SAMLET SAKSFRAMSTILLING

Transkript

1 Side 1 av 7 SAMLET SAKSFRAMSTILLING Arkivsak: 14/506 SAMLET SAKSFRAMSTILLING - PLANLEGGING AV BRYGGEOMRÅDET (CARLSENKVARTALET) Saksbehandler: Asbjørn Dag Hansen Arkiv: 611 Saksnr.: Utvalg Møtedato 70/14 Formannskapet /14 Formannskapet Rådmannens innstilling: Rådmannen anbefaler at formannskapet fatter følgende vedtak: 1. Rådmannen forhandler frem forslag til avtale med Carlsen Eiendom AS basert på at dette selskap tar ansvaret og kostnadene ved å utarbeide en områderegulering for området mellom Bjerggata, Thaulows gate, Museumsgata og sjøfronten. Reguleringsplanen kan detaljeres og danne grunnlag for en utvikling av området i regi av Carlsen Eiendom AS. 2. Planleggingen skal basere seg på de forutsetninger som fremgår av rådmannens merknader. 3. Avtaleforslaget legges frem for formannskapet til godkjenning. Møtebehandling: Formannskapet behandlet saken i møte den : Tor Steinar Mathiassen, Høyre fremmet følgende forslag: Saken utsettes. Forslag om utsettelse ble enstemmig vedtatt. Formannskapets vedtak: Saken utsettes.

2 Side 2 av 7 Formannskapet behandlet saken i møte den : Audun Tjomsland, Høyre bad formannskapet vurdere ham inhabil, med bakgrunn i hans verv som styrerepresentant i Bjerggata vel. Tjomsland, H fratrådte. Tjomsland, H sin inhabilitet i saken ble vedtatt med 10 stemmer. Rådmannens innstilling ble enstemmig vedtatt med 10 stemmer. Tjomsland, H tiltrådte. Formannskapets vedtak: 1. Rådmannen forhandler frem forslag til avtale med Carlsen Eiendom AS basert på at dette selskap tar ansvaret og kostnadene ved å utarbeide en områderegulering for området mellom Bjerggata, Thaulows gate, Museumsgata og sjøfronten. Reguleringsplanen kan detaljeres og danne grunnlag for en utvikling av området i regi av Carlsen Eiendom AS. 2. Planleggingen skal basere seg på de forutsetninger som fremgår av rådmannens merknader. 3. Avtaleforslaget legges frem for formannskapet til godkjenning.

3 Side 3 av 7 SAKSUTREDNING: Bakgrunn: Forutsetningene for planlegging av bryggeområdet mellom Thor Dahl bygget og Brødrene Berggren ble første gang behandlet i formannskapet i møte (f.sak 158/08, vedlegg 1). Følgende vedtak ble da fattet: 1. Det engasjeres 3 arkitektfirmaer til å utarbeide forslag til utnyttelse av området mellom Bjerggata, Thaulows gate, Museumsgata og sjøfronten inkl. vurdering av ny pir. 2. Planforslagene skal basere seg på at traseen for fylkesvei 260 forskyves mot Bjerggata/Thaulows gate. 3. Kostnaden for planarbeidet, anslått til kr , dekkes foreløpig over havnekassas budsjett. 4. Sandefjord kommune ser for seg en bebyggelse som er i stil med omgivelsene og gir rom for at området blir en naturlig del av forbindelsen mellom Kilen Berggren Kurbadet. Med bakgrunn i vedtaket ble det sendt ut invitasjon til 7 arkitektkontorer hvorav 3 firmaer ble valgt til å utarbeide planforslag. Disse forslagene ble lagt frem for formannskapet i møte (f.sak 129/09, vedlegg 2). Formannskapet fattet da følgende vedtak: 1. Det igangsettes en områderegulering av området mellom Bjerggata, Thaulows gate, Museumsgata og sjøfronten. 2. Reguleringsarbeidet skal baseres på de forutsetninger som fremgår av rådmannens oppsummering. 3. Kostnadene for planarbeidet, anslått til kr ,- dekkes foreløpig over havnekassas budsjett. 4. Når reguleringsplanen er vedtatt, vil kommunen ta stilling til hvordan planen skal gjennomføres. Forslag til reguleringsplan. I 2010 og 2011 ble det arbeidet med grunnlaget for reguleringsplanen. I dette arbeidet var det forutsatt flytting av fylkesveien og utbygging av næringsbygg syd og boliger nord for den nye

