TOMTETAKST OVER - GNR 41 BNR 12 I SØRUM KOMMUNE HJEMMELSHAVERE: PETTER FLADEN OG KIRSTEN ELISABETH FORSETH

Størrelse: px

Begynne med side:

Download "TOMTETAKST OVER - GNR 41 BNR 12 I SØRUM KOMMUNE HJEMMELSHAVERE: PETTER FLADEN OG KIRSTEN ELISABETH FORSETH"

Agnar Aase
8 år siden
Visninger:

1 TOMTETAKST Side 1 av 6 OVER - GNR 41 BNR 12 I SØRUM KOMMUNE HJEMMELSHAVERE: PETTER FLADEN OG KIRSTEN ELISABETH FORSETH Innholdsliste: 1. Generelt. Side 2 2. Dokumenter. Side 2 3. Hjemmelsforhold mm Side 2 4. Beliggenhet/tomteforhold Side 2 5. Vurdering av tomteverdien. Side 3 6. Konklusjon.... Side 6 Vedlegg: - grunnboksutskrifter pr Situasjonskart og plankart over den aktuelle tomt og omegn datert April 2010 Taksten er utført av: Areal og Eiendom AS Storgt 26, 2212 Kongsvinger Tlf E-post: post@arealogeiendom.no

Side 3 6. Konklusjon.... Side 6 Vedlegg: - grunnboksutskrifter pr. 10.03.

2 Tomtetakst over gnr 41 bnr 12 i Sørum kommune Side 2 av 6 1. GENERELT Rekvirent av taksten er Sørum kommunalteknikk KF ved Terje Stigen, som har gitt Areal og Eiendom AS i oppdrag å taksere en tomt i Sørumsand. Det ble avholdt et forberedende møte i Sørum kommunalteknikks lokaler , der følgende var til stede: - Petter Rundén, Areasl og Eiendom AS - Terje Stigen, Sørum kommunalteknikk KF Det ble etterpå foretatt befaring på det aktuelle tomtearealet Mandatet er å avholde takst over markedsverdien av den aktuelle tomta. 2. DOKUMENTER Følgende dokumenter er framlagt/framskaffet i forbindelse med takseringsarbeidet: - grunnboksutskrift pr gammel grunnbok - situasjonsplan datert kommuneplanens arealdel kommunedelplan Sørumsand sentrum (sentrumsplanen) - reguleringsplan nr 48 Områdene langs RV172 fra Tårnvegen til Ingeniør Bøhns veg fra reguleringsplan nr 171 Fortau langs Skolevegen fra HJEMMELSFORHOLD MM Hjemmel til grunnen på tomtearealet ligger til Petter Fladen og Kirsten Elisabeth Forseth. I grunnboksutskriftene pr er det registrert flere tinglyste rettigheter/servitutter, bla vedr vegrett, vannrett og rett til høyspent kabel. Ingen av disse ser ut til å ha særlig relevans for verdsettingen av arealet. 4. BELIGGENHET/TOMTEFORHOLD Tomteeiendommen ligger i Sørumsand sentrum.

Det ble avholdt et forberedende møte i Sørum kommunalteknikks lokaler 23.02.

3 Tomtetakst over gnr 41 bnr 12 i Sørum kommune Side 3 av 6 Tomta grenser til: - i sørvest til boligtomt - i sør til offentlig gate - i øst til offentlig gate - i nordvest til jernbanen Tomta er i dag ikke i bruk og ligger brakk. Tomtearealet er samlet ca m2. Tomta relativt smal og avlang, og er delvis flat, men sterkt skrånende i øst opp mot jernbanen. Det er et lite skur/garasje på tomta, som ikke er vedlikeholdt den senere tid. Etter reguleringsplanen fra 1982 er ca 2 daa av tomta regulert med formål forretning/service. Den resterende delen er uregulert. 5. VURDERING AV TOMTEVERDIEN Å vurdere verdien på et tomteareal uten at fremtidig bruk og utnyttelse er endelig fastlagt, innebærer betydelig usikkerhet. På grunn av dette har vi funnet det riktig å vurdere verdsettingsarealet i fra flere sider: Alt. I Tomtebelastning I reguleringsplanen for Sørumsand ligger verdsettingsområdet i hovedsak inne i område med formål forretninger/service. Vi forutsetter at hele arealet kan bebygges ihht reguleringsplanen for hovedområdet. Det må ved en slik forutsetning legges inn

