Oppdragsgiver: Wiengården as Document type Planbeskrivelse Date August 2013 Revidert 11.03.2014 GK/SILE REGULERINGSENDRING MØLLEKVARTALET, GRAN SENTRUM
MØLLEKVARTALET, GRAN SENTRUM Revision 2014/03/11 GK/SILE Date 2013/08/29 Made by Sissel Røste Strømsjordet Checked by Approved by Description Reguleringsendring, Møllekvartalet Gran sentrum T F
MØLLEKVARTALET, GRAN SENTRUM Innhold 1. bakgrunn for planarbeidet 1 2. Innspill ved varsel om oppstart 1 3. forslag til endringer 2 4. Konsekvenser av planen 3
MØLLEKVARTALET GRAN SENTRUM 1. BAKGRUNN FOR PLANARBEIDET Reguleringsplan for Møllekvartalet Gran sentrum, ble vedtatt 21.10.2008. I forbindelse med utbygging av deler av felt 1 til boligblokk (gnr 263/29), er det søkt om dispensasjoner fra reguleringsplan og bestemmelser. Tiltakshaver er Wiengården as. Dispensasjonssaken ble behandlet i planutvalget 24.04.13, med følgende vedtak: «Med hjemmel i plan- og bygningsloven kapittel 19 innvilger Gran kommune søknad om dispensasjoner fra reguleringsplan for Møllekvartalet for endret plassering av takterrasse, trappehus på kote 223, rømningstrapp ut i regulert gatetun. Det foreligger en overvekt av hensyn som tilsier at dispensasjon kan gis. Dispensasjon innvilges på følgende vilkår: Forslagsstiller utarbeider en endring av reguleringsplan for Møllekvartalet som innarbeider de avbøtende tiltak som er angitt i søknad om dispensasjon. Reguleringsplanen må innsendes innen 01.09.13». Oppsummert gjaldt dispensasjonsbehandlingen følgende forhold: 1. Omsøkt takterrasse ligger ikke innenfor arealer regulert til felles takterrasse/grøntanlegg 2. Omsøkt mønehøyde for trappehus vil bli på kote 223, 2 meter over regulert mønehøyde på kote 221. 3. Rømningstrapp fra bygget går 2 meter ut i regulert gatetun. 4. Deler av omsøkt tiltak ligger innenfor arealer regulert til felles parkeringsplass, byggets sørvestlige hjørne mot Lidskjalvgutua. Samtidig som regulert adkomst (merket med pil på plankartet) for eiendommene 263/28 og 263/29 er avsatt her. Dette medfører at adkomsten for eiendommene blir annerledes enn regulert og at adkomst blir over «hele» den regulerte felles parkeringsplassen. Pkt 4 er ikke omtalt i vedtaket i planutvalget, men er også håndtert i det følgende planforslaget/endringen. Det ble varslet planoppstart for reguleringsendring 26.06.13, med annonse i avisa Hadeland og brev til berørte myndigheter og parter. Det har også vært dialog med andre grunneiere innenfor kvartalet, uten at de ønsket endringer for sine områder i denne omgang. 2. INNSPILL VED VARSEL OM OPPSTART Planarbeidet ble varslet med annonse og brev den 26.06.13. Følgende innspill er mottatt til planendringen: Statens vegvesen: Ingen merknader til saken Fylkesmannen i Oppland: Ser positivt på at endringene innarbeides i reguleringsplanen. Peker på at fortetting i sentrum er i tråd med nasjonale føringer for miljøvennlig by- og tettstedsutvikling. Fylkesmannen forventer at støyforholdene for boliger og uteområder blir vurdert i henhold til T-1442, og at evt støytiltak innarbeides i planen. Det påpekes ellers at vedtatt felles takterrasse er på 290 m2 i reguleringsplanen, mens forslaget viser en takterrasse på 100 m2. Samtidig er det planlagt to gatetun som skal beplantes og tilrettelegges for lek og opphold, og er bekymret for at planlagt utbygging skal redusere kvalitetene i disse områdene. Fylkesmannen påpeker for øvrig at sikring av gode uteoppholdsarealer må vektlegges i videre planarbeid, og at reduksjon av områder for lek innebærer innsigelse med mindre det sikres fullverdig erstatningsareal. 1