4 Side 4 av 7 veien (vedlegg 3). Tomtekostnadene for bebyggelsen og anleggskostnaden for ny vei ble kalkulert. Disse kalkylene viste at tomtebelastningen for den planlagte bebyggelse ble høyere enn det som ble ansett som akseptabelt p.g.a. parkeringsløsning og kostbar fundamentering. Spesielt ble tomtebelastningen for boligene høy som følge av parkering under boligene. Med dette utgangspunkt ble det utarbeidet et revidert forslag uten boliger nord for den nye veien samtidig som utnyttelsen på næringsarealet syd for veien ble øket fra ca kvm til 6900 kvm fordelt på 5 bygg med varierende høyde (alt 1 i vedlegg 4). Det ble ikke forutsatt utgravd parkeringskjeller til næringsbebyggelsen. Nord for nyanlagt fylkesvei var det i dette alternativet vist anlegg av to enkle parkeringsgarasjer samt opparbeidelse av lekeplass. Det ble foretatt en oppdatert kalkyle av kostnadene for riving av eksisterende bebyggelse, ny infrastruktur med ledningsnett, fundamentering og opparbeidelse av utearealer. Denne kalkylen viste at tomtebelastningen for disse tiltakene ville bli ca kr pr kvm nytt næringsareal. Denne tomtebelastningen omfattet ikke kostnadene til flytting av fylkesveien, anslått til ca 13 mill kr, samt anlegg av ny brygge og kaifront med anslått kostnad på ca 8 mill kr. Anlegg av lekeplass/støyskjerming og parkarealer nord for veien ble videre kalkulert til ca 3 mill kr. I og med at boliger vanligvis kan dekke en større tomtebelastning enn vanlige næringsarealer, ble det skissert et alternativ 2 med samlet 13 boligenheter i toppetasjen på tre av byggene. Kravet til nærliggende uteoppholdsareal og nødvendig parkering for boligene må løses på arealet nord for nyanlagt vei. Med dette utgangspunkt ble det også skissert et alternativ 3 (vedlegg 5) som viser opparbeidelse av bakkeparkering i stedet for opparbeidelse av lekeplass nord for fylkesveien. Bakkeparkeringen kan også erstattes med enkle garasjer. Denne parkeringsløsning kan gjennomføres uavhengig av hva som bygges syd for ny fylkesvei. Ønske om samarbeid I og med at planleggingen av dette området har trukket ut i tid har Carlsen Eiendom AS som største fester av området i brev av (vedlegg 6) signalisert at firmaet ønsker å samarbeide om den videre planlegging av området. Firmaet vil med utgangspunkt i de rammer kommunen nå fastsetter, utarbeide et nytt forslag til områderegulering hvor en ikke nødvendigvis er bundet av den utbyggingsløsning som ut fra arkitektkonkurransen ble fastsatt av formannskapet i tidligere saker. Carlsen Eiendom AS vil dekke alle kostnader til denne planlegging. Under planleggingen forutsettes det en nær kontakt med kommunen. Når reguleringsplanen er vedtatt, forutsettes det at selskapet får kjøpe eiendommen på området til en takst fastsatt av en uavhengig takstmann. Selskapet forplikter seg også til å bygge ut eiendommen innen en gitt frist etter at reguleringsplanen er vedtatt. Hvis denne frist ikke oppfylles vil kommunen ha rett til å kjøpe eiendommen tilbake til samme pris som den kjøpt for, eventuelt KPI justert.

5 Side 5 av 7 Rådmannens merknader Som det fremgår av planprosessen for dette området har det vært vanskelig med utgangspunkt i premissene i den avholdte arkitektkonkurransen å utarbeide en reguleringsplan som gir en akseptabel tomtebelastning. Tidligere forutsetning at en skal ha en bebyggelse som er i stil med omgivelsene har også lagt begrensninger på utnyttelsen av tomteområdet og da spesielt høyden på ny bebyggelse. Med det forslag til utnyttelse som nå foreligger i det siste skisseforslaget er det videre ikke realistisk at kommunen kan få en tomtepris for området som dekker hele kostnaden til flytting av fylkesveien. Tomtearealet syd for ny vei har en størrelse på ca 5 daa. Skulle kommunen eksempelvis oppnå tomtepris på 1000 kr pr kvm vil dette utgjøre 5 mill kr av samlet veikostnad på ca 13 mill kr. Når det gjelder de utkast til utbygging som nå foreligger, er rådmannen av den oppfatning at en kombinasjon av boliger og næring på området vil kunne skape konflikter. Området syd for den nye veien burde derfor primært nyttes til ulike næringsformål så som kontorer, serveringstilbud, mindre butikker og lignende. På den annen side er det boliger som kan gi den største tomteverdien. Tilbakemeldinger rådmannen har fått fra profesjonelle utbygger i Vestfold, indikerer at dersom ca 2000 kvm av byggearealet på 6900 kvm er boliger, vil prosjektet være økonomisk gjennomførbart. Kommunen kan imidlertid med denne lave utnyttelsen ikke forvente å få en høy tomtepris for området. En utbygging til boliger vil videre forutsette at nødvendig parkeringstilbud anlegges i rimelige parkeringsløsninger nord for fylkesveien. Krav til nærliggende uteareal for boligene vil heller ikke kunne oppfylles. Dersom det ikke skal bygges boliger syd for fylkesveien, må utnyttelsen økes. Det bør da aksepteres at bygg 1 og 2 får en høyde på 4 etasjer, bygg 3 og 4 bør kunne ha 3 etasjer, mens bygg 5 har 2 etasjer. Med denne økte utnyttelse er det ikke urealistisk at kommunen kan oppnå en brukbar tomtepris ved salg av området. Også her må nødvendig parkering til aktivitetene syd for fylkesveien dekkes ved anlegg av rimelige parkeringsplasser nord for fylkesveien. For beboere i Thaulows gate og Bjerggata vil en kunne få protester mot økt trafikk og at parkering for ny bebyggelse vil gå på bekostning av det parkeringstilbudet en har i dag. En helt avgjørende premiss for gjennomføringen reguleringsplanen, er realismen i å flytte fylkesveien. Kostnadene til denne flytting er ikke inne i fylkeskommunens vegplaner. Skal en vente til denne vegstrekning prioriteres av fylkeskommunen, kan dette ta lang tid. En snarlig utvikling av dette området kan derfor tilsi at kommunen dekker kostnaden ved flytting av veien og at denne kostnaden så langt mulig finansieres ved salg av tomteområdet. Kommunen bør imidlertid legge dette vegprosjektet frem for fylkeskommunen og forsøke å få til en avtale om kostnadsdeling. Videre bør det vurderes om opparbeidelse av brygge- og kaifront skal dekkes av havnekassa. Salg og utleie av parkeringsplassen bør dekke kostnadene ved opparbeidelsen nord for fylkesveien. Forespørselen fra Carlsen Eiendom kan etter rådmannens oppfatning håndteres på to måter. Alternativ 1 er at det utarbeides et forslag til regulering av området basert på tidligere hovedprinsipper, men korrigert for de endringer i føringer som fremgår av rådmannens