Det er et lite skur/garasje på tomta, som ikke er vedlikeholdt den senere tid. Etter reguleringsplanen fra 1982 er ca 2 daa av tomta regulert med formål forretning/service.

4 Tomtetakst over gnr 41 bnr 12 i Sørum kommune Side 4 av 6 kostnader til utarbeidelse av justert reguleringsplan for det arealet som ikke er regulert. Dette arbeidet inkl plangebyr stipuleres til ca kr. I planbestemmelsene er det lagt til grunn at en kan etablere bygninger i maksimal 2 etasjer eventuelt med sokkeletasje. Utnyttingsgraden er ikke fastlagt i reguleringsplanen. Det kan bli krevd en utarbeidet bebyggelsesplan før byggegodkjenning. Dersom det ligger til rette for det, og kommunen godkjenner det, kan det bygges leiligheter til boligformål. Planavdelingen i kommunen har signalisert at det kan være tvilsomt om det vil bli godkjent leiligheter i 2 etg så tett opptil jernbanen. Vi legger til grunn at en ved utbygging kan påregne BYA på 50 % utnyttelse fordelt på 2 etasjer, hvor det bygges forretningslokaler i 1 etg og leiligheter i 2 etg. I gjeldende reguleringsplan er det lagt inn byggegrense mot veiene i sør og øst, men det er ikke lagt inn byggegrense mot jernbanen. Dette betyr at det er jernbaneloven som gjelder for denne byggegrensen. Byggegrensen i jernbanelovens 10 er 30 m i fra jernbanens midtlinje. Dersom en legger til grunn en byggegrense mot jernbanen på 30m, vil det for takstobjektet kun være igjen et areal på ca 165 m2 som kan bebygges. Det er tidligere gitt dispensasjon for byggegrensen ned til både 10 m og 20 m. Vi forutsetter at det vil gis dispensasjon fra 30 m kravet, og benytter videre en byggegrense mot jernbanen på 20 m. Bebyggbart areal blir da ca 1575 m2, mens tillatt areal ved 50 % BYA er m2. På grunn av tomtas ugunstige arrondering, vil det i tillegg være vanskelig å kunne få utnyttet tomten fullt ut. Ut i fra en enkel skisse/beregning, tror vi det vil være vanskelig å få bebygd større areal enn ca 800 m2, og vi legger derfor dette til grunn videre. Ved en slik utnytting, vil det være tilstrekkelig med parkeringsareal på restarealet. Det er vanlig at man bruker en regnemodell der man tenker at hver m2 golvareal gir en verdidel til tomta. Vi antar følgende utnyttelse på tomtas ca m2: Forretning 800 m2 á kr. 650 = kr Bolig 800 m2 á kr = kr Sum tomtebelastning kr En slik utbygging vil kreve en del grunnarbeider, bla fjerning av noe masser i nordøst for å kunne utnytte tomten fullt ut. Det må da også settes opp en støttemur el.lign mot jernbanen. Vi antar at disse ekstra grunnarbeidene kommer på ca 0,2-0,3 millioner kroner. Det kan komme rekkefølgebestemmelser eller bli fastsatt tiltak i en utbyggingsavtale ut over dette. Det er imidlertid ikke hensyntatt i taksten.

Utnyttingsgraden er ikke fastlagt i reguleringsplanen. Det kan bli krevd en utarbeidet bebyggelsesplan før byggegodkjenning.

