STJØRDAL KOMMUNE Arkiv: 611 Arkivsaksnr: 2009/5224-1 Saksbehandler: Geir Aspenes Saksframlegg Utvalg Utvalgssak Møtedato Formannskapet Kommunestyret Tangen Næringsområde - Salg, makeskifte, leie av areal til Statoil ASA Rådmannens forslag til innstilling: Kommunestyret er positiv til at Statoil ASA utvider sin virksomhet på Tangen Næringsområde og gir Rådmannen fullmakt til å forhandle med Statoil ASA om salg, makeskifte, eventuell leie og utbyggingsavtaler slik det fremgår av vurderingen, og forutsetter at avtaler legges frem for kommunestyret for godkjenning Til formannskap, komiteer, nemnder: Vedlegg: Tangen Næringsområde - Reguleringsplan Tangen Næringsområde - Salg, makeskifte, foreløbig arealoppgave vedlegg-parkering FW: Tomteforhold på Tangen Mulighetsbilde for Tangen, Stjørdal Til kommunestyret: Vedlegg: Tangen Næringsområde - Reguleringsplan
Saksopplysninger Statoil ASA har i samråd med kommunen satt i gang detaljert regulering av arealer på Tangen Næringsområde. Første del av den detaljerte reguleringsplanen forventes å være ferdig behandlet i januar måned. Del 2 av detaljreguleringen er startet. Hensikten med reguleringen er å legge til rette for utvidelse av Statoil sitt kontorbygg på Tangen med den infrastruktur som er nødvendig, og skal vise hvordan Sone B i reguleringsplanen skal bebygges. Statoil ASA har en prosess hvor beslutning om å starte bygging kan komme i 1. kvartal 2010. Som del av beslutningsgrunnlaget ønsker Statoil mest mulig avklart holdning fra Stjørdal kommune vedrørende makeskifte, kjøp og eventuelt leie av areal på Tangen for denne utvidelsen. Det planlegges bygging av ca 14000 m 2 nybygg inkludert p-anlegg på Statoils tomt. Parkeringsbehovet er større. Statoil ASA ser for seg et grunnerverv/leieforhold i 3 faser som Statoil har redegjort for i møter med kommunen: 1. Erverv/makeskifte 2. Midlertidige disposisjoner for å realisere byggeprosjektet (NOBS) 3. Disposisjoner av området etter byggeprosjektet (NOBS) Erverv/Makeskifte Statoil kjøper eventuelt tilleggsareal etter makeskifte med Stjørdal Kommune for å tilpasse egen tomt til reguleringsplanens areal benevnt Sone B K2. Foreløbige beregninger av arealstørrelser fremgår av tabell og kart nedenfor: Sone B K2 Makeskifte/kjøp Salg areal 1 2426 Salg areal 2*) 132 Salg areal 4 3233 Kjøp areal 3 3148 Netto salg til 2643 Statoil ASA Figur 1 viser arealer som forutsettes å inngå i Erverv/Makeskifte, Arealene er gjengitt i tabell *) arealet eies av Tangen Næringsbygg, brakkerigg eies av Rogaland planbygg AS
Midlertidige disposisjoner for å realisere byggeprosjektet (NOBS) Statoil leier midlertidig parkeringsareal på området Sone A K1 fra 1.8.2010 til 1.6.2012. Statoil opparbeider arealet til fast dekke. Park 1 blir i samme periode benyttet til riggområde for anleggsarbeidere. Sone A: K 1 Leie 1/8 2010 1/6 2012 Ca 8460 Park 1 Leie 1/8 2010 1/6 2012 Ca 5800 Samlet leie 14260 Sone A K1 Park 1 Figur 2 Sone A K1 til midlertidig parkering og Park 1 til midlertidig riggområde Figur 3 Midlertidig parkering og riggområde i byggefasen (ref foreløbig skisse fra Per Knutsen arkitekter)
Disposisjoner av området etter byggeprosjektet (NOBS) Det vil etter at nytt tilbygg er realisert være nødvendig, både på kort og lang sikt, å ha etablert et hensiktsmessig parkeringstilbud for byggets ansatte. Dette kan løses på flere måter: 1. Midlertidig løsning i påvente av et permanent parkeringstilbud vil være leie av AKOMB1 og AKOMB2 for overflateparkering, 2. Statoil kjøper parkeringsareal for det behovet de har når bygget taes i bruk og bygger parkeringshus for dette behovet. 3. En kombinasjon av leie og kjøp av areal til parkering AKOMB 1&2 Leie 17860 Alternativer: A: AKOMB 1 Kjøp 10260 AKOMB 2 Kjøp 7600 B: AKOMB 1 Kjøp 10260 AKOMB 2 Leie 7600 C: AKOMB 1 Leie 10260 AKOMB 2 Kjøp 7600 Akomb 1 Akomb 2 Figur 4 Viser primærønsket til Statoil AS, Leie av parkering på Akomb 1 og Akomb 2 i sone B-. Tabellene A, B, C viser mulighetsområdet for hvordan parkering kan leies/erverves av Statoil ASA. Ved inngått avtale på en av de alternative løsningene er Statoil ASA innstilt på begynne prosessen for å etablere en permanent parkeringsløsning for området på et så tidlig tidspunkt som mulig. Ved en eventuell avtaleinngåelse på disse alternativene kan det diskuteres mulige forutsetninger for realisering. Dette kan f. eks være plikt til å ivareta parkeringsbehovet for hele Sone B, vilkår for evt gjenkjøpsrett hvis tomten ikke blir utviklet, samt andre forpliktende avtaler. En eller flere opsjonsavtaler for de berørte eiendommene kan også vurderes som en del av mulighetsbilde for endelig avtale. Vurdering
