Verdivurdering, Gnr. 10, bnr. 10 i Bø kommune i Telemark.

Transkript

1 Bevergrendveien KONGSBERG Tlf Telefax: Mobil (Øverby): Bank: Foretaksregisteret: MVA Verdivurdering, Gnr. 10, bnr. 10 i Bø kommune i Telemark. Eiendommen, gnr. 10, bnr. 10 i Bø kommune i Telemark har hjemmelshaver: Halvor Bø. Eiendommen har ikke egen adresse men er beliggende på Lifjell ved siden av Lifjell skisenter. Avstand til Bø: ca. 16 km. Avstand til Skien: ca. 68 km. Eiendommen består av 1 teig. Øverby Skog AS er anmodet av Halvor Bø til å foreta verdivurdering over eiendommen Beliggenhet eiendommen merket med X. Filnavn: C:\Users\Adm\Documents\Katalog\Øverby skog\2011\verdivurdering\bø Lifjell\Verdivurdering docx Bistand ved: Verdivurderinger, Omsetning av landbruks- og skogeiendommer, Ekspropriasjon Vernesaker Odelssaker Skog og utmarksforvaltning Skogfaglige spørsmål - Utmarksprodukter Skogsdrifter sluttavvirkning/tynning, tømmer

2 Befaring av eiendommen ble foretatt Tilstede var Halvor Bø og Hans Otto Øverby. Ved befaringen forelå følgende dokumenter: Kart over eiendommen. (Skog og Landskap) Grunnboksutskrift Kommunedelplan for del av Lifjellområdet (Jønnbu) kart Skogbruksplan (AT-plan) Det er i tillegg innhentet: Diverse eiendomsopplysninger mm. Eiendommen Eiendommen er ubebygd og vil ved omsetning være konsesjonspliktig, og denne verdivurdering er derfor utført i tråd med gjeldende rundskriv fra Landbruksdepartementet (M-3/2002), (M-2/2009) og (M1-2010) vedr. verdsetting i en slik sammenheng. Eiendommen vil dermed ikke fritt kunne omsettes i markedet men er avhengig av godkjennelse fra offentlige myndigheter. Det er ikke odel på eiendommen jfr. arealkravet til mer enn 500 daa produktiv skog. Det er tatt utskrifter av den elektroniske grunnboken. Denne viser tinglyste heftelser og servitutter som påhviler eiendommen. Heftelser: Det er tinglyst en forkjøpsrett til gnr 10 bnr 58. Denne gjelder en forkjøpsrett til kjøp av 2 daa. Denne er kommentert nærmere se vedlegg: Walderhaug historikk og Walderhaug. Servitutter: Det er fradelt en rekke hytter og det foreligger en del servitutter vedr. disse. Dette er bl.a. bestemmelser om veg, bygg, parkering, vann, grenseganger, med mer. I tillegg er det servitutter om elektriske ledninger, med mer. For ytterligere opplysninger henvises det til grunnboken. Den manuelle grunnboken har dokumenter som antas kun å ha historisk betydning eller som er tinglyst vedr. eiendommens grenser og areal. Oppdraget defineres til fastsettelse av salgsverdi for eiendommen. Øverby Skog AS verdivurdering docx side 2

3 Areal og kart over eiendommen Tall i dekar S H M L i Jorddekt fastmark Skrinn fastmark Restareal Sum grunneiendom 10/10/ Sum Dette er kartutskrift samt areal tall fra Skog og Landskap sin gårdskartbase. Rekvirent har ikke merknader til dette. Øverby Skog AS verdivurdering docx side 3

4 Skogen Det benyttes tall fra skogtaksten utført av AT-plan Utskrift av hovedtallene er referert nedenunder. Skogbruksplanen er lagt ved som vedlegg: Øverby Skog AS verdivurdering docx side 4

