Fylkesmannen i Vest-Agder Samfunnsavdelingen Saksbehandler: Christina KvarsteinDeres ref.: 2007/262 Tlf.: 38 17 62 37Vår ref.:2007/832 Lyngdal kommune Postboks 353 4577 LYNGDAL Vår dato: 17.12.2013 Arkivkode: 421.4 MOTTATT 19. 12. 2013 LYNGDAL KOMMUNE Lyngdal kommune. Fylkesmannens behandling av klage over vedtatt detaljregulering for Bergsaker Kommunestyrets vedtak om detaljregulering for Bergsaker er påklaget. Fylkesmannen opprettholder vedtaket. Det vises til kommunens oversendelse mottatt her 22.07.2013. Sakens bakgrunn Asplan Viak AS pva. Glenn og Roy Iversen har fremmet forslag til detaljregulering for Bergsaker. Formålet med detaljreguleringen er å legge til rette for etablering av inntil 8 boenheter i rekke på 2 etasjer med felles garasjeanlegg. Det skal også opparbeides uteareal, herunder en nærlekeplass på eiendommen. Eiendommen består i dag av et gammelt hus med uthus som skal rives, og hage. Planområdet har en størrelse på 1965 m2, og grenser mot Kirkeveien i øst og Rv. 43 i vest. I nord og sør grenser planområdet mot boligeiendommer. Bergsaker ligger sentralt i Lyngdal. Bebyggelsen i området består i hovedsak av eldre eneboliger. Det har i tillegg skjedd noe fortetting og etablering av konsentrert bebyggelse i området de siste årene. Saken var opp til førstegangs behandling i hovedutvalg for plan- og drift den 21.08.2007, hvor det ble truffet vedtak om å legge forslaget til detaljreguleringsplan ut til offentlig ettersyn. Planforslaget lå ute til høring og offentlig ettersyn i perioden 20.10.2007 20.11.2007. Lyngdal kommunestyre behandlet planforslaget i møte den 31.01.2013. Følgende vedtak ble truffet med 20 mot 9 stemmer: "Lyngdal kommunestyre vedtar Detalfreguleringsplan.fOr holiger på Bergsaker gnr 166, hnr 26 og 143, planid 200708, plankart og bestemmelser datert 19.11.2012, med. følgende endringer: Plandokumentene (plankart, hestemmelser og planheskrivelse) må oppdateres og Samkjøres med tittelen «Detallreguleringsplan.for holiger på Bergsaker, gnr 166, hnr 26 og 143, planid200708. Plankartet endres.følgende: 5.Byggegrense settes inn i bvggeområde: mot naho i sør 4m.fra nahogrense (bolighehiggelse) 6. Byggeområde for garasleanlegg.flyttes 1m,fra grense mot nabo i nord. Besoksadr. Tordenskjoldsgate 65 E-post tinvapostmottak(q fylkesmannen.no Postadr. Postboks 513 Lundsiden, 4605 Kristiansand Nettside WWW.fylkesmannen.no Teleffin 38 17 61 00 Org.nr. N0974 762 094
Side 2 av 6 Bestemmelsene endres.følgende: Nytt punkt: 4 i) Ved byggesøknad skal det legges ved en egen plantegning som viser hvilke boenheter som er tilrettelagt med tilgjengelighet.får alle. Tillegg til 4g) Lekeplassen skal være utfårmet med tilgjengelighet får alle. Tillegg til 4c) Ubebygde deler av tomta skal utfårmes med tilgjengelighet Iår alle. Tillegg til 4c) Utomhusplanen skal også vise plassering av innretning for soppelhåndtering, og sykkelparkering i.kllesområde nær inngangsparti får boliger med minimum 2 plasser pr boenhet. Nytt punkt: 6c) For det gis bvggetillatelse skal tomta undersøkes i.forhold til radon. I hvggesøknaden skal det gåli-anz hvilke undersøkelser som er gjort og hvilke tiltak som eventuelt skal settes i verk får beskyttelse mot radon i grunnen. Det tas inn som rekkerfblgekrav at det skal.fåreligge til tiltak innenlbr planområde." støyvurdering,.får det gis tillatelse Reguleringsvedtaket ble ved brev av 19.02.2013 påklaget av Kristine og Olav Hamran. Olav Hamran er eier av gnr. 166 bnr. 76. Klagen er videre underskrevet av Michelle og Erik Grindheim, eiere av gnr. 166 bnr. 73. Klagen er også underskrevet av Annette Gullestad Nilsen, eier av gnr. 166 bnr. 50. Klagernes eiendommer er lokalisert mellom planområdet og kvartalslekeplassen som beboerne innenfor planområdet skal benytte seg av. Vi viser til klagen i sin helhet. Da kommunen mente klagen ikke tilfredsstilte de formelle kravene til en klage i fv1. 