsker imidlertid å stimulere til at mest mulig av parkeringsplassene blir lagt under bakken. Ved å legge inn en bestemmelse om at «parkeringsplasser som i sin helhet ligger under bakken, dvs. i plan som har himling lavere enn 0,2 m over terrengets gjennomsnittsnivå rundt bygningen(e), regnes ikke med i bygningens bruksareal». Parkeringsareal oppå bakken skal medregnes i BRA og BYA. Så ved å plassere parkering under bakken, vil man følgelig kunne nytte mer av areal oppå bakken til næring/kontor/tjenesteyting. I planforslaget fra forslagsstiller tillates all parkering løst oppå bakken. Overvannshåndtering Lokal overvannshåndtering har et stort fokus innenfor plan og miljø, og etter hvert vil det trolig komme sentrale krav til å håndtere overvannet lokalt (f.eks gjennom grønne tak). Blant annet i det nylig påbegynte arbeidet med Kommunedelplan avløp og vannmiljø 2017-2030, er temaet overvann ett av flere hovedtema. Plankontoret ønsker å legge inn følgende bestemmelsene i reguleringsplanen for Blåbærveien: I søknad om byggetillatelse skal det redegjøres for hvordan fysiske tiltak skal oppføres med tanke på framtidige klimatiske forhold. Overvann skal i størst mulig grad håndteres via lokal infiltrasjon og fordrøyning. Minimum 50 % av alle overflater (takflater, på bakken) skal ha permeabelt dekke. Mo industripark (MIP) har selv uttalt at de ønsker at dette prosjektet skal være deres nye ansikt utad. MIP går stadig foran og markedsfører det grønne skiftet innenfor industrien. Lokal overvannshåndtering med eksempelvis grønne tak/ vegger, vil være et framtidsrettet og bærekraftig grep som bygger opp om dette grønne skiftet. Samlet vurdering/ konklusjon Det er svært positivt at det legges til rette for nye og moderne bygg og anlegg som bidrar til en estetisk oppgradering av området. Bygningene for øvrig i industriparken, spesielt stripperhallen, kan med fordel skjules bak nyere og mer tiltalende bygninger. Strenge krav til utforming av bygninger og Side 5 av 6
uteområder (der i blant parkering og overvannshåndtering) gjør at dette totalt sett blir et flott ansikt utad for MIP. Tilrettelegging for flere arbeidsplasser i tilknytning til industriparken er i tråd med kommunens satsning på næringsutvikling og økt verdiskaping. På bakgrunn av dette, anbefaler plankontoret at detaljregulering for Blåbærveien, Mo industripark, vedtas med de justerte reguleringsbestemmelsene (gjelder parkering under bakken og lokal overvannshåndtering). Vedlegg 1. Notat vedr. unøyaktighet i bestemmelsene, datert 17.03.17 (lagt til etter beh. i MPR) 2. Plankart, datert 07.02.17 3. Reguleringsbestemmelser, datert 07.02.17 4. Planbeskrivelse, datert 07.02.17 Dokument i våre arkiver, som er tilgjengelig ved behov 1. Saksframlegg ved utlegging til offentlig ettersyn (arkivnr.) 2. Øvrige dokumenter i saken (bl.a merknader ved off. ettersyn i sin helhet) Rana kommune, 7. februar 2017 Jan Erik Furunes Teknisk sjef Inger Blikra Plansjef Side 6 av 6