TAKSTDOKUMENT. Næringsbygg Olaf Paulus` vei 1, 4024 STAVANGER. Gnr 59: Bnr STAVANGER KOMMUNE

Transkript

1 TAKSTDOKUMENT Næringsbygg Gnr 9: Bnr STAVANGER KOMMUNE SERTIFISERT TAKSTMANN Takstmann Svein Tore Torgersen MNTF Telefon: E-post: Rolle: Uavhengig takstmann AUTORISERT FORETAK Organisasjonsnr: Dato befaring: Utskriftsdato: Dato verdisetting: Oppdrag nr: Norsk takst er markedsnavnet til Norges Takseringsforbund

2 1 Innholdsfortegnelse 2 Sammendrag 3 Introduksjon 3.1 Informasjon fra kunden 3.2 Generell informasjon 3.3 Beskrivelse av eiendommen Eiendomsinformasjon Matrikkeldata Beskrivelse av tomt Beskrivelse av områdene rundt 3.4 Bygninger på eiendommen Næringsbygning 4 Verdigrunnlag 4.1 Utleiekontrakter og ledige lokaler 4.2 Inntekter/kostnader Verdisetting.1 Tomteverdi.2 Teknisk verdi.3 Nettokapitalisering Vedlegg: Detaljert arealmåling fra 2017 Oppdr. nr: Befaringsdato: Side: 2 av 9

3 2 Sammendrag Konklusjon/ markedsvurdering: Takstkonklusjonen avspeiler eiendommens salgsverdi hensyntatt beliggenhet og kostnader knyttet til oppgradering. Markedsverdien er basert på kapitalisert verdi, men at denne type objekt betales det ofte mer for. Kunde: Norsk Folkehjelp Stavanger Paradisveien 1, 4012 STAVANGER Egne forutsetninger: Takseres slik eiendommen fremstår ved befaring. Verdi: Kr Dato verdisetting: Takstmann: Svein Tore Torgersen Tlf.: Denne rapporten er utarbeidet av en uavhengig takstmann uten bindinger til andre aktører i eiendomsbransjen. Takstmannen har verken et ansettelsesforhold til eller økonomisk interesse i sin oppdragsgivers virksomhet. For nærmere beskrivelse av kravene til takstmannens integritet, se takseringsbransjens etiske retningslinjer på STAVANGER, Takstmann Svein Tore Torgersen MNTF Oppdr. nr: Befaringsdato: Side: 3 av 9

4 3 Introduksjon 3.1 Informasjon fra kunden Dokument/kilde Dato Rekvirent Detaljert arealmåling fra 2017 Eiendomsdata.no Kommentar Status Sider Eiendomsdata på nett 3.2 Generell informasjon Beskrivelse av eiendommen Eiendommen har en god beliggenhet i Stavanger sentrum. Kunde: Norsk Folkehjelp Stavanger Paradisveien 1, 4012 STAVANGER Befaring/tilstede: Befaringsdato: Svein Tore Torgersen. Tlf Forutsetninger: Verditaksten er utført iht. NTF's regler, NS 341 og NS Taksten er kun basert på visuell befaring uten inngrep i byggverket, evt. supplert med enkle målinger. Merk at en verditakst ikke er en tilstandsrapport, som beskriver byggverkets tekniske tilstand. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstmannen hvis det finnes feil/ mangler som bør rettes opp. Takstkonklusjonen er en vurdering av verdien av objektet dvs. det beløp som takstmannen mener at markedet er villig til å betale. Takstmannen er ikke ansvarlig for manglende opplysninger om feil og mangler, som han ikke kunne ha oppdaget, etter å ha undersøkt takstobjektet slik god skikk tilsier. Taksten er avholdt etter beste skjønn. Takstkonklusjonen baserer seg på objektet i den stand og slik det var på takseringsdagen. Dersom selger fraskriver seg ansvaret for riktigheten av bygningsarealer eller tomtearealer, overføres dette ansvaret ikke til takstmannen. Oppmåling av- og nøyaktig arealfastsettelse av næringseiendommer er en omfattende oppgave og inngår ikke i normaloppdraget 'Taksering av næringseiendom'. De oppgitte arealer er ikke nødvendigvis oppmålt, men kan være hentet fra annen dokumentasjon. Arealmåling kan bestilles som et eget oppdrag. Oppdr. nr: Befaringsdato: Side: 4 av 9

5 3.3 Beskrivelse av eiendommen Eiendomsinformasjon Eiend.betegnelse: Næringsbygg Adkomst Adkomst via offentlig vei. Vann Offentlig vann. Avløp Offentlig avløp. Regulering Regulert til sentrumsformål Matrikkeldata Matrikkel: Kommune: 1103 STAVANGER Gnr: 9 Bnr: 1116 Eiet/festet: Eiet Areal: 447,1 m² Hjemmelshaver: Norsk Folkehjelp Stavanger Beskrivelse av tomt Tomtens anvendelse Tomt for bygning Beskrivelse av områdene rundt Transport og kommunikasjon Offentlig kommunikasjon i nærheten. Parkering Godt med parkering på tomten. Oppdr. nr: Befaringsdato: Side: av 9