32, etterspurte kommunen en utdyping av klagen ved brev av 13.05.2013. Klagerne fikk anledning til å supplere klagen innen 27.05.2013. Klagerne sendte inn en slik revidert klage den 27.05.2013. Vedtaket ble videre påklaget av Sverre Grindheim og Janet Staddeland ved brev av 11.03.2013. Janet Staddeland er eier av gnr. 166 bnr. 4, og gjenboer til planområdet. Denne klagen er også underskrevet av Tore Kjell Gletne og Sidsel Fosse. Tore Kjell Gletne er eier av gnr. 166 bnr. 27, og nabo til planområdet. Videre er klagen underskrevet av Nils og Hildur Eikeland. Nils Eikeland er eier av gnr. 166 bnr. 21, og gjenboer til planområdet. Klagen er også underskrevet av Bjørn Vegge, eier av gnr. 166 bnr. 22 og 119 og gjenboer til planområdet. Vi viser til klagen i sin helhet. Hovedutvalg for miljø, plan og drift behandlet klagen i møte den 26.06.2013. Utvalget fastholdt kommunestyrets vedtak. Saken ble deretter oversendt Fylkesmannen for endelig klagebehandling. Fylkesmannen forutsetter at partene er kjent med sakens dokumenter og gir derfor ikke ytterligere saksreferat. Vi viser til sakens dokumenter. Fylkesmannen kan prøve alle sider av saken, og herunder ta hensyn til nye omstendigheter, jf tbrvaltningsloven (fv1.) 34 andre ledd. Fylkesmannen bemerker Plandelen av plan- og bygningsloven trådte i kraft 01.07.2009. 1henhold til overgangsbestemmelsene til plandelen kan forslag til reguleringsplan og bebyggelsesplan som var lagt ut til offentlig ettersyn ved lovens ikrafttreden ferdigbehandles etter de reglene som gjaldt da de ble lagt ut. Detaljregulering for Bergsaker var lagt ut til offentlig ettersyn per 01.07.2009, men er oppdatert i henhold til bestemmelsene i ny plan- og bygningslov. Denne klauen behandles dermed i medhold av plan- olz bygningsloven (pb1.) av 2008 12-12 tredje
Side 3 av 6 ledd, jf. 1-9, samt delegasjon av avgjørelsesmyndighet fra Miljøverndepartementet, jf. rundskriv T-2/09. Kla Yeretto kla efrist På bakgrunn av opplysningene i saken, legger Fylkesmannen til grunn at klagerne har klagerett og at klagefristen er overholdt, jf. forvaltningsloven (fv1.) 28 og 29. Sakens o 1 snin o forholdet til naturman foldloven I saker som berører naturmangfoldet, plikter kommunen å vurdere planforslaget i forhold til de miljørettslige prinsippene som fremgår av naturmangfoldloven (nml) 8-12, jf 7. En vurdering etter nml er nødvendig for at saken skal være tilstrekkelig opplyst etter fv1 17. Dette mangler i kommunens vedtak, og vedtaket lider dermed av en saksbehandlingsfeil. Kommunen har imidlertid sendt inn en vurdering etter naturmangfoldloven ved brev av 22.10.2013. Kommunen har her vist til at området som omfattes av reguleringsplanen består av eldre bebyggelse med tilhørende hageareal, og at det er en del av et større, sammenhengende boligområde. Kommunen viser videre til at området er sterkt påvirket av menneskelig aktivitet. Kommunen mener derfor at området faller utenfor definisjonen av hva som omfattes som naturmangfold, jf. nml. 3, og at en nærmere vurdering av prinsippene i nml. 8-12 derfor ikke er nødvendig. Etter en gjennomgang av Naturbase og artsdatabankens Artskart kan heller ikke Fylkesmannen se at detaljreguleringsplanen vil påvirke sårbar natur i naturmangfoldlovens forstand. Vi legger derfor til grunn at en vurdering av omsøkt tiltak i forhold til de miljørettslige prinsippene som fremgår av naturmangfoldloven 8-12 ikke er nødvendig. Saken anses ellers tilstrekkelig opplyst etter fv1. 