SAKSFRAMLEGG. Hovedutvalg for landbruk, teknisk og miljø i Rissa

Transkript

1 Arkiv: 59/3 Dato: /1 SAKSFRAMLEGG Saksnr Utvalg Møtedato Hovedutvalg for landbruk, teknisk og miljø i Rissa Saksbehandler: Nils Alvin Hindrum GBNR. 159/3. CHRISTIAN MULLER. SØKNAD OM KONSESJON. Vedlegg 1 159/3 - kart 2 159/3 - bestandskart av skogen Sakens bakgrunn og innhold: Søknaden gjelder konsesjon for erverv av eiendommen Hullvannskogen gbnr. 159/3 i Rissa. Saksdokumenter: Konsesjonssøknad, mottatt Gårdskart. Kopi av kjøpekontrakt. Bestandskart over skogen. Opplysninger fra Enhetsregisteret, vedr. driftsansvarlig. Lovgrunnlag: Konsesjonsloven av 28. november 2003, nr. 98. Vurderingsgrunnlag: Rundskriv M-2/2009. Konsesjonsloven og boplikt. Rundskriv M-3/2002. Priser på landbrukseiendommer ved konsesjon. Rundskriv M-2/2016. Nedre beløpsgrense for prisvurdering av bebygd landbrukseiendom. Rundskriv M-7/2002. Kapitaliseringsrenten.

2 Kjøpesum: Avtalt pris på eiendommen er kr ,-. Hulvannskogen: I følge Gårdskart har eiendommen dette arealgrunnlag: Skog: Bonitet høg: 225,0 da Skog: Bonitet middels: 1085,9 da. Skog: Bonitet lav: 1530,6 da. Sum prod. skog: 2841,5 da. Uproduktiv skog: 1431,0 da. Sum skog: 4272,5 da. Myr: 2259,0 da. Åpen jorddekt fastmark: 85,7 da. Åpen grunnlendt fastmark: 7957,2 da. Sum uprod. areal:10301,9 da. Vann: 1137,3 da. Sum eiendommen: 15711,7 da. Bebyggelse: Med i handelen følger Holvassbua på om lag 15 m2. Dette er ei åpen bu med fire sengeplasser. Uthus med vedbu og utedo ligger nær bua. Hulvannskogen ligger i nord-østre del av Rissa kommune, og omsluttes av Hulvatnet som ligger 190 moh. Eiendommen ligger i LNF- område og er i sin helhet reindriftsområde. Eiendommen har adkomst fra FV 715, Hogsdalsvegen, videre etter kommunal veg, Rødsjøvegen, fram til Søre Rødsjø. Deretter etter privat bilveg, Hulvassvegen, som er bomveg. Det siste stykke av denne vegen er traktorveg. Fra Gammeseterbukta tar en seg fram til eiendommen, til fots eller med båt. Andel i disse vegene er 1/3, hva gjelder gbnr. 159/3. Skogen: Skogen er taksert i Nøkkeltall viser et produktivt areal på da., hvor om lag da er i hogstklasse 4 og 5. Stående kubikkmasse er beregnet til m3, hvor om lag m3 er hogstmodent i hkl.5 Tilveksten er beregnet til 684 m3/år. Det er konkludert med at skogen ikke er økonomisk drivbar. Jakt: Storviltjakta på eiendommen er bortleid til to ulike jaktfelt. Gjennomsnittlig årlig utbytte de siste tre år har vært kr ,-. Småviltjakta har gitt et utbytta på kr ,-. Sum jaktutbytte kr ,-. Fiske: Det er ikke gitt opplysninger om utbytte av fiske.

3 Festeforhold: Det foreligger festekontrakt med NTNUI for en fritidsbolig, med årlig avgift kr. 1538,-. I tillegg fester NTNUI ei nausttomt med årlig avgift kr. 570,-. NVE: NVE har tinglyst rett til, ved evt. regulering av Holvatnet, å demme opp vatnet til en høyde på 25 m over den naturlige vannstand. Erverver / Søker: Christian Muller har i eget dokument, som vedlegg til konsesjonssøknaden, gitt disse opplysningene om seg selv og planer for drift av eiendommen: Muller har over 20 års erfaring som advokat, med fokus på eiendom og eiendomsutvikling. Yrkeserfaringa er fra Justisdepartementet og domstolene. Han er bosatt i Oslo. Søkeren vil benytte eiendommen til fritidsformål, jakt og fiske. Allmenheten vil ikke bli hindret i å benytte eiendommen til fritidsformål. Ingen som har beiteretter på Hulvannskogen vil miste sine rettigheter. Vurdering: I lov om konsesjon for erverv av fast eiendom, jfr. 1, (lovens formål) står: Loven har til formål å regulere og kontrollere omsetningen av fast eiendom, for å oppnå et effektivt vern av landbrukets produksjonsarealer og slike eier- og bruksforhold som er mest gagnlig for samfunnet, blant annet for å tilgodese: Framtidige generasjoners behov, landbruksnæringen, behovet for utbyggingsgrunn, hensynet til miljøet, allmenne naturvern- og friluftsinteresser og hensynet til bosettingen. Kapittel 4 omfatter forhold av betydning for om konsesjon kan gis. 9 beskriver forhold, spesielt for landbrukseiendommer: Ved avgjørelse av søknad om konsesjon for erverv av eiendom som skal nyttes til landbruksformål, skal det legges særlig vekt på: 1. Om den avtalte prisen tilgodeser en samfunnsmessig forsvarlig prisutvikling. 2. Om erververs formål vil ivareta hensynet til bosettingen i området. 3. Om ervervet innebærer en driftsmessig god løsning. 4. Om erverver anses skikket til å drive eiendommen. 5. Om ervervet ivaretar hensynet til en helhetlig ressursforvaltning og kulturlandskapet. Det er i salgsoppgaven gjort kjent at selger er av den oppfatning at eiendommen ikke er underlagt priskontroll, da den er en ren utmarkseiendom. Konsesjonssøker tiltrer denne oppfatningen. Rådmannen er imidlertid av en annen oppfatning, og legger til grunn: jfr. Rundskriv M-2/2016, av «Stortinget ber regjeringen fastsette at det ikke skal være priskontroll ved overtakelse av en eiendom med bolighus, med mindre overdragelsessummen overstiger 3,5 mill. kroner.» Og: «Stortinget ber regjeringen presisere at konsesjonslovens bestemmelser om priskontroll skal følges».