MØLLEKVARTALET GRAN SENTRUM Fylkesmannen forventer at det innarbeides reguleringsbestemmelser om prosentandel tilgjengelige boenheter for hele kvartalet, jfr TEK10, og at det går fram av planbeskrivelsen hvorfor det evt ikke kreves at alle nye boenheter skal ha slik utforming. Det kreves ROS-analyse for reguleringsplaner, sjekkliste ikke tilstrekkelig dokumentasjon. Kommentar: Størrelse på grøntareal er som i vedtatt plan, felles takterrasse på 100m2 på toppen av boligblokk, samt ca 190 m2 i grøntareal på gnr 263/28. TEK10 er innarbeidet i planen for de områdene som inngår i endringen, Hidem sine eiendommer er ikke endret så her gjelder kun den generelle bestemmelsen om universell utforming/tilgjengelighet. Planendringen innebærer kun mindre endringer fra eksisterende plan, og det ikke planlagt å utføre noe ROS-analyse. Åsmund Granstad: Bekymret for størrelse på grøntarealer og at området skal framstå som en ghetto. For mye asfalt og generelt for små parkeringsplasser (pr bil). Kommentar: Størrelse på grøntarealer er det samme som i vedtatt plan. Oppland fylkeskommune: Er enig i kommunens vurdering av at reguleringsendring var nødvendig. Påpeker at dette er en detaljert plan, hvor det ved byggesak ofte kan bli behov for endringer. Har ellers ingen vesentlige innspill til reguleringsendringen, men ber forslagsstiller om å se nærmere på de estetiske sider ved planen og prosjektet. Det pekes særlig på krav om skråtak, og det foreslås at denne bestemmelsen mykes opp i planendringen. Krav til materialbruk blir også foreslått lagt inn i bestemmelsene. Kommentar: Bestemmelsen knyttet til krav om skråtak er myket noe opp og gir større mulighet for vurdering av takform. Det er ikke laget noen ny bestemmelse vedr materialbruk for øvrig, da planendringen i praksis kun gjelder for en mindre del av kvartalet (se forslag til endringer under) 3. FORSLAG TIL ENDRINGER Det er utarbeidet nytt plankart etter revidert planlovning og forskrift for hele planområdet, selv om det i praksis er minimale endringer på ¾-deler av planen. Endringene er i stor grad knyttet til områdene B1, B2, B/UT og BFK2, samt mellomliggende grå og grønne arealer. I tillegg er formålet tjenesteyting lag inn i området nå benevnt som B/F/K/T (tidligere felt 3). Det var underveis i prosessen kontakt med de andre grunneierne innenfor planen, men de ønsket ikke endringer for sine områder i denne omgang. Vedtaket fra dispensasjonsbehandlingen er innarbeidet i reguleringsendringen slik: - Takterrasse er innarbeidet i området B/UT, slik at den kan bygges som planlagt. I tillegg er grøntareal i bakgården beholdt. - Det er gitt bestemmelse om mønehøyde kote 223,2 for trappehus, heissjakt, samt gjesterom som skal ligge i tilknytning til felles takterrasse. - Rømningstrapp er innarbeidet i bestemmelsene for gatetun GTT1 2
MØLLEKVARTALET GRAN SENTRUM - Det er etablert egen adkomst for parkeringsplass, samt at eksisterende adkomst nå går rett inn på byggeområde for boligblokk (innkjøring parkeringskjeller) Det er i tillegg foreslått ny adkomstveg inn fra Storgata for gnr 263/28. Dette for å få mindre gjennomkjøring gjennom parkeringsområdet P1, og en noe mer oppbrutt bygningsfasade mot Storgata. Boligblokka er lagt inn som boligområde, ikke som kombinert formål slik det var i eksisterende plan. Bestemmelsen om takform er myket noe opp og gir åpning for andre takformer enn skråtak. 4. KONSEKVENSER AV PLANEN Gjeldende reguleringsplan for Møllekvartalet var tilpasset et spesifikt byggeprosjekt. Prosjektet ble ikke realisert. Den utviklingen som nå skjer i kvartalet holder seg stort sett innenfor de samme rammene, men det har vært nødvendig å gjøre noen endringer i forhold til maksimal høyde, atkomst og plassering av grøntareal for å kunne realisere prosjektet. Totalt grøntareal tilsvarer grøntarealet som er vist i gjeldende plan. Foreliggende forslag om planendring innebærer en fortetting i nordre del av Gran sentrum. Dette er positivt i forhold til å sikre fortsatt aktivitet i denne delen av sentrum og motvirke tendensen til sentrumsspredning. Møllekvartalet ligger like ved Gran stasjon og det er derfor svært positivt med boligutvikling her. Området er tidligere delvis bebygd og det er ikke registrert verken kulturminner eller forhold som kommer inn under Naturmangfoldsloven. Det er ikke registrert forhold som tilsier økt flomfare eller problemer med overvannsavrenning ut over det som håndteres i teknisk plan. 3