17 første ledd, og Fylkesmannen finner derfor å kunne avgjøre den på grunnlag av de opplysningene som foreligger. Fylkesmannen finner det ikke nødvendig å foreta befaring, da de faktiske forhold er forsvarlig belyst med kart, tegninger og flyfoto. Forholdet til sakens opplysning vil bli kommentert ytterligere nedenfor. Fylkesmannens vurdering Når det gjelder det planfaglige skjønn, herunder arealdisponeringen innen planområdet, er det etter plan- og bygningslovens regler kommunestyret som er planleggings- og reguleringsmyndighet, og som etter en samfunnsmessig vurdering i samråd med berørte fagetater og andre som måtte ha interesser i planområdet, avgjør hvilke områder som skal tas med i reguleringsplanen og hvordan disse eventuelt skal utnyttes, jf. pb1. 3-2 og 3-3. Ved utarbeidelse av en detaljregulering må det foretas brede planmessige vurderinger av hvilken utnytting av området som totalt sett regnes som mest tjenlig. Denne avgjørelsen, som må baseres på lokalkunnskap, vil være av skjønnsmessig art. I vurderingen må ulike og til dels motstridende interesser veies mot hverandre. Av dette følger at en plan vil kunne være til ulempe for en eller tlere parter uten at dette er til hinder for at planen godkjennes. Fylkesmannens myndighet til å gjøre endringer i en detaljregulering som er påklaget er begrenset. Fylkesmannen kan ikke selv endre planen, men kan, dersom en finner grunn til det, forsøke å tå kommunen til selv å velge en annen løsning. Dersom dette ikke fører frem skal saken, sammen med Fylkesmannens uttalelse, sendes Miljøverndepartementet for avgjørelse. For Fylkesmannens vurdering av en slik sak vil sentrale momenter være bl.a. graden av flertall i kommunestyret samt de regionale fagetaters holdning til planen. Reguleringsvedtak er en type skjønnsmessig avgjørelse hvor Fylkesmannen ved sin vurdering skal legge vekt på hensynet til det kommunale selvstyret, jfr. fv1. 34, annet ledd.
Side 4 av 6 Klagernes påstander er for en stor del sammenfallende. Klagene fra Kristine og Olav Hamran, Michelle og Erik Grindheim, Annette Gullestad, Sverre Grindheim og Janet Staddeland, Tore Kjell Gletne og Sidsel Fosse, Nils og Hildur Eikeland og Bjørn Vegge vurderes derfor under ett. Planprosessen Klagerne viser til at det er søkt om dispensasjon fra kommuneplanens krav til maksimal avstand til kvartalslekeplass, men at verken naboer eller gjenboere er varslet om dispensasjonssøknaden. Vest-Agder fylkeskommune reiste ved brev av 09.11.2007 innsigelse til detaljreguleringsplanen på bakgrunn av manglende kvartalslekeplass. Av kommunens forberedende klagebehandling av 26.06.2013 fremgår det at det på befaring den 29.05.2013 ble gitt aksept fra Vest-Agder fylkeskommune til en lengre avstand til kvartalslekeplassen enn det kommuneplanen krever. Da det i oversendelsen til Fylkesmannen ikke fulgte noe brev hvor innsigelsen ble trukket, tok vi den 16.12.2013 kontakt med fylkeskommunen per telefon. Fylkeskommunen bekreftet at deres innsigelse til planen ble trukket i etterkant av befaringen, og beklaget at dette ikke hadde kommet til uttrykk i noe formelt brev. Det følger av pb1. 12-10 første ledd at forslag til reguleringsplan skal sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn. Dersom det på grunnlag av høringen er aktuelt å endre utkastet, må endringen sendes på høring og legges ut til nytt offentlig ettersyn, jf. O.J. Pedersen, Planog hvgningsrett, 2. utg., del 1, s. 287. På bakgrunn av sakens dokumenter legger Fylkesmannen til grunn at det i vår sak ble inngått avtale om kvartalslekeplass i etterkant av høring og offentlig ettersyn, uten at partene formelt ble varslet om dette. Fylkesmannen finner imidlertid ikke grunn til å ta stilling til om dette er en endring som burde vært sendt ut på ny horing og nytt offentlig ettersyn, da vi uansett ikke kan se at kommunens vedtak av 31.01.2013 er ugyldig av den grunn. Vi viser i denne forbindelse til at berørte parter ot.y, faginstanser har fått mulighet til å påklage kommunens vedtak av 31.01.2013. Da kommunen har opprettholdt sitt vedtak i forberedende klagebehandling av 26.06.2013 er det dermed ikke grunn til å regne med at den eventuelle feilen kan ha virket bestemmende på vedtakets innhold, jf fv1. 