6 Side 6 av 7 merknader og innspill fra Carlsen Eiendom AS. Selskapet får deretter anledning til å kjøpe området syd for fylkesveien til takst når reguleringsplanen er vedtatt. Alternativ 2 er at eiendomsselskapet utarbeider et helt nytt forslag til utbygging som grunnlag for reguleringsplan. Forslaget bør baseres på følgende forutsetninger: 1. Fylkesveien flyttes slik det er vist i det foreliggende skisseforslag. 2. Ny større bebyggelse anlegges syd for fylkesveien. 3. Bebyggelsen skal ha varierende høyder hvorav den vestre del kan ha en høyde på opptil 4 etasjer. 4. Eventuelle boliger i området må ha forsvarlig bokvaliteter uten uakseptable konflikter med annen bruk. Det må trolig aksepteres at ordinærere krav til uteoppholdsareal ikke kan oppfylles. 5. For sikre god fremkommelighet for allmennheten må det være en god bredde fra bebyggelse til bryggekant (15-20 m). 6. Området nord for fylkesveien nyttes primært til parkering og til støyskjerming for eksisterende bebyggelse. For å styrke muligheten for å få en utbygging som er økonomisk gjennomførbar, vil rådmannen anbefale at det inngås en avtale med Carlsen Eiendom AS basert på en videre planlegging etter alternativ 2. I denne planlegging vil eiendomsselskapet kunne nytte seg av den kunnskap om området som planprosessen frem til nå har avdekket. Kommunen vil videre i det plansamarbeid som er forutsatt ha som mål at den nye bebyggelsen blir en naturlig del av forbindelsen mellom Brygga og Kurbadet/Bjeggataområdet. Det vil være kommunen som grunneier som nå skal inngå avtalen med Carlsen Eiendom AS. Kommunen vil senere som planmyndighet behandle planforslaget etter de offentligrettslige regler som fremgår av plan- og bygningsloven. Avslutningsvis vil rådmannen presisere at forutsetning 1 ovenfor tilsier at kommunen og eventuelt fylkeskommunen er villig til å finansiere flytting av fylkesveien dersom området skal utvikles i løpet av de nærmeste år. Dette vil trolig innebære en netto utgift for kommunen selv om salg av tomteområdet vil finansiere deler av flyttekostnaden. På nåværende tidspunkt kan sannsynlig nettoutgift for kommunen ikke anslås. Rådmannen er for sin del positiv til at kommunen bidrar med finansiering til denne veien. Det vil imidlertid være bystyret som tar stilling til bevilgning av nødvendige budsjettmidler. Utbygger må ta hensyn til denne usikkerheten i sin planlegging. Når planforslaget foreligger, må det også tas stiling til om havnekassa skal finansiere opparbeidelse av ny kaifront.

7 Side 7 av 7 Dokumenter i saken: 1. F.sak 158/08 Planlegging av bryggeområdet 2. F.sak 129/09 Planlegging av bryggeområdet- føringer for regulering 3. Skisse til utbygging nord og syd for ny fylkesvei 4. Bymosaikk - Revidert forslag mars Skisse til anlegg av parkeringsplasser nord for ny fylkesvei 6. Brev fra Carlsen Eiendom AS, datert