6 3.4 Bygninger på eiendommen Næringsbygning Bygningsdata Byggeår: 1960 Kilde: Ambita infoland Arealer: Etasje Bruttoareal BTA m² Kjeller etasje 29 Sum bygning: 642 Bruksareal Kommentar BRA m² 322 Garasje, boder, lager, teknisk rom, møterom, kott, wc. Kryprom langs utvendig grunnmur 266 Kontorlokaler med toaletter, møterom, kjøkken, lager. Stort lagerlokale. Konstruksjoner og innvendige forhold: Bygning generelt Bygningen er oppført i mur/betongkonstruksjon. Gulv i betong. Flatt tak som er tekket med papp. Bygningen er delvis isolert. Vinduer med isolerglass. Overflater: Gulv: Betong, laminat, gulvbelegg. Vegger: Malte flater, malt tapet, systemvegger. Himling: Malte flater, systemhimlinger. Normal standard på kjøkken Eldre standard på vvs utstyr og el. anlegg. Oppdr. nr: Befaringsdato: Side: 6 av 9

7 4 Verdigrunnlag 4.1 Utleiekontrakter og ledige lokaler Leiekontrakter/markedsleie: Bygning/areal Etg. Antall Pris pr år Enh.pris Leie Opphør f.o.m. mnd/år mnd/år Reg % Markedsleie pris Pris pr år Markedsleie f.o.m. mnd/år Reg % Næringsbygning -Hele bygget -Utvendig parkering Sum: Total: m² 29 m² 10/201 12/201 10/201 12/ m² 10/201 12/ Reg % Markedsleie pris Pris pr år Markedsleie f.o.m. mnd/år Bransjer/leiekontrakter: Bygning/bransje Etg Antall Pris pr år Enh.pris Leie Opphør f.o.m. mnd/år mnd/år Reg % Næringsbygning -Hele bygget m² m² 10/201 12/201 10/201 12/ Sum: 1 29 m² 10/201 12/ Total: Inntekter/kostnader Inntekter Arealtype m² Hele bygget Hele bygget Utvendig parkering Sum Kr./m² Kontrakter Pris/år m² Markedsleie Kr./m² Markedsleie pr år Inntektsoverskudd Inntekter (overført) Tap ved ledighet, 3% Normale eierkostnader, årlig Forsikring Offentlige avgifter Drift Avsetning til vedlikehold Eiendommens inntektsoverskudd Kommentar eierkostnader: Kostnadene er anslått Oppdr. nr: Befaringsdato: Side: 7 av 9

8 Verdisetting.1 Tomteverdi Verdi tomt Tomteareal Tomteareal, overført fra matrikkeldata: 447,1 m² Sum areal: 447,1 m² Verdi tomt Ansatt verdi tomt: Verdi tomt: Teknisk verdi Næringsbygning Normale byggekostnader (utregnet som for nybygg) Fradrag (alder, utidsmessighet, vedlikeholdsmangler, tilstandssvekkelser, gjenst. arbeider) Sum teknisk verdi Næringsbygning Sum teknisk verdi bygninger Nettokapitalisering Metode: Objektrisiko henspeiler på den risiko med investering i fast eiendom, markedsrisiko er vurdering av en generell betalingsevne til leietakerne, mens eiendomsrisiko gjenspeiler bygningens anvendelighet, attraktivitet, beliggenhet og profilering. Verdien som fremkommer etter denne metoden har sin bakgrunn i eiendommens vurderte netto inntektsoverskudd og det kravet til avkastning som normalt stilles ved investeringer av denne typen. Forutsetninger Effektiv risikofri rente: - Inflasjon: Realrente, avrundet: Objektrisiko Markedsrisiko Eiendomsrisiko Renteglidning Realavkastningskrav: Oppdr. nr: ,90 % 2,40 % 0,0 % 2,00 % 2,00 % 2,00 % 2,00 %,0 % Befaringsdato: Side: av 9

9 Beregning av kapitalisert verdi Eiendommens inntektsoverskudd (overført fra inntekter/kostnader) Eiendommens forrentningsverdi som grunnlag for salgsverdi, beregnet av inntektsoverskuddet (Kr ) når realrenten er,0% Eiendommens forrentningsverdi som grunnlag for salgsverdi: Eiendommens forrentningsverdi som grunnlag for salgsverdi (avrundet): Oppdr. nr: Befaringsdato: Side: 9 av 9