41. Vi viser i denne forbindelse oltså til at klagernes anforsler er av privatrettslig art, og at derfor uansett ikke ville vært til hinder for gjennomforing av planen dersom de hadde blitt fremsatt tidligere som følge av nytt offentlig ettersyn. Vi viser her til vår redeujorelse nedenfor under punktet "avtale om kvartalslekeplass". Klagerne mener også at det er kritikkverdig at det er foretatt befaring på de berørte eiendommene uten at de har blitt informert. Fylkesmannen bemerker her at det ikke oppstilles noe krav til at det skal foretas befaring i plan- og bygningsloven, men at dette bør gjennomføres der det er nødvendig for å sikre at saken blir tilstrekkelig opplyst i tråd med fvl. 17 første ledd. 1de tilfellene hvor det er nødvendig for å sikre at saken blir tilstrekkelig opplyst, bør også berørte naboer og gjenboere bli innkalt til befaring. I vår sak har de berørte partene fått anledning til å komme med merknader i forkant av kommunens vedtak, og de har hatt mulighet til å klage på vedtaket. På bakgrunn av innholdet i de innkomne merknadene kan vi ikke se at det har vært nødvendig å innkalle berørte naboer og gjenboere til befaring for å sikre at saken skulle bli tilstrekkelig opplyst etter fvl. 17 første ledd. Avstanden til kvartalsleke lassen Klagerne synes videre det er uheldig at kvartalslekeplassen ligger med større avstand til planområdet enn kommuneplanen krever. De bemerker i denne forbindelse også at det i saken er lagt til grunn at avstanden til kvartalslekeplassen fra planområdet er 360 meter, mens den egentlig er ca. 650 meter dersom det måles langs gangveien. Det folger av pbl. 12-3 tredje
Side 5 av 6 ledd at reguleringsplaner innholdsmessig må følge opp hovedtrekk og rammer i kommuneplanens arealdel. Kommunen har dermed anledning til å vedta en reguleringsplan som på enkelte punkter er i strid med kommuneplanen. Ved vesentlige avvik gjelder kravene om konsekvensutredning i 4-2 andre ledd. Fylkesmannen mener detaljreguleringsplanen følger opp kommuneplanens hovedtrekk og rammer, og kan dermed heller ikke se at kommunen har begått saksbehandlingsfeil på dette punktet. Videre er det foretatt befaring i saken, og både kommunen og Vest-Agder fylkeskommune har vært klar over at avstanden på ca. 350 meter er målt i luftlinje. Vest-Agder fylkeskommune har som nevnt trukket sin innsigelse på bakgrunn av befaringen, og har dermed akseptert den foreslåtte løsningen. Hensynet til det kommunale selvstyret har i en slik situasjon stor vekt, og da kommunen har vært kjent med at avstanden blir større enn det kommuneplanen legger opp til, mener vi at vi heller ikke av denne grunn bør be kommunen endre reguleringsplanen. Avtale om tilkn nin til kvartalsleke lassen Klagerne viser videre til at leder av Pyntebakken Velforening har trukket sin signatur, slik at det ikke lenger foreligger avtale med velforeningen om benyttelse av lekeplass som kvartalslekeplass. I klagen datert 11.03.2013 er det lagt ved en e-post fra leder av velforeningen for å dokumentere at klagen er trukket. Kommunen viser i forberedende klagebehandling av 26.06.2013 til at de er klar over at samtykket er trukket, men at de i sin vurdering har lagt vekt på at det finnes en kvartalslekeplass i akseptabel avstand som det kan knyttes flere brukere til. Kommunen viser også til at dette arealet er kommunalt eid. Fylkesmannen bemerker i denne sammenheng at en reguleringsplan regulerer fremtidig arealbruk av planområdet, og at den ikke retter seg mot private rettigheter til berørte eiendommer. Fylkesmannen tar med andre ord ikke stilling til hvordan reguleringsplanen skal gjennomføres rent privatrettslig, kun om den har et lovlig innhold. Vi finner derfor at et eventuelt manglende privatrettslig samtykke ikke tilsier