5 Driftsforhold Det er tunge driftsforhold på eiendommen. Rekvirent opplyser at deler av skogen som ligger i lia nedenfor Lifjellvegen ble tatt ut med taubane. Det er mulighet til å bygge driftsveger med utgangspunkt i dagens velteplass/parkeringsplass. Denne vil utløse en del av lia nedenfor Lifjellvegen men en må påregne områder hvor det ikke kan drives. Samlede driftskostnader settes til 180 kr/m3. Miljøregistreringer Det er ikke registrert MIS figurer på eiendommen. Vernskog Rekvirent opplyser at vernskoggrensen går langs kote 620 moh nedenfor Lifjellvegen. Dette legges til grunn. Skogfond; Saldo skogfond er oppgitt til 40,- kr. Hogst tilvekst og langsiktig avvirkning. Rekvirent opplyser at det ikke er hogd etter takst. Det er kun tatt ut noen trær i forbindelse med eksisterende hyttetomter. Skogen hadde en overvekt av gammel skog hkl. V: 46 % og hogstklasse III 51 %. Skogen hadde en kubikkmasse på 2706 m3 i Tilvekst er oppgitt til 108 m3/år. Det har gått 6 år siden takst og tilveksten utgjør samlet 648 m3. Brutto volum anslås til ca m3. Netto stående nyttbar kubikkmasse redusert for topp, avfall og miljøhensyn 20 % anslås til ca m3. Ovenfor Lifjellvegen er det vernskogbestemmelser og dette skogarealet er heller ikke registrert inn i skogbruksplanen. Fjellskog med overgang til myrer og fjellbjørk. Dette arealet tillegges ikke skogverdi. Påregnelig langsiktig volum. Utfra at det står overvekt av gammelskog legges det inn en start avvirkning på 1000 m3. Deretter legges det inn en ventetid på 20 år før en starter opp årlig langsiktig avvirkning på 80 m3/år. Brutto tilvekster fratrukket drøyt 20 % for topp, avfall og miljøhensyn. Verdiberegning, tømmerproduksjon Forutsetninger: Gran. Priser hentet fra AT - skog Massevirke og palletømmerandel: Skogfondsavsetning, måleavgift samt administrasjon. Øverby Skog AS verdivurdering docx side 5

6 Rotnettoberegning kr/m3 Brutto tømmerpris Driftsutgifter 200 skogfond 30 måling 7 adm 10 sum utgifter Rotnetto 103 Verdi skog: 1000 m3 * 103 kr/m (80 m3 x 103 kr/m3 x 25) (kap.faktor 4 % ) * 0,4564(disk. faktor 20 år) = Her er det trukket inn kostnader ved skogkultur administrasjon med mer. Samlet verdi, skog kr ,- Utmark Småviltjakt: Avhengig av naboer pga lite areal. Rekvirent har gjeldene jaktkontrakt som omfatter hele arealet 605 daa. Årlig netto inntekt settes skjønnsmessig til 1 kr/daa, Dette tilsvarer 605 kr /år. Elgjakt: Elgjakt leies ikke ut. Verdien settes skjønnmessig til 3 kr/daa: 1815 kr/år. Netto utleieinntekt settes til 2420,- kr/år Kapitalisert med 4 % rente gir dette en avrundet utmarksverdi: Utmarksverdi: ,- kr. Øverby Skog AS verdivurdering docx side 6

7 Tomter Det er solgt ut mange hyttetomter på eiendommen - både ovenfor og nedenfor Lifjellvegen. Salgene ble i hovedsak gjort på 1950 og 60 tallet. Eksisterende hyttefelt bærer preg av dette hyttene ligger spredt og det har ikke vært en overordnet planlegging. Eiendommen ligger høyt og fritt med god utsikt. Det er kort avstand til Lifjellvegen. Videre er det strøm, vann og avløp knyttet til Lifjellvegen. Eiendommen grenser inntil Lifjell skisenter. Videre er opplyst at det er ca. 80 km. langrennsløyper. For mer informasjon: Planstatus Gjeldene plan for området er Kommunedelplan for del av Lifjellområdet (Jønnbu) vart vedtatt av kommunestyret Det er ikke utarbeidet reguleringsplan. Øverby Skog AS verdivurdering docx side 7

8 Kart som viser kommunedelplan for området. Utdrag av bestemmelsene i kommunedelplanen Byggeområde (PBL 20-4 nr. 1) 1.1 Eksisterande byggeområde Bestemmelsar I eksisterande byggeområde som ikkje er omfatta av gjeldande reguleringsplan, kan mindre tiltak på bebygd eigedom utførast jfr. pbl. 86a. Alle tiltak ut over dette vil krevje reguleringsplan. For ubebygde tomter som har tinglyst rett til parkering og tilkomst fram til tomta, kan tiltak etter pbl. 93 vurderast dersom det ikkje er i strid med kommunedelplanen. Ved fortetting av eksisterande byggeområde kan utbygging innanfor vedkomande område ikkje finne stad før tekniske anlegg som veg, vatn og avløp til det aktuelle byggeområde er bygd jfr. pbl punkt b. 1.2 Planlagte byggeområde Bestemmelsar I område avsett til utbyggingsformål, kan arbeid og tiltak som nemnd i pbl. 93, samt frådeling til slike formål, ikkje finne stad før området inngår i reguleringsplan. For område avsett til utbyggingsformål kan utbygging innanfor vedkomande område ikkje finne stad før elektrisitetsforsyning, veg, vatn- og kloakkleidning fram til det aktuelle byggeområde er bygd jfr. pbl punkt b. For områda H1, H7 og H8 må eksisterande høgspenttrasé leggast i kabel. Øverby Skog AS verdivurdering docx side 8