5 Tomtetakst over gnr 41 bnr 12 i Sørum kommune Side 5 av 6 Med fradrag for disse kostnadene finner vi at nåverdien av eiendommen er: Tomtebelastning Grunnarbeid Regulering/bebyggelsesplan Tomteverdi ved realisasjon Et slikt byggeprosjekt vil ha et visst tidsperspektiv. Dette gjør at tomteverdien vil man finne ved å neddiskontere tomtebelastningen over en tidsperiode på for eksempel 2 år, da man antar at starten på inntektsstrømmen har sitt tyngdepunkt. Det vil ikke knyttes spesielt stor usikkerhet ved en slik utbygging til bolig og forretningsvirksomhet. Vi velger derfor en diskonteringsrente på 5 %. Dette gir tomteverdi: kr = kr 1,05 2 Alt II, basert på alternativ bruk, parkering Det er behov for parkeringsplasser i Sørumsand, og det kan derfor være aktuelt å vurdere verdien av tomta ved en utnyttelse av arealet til parkeringsplasser for utleie. Antall mulige biloppstillingsplasser på tomta vurderes til ca 60 stk. Utleieverdien for disse vurderes til kr pr plass pr år. Bruttoleie 60 plasser á kr = kr Årsutgifter ansettes til ca 25 % = kr Netto leie pr. år kr Vi setter en kapitaliseringsrente på 9 %, der det bl.a. er hensyntatt dagens rentenivå, samt til risiko, bl.a. til endring i rentenivået og for ledighet i belegget ved utleie. Kapitalisert verdi av dette er: kr x 1/0,09 = kr ,- Etableringskostnadene settes til kr Dette gir da en tomteverdi på kr kr

Dette gjør at tomteverdien vil man finne ved å neddiskontere tomtebelastningen over en tidsperiode på for eksempel 2 år, da man antar at starten på inntektsstrømmen har sitt tyngdepunkt.

6 Tomtetakst over gnr 41 bnr 12 i Sørum kommune Side 6 av 6 Alt III Strøkspris Det er omsatt lite sammenlignbare tomteområder i den senere tiden ( ), men vi har funnet følgende omsetninger og verdivurderinger: Gnr Bnr Navn Referanse Sist omsatt Areal Kjøpesum Pris pr M BioVarme Tomteverdi Takstvurdering og Nesodden Næring Nesodden Næring Eidsvoll (Dal) Næring Frogner Kons. Småhusb De to mest relevante omsetningene vil være gnr 41/611 og 41/16,33. Ved en justering for en prisstigning på 5 % pr år, vil gjennomsnittet for disse to bli ca 718 kr/m2. Tomteverdi etter strøkspris blir 718 kr/m2 x m2 = kr 6. KONKLUSJON Basert på de tre alternative vurderinger er gjennomsnittsverdien denne: Kr = kr 3 Eiendommen ligger sentralt til i Sørumsands sentrumsområder, men har en noe ugunstig arrondering. Med basis i befaringen, de framlagte dokumenter og gitte opplysninger/forutsetninger vil vi for denne tomta ansette markedsverdi som tomtegrunn til: Markedsverdi for gnr 41 bnr 12 vurderes til kr ,- Taksten er utført etter beste skjønn o 0 o ---- Takstmannen er ikke ansvarlig for manglende opplysninger om feil og mangler som de ikke kunne ha oppdaget etter å ha undersøkt takstobjektet slik god skikk tilsier Areal og Eiendom AS Kongsvinger,

41 16og33 05.07.2000 1250 560 000 448 Nesodden Næring 1996 676 Nesodden Næring 1643 1522 Eidsvoll (Dal) Næring 2033 684 Frogner Kons. Småhusb.

11 PLANOPPLYSNINGER Eiendom 41/12 Adresse Areal 3376 m2

Like dokumenter

VERDIVURDERING av Uregulert tomteareal

VERDIVURDERING av Uregulert tomteareal Årnseth byggefelt Rissa kommune UTARBEIDET AV: Takst-Forum Trøndelag AS Sorgenfriveien 9 7037 Trondheim Rapportansvarlig: 18. september 2015 Takstmann NTF Csaba Tørø