at vi bør be kommunen endre planen av den grunn. Atkomst til kvartalsleke lassen Klageme påpeker også at kommunen har gitt dispensasjon til å ferdes over et privateid veistykke, som også er opparbeidet av og vedlikeholdes av private. Asplan Viak AS har i merknad av 06.03.2013 vist til at det i saken ikke foreligger noe vedtak som forutsetter ferdsel over privat grunn. Asplan Viak viser i denne forbindelse til at det på befaring med Vest-Agder fylkeskommune i 2012 ble konkludert med at atkomsten til lekeplassen kan skje langs den offentlige gang- og sykkelstien langs Rv. 43/Kirkeveien. Kommunen har i forberedende klagebehandling av 26.06.2013 sluttet seg til at det i vedtatt reguleringsplan ikke er sagt noe om hvilken trasé som skal brukes som atkomst til kvartalslekeplassen. Da det i planen ikke er gitt noen ferdselsrett i strid med private rettigheter, kan ikke Fylkesmannen se at vi bør be kommunen endre planen på bakgrunn av at det privateide veistykket muligens vil bli brukt som gang- og sykkelvei til og fra kvartalslekkeplassen. Vi viser også til vår redegjørelse for privatrettslige forhold over, og kan heller ikke her se at en manglende avtale er til hinder for å vedta planen. Oppsummering Fylkesmannen ser at reguleringsplanen kan få enkelte negative virkninger for klagerne. På bakgrunn av Statens vegvesen, Fylkesmannens miljøvernavdeling og Vest-Agder fylkeskommunes holdning til reguleringsplanen, mener vi imidlertid at avveiningen av interesser og de reguleringsmessige valg dette har munnet ut i er avveininger av lokale interesser. Hensynet til det kommunale selvstyret har i en slik situasjon stor vekt, og tilsier at vi ikke bør be kommunen endre reguleringsplanen jf fv1. 34, annet ledd. Vi har da også
Side 6 av 6 vektlagt at fagetatenes merknader vedrørende radon, støyskjerming, tilgjengelighet og byggegrense er tatt hensyn til i kommunens vedtak av 31.01.2013. Under henvisning til vurderingene ovenfor mener vi at kommunen har foretatt en saklig og forsvarlig avveining mellom de ulike interesser som gjør seg gjeldende i saken. Hensett også til at kommunestyrets vedtak ble truffet med et klart flertall, må hensynet til det kommunale selvstyret tillegges betydelig vekt i favør av å opprettholde reguleringsvedtaket. På denne bakgrunn opprettholdes kommunestyrets reguleringsvedtak av 31.01.2013. Det betyr at Kristine og Olav Hamran, Michelle og Erik Grindheim, Annette Gullestad, Sverre Grindheim og Janet Staddeland, Tore Kjell Gletne og Sidsel Fosse, Nils og Hildur Eikeland og Bjørn Vegge ikke har fått medhold i sine klager. Fylkesmannens vedtak Kommunestyrets vedtak av 31.01.2013 om detaljreguleringsplan for Bergsaker opprettholdes under henvisning til begrunnelsen over. Klagene fra Kristine og Olav Hamran, Michelle og Erik Grindheim, Annette Gullestad, Sverre Grindheim og Janet Staddeland, Tore Kjell Gletne og Sidsel Fosse, Nils og Hildur Eikeland og Bjørn Vegge tas ikke til følge. Om klageadgang Fylkesmannens vedtak i klagesaken kan ikke påklages til overordnet forvaltningsorgan, jf. fv1. 28 tredje ledd. Partene i saken har med visse unntak rett til å se sakens dokumenter, jf. fvl. 18 og 19. Klagerne er underrettet om vedtaket ved kopi av dette brevet. Med hilsen Elin Saltrøe (e.f.) Christina Kvarstein spesialrådgiver rådgiver Dokumentet er godkjent elektronisk og har derfor ingen underskrift. Kopi til: Annette Gullestad Nilsen Kirkeveien 109 4580 LYNGDAL Asplan Viak AS Postboks 113 4575 LYNGDAL Janet Staddeland Kirkeveien 85 4580 LYNGDAL Michelle og Erik Grindheim Kirkeveien 111 4580 LYNGDAL Nils Eikeland Kirkeveien 83 4580 LYNGDAL Tore Kjell Gletne Kirkeveien 58 4580 LYNGDAL Bjørn Vegge Krikeveien 62 4580 LYNGDAL Glenn Iversen Øykjestøveien 23 4580 LYNGDAL Kristine og Olav Hamran Kirkeveien 113 4580 LYNGDAL Roy Iversen Øykjestøveien 21 4580 LYNGDAL