9 Vurdering: Det er verdt å merke seg at alle nye tiltak krever reguleringsplan. Videre er det krav om fremføring av veg, vann, avløp ved bygging av nye tomter samt strøm i det planlagte området. Disse kravene betinger utbygging av et større område det er snakk om tunge investeringer i infrastruktur. Områdene har potensial for utlegging av en del tomter. Det legges vekt på i denne verdivurderingen og ikke overestimere dette antallet men fastslå et nøkternt antall. H4. Det er vist til e-post fra utbygger at det kan bygges ut 20 tomter men dette ansees ikke realistisk. Mange av hyttene i H4 området ligger spredd og vil bli dyre å bygge ut. Videre er gjenstående eiendom oppstykket med myrer og det er begrenset med fast grunn. Det er min vurdering at det maksimalt kan bygges 4 tomter på H4. H1 området som ligger nedenfor Lifjellvegen har sentral beliggenhet med kort veg til veg, vann og strøm. Her er det et større potensial, men det er noe begrenset pga kraftledningen. Antall tomter vurderes nøkternt til 4. Eksisterende byggeområder mørkegule på kartet. Her vurderes det 3 tomter i området som ligger nærmest skiheisen nedenfor Cappelenhytta. Det er min vurdering at gjenværende tomtepotensiale for denne eiendommen er begrenset. Dette pga kravene i gjeldene kommunedelplan. Etter en samlet vurdering settes gjenstående bebyggbare tomter til 11 stykker. Tomteverdier: Lifjell hyttetomter AS: de har tomter for salg fra kr , ,- kr: Disse ligger ovenfor Jønnbu. Tomtene leveres med vann/avløp, strøm og veg til tomtegrense. Bråten hyttefelt. : Ferdig regulert hyttefelt på 29 tomter 77 daa. Ligger på den andre siden av skiheisen. Hyttefeltet er taksert til ,- kr. Etter samtale med Hugo (kontaktperson i annonsen) kunne han opplyse at han ikke trodde han fikk solgt for denne prisen men at han måtte ned. Prisen tilsvarer kr/tomt. Veg frem til feltet. Øverby Skog AS verdivurdering docx side 9

10 Verdivurdering: Området krever reguleringsplan for salg av tomter. Endelig verdi av tomtepotensialet vet en ikke før dette er vedtatt. Råtomtverdiene er begrenset. Det er strenge krav ved gjennomføring av reguleringsplan. Antallet tomter som vurderes som bebyggbare settes til 11. Området må sees i sammenheng med utbygging av naboområder. En investering i dette området krever langsiktighet. Området er attraktivt med kort avstand til Grenlandsregionen og med nærhet til skitrekk, badeland med mer. Salg av fritidstomter er nå nede i bølgedal som følge av finanskriser med mer. Det er liten omsetning av tomter samt at det har vært kjøpers marked for hytter fritidsboliger. Salget av tomtene forutsettes gjennomført innen 20 år med gjennomsnitt 10 år. Det benyttes 4 % diskonteringsrente. Råtomtverdi: kr/tomt. Samlet verdi av gjenværende hytteområde: kr. Verdi - tomteområde: kr ,- Samlet vurdering og takst Eiendommen, gnr. 10, bnr. 10 i Bø kommune i Telemark har hjemmelshaver: Halvor Bø. Eiendommen har ikke egen adresse men er beliggende på Lifjell ved siden av Lifjell skisenter. Avstand til Bø: ca. 16 km. Avstand til Skien: ca. 68 km. Eiendommen består av 1 teig. Totalareal: ca. 606 daa. Hvorav ca. 382 daa er produktiv skog, 138 daa er skrapskogmark og resten er annet areal. Skogen har et beregnet stående volum på 3350 m3. Det er tunge driftsforhold og det er lagt inn ekstra driftsutgifter som følge av dette. Eiendommen har småvilt og elgjakt. Kommunedelplan for del av Lifjellområdet (Jønnbu) dekker eiendommen og her er det lagt inn eksisterende hyttefelt samt lagt inn nye hytteområder. Det er tunge krav til infrastruktur som veg, vann/avløp og strøm i forbindelse med utbygging. Det foreligger ikke reguleringsplan. Øverby Skog AS verdivurdering docx side 10

11 Basert på ovenstående beregninger har vi kommet frem følgende verdier: Skog kr ,- Utmark kr ,- Tomteområde hytter kr ,- Samlet verdi kr ,- Ut i fra en samlet vurdering settes verdien til kr ,- Vi understreker at vi i vurderingen ovenfor har tatt inn en del forbehold og forutsetninger som ligger til grunn for vurderingen. Evt. feil opplysninger vedr. areal og annet er ikke Øverby Skog AS sitt ansvar. Kongsberg Vedlegg: Grunnboksutskrift Skogbruksplan Bestandskart skog Kommunedelplan kart Kommunedelplan føresegner Walderhaug historikk.pdf Walderhaug.pdf Øverby Skog AS verdivurdering docx side 11