4 Hulvannskogen er en landbrukseiendom, som etter presiseringene i Rundskriv M-2/2016, skal underlegges priskontroll. Eiendommen anses å være ubebygd. Når det gjennomføres priskontroll, skal den årlige avkastningen på eiendommen kapitaliseres, p.t med en rente på 4 %. Det er gitt opplysninger om avkastning hva gjelder jakt og festeforhold. Skogen er etter foreliggende taksering ansett som verdiløs. Rådmannen har registrert, også etter selvsyn, at det er en del ungskog på eiendommen. Det betyr at det har vært hogd noe på eiendommen. Rådmannen legger til grunn at det fortsatt vil være mulig å ta ut tømmer i skogen med overskudd. Men det forutsetter at hogsten skjer til «rett tid», og eventuelt i samarbeid med naboer. «Rett tid» betyr at snøforholdene må utnyttes for vinterveg, eller at det må være sikker is på Holvatnet. Da er lokal kjennskap til forholdene avgjørende, og hogsten må kunne foretas på kort varsel. Om disse forholdene var, eller kunne bli oppfylt, ville skogen på eiendommen ha en viss verdi. Rådmannen antar at om lag halvparten av den stående kubikkmassen vil være nyttbar. Dette er skjønnsmessig vurdert, både etter befaring, og egen erfaring fra skogsdrift i vanskelig terreng. Ervervet gir ingen driftsmessig god løsning, ei heller styrker den bosettinga i området. Christian Muller er advokat, bosatt i Oslo, og søker om å få erverve en landbrukseiendom i Rissa kommune. Formålet med kjøpet er til fritidsformål, hovedsakelig jakt og fiske. Søkeren anses godt skikka til å drive eiendommen til disse formålene, også med bistand fra ekstern forvalter. Eiendommen skal prisvurderes i hht. Rundskriv M-3/2002. Rådmannens prisvurdering: Utbytte av jakt: Årlig utbytte kap. med 4% kr ,-. Fiske, skjønnsmessig vurdert rs. kr ,-. Verdi av skog. Skjønnsmessig vurdert rs. kr ,-. Verdi av festeforhold: Årlig inntekt, kap. 5% kr ,- Bebyggelsen: Nedskrevet gjenanskaffelsesverdi: rs. kr ,-. Sum kr ,- Mht. skogen så antar rådmannen, som nevnt, at om lag halvparten av den stående kubikkmasse kan hogges med en viss fortjeneste. Legger en til grunn at kapitalisert verdi av om lag halve tilveksten i skogen, vil være verdien på skogen, og med en nettoavkastning på f.eks. kr. 100,-/ m3, gir dette en skogverdi på kr En skjønnsmessig antatt verdi på kr ,- vil derfor etter rådmannen beregninger og oppfatning, være forsvarlig. Etter en samlet vurdering antas verdien av eiendommen Hulvannskogen, gbnr. 159/3 å være kr ,-. Bebyggelsen er kan hende verdsatt noe høyt, men det legges til grunn at transport av materialer pr. i dag må skje med helikopter.

5 Oppsummering: Rådmannen vil avgi disse merknadene: Prisen på eiendommen på kr. 4,2 millioner kroner er ikke akseptabel, jfr. Rundskriv 3/2002, Rundskriv M-2/2016, samt konsesjonslovens kapittel 4, jfr. 9 pkt. 1. Ervervet vil ikke bidra til å ivareta hensynet til bosettinga i området. Derimot, om eiendommen var blitt solgt til naboer (bruk) ville bosettinga blitt styrket, og en hadde oppnådd en driftsmessig god løsning. Dette etter en samlet vurdering. Rådmannens innstilling: Med hjemmel i konsesjonsloven av 28. november 2003, nr. 98, avslås konsesjonssøknaden fra Christian Muller, hva gjelder eiendommen gbnr. 159/3 i Rissa.