Det har vært innledende møter mellom kommunen og Statoil ASA om hvordan en avtale kan inngås. Rådmannen gjør i denne saken vurderinger av hvilke prinsipper som bør følges for en avtale om salg/makeskifte og leie til Statoil ASA hvis det blir besluttet en utbygging. Erverv/makeskifte Ved beslutning om utbygging må Statoil regne med å kjøpe det areal som kreves for byggeprosjektet. I dette ligger en tomtearrondering mot ny kommunal veg over Tangen og park 3, samt mot park 1. Det legges til grunn at Arealer avsatt til park er kommunal eiendom for å sikre en langsiktig bruk av disse områdene. Det er lagt til grunn at utearealene til Statoil og de offentlig parkområdene skal flyte best mulig sammen som en helhet. Kommunen bør derfor komme til en avtale med Statoil som regulerer opparbeidning og eventuell drift av hele eller deler av Park 1 og 3 i forbindelse med erverv/makeskifte. Reguleringsplanen for Tangen legger tilrette for høyere utnytting av hele Statoils eiendom blant annet med ny infrastruktur som skal ha kapasitet til å betjene denne høyere utnyttingen. Det må sammen med et salg også legges til grunn en utbyggingsavtale hvor bidrag til nye opparbeid veg over Tangen inkludert rundkjøring på Tangen, ny rundkjøring i Havnegata og annen nødvendig infrastruktur og grøntområdet innarbeides. Midlertidige disposisjoner for å realisere byggeprosjektet (NOBS) Statoil ønsker å leie areal i Sone A K1 og Sone B Akomb 1 til midlertidig parkering under byggeperioden samt park 1 til riggområde. Det er skissert en byggeperiode fra 2010-2012. I byggeperioden vil dette leieforholdet ekskludere en rask etablering av nybygg på Sone A K1 for eventuelle andre virksomheter/etableringer. Rådmannen antar at en henvendelse fra andre om å kjøpe/bygge på Sone A K1 vil ha en forhandlings og planleggingstid Dette vurderes som en akseptabel løsning forutsatt riktig leie for arealet. Parkområdet bør kunne leies ut i byggeperioden med den forutsetning at det blir opparbeidet etter ny plan i forbindelse med at Statoil tar i bruk nytt bygg. Disposisjoner av området etter byggeprosjektet (NOBS) Statoil ønsker primært å leie areal til parkering utover det behovet de kommer til å ha på egen grunn.. Reguleringsplanen legger opp til at parkering i Sone B skal være felles for alle utbyggingstiltak i denne sonen, men det er mulighet for å rendyrke parkering til Statoil i Akomb 1 eller Akomb 2. Det kan f.eks være mulig å bygge et stort parkeringshus i Akomb 2 som betjener Statoil slik at kommunen har større handlefrihet i Akomb 1 for eventuelle andre aktører som kan ha behov for tomt i Stjørdal. Rådmannen mener at parkering i dagen på begge områdene kan være en midlertidig og fortrinnsvis kartvarig løsning, og at Statoil allerede i denne fasen må forplikte seg til å bygge parkeringshus i området. Hvis andre aktører enn Statoil vil bygge i Sone B bør Statoil fortrinnsvis bygge P-hus i Akomb 2. Selv om Statoils primære ønske er å leie areal til parkering bør kommunen ha som utgangspunkt at Statoil ASA kjøper mest mulig av sitt parkeringsbehov allerede ved ferdigstilling av bygget. Leieavtalen med Statoil må påregnes å være gjensidig forpliktende ved at kommunen ikke kan selge areal i Akomb 1 og 2 uten at kommunens parkeringsnormer er oppfylt for Statoil. Verdsetting - Statoil foretar utvidelser på egen tomt og areal som i dag er i kommunalt eie. I reguleringsplanen for Tangen næringsområde er det en premiss at full utbygging krever felles parkeringsløsninger og arealtillegg til Statoil sin tomt fra kommunen. På dette grunnlaget er det vanskelig å se for seg at eier/makeskiftet kan foregå på annen måte en i direkte forhandling med Statoil, altså at
arealene ikke kan selges i det åpne markedet. Rådmannen legger til grunn at verdsettingen skal skje ved takst jamfør retningslinjene for salg av kommunal eiendom. Andre forhold Tangen Næringsbygg AS eier areal som dagens brakkerigg står på. Kommunen har gjenkjøpsrett på dette arealet. Statoil legger til grunn at denne gjenkjøpsretten blir benyttet og at brakkeriggen rives på det tidspunkt Statoil har bygd ut sitt nye bygg. Rådmannen legger også til grunn den samme vurdering. Reguleringsplanen for Tangen legger ikke opp til at det skal være langsiktige løsninger med brakker i området. Leieforhold som berører Tangen Næringsbygg AS sine arealer må avklares av kommunen. Begrunnelsen for å legge frem denne saken er at Statoil skal ha en viss sikkerhet for hva som kan påregnes i en forhandlingsprosess med kommunen. Altså er det et ønske fra Statoil ASA å ha en viss forsikring om at kommunen vil forhandle med Statoil ASA om tomtespørsmålene på en måte som gjør at prosjektet er gjennomførbart arealmessig. De økonomiske forholdene knyttet til avtalen er det ikke mulig å si noe om på nåværende tidspunkt, men med bakgrunn i denne saken vil rådmannen forberede en ny sak vedrørende konkret avtale inkludert de økonomiske forhold. Sak kan påregnes til politisk behandling i 1. kvartal 2010 Rådmannen anbefaler at kommunestyret gir sin tilslutning til oppleg for avtaler med Statoil ASA.